工业地产分析

工业项目因租售后就直接进入了消费终端，开发商除协 助办理房产相关手续外，其他如协助企业注册等都可以 只是增值服务，多数服务均转移到物业公司
除了住宅地产的要求，还要遵循第三种规范即商业规范 商业项目因投资客相对多，可以采用多种方式推广告知 大中小目标客户，如产品发布会、报广宣传、户外、 DM、投资研讨会、网络、商家一对一交流、短信群发 等。
• 1：REITS法律主体地位不明 • 2：税负问题：国外有税收优惠 • 3：监管制度不完善
盈利模式可以根据工业地产的不同发展阶段选择不同的盈利模式
万科
上海万科打造的“星商汇”是万科全国产业服务落地品牌，也是万 科转型“中国城市配套服务商”后在产业地产领域搭建的重要服务 生态系统
重资产模式下，有“基金+持有”模式、股权投融资、以产业园区为核心的办公、研发等。该模式赚取 租金、管理费和未来土地升值收益 轻资产管理，主要在于中介代理服务、物业管理服务、星商汇品牌开发。以星商汇为例，“仿效苹果、 阿里巴巴和腾讯，借助万科集团的平台形成生态型结构”
万科星商会
在产业地产领域的服务品牌，旨在打造全生态企业成长服务平台，专注 企业在“初创、成长、发展、稳定、扩张”的全发展周期中全方位、不 同层次的需求 • 打造生态型平台：品牌+服务 目的：打造轻资产管理平台“星商汇”， 通过提供增值服务，吃“轻 资产的饭”，服务对象包括自有园区和华夏幸福、亿达、天安、张江高 科的项目。 模式：仿效苹果、阿里巴巴和腾讯形成生态型平台。目前万科聚拢了48 家资源，提供6大类近200种服务，万科作为生态系统维护者，一端是 服务的提供者，一端是服务的需求者，服务的提供者也可能转换为服务 的需求者。
工业地产开发模式
• 工业园区开发模式 • 主体企业引导模式 • 工业地产商模式 • 多方主体综合模式
工业园区开发模式
以政府开发为主导，规划开发区，产业园，示范带动区域经济全面发展，政府通过招商引资，土地出让的形式引进项目，
• 主要资本方是政府，政府先期投入为主，制定相应的优惠政策和税收政策实现招商，同时还负责园区管理和升级
主体企业引导模式
政府支持大型知名企业进驻自主开发，并通过其影响力，带动上下游的企业加入园区建设，
• 主要资本方是政府+大型知名企业
• 政府完成初步规划及配套建设（如园区的定位，发展方向和配套的公共基础建设的建立，吸引 知名企业进驻， • 主体企业完成厂房及其他基础设施的建设
• 之后再进行土地出让和租赁的形式引进其他同类型的企业，实现整个产业链的打造与完善
Байду номын сангаас
案例分析 北京诺基亚工业园—主要依靠诺基亚的品牌影响，吸引手机零配件和服务商跟随而至
工业地产商模式
• 地产商运用住宅开发的模式（获地，施工建设，最后进行开发）， 开发建设工业地产，通过出租或出售 的模式获取利润 • 主要资本方：房地产开发商 • 根据市场需求进行物业的开发 案例分析 • 北京腾飞国际工业园
消费环节不同
而商业地产在销售过后，是不能直接进行消费的，这时 的商业地产项目在某种程度上是不具备使用价值的，它 还要进行招商、装修、进货和经营
遵循的规范程度不同 推广方式不同
住宅地产所遵循的建筑规范和消防规范外 针对性强、层次高、易吸引有兴趣的客户。2、实效性 好，主办者可以派遣技术专家与客户直接进行接洽，激 发购买兴趣。3、专业性强，一般论坛主题鲜明且专业， 通过行业内专家及相关政府领导倡导加强投资置业着的 关注度
工业地产的特性
政策主导为主 受国家产业发展政策及扶持政策影响较大； 不受住宅政策调控影响 专业性强，与产业化程 产业客户为主要目标客户； 度密切相关 工业地产与区域内的产业链的成熟、整合、拓展密切相关； 区域内的产业化程度是影响工业地产的关键因素 区域性强，趋于高端化 珠三角区域多以低端的制造型企业为主； 长三角、环渤海区域多以高端的研发、技术型企业为主； 今后工业地产将越来越趋于向高端发展； 投资回报稳定
