被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制【税务实务】
房屋征收拆迁服务的风险和风险管理策略
房屋征收拆迁服务的风险和风险管理策略房屋征收拆迁是在城市化进程中不可避免的环节，以腾出土地为发展目的，但与之相关的服务过程中存在着一定的风险。
这些风险可能包括法律风险、社会风险、环境风险和人权风险等。
为了保证房屋征收拆迁服务的合法性、公正性和公平性，必须采取相应的风险管理策略。
首先，法律风险是房屋征收拆迁服务领域所面临的一大挑战。
在征收拆迁的过程中，政府和征收方需要严格遵守有关法律的规定。
例如，征收方必须依法进行评估和赔偿，并确保被征收人的合法权益得到保护。
此外，征收方还必须确保征收决定的合法性和合规性，避免滥用职权、强制拆迁和违法征收等行为的发生。
为了管理法律风险，政府和征收方可以采取以下策略。
首先，建立健全的法律制度和程序，明确房屋征收拆迁的法律依据和程序要求。
其次，加强相关工作人员的法律意识和法律培训，提高其法律素养和法律操作能力。
最后，建立健全的投诉和申诉机制，为被征收人提供有效的救济途径。
其次，房屋征收拆迁服务还存在社会风险，主要体现在对被征收人的生活和社区环境的影响。
征收拆迁过程中，被征收人可能面临着丧失住房、失去稳定收入来源、社会融合度下降等问题。
这些问题可能给被征收人造成心理和社会压力，进而引发社会不稳定因素。
为了管理社会风险，政府和征收方可以采取以下策略。
首先，加强与被征收人的沟通与协商，充分尊重其合法权益和意见，维护社会和谐稳定。
其次，为被征收人提供多样化的补偿和安置方案，适应不同人群的需求。
最后，加强对被征收人的关怀和服务，提供必要的咨询、援助和支持，帮助其顺利过渡。
环境风险也是房屋征收拆迁服务中需要管理的重要问题。
在征收拆迁过程中，可能伴随着环境破坏和污染风险。
例如，拆迁过程中可能产生大量建筑垃圾和废弃物，可能对周边生态环境和自然资源造成不可逆转的影响。
为了管理环境风险，政府和征收方可以采取以下策略。
首先，制定相关法律法规，规范和控制拆迁过程中的环境行为。
其次，加强环境监测和评估，及时发现和解决环境问题，确保拆迁过程的环境安全。
拆迁补偿中的涉税分析及税务筹划要点
拆迁补偿中的涉税分析及税务筹划要点我国城市化进程在不断的加快，许多的企业也在面临着拆迁。
因为拆迁会影响企业生产经营等事项，拆迁本身就会给企业带来很大的风险，甚至导致企业的倒闭破产。
根据国家的相关规定，企业的拆迁是需要缴纳企业拆迁补偿、安置补偿费用等税的，那么要想企业尽量少的受到拆迁的影响，处理好企业的拆迁税就成为至关重要的事情了。
那么企业拆迁缴税有哪些要求？了解这些知识让企业在拆迁中更好的生存，还能避免出现重复征税或者逃税的情况！拆迁补偿税务处理是很关键的！我国国家税务局曾经指出了企业由于政策性搬迁过程中涉及的所得税征收管理事项。
主要是搬迁收入、搬迁支出、搬迁资产税务处理、搬迁所得等要单独进行税务管理和核算。
至于不能单独进行税务管理和核算的，应视为企业自行搬迁或商业性搬迁等非政策性搬迁进行所得税处理。
那什么是政策性搬迁呢？政策性拆迁是指按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院2011年第590号令）的规定，由于社会公共利益的需要，在政府主导下企业进行整体搬迁或部分搬迁。
企业由于下列需要之一，提供相关文件证明资料的，属于政策性搬迁：1、国防和外交的需要；2、由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施的需要；3、由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；4、由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；5、由政府依照《中华人民共和国城乡规划法》有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；6、法律、行政法规规定的其他公共利益的需要。
除了以上政策性拆迁外，其他的均属于商业性拆迁。
