2019年旭辉控股集团专题研究：“房地产+”版图扩容,积极打造业务新增长点
创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰
024中国房地产业的发展是从1980年房子被定义为商品开始的。
到如今，中国房地产界经历了黄金时代，也经历了泡沫低谷，房地产大变革时局下新问题、新挑战、新机遇不断涌现，房地产企业之间的竞争也愈加激烈。
因此，良好的房地产运营管理体系对于每一个房地产企业来说都是至关重要的，它能够提高公司项目管理效率和水平，提升企业竞争力，使企业在房地产市场发展的洪流中站稳脚跟。
作为一名房地产人，刘峰始终坚守与奋斗在一线，成为了中国房地产领域颇具影响力的运营管理专家。
2011年，刘峰进入旭辉集团股份有限公司并担任成本管理部总监一职，后凭借出色的表现被任命为集团运营中心总经理，主管集团工程管理部、采购管理部、成本管理部、PMO办公室等重要核心部门。
在旭辉集团，刘峰协助董事长、总裁明确房地产项目的总体经营目标，通过运营管理手段促使其顺利达成；建立计划管控体系，审核项目各类进度计划，并通过计划管理手段进行有效控制；建立完善的成本管控体系，审核项目成本及费用预算，进行成本控制；建立各阶段质量管控体系，并确保所有项目工程品质；根据旭辉自身特点选择现金流高周转运营管控模式及组织构架……保证了公司各类项目的质量、进度和收益，降低了项目风险。
为了进一步提升产品质量效果，提高上市公司的周转效率，身为运营中心总经理的刘峰带领团队构建了一套创新性建造体系——“建造2.0体系”，助力产品质量日益优化的同时，引领行业创新变革。
在刘峰眼中，节省工期与提高质量不是矛盾体，通过体系创新，企业便能够兼得质量和速度。
刘峰主导构建的“1+1+1”模式的“建造2.0体系”是一套保证项目质量与安全的快速建造体系，是一套有效的人才培养机制，更是一套高效的跨部门交圈方法。
2018年7月，在刘峰的推动下，旭辉“建造2.0体系”的12项工艺标准、实施作业指引、建造模型、横道图等六大类纲领性文件正式向全国各事业部发布，明确了集团-事业部-项目的职责权限，提出了建造2.0建造模型，对穿插施工提出了具体要求，首次正式阐明了“建造2.0体系”的技术内容以及整个体系的实施作业指引，支撑了各地区项目旭辉“建造创新合作成就地产大咖——专访中国房地产运营管理专家刘峰□ 文｜李凡2.0体系”的落地。
地产研究-2019上半年业绩发布,保利、旭辉、阳光城为啥这么牛？
2019上半年业绩发布，保利、旭辉、阳光城为啥这么牛？8月，立秋的时节，同样也是半年报的季节。
一方面，行业集中度继续提高，调控丝毫没有放松，龙头房企的成绩单备受关注，因为这代表行业的走向；另一方面，由于房企上半年和下半年的销售额普遍呈现出四六开的局面，因此半年报既是上半年的总结也是下半年的动员，标杆房企怎么干，尤其引人注目。
明源君注意到，部分之前表现亮眼的知名房企，今年上半年的某些核心指标断崖式下跌，显示出整个行业并不乐观。
不过，也有不少房企的业绩依然出色。
比如保利、旭辉、阳光城三家房企，今年上半年的销售额分别同比增长17.33%、33.9%和28%。
三家房企的毛利率均提升，提升幅度从1.3个百分点到6个百分点不等。
净利润或净利润率表现也优秀。
这些房企为啥这么牛？明源君来一一做剖析。
降低负债，优化债务结构千方百计促销售、抓回款融资难，依然是房企今年面临的诸多困境之一。
由于监管层将防控房地产金融风险的领域延伸至信托、海外融资等，部分知名房企的发债利率也飙到了15%左右，更别说广大中小房企了。
标杆房企遇到的融资困境要小得多。
规模只是一方面（目前很多银行只给前50的房企发放贷款），毕竟有些千亿房企的融资成本也飙到了十几个点，更重要的是，能看清大势，并有相应举措，为自己赢得了良好的信用评级。
以保利、旭辉和阳光城为例，三家房企在今年上半年都在降低负债率，优化债务结构，抓回款。
一、降低资产负债率，优化债务结构，增强抗风险能力高杠杆，是众多房企高速成长的助推器，在市场单边上行时，敢于负债的房企都获得了高速增长，然而，一旦市场整体进入平稳，城市分化加剧，高杠杆也会反噬自身。
