时代地产惠州项目发展战略

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“惠州银座国际大厦”项目融资计划书

“惠州银座国际大厦"项目融资计划书

一、融资企业基本情况

1、公司名称: 惠州市东安投资有限公司

成立时间：2009年9月18日

法人代表:邵素珍

注册资本:人民币肆仟万元

实收资本：人民币肆仟万元

房地产开发资质：二级

2、股权结构

惠州市华盛达实业投资公司占股份70％

惠州市东安置业房地产开发有限公司占股份30%

3、经营情况：

公司主营房地产开发,管理机制完善，各部门分工细致，实行有效的层级管理，绩效考核等高效管理方案。

公司股东已成功开发“惠海新村”、“麦雅商务大厦”、“鸿业自由港"、“麦雅国际”、“麦雅双城国际”等知名楼盘项目,累计建筑面积45万平方米，完成投资约20亿元,除“麦雅国际”销售90％外,其他已全部销售完毕，取得良好经营业绩，为企业在房地产行业发展积累了资本和丰富经验。

4、负债情况：

5、资信情况：

银行和其他金融机构贷款或融资金额、期限：

不存在任何不良记录

无对外担保

二、融资项目主要情况

1、项目简介

项目名称：惠州银座国际大厦

(曾用名“惠州国际贸易中心”、“惠州东安国际贸易大厦”）

地理位置：位于惠州市江北新区24号小区，惠州大道与三新村交界处

占地面积：11255.2平方米

建筑面积：12万平方米

功能分区：项目分主副楼,集商业、写字楼、公寓、酒店为一体的综合地产项目。负1、2层为地下室,1—4层为商业裙

楼,主楼5—49层为写字楼及酒店部分，副楼5-31层

为公寓部分。

2、建设过程及现状：

原建设单位为惠州市国贸工程开发有限公司(原惠州市国贸工程开发总公司),原施工单位为中国建筑第八工程局第二建筑公司。

惠州市惠阳三和经济开发区东部片区控制性详细

1.规划背景 (2)

2.规划位置及范围 (2)

3.上层次及相关规划要求 (2)

3.1. 惠州市城市总体规划 (2)

3.2. 惠州市惠阳中心城区分区规划（2007-2020） (2)

3.3. 惠阳区三和经济技术开发试验区总体规划（修编） (2)

4.土地利用现状 (3)

4.1. 用地出让现状 (3)

4.2. 土地利用现状 (3)

5.规划原则 (3)

6.现状概况与问题分析 (3)

6.1. 现状概况 (3)

6.2. 发展条件分析 (4)

6.3. 现状存在问题 (4)

6.4. 规划对策 (4)

7.规划目标 (4)

7.1. 功能定位 (4)

7.2. 发展方向 (4)

7.3. 发展目标 (5)

7.4. 建设用地规模 (5)

7.5. 人口规模预测 (5)

8.用地布局 (5)

8.1. 规划结构 (5)

8.2. 用地布局.......................................................................................................................... 5 9.地块划分与细分 (7)

9.1. 用地分类与构成 (7)

9.2. 地块划分与编码 (7)

10.地块控制 (7)

10.1. 土地使用强度 (7)

10.2. 综合控制规划 (8)

11.规划实施的措施与建议 (8)

附表1：惠州市惠阳经济开发区东部片区地块规划控制指标表 (19)

惠州市惠阳区规划建筑设计院

1.规划背景

1、为了整合资源，统筹发展，2003年6月，惠州市进行了行政区划的重大调整，惠阳撤市改区，惠州都市区进入了一个全新的发展阶段，城市由沿江发展向沿海发展。

固废资源化利用项目建议书(富氧侧吹炉)

XXXX股份有限公司固废资源化利用项目

项

目

建

议

书

编制

二〇XX年X月XX日

一、项目总述 (3)

1.1 公司情况简介 (3)

1.2 项目名称 (3)

1.3 建设单位 (3)

1.4 拟建地点 (3)

1.5 建设内容 (4)