假如A企业计划开发一个项目，该项目属于旧城改造，而拆迁是属于政策性拆迁，那么对于收到的拆迁补偿，拆迁和被拆迁双方该如何处理税务问题呢？一、被拆迁方1、增值税：取得现金补偿及物业补偿均免征增值税。
依据：《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税[2016]36号）附件3：营业税改征增值税试点过渡政策的规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理
城市更新项目拆迁补偿双方涉税处理城市更新的重要一环就是拆迁补偿，拆迁补偿的方式一般分为物业补偿、货币补偿以及物业补偿和货币补偿相结合。
当拆迁补偿双方支付和收到货币和物业补偿时，涉及到要缴纳契税、增值税、土地增值税、企业所得税以及个人所得税等相关税费。
具体税务处理方式情况如下：一、拆迁方/土地受让方涉税处理（一）契税通过协议方式获取土地的，契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益，包括土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等。
通过招拍挂获取土地的，契税的计税价格为土地成交总价款，包括土地前期开发成本。
（二）增值税1、物业补偿根据财税【2016】36号第十四条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，属于无偿转让不动产，应按照视同销售缴纳增值税。
增值税视同销售价格计税依据：1、如开具发票的：按照发票上注明的销售额计算缴纳增值税。
2、如发票上注明的销售额明显低于视同销售销售额的，或者未开具发票的：根据财税〔2016〕36号第四十四条的规定，按照下列顺序确定视同销售的销售额，缴纳增值税：（1）纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（2）其他纳税人最近时期销售同类不动产的平均价格；（3）按照组成计税价格确定，组成计税价格=成本X (1+成本利润率)。
2、货币补偿根据财税〔2016〕140号第七条的规定，支付给被拆迁人的货币补偿可作为拆迁补偿费用，允许在计算增值税销售额时扣除，但预缴环节不得扣除。
扣除拆迁补偿费用时，须提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。
但是，物业补偿能否作为拆迁补偿费用在计算销售额时扣除，目前仍存在争议，在实务中，倾向于只能减除货币补偿部分，物业补偿不得减除。
（三）土地增值税1、物业补偿根据国税函【2010】220号第六条的规定，房地产开发企业将还迁物业无偿移交被拆迁人，还迁物业需视同销售，并按国税发〔2006〕187号第三条第（一）款规定确认收入；同时将此确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。
深圳市城市更新项目实操系列——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制
深圳市城市更新项目实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
集团主营私募投资、创业投资，主要投资方向为地产、高新科技、互联网、文化传媒、创新金融等产业。
集团下设西政地产金融研究院，专门从事金融/融资产品设计、税务筹划、跨境投融资、房地产全产业链实务研究与顾问工作。
欢迎任何形式的沟通、交流和合作，欢迎推荐地产转让/融资项目、创投融资项目，推荐者重谢。
相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让项目权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新项目实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。
如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新项目中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新项目各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理