因此，像恒大等企业，早在2017年就开始主动大幅降杠杆。
过去半年、保利、旭辉、阳光城也在积极降低负债率，调整债务结构。
截至今年上半年，保利发展资产负债率为79%，剔除预收款后的资产负债率由上年同期下降2%至66%；净负债率由去年同期的93%大幅下降至76.64%，较年初也下降了3.92个百分点；公司负债水平在行业内处于相对较低位置。
旭辉地产集团与博野县政府开发战略合作方案
旭辉秉持“信守承诺，没有借口，绝对服从，严谨高效”的工作作风， 贯彻“点点滴滴求改善，追根究底求合理化”的管理理念，弘扬“敢拼 敢担，忠诚奉献，挑战自我，追求卓越”的旭辉精神，坚守“诚信正直， 感恩责任，团结拼搏，学习创新”的核心价值观，执行“以速度求效益， 以规模求发展，以创新求生存”的经营方针，厚积薄发，卓越致远。 近年来，旭辉规模性指标、盈利性指标、成长性指标、稳健性和承担 社会责任等方面均跻身行业前列。旭辉连续多年稳居“中国房地产百强 企业”，蝉联“中国房地产百强企业——成长性TOP10”，荣获“中华 全国工商联合会诚信纳税会员企业”、“中国房地产华东品牌价值 TOP10”、“上海市房地产开发首批诚信承诺企业”、“纳税特大户”、 “中国人居建筑规划金奖”、“中国21世纪绿色生态健康住宅创新示范 小区”、“上海市建设工程‘白玉兰’奖”、“上海市‘四高’优秀小 区”、“福州市建筑质量‘榕城杯’（金奖）优良工程”、“北京市优 秀管理居住小区”等近百项荣誉称号。展望未来，旭辉人“以客为始， 待客至诚，为客户创造价值”，在“用心构筑美好生活”的使命感召下， 致力于“成为受人尊敬的世界一流的房地产企业”。
11
城市迅速发展与崛起的推手及切入点
旭辉计划与政府合作打造保南第一个现代化具有影响力的博野首个体育 文化主题公园。 文化体育公园涵括： 文化场馆：群众文化馆、博物馆、展览馆 球类运动：篮球、羽毛球、乒乓球网球、高尔夫推杆练习、游泳等 健身活动：慢跑道、滑板、山地自行车运动等 儿童活动：游乐场、卡丁车道、创意中心等 休闲活动：自助烧烤、阳光草坪、晨练广场等 主题活动：CS体验、婚庆景观、情景写生等
9
博野概况及城区现状
博野县地处冀中平原腹地，河北中部，保定市南部， 北距保定 50公里，西南距石家庄100公里，北距北京200公里。全县总面 积331平方公里，辖3镇4乡133个行政村、4个社区，总人口 25.6万人。境内交通便利，朔黄铁路、定（州）河（间）公路 横贯东西，保衡公路跨跃南北，城乡公路四通八达。 博野工业 基础雄厚，人均可支配收入并不比保定其他县市低，因博野城 区目前缺乏上档次，能够足够吸引民众的基础配套设施与场所， 如：高规格综合性购物中心、星级宾馆、商务酒店、大型群众 文化广场、现代化主题公园、高规格体育场馆等。导致市民在 上班之余找不到休闲娱乐漫步的理想场所，更因此诸多消费被 保定及其他邻县所拦截，这是不可忽略的现实。
旭辉地产研究报告2019年
旭辉地产研究报告2019年一、公司基本情况旭辉控股（集团）有限公司（00884.HK，下简称“公司”）于2000年成立，总部位于上海，2012年在香港上市。
公司主要从事房地产开发与销售，业务板块包括住宅地产开发和运营、商业地产开发和运营、物业出租、物业管理及物业相关服务等。
截至2019年8月，林氏家族为旭辉控股集团的实际控制人，合计持有公司股份50.84%。
第二大股东平安保险持有公司股份7.01%，为公司财务投资者，不参与公司实际运营。
公司目前主要地域布局以长三角为核心，重点布局环渤海、山东、大湾区、西部、中部、苏州及苏南、浙江、皖赣、环泸圈及南京等核心区域和重点城市，土储布局较为均衡，受区域政策集中调控影响较小。
产品方面，公司近年以改善型需求住宅为主，高性价比的刚需型住宅项目为辅，再配以优质的商业地产，充分体现差异化产品力。
公司境内经营主体拥有中国房地产开发企业和物业服务企业一级资质，品牌认可度高，近两年公司已跻身房地产百强企业TOP20。