1.6 建设期限 (4)

1.7 项目投资及预期 (4)

1.8 项目工作基本原则 (4)

二、建设规模与产品方案 (5)

2.1 项目建设规模 (5)

2.2 产品方案 (5)

三、建设条件分析 (5)

3.1 政策环境分析 (5)

3.2 惠州循环经济区优势分析 (5)

3.3 金圆公司优势分析 (5)

四、工艺技术方案 (6)

4.1 熔炼 (7)

4.2 富氧侧吹炉烟气处理 (8)

4.3主要设备设施及建、构筑物 (10)

五、环保措施及环境影响评价 (10)

5.1 项目建设环保理念 (10)

5.2 生产工艺中的环保措施 (10)

5.3 项目主要环境影响因素 (11)

5.4 环保管理 (12)

5.5 项目环境影响总体评价 (12)

六、原料、燃料及公用辅助设施建设 (12)

6.1 原料来源 (12)

6.2 燃料 (13)

6.3 运输 (13)

6.4 其他公辅设施 (13)

6.5 项目配套设施 (13)

6.6 安全防范措施、卫生、消防 (14)

6.7 劳动定员 (14)

七、项目建设进度安排 (15)

八、投资概算与资金筹措 (15)

8.1 投资概算 (15)

8.2 资金筹措 (15)

九、效益分析 (16)

十、综合评价与结论 (16)

一、项目总述

1.1公司情况简介

公司情况简介

1.2项目名称

固废资源化利用项目。

广东惠阳富康名城项目定位及规划设计建议报告及案例分析148页.ppt

富康名城项目定位及规划设计建议报告
深圳市卓信德房地产顾问有限公司二○一三年六月
目录
一、大亚湾概况二、项目分析三、目标商家客户访谈四、项目商业物业开发建议五、项目商业物业定位六、项目商业物业规划设计建议
大亚湾概况
□城市概况及规划
□项目区域价值 □交通规划 □地块分析小结
城市概况
惠州市大亚湾经济技术开发区于1993年5月经国务院批准成立，面积为9.98平方公里，2006年3月经国务院批准扩大到23.6平方公里。包括经济技术开发区在内的大亚湾规划区于1991年6月由广东省人民政府批准设立，辖陆地面积265平方公里，海域面积1300平方公里。
8
大亚湾概况—区域分析小结
□有较为优越的地理位置和资源条件，已经形成了比较完善的基础设施网络，在深圳等地土地资源稀缺的情况下，具备了大工业进入、发展的条件和比较优势； □大型石化项目的投资建设大大拉动了经济的发展，核心项目的陆续投产必将带动上下游产业的跟进发展； □石化产业发展，中高收入人群进入，提高当地消费能力和水平，拉动城市第三产业的发展； □惠深沿海高速公路的开通，改变大亚湾交通“死角” 的状况，大大密切惠深乃至惠州与珠三角其它区域的联系。
未来交通网络提供动力，为吸引外地客增多了筹码
大亚湾立体交通网络
形成
引发产业格局延伸
公路方面：

惠州介绍资料

惠州市位于广东省东南部，珠江三角洲东北端，南临南海大亚湾，与深圳、香港毗邻。现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。全市总面积1.12万平方公里，截止至2008年年末，全市常住人口392.7万人。惠州市于1988年1月经国务院批准升格为地级市，惠城区是市政府所在地

惠州集山、江、湖、海、泉、瀑、林、涧、岛为一体，融自然景观与人文景观于一身，有“半城山色半城湖”之称，是一座“城在山水中，家在花园里”的魅力之城。全市森林覆盖率达59.2%，有省级、国家级风景名胜及自然保护区15处，国家4A级旅游景区4个。连续7年在广东省城市环保责任考核中名列第二，全市空气质量长年优于国家二级标准，城乡环境十分舒适宜居。