城市改造中拆迁补偿款的会计及税务处理各位读友大家好，此文档由网络收集而来，欢迎您下载，谢谢近年来，随着我国经济的发展，我国城市建设日新月异，城市规模处于不断的高速扩张的进程之中。
城市化进程不断加快，人居环境日益改善，使我们的生活变得更便捷、更舒适，同时也提升了城市形象。
这一切都需要对我们生活的城市进行系统、全面的规划、改造。
城市改造需要的道路拓宽、建设广场、新增绿地、搬迁市区工业企业等等问题都会涉及到原有居民、企业的拆迁安置问题。
本文针对在城市改造拆迁安置过程中，对居民、企业所收到拆迁偿款事项，从会计及涉税方面进行分析。
目前，城市改造都是以政府为主导进行的。
由政府或政府有关主管部门根据审批通过的城市规划确定进行城市改造的搬迁安置，具体由政府土地收储中心受国土资源部门的委托将拆迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好出让地块内的土地收购和房屋拆迁安置补偿事项，再通过招标、拍卖形式将土地使用权出让。
房地产公司通过参加招标或拍卖，签订拍卖成交确认书，并在规定的期限内交付土地出让金，获得国有土地使用权。
在此模式下，城市的拆迁改造完全处于政府的控制之下。
一、拆迁补偿的形式城市改造房屋被拆除，给被拆除房屋的所有人造成了一定的财产损失。
为保证被拆除房屋所有人的合法权益，拆迁人应当对被拆除房屋及其附属物的所有人（包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人）给予补偿。
补偿的对象既包括自然人也包括法人。
根据《城市房地产拆迁管理条例》的规定，房屋拆迁补偿有三种形式，即产权调换、作价补偿、产权调换与作价补偿相结合。
（1）产权调换。
拆迁人以易地建设或原地建设的房屋补偿给被拆除房屋的所有人，使原所有人继续保持其对房屋的所有权。
这是一种实物补偿形式。
（2）作价补偿。
拆迁人将被拆除房屋的价值，以货币结算方式补偿给被拆除房屋的所有人。
这是一种货币补偿形式。
（3）产权调换和作价补偿相结合。
拆迁人按照被拆除房屋的建筑面积数量，以其中一定面积的房屋补偿被拆除房屋的所有人，其余面积按照作价补偿折合货币支付给被拆除房屋的所有人。
拆迁补偿款征税之惑【税收筹划技巧方案实务】
只分享有价值的经验技巧，用有限的时间去学习更多的知识！
拆迁补偿款征税之惑【税收筹划，税务筹划技巧方案实务】
近期，在中国税务报上刊登了一则争议案例，案情是这样的：某公司因市区规划需要拆迁，政府向其支付拆迁补偿款，主要涉及土地使用权、房屋所有权的补偿等。
该公司取得的补偿款是否需要缴纳增值税？
两种理解
根据案例的解读，我们发现有两种理解：
1. 将拆迁补偿款视为是企业转让不动产的行为缴纳增值税。
2. 政府拆迁行为不属于正常的交易行为，企业取得的拆迁补偿款不应当认定为是销售不动产取得的应税对价。
当然，这两种理解都以一定的道理，归根结底还是由于我国税法对于“拆迁补偿款”如何征收增值税没有明确的规定，才产生上述争议。
法律依据：《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》：“一、下列项目免征增值税”“（三十七）土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者。
”
从上述规定，可以看出政府对土地使用权支付的补偿款是免征增值税的。
但实践中，拆迁补偿款并不仅仅是对土地使用权的补偿，可能还包括：建筑物、构筑物、机器设备等所有权的补偿。
对于其他类型的补偿，税法并没有明确规定，所以各地税务机关的做法也不一致。
1、各地税务机关的看法
湖北国税认为：纳税人将国有土地使用权交由土地收购储备中心收储，取得的建筑物、构筑物和机器设备的补偿收入征收增值税，取得的其他补偿收入免征增值税。
北京国税认为：农村集体土地因拆迁建设，收到的拆迁补偿款应依照财税〔2016〕36号文件中“对土地所有者出让土地使用权免征增值税”的规定。
政策性搬迁的涉税分析、账务处理及所得税处理
政策性搬迁的涉税分析、账务处理及所得税处理政策性搬迁的涉税分析、账务处理及所得税处理一、涉税分析：1、企业所得税：政策性搬迁的企业所得税政策，一般执行的是《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）。