总体看来，公司具有丰富的房地产开发经验和较强的开发实力，业务区域分布广，具有较强的市场竞争力。
二、行业背景情况房地产行业在整体保持快速增长的同时出现了阶段性的波动。
近几年国家为了抑制房价过度投机，进行房地产宏观调控，市场出现一定程度的回调，其后整个市场处于平稳发展态势，2016年10月后调控政策出台，动态调整将成为常态。
2019年7月以来，信托的房地产业务监管趋严，地产开发贷额度收紧，短期政策调控仍会持续。
稳地价、稳房价、稳预期，防止楼市大起大落仍将是各地的主要调控目标。
未来我国房地产集中度仍将继续提高，龙头企业逐渐建立起更大的市场优势，同时具有特色和区域竞争优势的中型房地产企业也会获得一定的生存空间。
三、公司经营团队截至2019 年8月，公司董事、监事及高级管理人员等共计15 人，其中董事9 名（含 3 名独立董事）、监事 3 名、高级管理人员 8 人（5 名高管兼任董事）。
旭辉地产集团 _营销管理 营销管理条线对标+产品力助力营销
XH的审批流程不是很复 杂，但需严格先立项后 执行的要求，虽然减少 了先执行后补流程的现 象，对于流程的规范性 有其优势的地方，但严 重影响了营销动作的及 时性和高效性，特别是 在三四线城市快周转、 竞争激烈的情况下，往 往会比对手要反应慢。
类型
事项 2万以内单项采购
审批流程 发起-营销经理-城市营销总
总部营销
管
管
管
管
理
理
理
理
模
模
模
模
市
销
渠
策
综
商
块
块
块
块
场
售
道
划
管
管
价
质
费
招
格
量
控
采
目前XH总部营销板块由集团分管总裁（林峰-三兄弟老幺）分管兼任
区域小集团1号领导为母集团（高级）副总裁、50-100亿事业部为母集团副总裁或助理总裁
6
营销的整体管控架构
通过权利不断下放 做大“小集团”
实现总部大平台管控区域集团，区域集团大平台管控城市/片区
发起-营销经理-城市营销总监-城市采购成本-肖军伟-区域平台-区 域集团营销总-区域集团总裁
线下审批 （签字、 微信、钉 钉、邮件、 EKP等形式）
立项撤销 立项减额 履约评估 日常管理、售场物业验收 20万以内验收 20万以上验收
城市公司营销总监 城市公司营销总监 城市公司营销总监
营销经理 城市公司营销总监
产品定位报告：土地、客户、市场 营销三大件：售楼处、样板房、景观示范区 项目经营定位：判断是否符合公司要求
3、相关部门交圈
成本
设计
投资
市场
财务
房地产营销部年度总结PPT
业主维护活动
业主维护活动
业主维护活动
增强已购业主认同 感
活跃现场气氛，促进成 交
吸引未购意向客户
小结
活动形式推陈出新 保持售楼处火热人气
邀约时间尽量集中，制造每一个周末的小高潮
GENERAL IDEA OF ACTIVITY
Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud exerci tation ullamcorper nibh euismod tincidunt ut
策划方面
小结： 客户的仔细梳理与分析
对每位来电、来访客户的分析，对成交客户的梳理
是我们确定推广区域、述求、渠道的最直接的依据 及时调整推广策略 新的策略保鲜期只有两周，要抢占市场就是不断的 出新，而且要迅速对市场反应做出相应调整 推广渠道的不断优化 根据推广的实际效果和购买人群的变化，调整推广 渠道，新区核心区客户偏重于形象类渠道，
13 75 46 69 3 18 5 18 87 9 42 46 40 56 20 0
上河郡
来电数量自 7 月以来一路的 飙升，转来访 比例也迅速的 提高。保证了 现场最基础供给。
销售方面
个人情况
来电人数
327 120 316 100 80 332 87 66 53 20 40 20 6
来电转来人数
内部沟通协调能力提升 上传 下达迅速但时有不准确
CONTENT
Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit.