惠州地处广东省东南部，珠江三角洲东北端，属珠三角经济区。惠州南临南海大亚湾，毗邻深圳、香港，北连河源市，东接汕尾市，西邻东莞市和广州市，素有“粤东门户”之称。陆地面积1.13万平方公里，常住人口370多万人，现辖惠城区、惠阳区、惠东县、博罗县、龙门县，设有大亚湾经济技术开发区和仲恺高新技术产业开发区两个国家级开发区。

自然概况

惠州属亚热带季风气候区，北回归线横贯全市。常年雨量充沛，阳光充足，气候温和，年均降雨量2000毫米，平均气温22℃。广东省三大水系之一的东江和西枝江横贯全市，北部多山地，中部和沿海地带多横积小平原，东、西部为丘陵台地。

惠州资源丰富，物产丰饶。地下蕴藏有铁煤、钨、钛等30多种矿务。盛产稻谷、甘蔗、花生、荔枝、柑橙等。沿海出产优质食盐，山区富藏山珍野味。惠州还拥有丰富的海洋资源，海岸线长223.6公里，海域面积达4520平方公里，水产品种达640多种。

江北CBD介绍

江北CBD区域

CBD是中心城市的灵魂，也是城市经济发展的火车头，惠州CBD 主要分为三大区域组成，分别是行政商业区、文化配套功能区、高尚住宅区。

CBD区域中的第一个区域行政商业区，我们就从17号小区开始，17号小区是惠州最有权威性的市政单位惠州市政府，市政府的后面有50%~60%的市级行政单位都在2000年后坐落在这的像公安局，房管局，国土局、交通局等。在市政府两边分别为16、18号小区，16号小区是早在2004年建设规划的综合区，那里拥有一个高档住宅区丽日百合家园和丽日购物中心，还有4座写字楼，其中双子星大厦和大隆是2002年后建设入住的，德赛大厦和外商投资大厦是2000年前的写字楼，在这拥有很完善的金融配套，像建设银行、农业银行、广东发展银行，因此被称为金融一条街。

在市政府另一边，也就是中信城市位于的18号小区，整个18号小区是全商务用地，除了电信大厦，其余的都是在2006年后建造的，其中有3座高档字楼，分别是中信城市时代、凯宾斯基、德威大厦，还拥有一座5星级酒店和佳兆业的下沉式购物广场，行政与商业的结合，为商业发展提供了便利。

市政府大门前的这条路是云山西路，路的对面是CBD区域中的第二个区域，是在2002年后打造建设的文化配套功能区，整个功能区的占地面就达到了100万平方米这，这里凝聚了整个惠州最完善的配套，像体育馆、展览中心、博物馆、图书馆等重大文化设施的配套，为CBD 区域增添了文化艺术的气息，惠州举行的大型活动均在市民乐园成功举办，也是CBD区域的绿色休闲区。

第三个区域是沿着东江的高尚住宅区，整个沿着东江住宅区是都2002年后建设的，像这边的金裕碧水湾占地面17万平米，是2002年时的高档住宅小区，在2003年时合生帝景湾推出了全惠州最高价位的豪宅，如今丽港于2008年再次推出惠州最高价位高尚小洋房，东江同时也是我们的母亲河，为惠州及香港提供了绿色饮用水，在不久的将来，沿东江还会建设一条东江夜游，为惠州CBD又增加一个秀丽的风景画。

惠州市产业园区发展十三五规划

惠州市产业园区发展“十三五”规划（2016年-2020年）

(草案)

二0一六年三月

一、发展环境与趋势 (1)

（一）发展环境 (1)

（二）发展趋势 (3)

二、发展现状与面临挑战 (6)

（一）发展现状 (6)

（二）面临挑战 (8)

三、总体要求与发展目标 (10)

（一）总体要求 (10)

（二）基本原则 (11)

（三）发展目标 (12)

四、园区布局 (12)

1、仲恺高新技术产业开发区 (13)

2、大亚湾经济技术开发区 (16)

3、惠城区 (18)

4、惠阳区 (19)

5、惠东县 (20)

6、博罗县 (22)

7、龙门县 (24)

五、园区发展的主要任务 (25)