2、增值税及其附加：2.1《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定：土地使用者将土地使用权归还给土地所有者免征增值税。
企业将使用的国有土地归还政府取得的补偿，不用缴纳增值税。
2.2《关于明确无偿转让股票等增值税政策的公告》（财政部税务总局公告2020年第40号）第三款：土地所有者依法征收土地，并向土地使用者支付土地及其相关有形动产、不动产补偿费的行为，属于《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号印发）第一条第（三十七）项规定的土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的情形。
企业将使用的国有土地归还政府过程中牵扯的房产、机械设备等取得的补偿，同样不用缴纳增值税。
2.3与之相关的城建税、教育附加费同样免征。
3、土地增值税：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号发布）第八条：有下列情形之一的,免征土地增值税：因国家建设需要依法征用，收回的房地产。
4、印花税政策性搬迁的补偿协议，不属于印花税列举的应税项目，不缴纳印花税。
二、政策性搬迁的企业所得税政策的变迁有关政策性搬迁的企业所得税政策，主要有三个文件：《国家税务总局关于企业政策性搬迁或处置收入有关企业所得税处理问题的通知》（国税函[2009]118号）、《企业政策性搬迁所得税管理办法》（国家税务总局公告2012年第40号）和《国家税务总局关于企业政策性搬迁所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2013年第11号）。
在《国税函[2009]118号》（已经全文作废，据此作出的财务决策是没有法律依据的）文件中：1、对于政策性搬迁补偿收入，用来购置和改良固定资产的部分，允许从搬迁收入中扣除；2、购置和改良的固定资产，可以计提折旧和摊销；3、企业从规划搬迁次年起的五年内，其取得的搬迁收入暂不计入企业当年应纳税所得额，在五年期内完成搬迁的计算缴纳企业所得税。
拆迁补偿费的会计和税务处理
拆迁补偿费的会计和税务处理1. 引言拆迁补偿费作为政府对于拆迁项目中被拆迁户的经济补偿，涉及到会计和税务处理的问题。
在本文中，我们将探讨拆迁补偿费的会计和税务处理方法，以便更好地理解和处理相关问题。
2. 拆迁补偿费的会计处理拆迁补偿费的会计处理主要涉及以下几个方面：2.1 拆迁补偿费的确认根据国家相关政策和法规，拆迁补偿费应当按照一定标准和程序进行确认。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的实际支付情况，将其确认为相关资产或费用。
2.2 拆迁补偿费的分类拆迁补偿费的分类可以根据具体情况来确定。
常见的分类包括拆迁补偿费、搬迁费、过渡期生活费等。
在会计处理中，需要根据拆迁补偿费的具体分类，进行相应的会计科目核算。
2.3 拆迁补偿费的计提和支付在会计处理中，需要将拆迁补偿费按照一定的方式计提和支付。
计提的方式可以采用一次性计提或分期计提的方式，支付的方式可以采用一次性支付或分期支付的方式。
在支付过程中，还需要与相关部门进行结算，确保拆迁补偿费的准确支付。
2.4 拆迁补偿费的确认和摊销拆迁补偿费在确认后，需要按照一定的摊销原则进行摊销，以平均分摊到相关期间的成本或费用中。
摊销的方式可以采用直线摊销或其他合理的摊销方式。
3. 拆迁补偿费的税务处理拆迁补偿费的税务处理主要涉及以下几个方面：3.1 拆迁补偿费的纳税义务拆迁补偿费作为一种收入，根据国家相关政策和法规，需要按照一定的税法规定履行纳税义务。
在税务处理中，需要根据拆迁补偿费的纳税义务，进行相应的税务申报和纳税付款。
3.2 拆迁补偿费的税务优惠政策针对拆迁补偿费，国家也提供了一些税务优惠政策，以减少被拆迁户的税负。
在税务处理中，需要了解并合理利用这些税务优惠政策，以降低被拆迁户的税务负担。
3.3 拆迁补偿费的税务登记和抵扣在税务处理中，需要按照国家相关政策和法规，对拆迁补偿费进行税务登记和抵扣，以确保纳税的准确性和合规性。