1 2 3 4
GENERAL IDEA OF ACTIVITY
Ut wisi enim ad minim veniam, quis nostrud exerci tation ullamcorper nibh euismod tincidunt ut
我国房地产存量市场与增量市场结构分析
我国房地产存量市场与增量市场结构分析引言概述：我国房地产市场是一个庞大而复杂的市场，包括存量市场和增量市场。
存量市场指的是已经建成并存在的房屋库存，而增量市场则是指新建房屋的市场。
本文将对我国房地产存量市场和增量市场的结构进行分析，从不同角度探讨其特点和发展趋势。
一、我国房地产存量市场的结构分析1.1 住宅存量市场在我国的房地产存量市场中，住宅市场占据了主导地位。
这主要是由于人口增长和城市化进程的推动，导致住房需求的不断增加。
住宅存量市场的特点包括：- 区域差异明显：不同地区的住宅存量市场存在较大差异，一线城市和二线城市的住宅存量市场更加紧张，而三线及以下城市的住宅存量相对较多。
- 房屋品质不一：住宅存量市场中的房屋品质参差不齐，从老旧的住宅小区到高档的豪宅，多种类型的住房供给满足了不同消费者的需求。
1.2 商业存量市场商业存量市场是指商业用途的房地产存量市场，包括写字楼、商场、酒店等。
商业存量市场的特点包括：- 区域发展不均衡：商业存量市场的发展与城市经济发展紧密相关，一线城市和经济发达地区的商业存量市场更加活跃。
- 功能多样性：商业存量市场中的房屋功能多样，满足了不同商业需求，如办公、零售、餐饮等。
1.3 工业存量市场存量市场的特点包括：- 区域布局分散：工业存量市场分布在不同地区，主要受到交通和物流条件的影响。
- 产业结构调整：随着我国产业结构的调整和升级，工业存量市场也在发生变化，旧厂房的改造和新型工业用地的需求逐渐增加。
二、我国房地产增量市场的结构分析2.1 住宅增量市场住宅增量市场是指新建住宅的市场，主要满足人口增长和住房需求的增加。
住宅增量市场的特点包括：- 土地供应紧张：随着城市化进程的推进，土地资源的供应越来越紧张，住宅增量市场的土地供应成为制约因素。
- 产品结构多样化：住宅增量市场中的产品结构多样化，包括普通住宅、别墅、公寓等，满足了不同收入阶层和消费者的需求。
2.2 商业增量市场商业增量市场是指新建商业用途的房地产市场，包括写字楼、商场、酒店等。
房地产合作项目管理开发管理及风险管控
目标分解
收购
独自拿地
前期融资 （合作）
合作拿地开发
资产收购
股权收购
结合三年经营目标及投资杠杆要求进行细化各具体方式的目标确认
诚 心 ·匠 心 ·用 心 ·专 心
合作项目管理
合作拓展 启动
协议签订
管细、分清、共赢
—房地产项目合作开发管理
2019年7月20日
诚 心 ·匠 心 ·用 心 ·专 心
博志成版权所有，未经许可严禁使用
CO N TEN TS
1
新时代新趋势
2
合作开发模式及案例
பைடு நூலகம்
3
项目合作开发管控要点
4
合作存在的问题及风险控制
5
合作项目管理流程
诚 心 ·匠 心 ·用 心 ·专 心
博志成版权所有，未经许可严禁使用
新时代新趋势— — 国家
诚 心 ·匠 心 ·用 心 ·专 心
01 三驾马车（经济下行压力） 02
效率结构（盈利能力）
03 货币之锚（系统性金融风险）
04 财富衡量（国家、家庭6 5 % ）
05 蓄水池
新时代新趋势— — 国家
高增长
调整期
十九大 2018 2022
高质量增长的新时代
2050
针对未来五年（2018--2022）： 如何进行定位？ 面临什么挑战？ 国家如何应对？
诚 心 ·匠 心 ·用 心 ·专 心
小型企业合作思路
• 规避风险，专业的人做专业的事 • 找到土地持续接盘的合作方 • 学习优秀的开发经验
小企业的拿地模式有别于区域和全国性的大公司，区域和全国性大公司更多 的 是并购/招拍挂两种形式，小企业更多通过原有土地置换和关系拿地的模 式
国内一线地产集团对标旭辉地产集团汇报材料——营销
第一个五年战略计划
75.50 %
60.51% 38.43%
95.44
153.19
212.06
75.44% 530
42.46% 302.1
2012
2013
2014
2015 201
销售金额
销售金额同比增长率 6
100% 96.2 3%
80%
60%
40%
20%
0 2017 %
旭辉2012-2018土地储备量（地块/幅）
➢ 土地投资对项目起到决定性作用。2012-2016年，每年通过招拍挂增加10—20幅土地的数量，土地存续比稳定在6左右， 属于稳健的土地策略，2018年新获取了97幅地，新进了20个城市，增加储备货值2200余亿，为2021年冲刺3000亿元的 目标做准备
旭辉----物业增值
2002年，上海永升物业管理股份有限公司成立，具有国家一级资质，旭辉物业服务主要是与自己开发的项目合作，也服务一 些第三方公司的项目，服务的原则是从业主需求出发，设计服务内容，并及时解决业主现实生活中遇到的问题。
120
100
96
80
60
40
20 10
0 2012
14 2013
18 2014
14 15
14 2016
42 2017
2018
2019
➢ 旭辉销售业绩一直保持快速增长，2017年销售金额1040亿元，同比增长96.23%，从销售排名上看，2017年，旭辉销售金 额排名全国房企第15位，较2016年上升3个名次