（一）实施“互联网+”工程，推动园区智能化发展 (25)

（二）实施绿色循环工程，推动园区美丽化发展 (25)

（三）实施扩能增效工程，推动园区内涵式发展 (26)

（四）实施项目配套工程，推动园区产业链形成 (26)

（五）实施平台支撑工程，推动园区集成性发展 (27)

（六）实施产城融合工程，推动园区城市化发展 (27)

（七）实施对口帮扶工程，推动园区联动性发展 (28)

（八）实施区域合作工程，推动区域产业化发展 (29)

六、保障措施 (29)

（一）加强组织领导，统筹协调发展 (29)

（二）加大财税支持力度，保持园区发展后劲 (30)

（三）落实土地优惠政策，推动土地集约利用 (30)

（四）加强招商选资，发挥重点引领 (31)

（五）拓展融资渠道，创新金融服务 (32)

（六）加强人才队伍建设，确保园区人才支撑 (33)

（七）规范园区管理，完善服务体系 (33)

陈威与陈少贞、惠州创时代房产经纪有限公司、广东佰盛按揭服务有限公司房屋买卖合同纠纷一案民事二审判决书

【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷

【审理法院】广东省惠州市中级人民法院

【审结日期】2020.07.16

【案件字号】(2020)粤13民终2840号

【审理程序】二审

【审理法官】周娟于海砚胡江

【文书类型】判决书

【当事人】陈威;陈少贞;惠州创时代地产经纪有限公司;广东佰盛按揭服务有限公司

【当事人】陈威陈少贞惠州创时代地产经纪有限公司广东佰盛按揭服务有限公司

【当事人-个人】陈威陈少贞

【当事人-公司】惠州创时代地产经纪有限公司广东佰盛按揭服务有限公司

【代理律师/律所】陈波广东凯扬律师事务所;贺彩兰广东凯扬律师事务所;林志晖北京市盈科（惠州）律师事务所;黄丽珊北京市盈科（惠州）律师事务所

【代理律师/律所】陈波广东凯扬律师事务所贺彩兰广东凯扬律师事务所林志晖北京市盈科（惠州）律师事务所黄丽珊北京市盈科（惠州）律师事务所

【代理律师】陈波贺彩兰林志晖黄丽珊

【代理律所】广东凯扬律师事务所北京市盈科（惠州）律师事务所

【法院级别】中级人民法院

【字号名称】民终字

【原告】陈威;惠州创时代地产经纪有限公司;广东佰盛按揭服务有限公司

【被告】陈少贞

【本院观点】本案系房屋买卖合同纠纷，根据双方当事人在二审的上诉意见，本案争议焦点：解除涉案房屋买卖合同的违约责任应当由谁承担的问题。

【权责关键词】催告撤销代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定第三人自认新证据财产保全诉讼请求反诉维持原判查封

惠州市惠城区南部新城控制性详细规划

惠州市惠城区南部新城规划

道路交通规划

本片区对外联系的主要通道为惠大高速公路、莞惠高速公路、惠南大道、主1号路、主3号路（三环路南延段），各建设地块出入口及内部支路详见图则。

本片区内道路采用网状道路结构，区内道路分为六个等级：

（1）高速公路：惠大高速、莞惠高速，红线宽度控制60－80米；

（2）快速路：惠南大道、四环路，红线宽度60米；

（3）城市主干路：主1号路、主3号路（三环路南延段）、主2号路、主4号路、6号路，红线宽36－60米，双向6～8车道；

（4）城市次干路：红线宽32—42米，双向4～6车道；

（5）Ι级支路：联系各街坊及组团间的支路，红线宽18—32米；

（6）Π级支路：各街坊及组团内部道路，红线宽18米。

南部新城的规划填补了惠城区和惠阳区两个市区主要城区过渡地带城市规划空白的现状，南部新城的规划区域，既是惠城区、惠阳区两大主城区城市中心的延伸，也是相对较为独立的一个崭新城市区域。