2：圈地，导致资源浪费 3：以工业地产的名义做商业地产 4：“明星园区”太少，重复建设严重；上海、苏州、东莞等。
建议：政府能够制定一个工业园区的建设标准，给工业园区设一道门槛，来防止园区建设过多过滥。”
5：招商引资机制不完善，来者不拒；政府（政绩）与入驻企业实现“双赢”
6：贪大求洋，面子工程
7：资金供应链不完善，融资成瓶颈。
• 3：通过与工业企业联合，按需定制地产开发模式而获利
好处是风险较低，收益比较明显
• 4：未来市场主流模式——工业地产REITS
对于工业地产和商业地产盈利模式，近来出现了一些新的探索，厂房信托，仓储信托等。将成熟物业打包为信托投 资基金(REITs)，再将基金单位在海外资本市场公开发售筹集资金
REITS模式弊端
工业地产分析
工业地产定义
指工业类土地使用性质的所有毛地、熟地，以及该类土地上的建筑 物和附属物，有别于住宅、商业和综合类用地以外的第四种性质用 地。工业类土地上的可建建筑物用途有较大的范围，其中包括工业 制造厂房、物流仓库及工业研发楼宇等。在我国，工业房地产的土 地批租年限为50年。 产业地产细分为工业地产，商业地产，物流地产、旅游地产、农业 地产等等。
商业项目后期涉及招商运营返租等工作，开发商如不长 期维护业主关系，都有可能影响到商业正常运营，保持 好的售后服务也培养公司品牌的忠实客户，拥有一批良 好的客户资源库，有利今后开发其他住宅或投资类商铺 的销售。
售后服务不同
物业管理不同
工业项目的物业管理重点为园区大环境维护、物业维护、 商业项目的物业管理范围侧重物业内部卫生即时维护、 来访人员管理、来访车辆管理、生活区人员安全管理 公共配套维护、卖场内治安管理、安防通道维护、大量
筹资风险；筹资措施不当，可能造成筹资成本大幅上升，资金周转困难，企业面临破产
工业地产的八大风险
• • • • • • • • 1.选址风险，要考虑政府关系、产业基础、交通区位; 2.政策风险，涉及土地指标、产权分割、预售许可等因素; 3.定位风险，包括产业地位、企业定位、产品定位; 4.营销风险，问题包括目标客服群体定位不精准、找不到卖点或卖点 多而乱、找不到准确的传播渠道、意向客户数量储备少、定价策略不 合理; 5.招商风险 问题包括政策的产业限定不明确、销售与招商的严重脱离、 大量客户不能成交或缓慢成交、客户的退订纠纷、回款难 6.团队风险，即培养提拔慢、团队不和; 7.成本风险，需控制好土地成本、建安成本、运营成本、营销成本、 财务成本; 8.资金风险，即销售回款慢、财务成本高、银行政策没有研究透。
工业地产的发展背景及起源
1：全球产业战略转移：国内企业劳动力及相关配套资源的优势， 导致跨国公司纷纷倾向于，劳动密集型和加工制造型企业大量转移 导致国内工业地产的蓬勃发展 2：政策条件和开放的优惠：导致工业用地应运而生，是吸收外资， 先进管理经验和技术最为集中的地区
工业地产的分类
1:工业厂房 标准厂房：多服务于企业初期租金较低 定制厂房：多服务于跨国企业从事高科技制造和物流产业 2:工业园区 工业园，科技园，物流园，专业园，企业总部基地
• 也是最常使用的工业地产开发模式
案例：东莞松山湖工业园
• 松山湖是东莞落实科学发展观，创新发展模式、创新发展环境、创新发展能力的示范区，将努力发展成为国内外著名企业聚集中 心、研发服务中心和人才教育中心
• 定位： • 1）东莞对外经济技术合作的载体。 • 2）东莞产业机构升级的龙头。
• 3）东莞产业支援服务业中心。
由此得出
产业地产起步很容易。因为相对而言，土地价格低、客户要求低、 政府对新鲜事物期望也低。不过，这行业走稳难，主要是指项目持 续运营和获得新项目困难！
工业地产的盈利模式
• 1：主要以土地溢价增值而获取利润