旭辉----企业愿景
多元化战略，完成全国化战略纵深布局，扩大到70个大中城市
➢ 旭辉多年来逐渐形成了战略与经营上的 全球化视野与格局，也致力于不断实现 企业经营能力、管理水平、品牌价值、 多元发展、社会责任与声誉等方面的全 面提升
房产销售市场的市场规模及市场增长率分析
房产销售市场的市场规模及市场增长率分析房地产市场一直是经济的重要组成部分，对于一个国家的经济发展起着至关重要的作用。
在中国，随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场规模不断扩大，市场增长率也呈现出相对稳定的态势。
首先，我们来看看房产销售市场的市场规模。
根据国家统计局的数据，2019年全国商品房销售面积达到了1.54亿平方米，同比增长1.3%。
这一数据显示了房地产市场的庞大规模。
而根据招商证券的研究报告，2020年房地产市场的销售规模预计将继续增长，达到1.6亿平方米左右。
可以看出，房产销售市场的市场规模近年来呈现出稳步增长的趋势。
其次，我们来分析一下房产销售市场的增长率。
从历年来的数据来看，房产销售市场的增长率呈现出波动但总体稳定的态势。
在经济形势良好的年份，增长率有所回升，而在经济下行的年份，增长率则有所下降。
例如，在2019年，全国商品房销售面积同比增长1.3%，较2018年下降了0.5个百分点。
而在2018年，房地产市场遇到了较大的调控政策影响，销售增速同比降幅较大。
然而，在2017年，房地产市场受到宽松政策的刺激，销售增速同比大幅上升。
对于未来房地产市场的增长率，市场预期也较为乐观。
首先，随着政府宏观控制政策的不断优化，房地产市场的政策环境将更加平稳，可以预期市场增长率将保持稳定。
其次，中国人口仍然在持续增长，城市化进程也在不断推进，这将为房地产市场提供增长动力。
再次，随着人民生活水平的提高，购房需求将会持续存在，市场需求将会得到保障。
总体来说，未来房地产市场的增长率有望继续保持相对稳定的态势。
然而，我们也要注意到房地产市场增长率所面临的一些风险因素。
首先，金融风险是一个需要警惕的问题。
房地产市场往往涉及大量资金的投入，如果投资者的信心受到冲击，可能会导致市场的不稳定。
其次，房地产市场政策风险也需要关注。
政策的不确定性往往会对市场产生较大影响，需要政府相关部门做好政策沟通和预期管理工作。
2019年旭辉控股集团专题研究：公司简介、行业概况、开发经营、财务表现、风险因素
2019年旭辉控股集团专题研究：公司简介、行业概况、 开发经营、财务表现、风险因素
目录
公司概况：聚焦一二线城市的民营开发商......................................................................... 1
行业概况：整体稳健发展，结构分化明显..............................................线城市圈需求雄厚 ............................................................................ 3 政策持续调控，房企融资信用分层.................................................................................... 4
插图目录
图 1：公司销售金额及近五年复合增长率 .................................................................
旭辉控股(集团)有限公司介绍
“三高一低” 业务战略 （高周转战略）
3
高周转、高利润、高品质、低负债
4
快速去化与轻资产
5
“721”的产品结构
For a Better Life丨用心构筑美好生活
战略分解丨资本战略
“地产+金融”资本战略，解决投资资金的瓶颈，实现三引擎驱动
内部资源 效率驱动
内部资源 效率驱动
股本扩
为增加规模 的投资资金
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
重庆 重庆 | 旭辉城 让世界看见新巴南
旭辉城项目位于重庆核心商圈——龙 洲湾中心地段，西临长江、东靠南 山 、 南 接 万 达 广 场 。 项 目 占 地 300 亩，将打造含联排别墅、高层住宅、 LOFT、SOHO及商铺等多种物业的80 万方复合宜居大盘，是旭辉集团在南 重庆的又一扛鼎力作。
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
苏州 苏州 | 旭辉华庭 从此，幸福大不同
旭辉华庭位于苏州高新区长江路北， 文昌路与鸿福路交汇处，靠城铁新城 和轻轨3号线（鸿文路站）。规划中的 轻轨3号线鸿文站就在小区南侧，步行 可达。项目交通便利，驾车 20 分钟即 可达到苏州其他各个区域。
打造上海为集团根据地
输出人才、品牌、产品
成为集团领先型公司
2014年上半年销售套数面积第三位，销售 金额排第八位； a. 年销售额超过百亿； b. 优先在产品和管理上的创新； c. 战略和经营转型先行城市； d. 跨区域，多项目，多产品线。 销售与持有经营并重。 a. b. c. d.