南部新城具有良好的区位条件，是连接各城区的重要交汇点

《惠州市惠城区南部新城控制性详细规划》指出，南部新城具有良好的区位条件：广东省区域空间的资源结构性变化，使得惠州市成为区域发展的重点地区之一。在中海壳牌南海石化项目建成投产、大亚湾经济技术开发区发展迅猛的条件下，惠州市域经济发展重点正向南调整，这也使得南部新城成为惠城区及惠阳区（包括大亚湾经济技术开发区），东西向连接陈江仲恺地区惠东的重要节点。在惠州城市总体规划平面图中，南部新城正好处在惠州的中心位置。

南部新城规划是市政府历年来首次对惠城区和惠阳区的中间地带进行详细规划。惠城区和惠阳区两大主城区存在很多优势互补的方面，两个主城区的发展呈现出“向心力”。南部新城规划的出台，将有利于整个惠州城市资源的整合和升级。此外，南部新城将成为惠州城市发展南北走廊的重要衔接点，是惠州城市“南进北拓”的重要跳板。

南海各镇街介绍

各镇（街道）介绍

【桂城街道】桂城街道位于南海区东部，是南海区委、区政府所在地。总面积平方公里，辖22个行政村、14个社区，常住人口55万人，其中户籍人口约20万人。2007年，桂城街道实现地区生产总值201亿元，同比增长%；工业总产值241亿元，同比增长%，其中规模以上工业总产值亿元，同比增长%；批发零售住宿餐饮业营业额亿元，同比增长%；累计完成全社会固定资产投资亿元，同比增长%；合同利用外资亿美元，同比增长%；实际利用外资5900万美元，同比增长%；实现税收总额44亿元，同比增长%；金融机构储蓄存款余额474亿元，同比增长%，其中城乡居民储蓄存款余额亿元。

深入推进产业结构调整，壮大现代服务业和都市型工业，城市型经济跃上新台阶。保利洲际酒店、丽致酒店、阳光国际酒店等3家五星级酒店全面动工。世界500强零售巨头沃尔玛、家乐福桂城店开业，南海广场商圈改造提升启动，南海大道商圈和桂澜路商圈基本成型，怡翠左岸项目加紧建设，将建成桂城科教板块最具特色的城市休闲配套。天安南海数码新城、瀚天科技电子城顺利招商，天盈科技工业城等项目加紧推进，形成新的都市型工业聚集发展园区。

各专业市场获得长足发展。华南汽车城全年实现销售额50亿元，新增讴歌、一汽丰田等4S店，4S店总数达24家；汽车文化广场建设落成，麦当劳“得来速”餐厅投入使用，汽车城配套设施更趋完善。平洲玉器街获“中国珠宝玉石首饰特色产业基地”称号，玉器文化广场投入使用，玉器新城建设启动，玉雕学校顺利开办，进一步完善了玉器产业配套，为产业链延伸提供支持。首届南海国际机械暨模具交易会圆满成功，成为发展专业会展经济的成功尝试。

惠州鸿益帝湖新城策划营销_部分5

片区客户阶层情况
2% 1% 18%
36%
20%
企业中高层管理人员专业技术人员
35%
23% 私营业主及自由职业者公务员
一般职员其他
C 深圳客户
深圳投资客户的驱动因素：
1、低投资门槛，吸引深圳中小投资客；
商品房历年成交均价（元/平米）
20000 15000 10000
5000
5680 2300
深圳 9081
客户群量
本地客户体量变化趋势图
50%
ห้องสมุดไป่ตู้
0 2002 2004 2006 2008 2010 2012
客户研究
惠阳大亚湾客户发展历程和趋势研判
B 产业客户
产业客户的基本构成：惠阳大亚湾产业发展带来的产业新移民客户；主要一是沿大亚湾产业园区分布：西区工业园、东区石化城和和黄惠州港；
二是龙岗大工业区当地的中低端客户；三是秋长、三和产业带的中高端客户；
新兴产业园区与房地产发展一般规律
阶段
起步期
发展期
成熟发展期
园区发展
启动区建设，少量企业入产业集聚效应，大量外资企园区建设基本完成
住
业进入
房地产市场
物业形态价格变化
对商品房需求很少
原有住宅区域原有价格体系
需求逐渐释放价值潜力尚未产业需求大量释放被完全开发出来