只有进行了税务登记，才能享受相关的税务抵扣。
拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划
拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划拆迁安置是指在城市更新、基础设施建设等需要拆除原有住房或土地的情况下，对被拆迁方进行合理安置和补偿。
而在拆迁安置补偿过程中，开发商和被拆迁方都会涉及到相应的税费问题，需要进行分析和筹划。
首先，对于开发商来说，拆迁安置补偿的费用可能涉及到的税费主要有土地增值税（以下简称土增税）、企业所得税和契税等。
1.土增税是指在卖售土地或者转让土地使用权时，由土地增值所得人按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商将拆迁的土地进行销售或者转让，就需要按照国家规定的税率缴纳土增税。
2.企业所得税是指企业取得的所得，按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商通过拆迁获得了经济利益，就需要按照国家规定的税率缴纳企业所得税。
3.契税是指在买卖房屋、土地等不动产时，根据交易价格按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果开发商购买了被拆迁方的房屋或土地，并在后续进行销售，就需要按照国家规定的税率缴纳契税。
对于被拆迁方来说，拆迁安置补偿涉及到的税费主要有个人所得税和契税。
1.个人所得税是个人取得各类所得，按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果被拆迁方从拆迁中获得经济补偿，就需要按照国家规定的税率缴纳个人所得税。
2.契税是指在买卖房屋、土地等不动产时，根据交易价格按照一定税率缴纳的税费。
在拆迁安置过程中，如果被拆迁方将自己的房屋或土地出售，就需要按照国家规定的税率缴纳契税。
针对以上涉及到的税费问题，开发商和被拆迁方可以进行税务筹划，以尽可能减少税费负担。
1.对于开发商来说，可以通过合理安排拆迁安置补偿方案，减少土地增值税和企业所得税的缴纳额度。
例如，可以将部分经济补偿作为代价修建公共设施或提供其他社会服务，以在满足法律法规的前提下，实现税务优惠。
总之，在拆迁安置补偿过程中，开发商和被拆迁方都需要注意税费分析和税务筹划，以合法合规地减少税费负担。
城市更新三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析
城市更新/三旧改造项目拆迁安置补偿实务及涉税分析一、搬迁补偿安置概况及流程随着城市化进程不断加快，城市进行系统、全面改造日益成为常态，越来越多房企通过城市更新、三旧改造等形式取得存量的开发用地，涉及对原有居民、企业此类原产权人的搬迁、补偿、安置活动应运而生。
由于城市更新、三旧改造一般需拆除原产权人的房屋，势必给原产权人即被搬迁人造成了一定的财产损失，为保证被拆除房屋所有人合法权益，搬迁人应当对被拆除房屋及其附属物所有人给予补偿。
补偿对象按找被拆除房屋所有人不同，税务上又可具体分为自然人和法人。
关于搬迁补偿安置的流程，一般分为前期摸底工作——初步核查被拆迁房屋及相关权利主体——项目拆迁计划的制定、完善与审核——对被拆迁房屋进行测绘——拆迁谈判——正式拆迁协议的签订与备案——被拆迁房屋的回收、拆除与产权证注销——拆迁补偿款项的申请与支付——回迁房建设——回迁房选房、交房结算、办证这样十个步骤二、搬迁补偿安置方式按补偿安置具体形式，搬迁补偿安置的方式主要包括货币补偿、产权调换补偿、产权调换和作价补偿相结合三种类型。
（一）货币补偿，货币补偿的金额参照房地产市场评估价格，由搬迁人及被搬迁人协商确定；（二）产权调换，由搬迁人提供自建房屋或外购房屋用于置换，并与被搬迁人计算、结清被征收房屋价值与置换产权房屋价值的差价；产权调换具体又可分为本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）两者形式。
（三）产权调换和作价补偿相结合，搬迁人按照被搬迁房屋建筑面积数量，以其中一部分面积以搬迁人的自建房屋形式补偿被搬迁房屋的所有人，其余面积按照作价折合货币支付给被搬迁房屋所有人。