紧跟上海的城市发展步伐
2012年
旭辉集团有限公司改制为旭辉 集团股份有限公司
国内标杆地产培训 _对标苏南旭辉汇报材料——财务
中梁
1、合作方式：首选中梁操盘， 根据项目类别确定股权开放比例。 2、合作方：同行业与金融机构。 3、输出品牌。
对标：根据各自发展阶 段寻求最适合的合作机 构和合作方式。
五、团队建设
旭辉
1、员工归属感强，较为稳定。 2、提倡内部晋升。 3、司龄超过5年的员工比重较 高。 4、财务部女性员工比重大。
中梁
1、员工变动频繁。 2、司龄多为1-2年的员工。 3、提倡竞聘上岗机制，各级负 责人通过竞聘入池，统一调度。 4、要求高比例的男性员工。
对标：提高员工归属感， 增强团队稳定性。
中梁
1、前融与开发贷并重：降低股 东投入，增加资金流入。
2、盘活资金：通过工程款走账、 小额转账、税款及工资盘活等方 式，盘活资金，降低不可动用的 资金存量。
3、资金计划：区域公司上报， 区域集团、控股集团审核。
对标：中梁资金盘活方 面优于旭辉；可在开发 贷总额方面进行突破。
三、税务筹划
旭辉
1、首重合规性，税负指标宽松， 2019年税负率考核指标为12%。 2、测算前期即参与筹划，在采 购、工程总包中进行相关约定。 3、税务考核：多为节点考核， 无退税、缓税考核指标。 4、管理半径小，可集中资源进 行税务机关的关系维护。
旭辉财务团队对标汇报
苏南区域公司
2018年3月7日
目录
1 财务架构及办公方式
2
旭
辉 对
3
标
4
资金管控 税务筹划 股权开放
547
团队建设
一、财务架构及办公方式
旭辉
1、财务直管：控股集团财务区域集团财务-城市公司。 2、集约化办公，办公半径小， 利于管控。 3、苏南区域集团辖苏锡常三个 城市，42个项目，47人。 4、项目仅有案场出纳，其余财 税业务均在区域集团集中完成。
旭辉控股(集团)有限公司介绍
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
苏州 苏州 | 旭辉苹果乐园 家在童话里 日子好甜蜜
旭辉苹果乐园位于苏州新区项目位于 苏州北新区 CBD ，全苏州价格洼地。 五纬交通、五大商超、全龄教育、金 融医疗环伺，完美生活体验即刻开 启。项目拥有近2万方中央景观轴，首 创四步童话乐园，打造全龄精致生 活。多层次安防体系确保业主居家安 全，更引进基础医疗保障，一对一进 行健康诊断。
创新增长
均衡发展
中速增长 千亿规模 百年企业
稳健经营
2017-2021
2022-2026
……
旭辉发展阶段
For a Better Life丨用心构续的、稳定的、有质量的、快速的增长
目标一
• 在2016年实现销售合同金额超过500亿元
目标二
• 在2016年底企业股票市值超过500亿元 目标三 • 进入房企第一方阵，成为20强企业（TOP20） 目标四 • 完成全国化布局并成为知名品牌房企
世界性城市的新定位； 都市再开发； 布局重点，热点区域； 城市生活服务商定位。
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
宜居型住宅
筑造城市刚需、宜居住宅产品，尊重土地资源 分配、发现城市中主流人群的需求，根据城市 发展和人居需求开发城市最为需要的宜居型住 宅产品。
For a Better Life丨用心构筑美好生活
旭辉产品丨宜居型住宅
上海 上海 | 旭辉城 幸福旭辉 一生之城
上海旭辉城位于北上海之巅的旭辉 城，是由旭辉集团亲力打造的约 35 万 方醇熟洋房公寓住区。项目由约 73~105平米的多层电梯洋房和高层公 寓构成，自2011 年底面市以来连续进 入全市住宅成交榜单的 TOP10 ，是全 上海逾3000户家庭的温馨选择。
旭辉控股 3000亿目标底气何来
旭辉控股3000亿目标底气何来作者：谢泽锋来源：《英才》2019年第05期2018年，林氏兄弟仓协的旭辉控股集团（00884.HK）实现销售收入1520亿元，距离其2021年的3000亿销售额还有将近1500个“小目标”。
3年时间增长1500亿销售额，恐怕只有奔跑中的大象級企业才敢制定这样的目标。
2017年，旭辉销售额成功破千亿，达到1040亿元，同比增长96.23%;2018年同比增长46.2%，2019年，集团的销售目标为1900亿，增速25%。
房地产走出“黄金时代”，旭辉的增速也在不断下滑。
要想实现3000亿目标，未来三年的年均增长率要达到25.44%。
压力不小，但旭辉相信“我的成功可以复制。
”旭辉集团董事长林中曾经预言，一家房企在实现6000亿元销售规模之前，其增长速度基本不会停滞不前。
因此，规模依旧是旭辉追求的目标。
曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉。
旭辉计划的“第二个五年规划”中，提出2017-2021年，旭辉要达到“百亿利润、三千亿规模、千亿市值”，年复合增长率达到40%，进入房企TOP8，跻身第一方阵。
但目前来看，这一目标还有较大差距。
根据克尔瑞的数据，以销售额排名，2018年旭辉仍旧位列第15位，江湖排序和2017年并未发生变化。
曾经排在旭辉之后的世茂、阳光城、新城控股都已经超越旭辉，在以规模和速度比拼的房地产行业，新晋房企凶猛，奔跑的速度少有迟缓，就有被超越的风险。
从资本市场来看，尽管旭辉控股股价从2018年10月低点上涨超过100%，但目前其市值仅不到500亿港元，距离千亿市值还有巨大差距。
2018年归母净利润为54.09亿元，距离百亿利润还需要加把劲儿。
此外，旭辉计划在2021年末再培育5家上市公司，分别对照物业、长租公寓、装配式住宅、中旭教育、房地产金融。
旭辉提出“房地产+”的多元化业务战略，官网显示这些业务包括物业管理（永升物业）、长租公寓（旭辉领寓）、商业管理（旭美商业）、EPC住宅产业化（上海毅匹玺）、教育（中旭天下教育）、工程建设（上海新置建筑工程有限公司）和基金管理（上海晨曦股权投资基金管理有限公司）“七小龙”。