招商项目简介

惠州区域简介
惠州经济的发展惠州市外贸进、出口较快增长，一般贸易大幅增长，实际利
用外商直接投资较快增长，超额完成全年工作任务。获省吸收外商直接投资一等奖、外贸出口一等奖、一般贸易出口一等奖、一般贸易进口二等奖、外经工作二等奖以及开发区、园区、企业等各类奖项18个。
年内，全市外贸进出口总额297.4亿美元，比上年增长23.4% ，高出全省平均增幅15.6个百分点，其中：进口117.5亿美元，增长23.7%，高出全省平均增幅18.3个百分点，完成年度任务 112.4%；出口179.9亿美元，增长23.2%，高出全省平均增幅13.8 个百分点，完成年度任务112%。全市进出口和进口总量均居全省第6位，出口总量居全省第7位，进出口、进口和出口增幅居珠三角九市第1位。
惠州区域简介
惠州风景
惠州区域简介
惠州西湖
惠州西湖是广东省第一批省级风景名胜区之一，历史上曾与杭州西湖，颖州西湖齐名。宋朝诗人杨万里曾有诗曰：“三处西湖一色秋，钱塘颖水与罗浮”，说的就是这三大西湖。有“海内奇观，称西湖者三，惠州其一也”和“大中国西湖三十六，唯惠州足并杭州”的史载。当然，这三个西湖的出名还有一个重要原因，就是它们都曾经是宋大文学家苏东坡被贬到过的地方。“东坡到处有西湖”，苏东坡给西湖留下胜迹，而胜迹更因东坡而倍添风采。
联系人： (曹先生) 联系人：(张先生)

合生时代城项目一期、二期、三期两书三控20140120综合(第三版)终

一期商住 A1-18户型18层16栋：79~88 平米，2个户型，1088套 1T8-18户型18层4栋：63~84 平米，1个单元，544套 D1-18户型18层4栋：91~101 平米，2个单元，204套总计：1836套裙房商业：10280平米商务中心：5118平米开盘日期：2014年10月1日开工日期：2014年1月25日 ±0.00日期：2014年6月4日封顶日期：2014年9月17日外立面亮相：2015年2月23日竣备日期：2015年7月19日精装竣工日期：2015年5月4 日项目总体指标（万平米）用地面积总建面 A1-32型 C1-18型 1T8-18 商务中心小学三期商住 20.3 容积率 2.24 61.00（地上45.56万，地下14.21 A1-32户型32层12栋：84~93平米，2个户型，1488套万,架空层1.23万） C1-18户型18层8栋：111~115平 13.3 A1-18型 9.68 米，3个户型，408套 9.87 D1-18型 7.7 总计：1896套 3.83 商业配套 1.03 开工日期：2014年9月30日 0.51 车库 13.93 ±0.00日期：2015年2月7日 0.85 幼儿园-1 0.3 封顶日期：2015年8月日外立面亮相：2015年12月28日
地块名称拿地单位宗地位置土地性质容积率不详卓越置业三期及体育公园住宅用地、公建配套 2 不详龙光北区住宅 3.6

华南片区前20名的地产公司

企业名称。介绍。代表性项目（名称，规模，性质）企业代表人物

开发商类型（住宅地产。商业地产。旅游地产）

房地产的开发流程工作总结

1.万科企业股份有限公司

简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务。

代表性项目：万科·金域华府，万科·金域华府源出于深圳、广州等一线城市，作为金色系的成熟品类，是万科高端产品品牌。建筑面积:约60万平米占地面积:约26万平米绿化率:30-35%容积率:2.5车位1:0.7 其性质为住宅地产。

