大搞房地产将会导致中国灭顶之灾

大搞房地产将会导致中国灭顶之灾

以2004年上海房地产投资为例，那时就已经毁灭了中国工业10年！上海真的在发展吗？他们只不过盖了房子而已！没有资金投入，你说你工业进步，扯淡！2008年当房价按照市场规律要跌时，居然又有人认为用4万亿加上地方债10万亿刺激起来了，不客气的说，这些钱就是刺激了已经过剩的房地产、钢铁、水泥！调结构，笑话！刺激内需，更是天大笑话！这些都是实践检验过的结论了！14万亿啊！美国的国债我已经当它没了！这中国最后的过冬储备粮啊！冬天还没来已经被用完了，（不是危言耸听！银行已经没有钱，贷不出来了啊！）不仅没治病而且加重了病！连看病的钱都用完了！引用1：（2004消息：《规划》课题组有关专家认为，未来五年上海房地产投资将占全市固定资产投资总额的三分之一，总额约为5000亿元。按该发展思路，上海“十一五”时期每年房地产投资将在1000亿左右，这只相当于2004年前后上海房地产投资的规模。虽然这个额度延续了“十五”时期房地产的投资比重，但由于上海固定资产投资整体增长速度已经明显放缓，房地产投资增幅也将明显低于“十五”水平。未来的五年对上海来说，比刺激房地产发展更为‘紧迫’的任务，也许倒是控制房地产投资增长速度，使之不至于发展过快。

数据显示，过去十年，上海工业建设投资比重从60%降至30%左右。房地产业从2000年开始填补工业“部分退出”留出的空白，增加值从3.75亿元增长到373.2亿元，增长近10倍。投资从90年代初不足10亿元，增至2002年的720亿元，占全市固定资产投资比重的33%。此后，上海房地产的投资规模每年都保持着“三分天下有其一”的地位。增加值则更是从2003年的980亿元起，按每年10%以上的速度增加，其对经济增长的贡献也在7%以上，成为名副其实的“支柱”。

2008消息：世事变幻，波谲云诡！正如2008之楼市。大大小小的开发商们，还沉浸在2007年的“辉煌”中无法自拔的时候，一切就都变了。

曾经，有开发商放话给手下：“你们定价要大胆一些！”即便这样大胆的定价，买房人还是以一种恐慌似的状态买房子。即便是在楼市打滚多年的一些所谓专业人士，也劝告自己的亲朋好友：“合适就买吧，越等房价越高！”如此，在一片风声鹤唳的氛围中，大家都在疯狂抢购房子。曾经，有开发商得意地说：“瞧，桌上这茶叶是购房人送的，他要托我买房！”

当然，这都是2007年的事了。这样的好时光，在2008年是“黄鹤一去不复返。”众多被市场宠坏的开发商们哀叹：这抓不住的“黄鹤”实在是“来得容易去得快！”

所谓的风水轮流转，三十年河东三十年河西。话说一下子就到了2008年——奥运年。这一年果然是不同寻常。当奥运的潜力在2008年被挖掘透支过度。奥运后，一些因奥运原因涨疯了的区域价格开始回调。楼市在不知不觉间悄然变化。

随着房价的不断攀升，人们忽然发现手里的钱变少了，就算再担心房价上涨，可以寅吃卯粮，但不能不吃粮。看着周围房奴们生活水准急转直下，很多人怕了。毕竟，还是要量入为出。而政府对于楼市仍在进行调控，利息越加越高，低收入者遑能买房。

引用2：叶檀：绝不应该让纳税人为地方债务买单

2011年06月02日07:13叶檀每日经济新闻

地方债务迟早要清偿，建立清晰的资产负债表、明确负债主体的偿债责任至关重要，必须坚决摒弃以再贷款的方式让全体纳税人为地方政府买单的方式。因为他们已经为国企、银行买过一次单，不能买第二次。