房地产市场的市场渗透率和增长潜力
房地产市场的市场渗透率和增长潜力市场渗透率与增长潜力是衡量房地产市场发展的两个重要指标。
本文将从房地产市场现状、市场渗透率与增长潜力的概念解释、影响因素以及应对策略等方面阐述房地产市场的市场渗透率和增长潜力。
一、房地产市场现状房地产市场作为国民经济的支柱产业，在过去的几十年里取得了巨大的发展。
随着城市化的进程加快，人口不断增长，住房需求持续旺盛。
然而，随着房地产市场规模的不断扩大，市场竞争也日益激烈，市场饱和度逐渐提高。
因此，房地产市场的市场渗透率和增长潜力成为了业内关注的焦点。
二、市场渗透率的概念和影响因素市场渗透率是指特定产品或服务在目标市场中的使用人数或购买量占总人数或总量的比例。
对于房地产市场来说，市场渗透率可以理解为购房人口占城市总人口的比例。
市场渗透率的高低反映了房地产市场的普及程度和潜在发展空间。
影响房地产市场渗透率的因素有多个方面。
首先是城市化进程的推动，随着城市不断扩张和人口增长，房地产需求量不断增加，市场渗透率也随之提高。
其次是政府的政策支持，通过土地供应、房地产税收等政策手段，鼓励居民购房，促使市场渗透率的增加。
此外，经济发展水平、人口结构、收入水平等因素也会间接影响到市场渗透率的变化。
三、增长潜力的概念和影响因素增长潜力是指市场在未来一段时间内实现增长的能力。
对于房地产市场而言，增长潜力一方面体现在市场规模的扩大，即房地产市场的总体增长趋势；另一方面则体现在市场创新和市场开发的能力，即市场不断推陈出新、满足消费者多样化需求的能力。
影响房地产市场增长潜力的因素有多个方面。
首先是人口增长和城市化水平的变化，随着人口的增加和城市的发展，房地产市场的潜在需求也会相应增加。
其次是土地资源的供给，土地资源的稀缺性限制了房地产市场的扩大空间，因此，土地政策的调整和优化对于提高房地产市场的增长潜力至关重要。
此外，经济发展、消费者需求变化、城市规划和交通设施等因素也会影响到房地产市场的增长潜力。
房产销售市场的市场渗透率和增长潜力分析
房产销售市场的市场渗透率和增长潜力分析房产销售市场一直以来都是经济社会发展的重要指标之一，人们对于房产的需求一直稳定存在。
然而，随着城市化进程的加速以及人民生活水平的提高，房产销售市场的市场渗透率和增长潜力也日益凸显。
市场渗透率是衡量一种产品或服务在市场中的普及程度的指标，对于房产销售市场而言，市场渗透率指的是已经售出或租出的房产数量占市场总容量的比例。
可以说，市场渗透率关系到一个城市房产销售市场的饱和度和生命周期。
在一些大中城市中，房产市场已经相对饱和，市场渗透率已相对较高，此时传统的开发商、经纪商等房产销售服务商需要寻找新的增长点。
然而，我们也不能因此忽视市场渗透率的增长潜力。
随着新的城市建设和发展，市场容量不断增加，人们对于品质居住环境的需求也在不断升级。
同时，年轻人群体的购房需求、二手房市场的不断增长以及外来人口的流入等因素也为市场渗透率的增长提供了动力。
尽管在一些一线城市中，房价已经相对稳定，但是从二三线城市以及特定区域来看，市场价值仍有大幅增长的潜力。
随着城市扩容及基础设施的不断完善，周边区域的发展也带动了房产销售市场的增长。
比如说，城市的交通网络扩充改善了人们的通勤环境，使得城市周边区域的房产市场成为热点。
另外，人民生活水平的提高也为房产销售市场提供了持续增长的动力。
随着经济的发展，人们对于居住环境和生活质量的要求越来越高。
他们更看重的不仅仅是房屋本身，更在乎宜居环境、便捷的社区设施以及良好的社区氛围。
这为开发商以及房地产市场提供了巨大的发展空间，同时也带动了消费升级。
此外，年轻人群体的购房需求也是市场渗透率增长的重要推动力。
随着新一代年轻人逐渐成为主力消费群体，他们的购房需求也日益增长，尤其是在经济发达的城市中。
年轻人对于刚需、改善型住房以及投资性住房的需求不断增加，这为市场渗透率的提高提供了更多机会。
总而言之，房产销售市场的市场渗透率和增长潜力是与经济社会发展密切相关的。
随着城市化进程的推进、人民生活水平的提高以及年轻人群体的购房需求的增加，房产销售市场的市场渗透率还有巨大的增长潜力。
旭辉-房地产数字化转型
6 客户分析
6 客户分析
产品定位
• 标系：G系 • 客群： 渴望成为大师
（十大客群之一） • 城市：杭州
客群特征
• 年龄段：31-45 岁 • 家庭：大小袋鼠 （四口之家或
三代同堂） • 需求：中高档品质改善 • 目标城市：杭州
张** 75岁 空巢老人
爱干净
家里有宠物
报事记录
客群筛选
朱** 32岁 三代同堂 购房城市杭州 外接盘业主
• 阿里、腾讯等一大批互联网公司不断向房地产行业推广他们的技术，全力以赴地帮助地产 实现数字化转型，可至今房地产行业依旧在数字化转型的路上“摸着石头过河” 。
• 数字化转型的核心在于物理世界和数字世界的融合，而不是单一的只有数字，也不是单一 的只有物理世界，“一定是物理世界和数字世界的融合，而我们管理的数据一定是打通管 理数据、互联网数据以及物联网的数据。”
企 业 管 理 部
数据技术组
数 数数 据 据据 平 建应 台 模用 专 专专 家 家家
数据服务组
数
数
据
据
需
报
求
表
专
专
员
员
数据管理规划和目标
Step 1：数据成熟度达到3级 Step 2：数据成熟度达到4级 Step 3：数据成熟度达到5级
2019-2020：成熟度3级 企业数据贯通
• 项目生产数据全面线上化 • 地产信息系统数据打通 • 主数据全面建成 • 数据湖建设
从跨业态数据源中获取地产+ 业务活动产生的客户数据
储客系统 张先生 电话：…… 车辆：……
销售系统 张天宇 电话：…… 身份证：… 房产：……
旭客会 张三 电话：…… 职业：…… 爱好：……
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
内容目录