企业代表人物：王石，生于1951年1月23日，祖籍安徽金寨县，深圳万科企业股份有限公司创始人、现任公司董事长。1983年到深圳经济特区发展公司工作，1984年组建“现代科教仪器展销中心”，任总经理。

1988年，企业更名为“万科”。那时候，王石正忙着对“万科”进行股份化改造，忙着倒腾家电、忙着生产录像机配件、忙着折腾遥控电气开关。1988年的11月，万科参加了深圳威登别墅地块的土地拍卖。拍卖场上，万科经过白热化争夺，终于胜出。在签订土地出让合同时，负责拍卖的官员望着王石，劈头就是一句：“怎么出这么高的价？简直是瞎胡闹。”按照拍卖的价格计算，楼面价格已经高于周边地块的住宅平均价格。就在这一刻，目前的中国房地产龙头企业、未来有可能成为世界最伟大企业之一的万科，就这样懵懂、鲁莽地冲入了房地产行业。其黑马姿态，一点不比后来高价拿地的顺驰差。这一年王石37岁。

惠州市房地产市场分析

2010预计有效新增供应量将达到125万平米，产品多为别墅类资源性项目， 2009年1-10月份供应量约为60万平米；成交面积约为50万平米，成交套数5000多套； 2010预计有效新增供应量将达到166万平米。沿海高速的开通对该区域楼市的发展将起到正面提升作用；除此之外，08-09年上半年市场低迷期大亚湾仍持续走量，并且通过派单行销的方式获得大量深圳客户购买，该区域市场作为一个面向深圳区域开放型市场被证明是成立的。大亚湾未来将成为不可忽视的楼市热点区域。
06/ 1 07/ 1 08/ 1 09/ 1 09/ 3 09/ 5 09/ 7 09/ 9
惠阳区成交价格走势 •整体价格水平约为3600，但是惠阳区有较大量的别墅大盘供应，价格为8000-10000元
惠阳区商品住宅成交均价走势图 (单位:元/平米)
6245 5191 3716 3631 3829 5033 4925
4000
GDP总值(亿元)
3 2 1
3000 惠州2010之后很可能迎来经济高涨期 2000
2005年东莞GDP总量井喷
1000
惠州东莞
1997年惠州被东莞超越
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 526.6 586.5 686.5 803.4 935 2007 2008 惠州 271.4 318.9 357.4 394.2 439.2 479 东莞 245.1 294.7 355.5 412.8

惠州天烽公寓的项目形象期攻击的策略30页PPT

新生代购房者涌现
• 尤其是上世纪70、80年代生育高峰出生的一代，正成为新近崛起的购房大军。对于他们（30岁年龄段）来说，月供一个小公寓负担不算太重，不少人表示，手中有一套属于自己的小房子，经济上更有安全感，也能促使自己更加努力工作，改变“月光族”的消费习惯。
• 供养一套小公寓的经济条件较好的单身白领女性逐渐增多，成为市场上一道亮丽的风景。据城区某公寓的销售人员介绍，近期前来咨询的人群中，女性比例比以往多了30%左右。
换房客成为房地产刚需主力
• 惠州楼市住宅项目的升级换代在2007年底基本完成，产品品质有了质的飞跃，市民换房需求渐趋旺盛，比如住在市区下埔、麦地等片区老房子的居民。
• 惠州市目前有70-80%的人群还生活在老社区宿舍楼里。龙丰上排、西湖、水门桥、下角、下埔、麦地、河南岸等区域，社区老旧、规划不合理、交通状况差，且由于很多老房子出租给外来打工者，造成社区内鱼龙混杂，住户素质参差不齐。这些问题极大影响了住户的生活，换房被越来越多的人提上家庭会议的议事主题。
二、市场分析
截至2008年6月30日，市场存量规模最大的是120-144 平米面积段的三房和60平米以下的一房单位，约占三分之一左右。其次是60-90平米的两房和90-120平米的三房单位，180平米以上的大户型产品存量为18％，接
近总存量的五分一。
【数据来源：惠州市房产管理局】