时代地产惠州项目发展战略

本项目
旧住宅 区
旧住宅 区
荷兰水 乡
东方威 尼斯
占地约24万m2 容积率2.5（暂定） 总建筑面积近60万m2
西北面、东北面大面积 宽阔的一线江景
本报告是严格保密的。
项目目标探讨
迅速回笼资金 卖高价，最大
利润
我们的开发目标是什么？
提升企业 品牌知名度
本报告是严格保密的。
销售速度快
本项目基于已知条件下的目标的理解
东方威尼斯 本项目
荷兰水乡（二期） 鹏基项目 御龙山 宝安集团
总建面 50000 900000 50000 320000 600000 100000 （估） 360000 199600 （估） 170000
均价 5700
——
5000
4300（估）
4500(估)
4100（估） 依靠大面积山景 实现较高价格， 预计标杆产品超
叫座 叫好
快进快出,迅速回笼资金,——短期 目标 持续旺销——长期目标
实现片区高价——利润最大化 时代品牌的提升——目标达成后 的结果
确立项目的发展 战略
02市场 现状 02
现状1.
地处城市腹地，江景资源丰富，规划 以居住为主，但政府投入力度不大。
片区位置：惠城腹地，江北以南， 下埔以北 片区特征：四面环江，交通枢纽 （依靠大桥与其他城市区域连接，城 市交通的枢纽中心） 片区规划：以居住为核心，市政配 套成熟，但市政投入力度不大，无明 显利好规划举措。
项目的发展（重核心竞争力，而不是单纯的比拼）
本报告是严格保密的。
现状4.
市场销售速度存在上限:现有月均45-50套的速度,
难以突破
项目 蓝波湾2期
帝景湾 丽日百合 东湖花园5号区 荷兰水乡
均价 5000 5700 4000 3200 3200
开盘时间 04.10.16 05.9.11 05.7.30 05.6.15 04.11.28
小高层 TH
小高层
东方威尼斯
TH/多层/ 小高层
占地面 积
40000
总建面 总Байду номын сангаас数 140000 1079
105700 288100 1569
均价 3000 3200
主力户型 3房/4房 3房/4房
55000 50000 143
5000
TH
160000
100000
4100 （估）
4房/5房
320000
销售率 45% 60% 60% 30% 90%
月均销售套数 10套左右 40套左右 45套左右 25套左右 40套左右
金裕碧水湾（三组团）
3200
04.1.1
95%
25套左右
惠州销售速度受消费者购买心态影响大：眼见为实意识/缓购意识（供应足不
愁购买）/投资意识弱（固定资产的保值增值作用被忽视）；
已经受检验的销售速度促进因素：品牌/规模/形象/品质/产品等
大盘的启动策略是突破速度限制，实现短期目标的根本因素—— 项目的启动策略。
项目的营销（重竞争策略，而不是全面迎合消费者）
本报告是严格保密的。
现状5.
TOHO、类TOHO物业成为东平价格标杆，但绝对 价差不大
项目
占地面积
丽日百合
29973.59
帝景湾一期
40000
长湖苑（二期） 40000
东湖花园5号小区 105700
本报告是严格保密的。
现状2.
大盘云集，但各自为战！
东平片区的市场评价：江景好，大盘多，交通拥挤 东平供应特征： ——项目规模大/物业类型多样/面积区间集中 东平价格特征： ——单价差距大/总价跨度大/存在断层（60-80万）
项目
物业类型
长湖苑（二期） 小高层
东湖花园5号 小区
蓝波湾二期北 郡
荷兰水乡（二 期）
过5000
核心价值 大盘/品质/品牌/区位/江景
大盘/品牌/片区/江景 稀缺产品/江景
稀缺产品/江景/产品品质 ????
江景/规模/学校 山景/水景/大盘 大盘/山景/水景
大盘/山景
惠州主流大盘均不乏景观资源。 当景观资源不能成为价格的绝对支撑，我们凭借什么在大盘竞争中
脱颖而出？——项目的核心竞争力。
估计2006.8
依靠稀缺，TOHO成为东平高价支撑（蓝波湾纯TH小区售价达5000元/平米） 惠州普通小高层与TH的价格比约为1：1.5，低于珠三角其他城市水平（深圳为1：2-7）
项目的定位（重战略与资源，而不是物业本身差异）
本报告是严格保密的。
现状6. 传统大盘的产品供应现状
总价 180万
120万 100万
312 （1期）
4300（估）
4房
面积 100-140
蓝波湾 荷兰水乡
110--150 180-360
东方威尼斯
160/180
东湖花园
160/180
新世界长湖苑
——作为高档大盘，本报项告是严格目保密的。缺乏起势的有力支持平台（纯高档片区）
现状3.
片区 江北 东平
龙丰上排
项目 帝景湾一期
奥园 蓝波湾二期北郡
01目标
02
项目背景
假设的前提条件：
➢2006年一期销售，需要有资金回笼； ➢项目的容积率最高可做到2.5； ➢拆迁能顺利进行； ➢地块的范围在无坐标点的情况下，根据贵司提供的图 纸来确定； ➢学校等的位置可变；
下面的报告内容是在以上的前提下来展开的。
本报告是严格保密的。
项目属性定位： 城市·新核心区·江景·大盘
谨呈：
时代地产惠州项目发展战略
本报告是严格保密的。
2020/9/6
商业秘密声明
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蓝波湾二期北郡 110000
总建面 128656 50000 140000 288100 50000
荷兰水乡（二期）
100000
东方威尼斯
160000 320000
总套数 754 200 1079 1569 143
均价 4000 5700 2800 3200 5000
主力户型 3房
4房5房 3房4房 3房4房
TH
4100 （估） 4房5房
312 （1期）
4300（估）
4房
面积 124/133/144 170/190/210
100-140 110--150 180-360
160/180
160/180
发售时间 2005-1-1 2005-9-11 2002-12-1 2005-6-1 2004-10
估计2006.5