1. 公司简介............................................Байду номын сангаас............................................................................... 5 1.1. 发展历程：廿年蝶变问鼎中国房企十五强.................................................................. 5 1.2. 股权结构：林氏家族控股稳定，引入平安改善股权结构............................................. 6 1.3. 主营结构：营收增速可观、地产结算为核心贡献业务 ................................................ 6
6. 投资建议.......................................................................................................................... 30
3.“房地产+”版图扩容，积极打造业务新增长点.................................................................... 16 3.1. 物业管理................................................................................................................. 16 3.2. 长租公寓................................................................................................................. 17 3.3. 旭美商业................................................................................................................. 19
5. 公司估值.......................................................................................................................... 24 5.1. PE-Band.................................................................................................................. 24 5.2. RNAV 估算 .............................................................................................................. 24 5.3. 财务估值................................................................................................................. 25
2. 企业特色：增土储、提权益、完善纵深布局 ....................................................................... 9 2.1. 有重点的战略布局：深耕二线、准二线，狩猎三四线，区域深耕与拓展新城并举 ...... 9 2.2. 稳健的土地策略：坚持“不错、不漏、不贵、不拿地王”，逆周期投资....................... 12 2.3. 精准的产品定位：首臵首改类为主，打造完备产品线 .............................................. 13
4. 财务焦点.......................................................................................................................... 20 4.1. 利润率 .................................................................................................................... 20 4.2. 三费比率................................................................................................................. 20 4.3. 杠杆率 .................................................................................................................... 21 4.4. 净资产收益率.......................................................................................................... 22 4.5. 周转率 .................................................................................................................... 22