物业公司管理人员配备、管理方案

物业公司管理人员配备、管理方案
一、人员配备、员工培训
（一）人员配备情况
1、管理处共配备管理服务人员40名。

2、具体配置岗位分配
（1）管理处主任1名，行政文员兼会计1名。

（2）公共秩序部共设17名人员，其中主管1名，门岗9名，巡逻3名，监控人员3名，车辆管理员1名。

（4）环境部共设17名，其中主管1名，保洁员12名，绿化养护工4名
（5）工程部共设4名，其中主管1名，电工1名，综合维修工2名。

（二）员工培训
1、培训原则与目的：员工培训按照全员培训原则。

培训的目的是使物业管理处的全体员工，掌握并不断完善管理处的各项规章制度，明确本人、本岗的职责、权利、义务、严格执行操作规程，规范言行举止、仪容仪表，树立良好的形象，为广大业主提供尽善尽美的物业服务。

2、培训形式
（1）在项目交付前半年，选聘部门负责人结束后，由公司进行针对性培训。

（2）具体操作人员在项目交付前两个月，集中培训。

3、具体的培训内容
（1）员工上岗培训
公司针对物业的特性，及所聘用员工的具体情况，量身定制一系列上岗前的物业管理基础培训课程。

该课程由我公司高级行政人员和专业培训讲师进行实地教授，使员工在上岗前能基本掌握本项目物业管理所需的各类知识，以便其日后工作之开展。

同时，我公司亦会对受训员工进行考核和评估、挑选合适的物业管理人员，组建优秀物业管理团队。

(2)员工在职培训
对本项目工作人员进行循环物业管理知识培训，安排各类重温培训课程，并针对员工存在之不足，提供及时在职指导培训课程，务求本项目在职员工服务素质能达到物业管理服务高标准。

(3)交流
安排分公司高层管理人员，参加定期举办的物业管理服务研讨会，通过交流和相互借鉴，以提高本项目的物业管理服务运作服务水准。

(4)基本素质
管理处员工所负担的物业管理服务工作政策性强、专业性强、业主和使用人要求高，因此管理处员工应具备以下基本素质：
1)政治思想素质
全体员工都应树立全心全意为业主和使用人服务的思想，热爱物业管理工作，提倡“热忱、奉献”的敬业精神, 坚持原则、秉公办事、廉洁奉公、作风正派，遵纪守法、团结同志、虚心好学、热爱集体、热爱公物。

2）职业道德素质
物业管理是一个服务性行业，管理处员工的工作直接影响到
业主的办公环境质量，因此，员工首先应有较高的职业道德素质。

其次，要求员工刻苦学习和钻研物业管理行业的基础知识和相关知识，以及技术技能，既要有为用户服务的精神，也要具备过硬的服务本领。

刻苦学习和钻研专业技术是员工职业道德素质的基本要求。

最后，文明管理。

物业管理工作是一项“窗口”工作，关系到千家万户，也直接关系到政府和行业的形象，因此，要求员工必须做到文明管理。

3）作风建设
作风反映企业的形象，是物业员工队伍管理和服务质量的一个尺度。

因此，在工作时间内，要求员工根据工作性质，着统一服装、统一挂牌。

在接待客户时，应做到态度和蔼可亲、举止端庄、谈吐文明、把“客户至上''作为行动的最高信条。

二、人员录用、考核及奖惩机制
（一）员工的录用原则
1、公平竞争原则
在招聘时，组织的所有空缺职位向一切最合适的人开放, 而
不管是组织内部还是外部的应聘者，大家都机会均等，一视同
仁，这样，才能保证组织选拔到最满意的人才。

2、用人之长原则
在员工选拔的过程中，要根据职位的要求，知人善任，扬长避短，为组织招聘到最合适的人才。

3、因事择人原则
组织在招聘员工时应该根据工作的需求来进行，应该按照组织的人力资源招聘计划招收员工，切莫处于主管人员的主管需要，
或为达到个人目的而随意增加人员招聘。

（二）员工的考核及奖惩机制
管理处按岗位工作目标对所有员工进行考核，考核内容包括思想品德、敬业精神、服务态度、业务技能、协调能力等方面，检验其是否符合岗位的要求。

1、转正考核
新员工试用期满时，管理处要对其进行专业技能和工作业绩的评定，只有两项均合格方能正式录用。

2、定期考核
公司、部门、班组均可组织定期或不定期的检查，检查情况记录于《员工考核表》上。

3、季度考核评分
管理处对员工每季度按工作业绩进行综合考核评分，考核分数与员工工资挂钩，实行工资全额浮动制。

4、《内部上岗证》考核
所有员工必须经过系列培训，考核并取得《内部上岗证》方能上岗，不合格科目必须在规定时间内补考通过，补考仍不合格者，管理处视具体情况进行降职降薪，调换工种、下岗培训、辞退等处理。

5、年终考核
即末位淘汰制
（1）优胜劣汰的末位淘汰制
为强化竞争机制，提高员工队伍的素质，管理处按公司末位淘汰制度对专业技术工人和秩序维护人员每半年进行一次考核，
对主管、工程技术人员，管理人员每年进行一次考核，并实行末位淘汰制度，其具体实施方法如下：
1）凡试用期已满的员工都属考核范围。

2）考核由专业基础知识考试、专业操作技能考核和工作业绩三部分组成。

3）依据综合考核成绩，各专业工人最后一名、秩序维护员最后两名管理技术人员最后一名列为淘汰对象。

4）本着帮助、提高的原则，除被淘汰员工外，考核成绩靠后的员工按其工作态度分别给予降职、调换工种、下岗培训等处理。

三、员工仪容仪表、标志
1、所有管理人员、各工种操作人员工作、作业时间必须着公司统一规定制服，左胸佩戴上岗证。

2、服装要经常洗涤，保持干净、整齐、挺直。

不得敞怀、挽袖、卷裤脚（工作需要除外），穿短裤、背心，不准穿拖鞋。

3、行为规范：
整体：端正及自然大方，工作中走路轻、说话慢、操作稳、尽量不露出物品相互碰撞的声音。

站姿：以立姿工作的员工为例，应时刻保持标准的站立姿势，两腿直立，两脚自然分开与肩同宽。

两眼平视前方, 两手自然下垂，挺胸收腹。

禁止双手交叉或双手插兜，歪头驼背，依壁靠墙、东倒西歪等不良行为。

坐姿：应时刻保持端正的姿势，大腿与上身成90度，小腿与大腿成70度到90度，两腿自然并拢。

走姿：平衡、协调、精神、手臂摆动幅度适宜，步伐标准。

来电话在三响之内接听电话，依次问好、报单位，说“请讲"，以后问清事由，并做好记录，如遇解决不好的或难以答复的问题，请示领导后再做答复，同时做好耐心解释。

4、态度
接待业主时要求热情、微笑、亲切、友好，使用礼貌语言，注意讲话艺术。

为解决业主应急困难可以超越物业职责范围，用物业管理人员的实际行动，提高物业在业主心目中的地位。

我们将对员工的言行举止、仪容、仪表等软性因素纳入规范化管理范畴，制定详细的员工守则，服务手册，让员工熟记心中，自我约束，自我控制，严格执行。