6月1日有媒体报道称，中国监管当局准备清理2万~3万亿元可能违约的地方政府债务，方法是将债务转入数家新创设的公司，同时允许省、市级地方政府发债等。

地方债务到底是多少？各家说法不同。央行2009年5月末提供的数据是负债超过5万亿元，银监会主席刘明康先生表示，到2009年末地方政府融资平台贷款超过7.38万亿元，而国税总局原副局长许善达先生提出的数据是10万亿元。考虑到地方负债构成中银行贷款大约占八成，刘明康先生与许善达先生的数据出入不大。目前透露的信号是其中的2万~3万亿元可能违约，也就是说，总体坏账率大概在20%~30%。

清理地方政府负债十分必要，关键是建立明确的债权债务关系，谁负债，谁买单，谁承担风险，清清楚楚，绝不能含糊。在建立明确的债务关系的同时，以投资效率约束地方政府的借贷行为，以信用评级重构未来市场化的地方债务体制。

传说中的债务剥离方式透露出不良的气息，将坏账划入专设公司，很容易让人联想起并不愉快的银行市场化改革之路。这是一条靠发行基础货币以隐性通胀剥夺民财、为银行和国企坏账买单之路，其结果虽然为国企与银行脱困，却后患无穷——留下了数家尾大不掉的不良资产公司，而国企与银行的市场化信用体制无法建立。截至目前，银行的贷款仍然大部分流向大型国企与地方投融资平台，依靠贷款定价权获得主要利润。

2004年第一季度，各类商业银行累积不良贷款余额已超过2万亿元。以对四大国有银行直接或者间接注资为标志，银行业改革拉开了序幕。政府注资实际上是把银行不良贷款转变为政府负债。与此同时，中央政府花费400亿元建立了华融、长城、东方、信达等四家资产管理公司。四大资产管理公司通过利用央行提供的5700亿元再贷款、对四大银行发行8200亿元财政担保的定息债券，按账面价值购买了四大银行的14000亿元不良资产，剥离了银行系统主要的不良资产。2004年和2005年，政府先后又对中行、建行和工行实施了第二次财务救助，从中国外汇储备中先后拿出600亿美元注入三家银行，总共剥离7300多亿元可疑类贷款和核销4500亿元损失类贷款。

2008年以同样的方式从农行剥离不良资产8000亿元。

上述银行改革，买单者有三种人群：储户、纳税人与投资者。

再贷款事实上是由央行直接发放基础货币稀释债务，按照原价购买银行的不良资产，其实质是给银行补贴，以纳税人的钱承担坏账。专设的资产管理公司向银行发行债券，是间接向银行注资，银行的负债转变成了资产。而资产管理公司的这笔债务无法清偿，2010年债券延期10年，负债至今未消，高高挂起。银行上市后，不断进行再融资以满足资本充足率要求，其实质是让银行投资者为银行的规模扩张风险买单。汇金、国外战略投资者由于以净资产购股，不仅没有承担成本，反而在银行改制、上市的过程中大获其利。储户的损失通过负利率的方式，年复一年创造着银行的利润。

我们绝不能以再贷款的方式、以剥夺民财的方式，为地方债务买单，市场不允许，民众也不会答应。地方债务有走市场化之路的条件。

地方投融资平台可以建立明确的资产负债表。2010年，银监会清理地方政府融资平台公司通过“逐包打开、逐笔核对、重新评估、整改保全”，并制定并实施“分解数据、四方对账、分析定性、汇总报表、统一会谈、补正检查”的工作步骤，目前拥有完整的数据，以此数据为基础，地方投融资平台的项目得到了梳理，资产与负债较为清晰。

一旦允许地方发债，地方政府的信用评级至关重要，地方政府的信用纪录，地方的偿债能力、资产的变现能力、接受债券购买者的检验，很难想象债券购买者会为一项毫无产出的面子工程掏钱。如果地方投融资公司出面发行企业债，那么项目的投资收益评估报告将一一摊到桌面。公开的风险比不公开的安全要让人安心得多。