通过前期的开发，配套基础设施建设，之后进行主题项目定位包装与推广，实现项目土地部分出让或者 整体转让给投资者基金或其他专业地产开发商
建议
针对以上不可控及可控风险，和盈利模式分析 一.找准定位，注重产业特色：做创业园还是孵化器，还是物流商 二. 是做好增值专业化服务：包括基础的物业服务、行业服务和增值服务，做服务的好处是兑
现对于客户的承诺，维护项目和开发商的口碑在产业地产行业很关键，因为这个圈子特别小。学习“星商会”
二.是促进入驻企业的发展：形成真正的产值和税收，让企业特别是中小企业真正感受到 在这个区域可以获得良性发展。 四.是预测了解企业需求:比企业还要预先知道，增加企业的持续价值 五.盈利模式的创新：适合自己发展步伐的盈利模式
我国工业地产发展的问题
1：我国工业地产发展仍处于初级阶段，相对西方开发较晚。 自行发展→规划发展→导向发展→集聚发展
建议：定位 工业地产的开发和使用仍处于非常初级的阶段，以降低投资者的投资成本成为主要手段吸引企业投资落户，吸引的企业大多是劳动密集型的低端行业，在 推动地方经济发展和提高产业高度集中并没有发挥出预期的作用和效果。
多方主体综合模式
• 指产业园区开发模式、主体企业引导模式和产业地产商模式混合 运用的开发模式。这种模式下，政府提供土地、税收等优惠政策， 并成立管委会负责行政管理事务，地产商投资开发建设并提供相 应的园区服务，龙头企业入驻发挥产业号召力，多方合力推进产 业园区开发和经营。 案例分析 诺基亚主体企业引导模式，还有百盛物流园和嘉捷工业园的主题企 业开发模式
项目增值空间大
工业地产与商业地产的本质区别
区别 目标顾客不同 地段要求不同 规划要求不同 产品的设计不同 市政配套标准要求不同 工业地产 企业为单位或房地产信托投资基金 郊区 一般与地方政府招商引资有关，多半是政府形象工程， 因此在总体规划定位上受限制比较大 于办公与生产的内、外部的空间环境的营造 入住企业员工，流动量较少，因此主功能区域对物业的 要求如荷载、安防、水电系统等相对简单，只要能满足 生产办公的功能就可以 工业项目销售或出租以后可以直接进入了消费终端，经 过装修就可以使用 商业地产 以个人或公司为单位的经营户或投资者 市中心 商业项目的规划与物业功能主要是受市场刚性需求的影 响较大。 需要依据市场的需求， 复杂
特点：出让给对土地长期有需求的企业
• 2：进行项目开发，通过长期持有经营收益或出售产品获利
项目投资开发商，或独立，或联合，进行项目的整体开发，通过已建成房地产项目的出租、出售或租售结合等方式，实现项目的收益
特点：普洛斯物流吸引物流企业入驻，出售或出租给这些物流企业。类似于开发商，租售给一些小企业，只是用厂房的需求
工业地产开发风险
• • • • • • • • • • • 一. 经济风险 １、利率风险 ２、购买力风险 ３、资金变现风险房地产项目开发风险。 二、立项阶段的风险。 １、宏观经济政策风险:受国家宏观调控 ２、项目定位风险：定位不清晰，导致厂房闲置堆积 三、土地获得阶段的风险在土地获得阶段 １、土地状况风险：自然属性 ２、征地安置风险：法律法规不明晰 ３、融资风险：房地产开发所需巨额资金的筹集是开发商最为关切的问题。筹资手段合理，可以减少筹资成本，降低
工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，其投资规模，前期投入范围从十 几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也相当高，而投资回收期则有的长达十几年。因此工 业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。 工业地产，尤其是很多工业园区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因， 与第三产业发展滞后有很大关系。促进第三产业的发展