关于实操中“货币补偿”与“产权调换”方式的优劣势及本项目安置与异地安置（异地购买物业安置）的差异性与优劣势分析在广州、惠州等城市的城市更新/三旧改造实践过程中，具体搬迁补偿安置模式，亦分为自行改造模式和政府主体实施改造（部分地区称为“政府收储模式”）两种形式政府主体改造，即指政府或政府有关部门根据城市规划确定城市更新、三旧改造的搬迁补偿，具体由政府土地收储部门受国土部门的委托将搬迁安置的土地先行收回进行重新规划，妥善处理好地块内土地收购和房屋搬迁补偿事项，在通过招标、拍卖形式将土地使用权出让，房开企业再通过“招、拍、挂”形式获得土地使用权。
房屋拆迁与补偿会计及税务实务探讨
35ECONOMIC & TRADE UPDATE一、导言随着工业化、城镇化发展的不断推进，由于公共利益需要而发生的城市房屋拆迁日益增多，拆迁是一个牵涉利益广泛、社会矛盾多发的领域，也是事关民生和改革建设的难点问题，为规范房屋拆迁与补偿，国务院先后颁发了《城市房屋拆迁管理条例》和《国有土地上房屋征收与补偿条例》，各级地方政府亦制定了实施办法及具体的补偿标准，对如何征收、拆迁与补偿提供了较为详细具体的指引。
然而，对于征收、拆迁与补偿如何进行会计及税务处理，尽管财政部和国家税务总局颁布了个别规定，但由于规定不够系统，再加上近几年来，会计及税制不断进行改革，如何进行处理并不是非常明确。
因此，本文拟以深圳市罗湖区蔡屋围城市更新项目为蓝本，根据相关法规、最新的会计准则及相关政策，房屋拆迁与补偿会计及税务实务探讨赵 洁【摘 要】对于房屋拆迁与补偿如何进行会计及税务处理，尽管财政部和国家税务总局颁布了个别规定，但由于规定不够系统，再加上近几年来会计及税制改革，如何进行处理并不是非常明确。
本文拟以深圳市某一城市更新项目为蓝本，根据相关法规、最新的会计准则及相关政策，以案例的方式进行探讨。
【关键词】拆迁；补偿；会计；税务；实务以案例的方式进行探讨。
二、项目简介及搬迁安置协议摘要２０１８年８月，罗湖区城市更新局发布《罗湖区城市更新“十三五”规划》，将蔡屋围片区定位为罗湖金融、商贸、文化核心区，拟通过城市更新，拓展万象城周边地区，集约开发建设蔡屋围金融核心、高端商业的“密集发展区”，建设代表深圳特区形象、媲美国际一流的地标性城市建筑群，激发罗湖新活力，打造深圳的“曼哈顿”。
在此大背景下，继成功打造“京基１００”高品质城市综合体后，深圳市蔡屋围实业股份有限公司与京基地产再一次携手，共同推动新一轮城市更新，共同合作建立一个世界级的，以金融为核心、文化消费带动的国际现代服务业中心。
该项目将借鉴老围改造的成功模式，根据“政府主导、市场运作、多方共赢”的工作原则，提出了“总体规划，分步实施，成熟一块开发一块”工作思路，对蔡屋围红宝路南村和清庆新村等实施城市更新①。
深圳市城市更新项目实操系列(九)——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制
深圳市城市更新工程实操系列（九）——被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制西政资本为西政投资集团下属企业，西政投资集团是西南政法大学地产、金融圈校友倾心打造的地产全产业链综合金融服务平台。
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相关文章链接目录一、被拆迁方的纳税分析（一）增值税（二）土地增值税（三）印花税（四）企业所得税（五）契税二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项（一）更新意愿征集阶段（二）城市更新计划申报阶段（三）更新单元规划草案编制及批准阶段（四）实施主体申报及确认阶段（五）房地产证注销阶段（六）建筑设计及施工阶段（七）回迁物业的选择三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划笔者按就实务情况而言，如被拆迁方主要以取得货币补偿为目的，则可优先考虑以拆迁补偿的方式取得货币补偿，并适用5年递延纳税（针对企业）或自然人免缴个人所得税的相关税收优惠政策（具体请参见笔者2017年5月12日于本公众号“西政资本”发布之推文《拆迁安置补偿过程中开发商与被拆迁方的税费分析与税务筹划》）；其次被拆迁方可选择以股权转让方式转让工程权益并实现退出，其中因股权转让取得的高额溢价亦可通过拆分交易价款等方式实现税筹和节税的目的（具体请参见笔者2017年4月17日于本公众号“西政资本”发布之推文《深圳市城市更新工程实操系列（七）——交易方案设计及税务筹划》）。
如被拆迁方主要以取得回迁物业为目的，则拆迁安置补偿无疑是最好的选择，其次就是合作建房，但鉴于合作建房的税收政策适用需满足相对严格的条件，因此实务中基本都是选择拆迁安置补偿的方式以获得回迁物业。
为便于读者深入了解拆迁补偿的合作模式可以给被拆迁方带来的优势，笔者特从城市更新工程中被拆迁方税费负担的分析入手，帮助读者理清被拆迁方的纳税义务，并从回迁房屋的风险控制角度让读者对更新工程各环节中被拆迁方的权益保障措施有更深入的认识。
拆迁补偿合同中的涉税风险管控
拆迁补偿合同中的涉税风险管控拆迁补偿合同是拆迁人与被拆迁人、房屋承租人为明确房屋拆迁补偿安置中的权利义务关系而订立的协议，是约定拆迁当事人之间民事权利义务的合同，它适用《民法通则》和《合同法》。
拆迁补偿安置协议是一种双方有偿协议，协议的当事人依据协议享有一定的权利，同时又要承担相应的义务。
在税收征管实践中, 拆迁补偿合同主要涉及到营业税、个人所得税、土地增值税和企业所得税等税收，对其进行税收风险管控显得非常重要。
一、拆迁补偿合同中的涉税风险分析（一）营业税风险分析拆迁补偿合同中的营业税风险主要体现两方面：一是被拆迁人获得的拆迁补偿款，如果相关法律手续不全，则有要申报缴纳营业税；如果符合一定的法律手续，则被拆迁人获得的拆迁补偿款不征营业税。
二是政府收回土地使用权及纳税人代垫拆迁补偿费有关营业税的处理。
具体论述如下：1、被拆迁人获得拆迁补偿款的营业税处理《中华人民共和国营业税暂行条例》（中华人民共和国国务院令540号）第一条规定：“中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
”《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》（财政部国家税务总局第52号令）第三条规定：“条例第一条所称提供条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产，是指有偿提供条例规定的劳务、有偿转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为。
”根据该规定，被拆迁人获得拆迁补偿款是否构成转让无形资产或者有偿转让不动产所有权的行为？如果是，则要申报缴纳营业税；如果不是，则不申报缴纳营业税。
要回答这个问题，必须不拆迁区分为政策性拆迁和商业性拆迁，如果是政策性拆迁（政策性拆迁是指因当地政府城市规划、基础设施建设等原因使企业拆迁），则被拆迁人获得拆迁补偿款不是有偿转让土地和房屋的行为，被拆迁人获得的拆迁补偿款不申报缴纳营业税；如果是商业性拆迁（商业性拆迁，即基于双方自愿的拆迁，补偿款实质上是被拆迁企业处置固定资产及转让不动产等的收入，按税法规定应该对转让收入计征营业税、土地增值税和企业所得税等），则被拆迁人获得的拆迁补偿款要申报缴纳营业税。
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只分享有价值的会计实操经验，用有限的时间去学习更多的知识！被拆迁方之纳税分析与税务筹划及城市更新各阶段的回迁风险控制【税务
实务】
目录
一、被拆迁方的纳税分析
（一）增值税
（二）土地增值税
（三）印花税
（四）企业所得税
（五）契税
二、拆迁补偿协议履约要点及各阶段操作注意事项
（一）更新意愿征集阶段
（二）城市更新计划申报阶段
（三）更新单元规划草案编制及批准阶段
（四）实施主体申报及确认阶段
（五）房地产证注销阶段
（六）建筑设计及施工阶段
（七）回迁物业的选择
三、货币补偿或回迁房屋的税务筹划
笔者按
笔者于2017年7月5日于本公众号“西政资本”发布《合作开发/合作建房之司法、税务认定及各主体的纳税分析和税务筹划》一文后，不少更新项目的被拆迁方问及在与开发商的合作方式中项目转让、合作建房与拆迁补偿的合作模式到底孰优孰劣。