物业理论与实务----(4)物业管理企业资金与财务管理
物业管理理论和实务
第二节 物业管理的类型、宗旨与 原则
一、物业管理的类型 （一）委托服务型物业管理 （二）租赁经营型物业管理 （三）委托服务型物业管理与租赁经营型
物业管理的差别
二、物业管理的指导思想和宗旨 ㈠ 物业管理的指导思想 ㈡ 物业管理的宗旨
物业管理的宗旨主要体现在以下两个方面： 1．创造一个整洁、舒适、安全、宁静、优雅的工作与生活环境 2．提高物业的价值
㈡ 物业管理的意义
1．从发展房地产业的角度看。 2．从财富积累的角度看。 3．从经营效果的角度看。
4．从社会发展与稳定的角度看。
第三节 物业管理的基本内容
一、按提供服务的性质和方式划分 （一）常规性的公共服务
常规性的公共服务，一般指物业管理中最基本的管理工作，是物业管理 区域中所有住用人都享受的，由物业管理企业提供的最基本的服务。
二、我国物业管理发展预测
1．实行法制化、规范化管理 2．实行规模化与品牌经营 3．实行智能化管理 4．树立以人为本的管理理念，注重人才培养
三、目前高水平物业管理的内涵
1．服务态度——热情 2．服务设备——完好 3．服务技能——娴熟 4．服务项目——齐全 5．服务方式——灵活 6．服务程序——规范 7．服务收费——合理 8．服务制度——健全 9．服务效率——快速
2.物业的社会属性
（1）权属性 （2）商品性 （3）效用性 （4）保值增值性
二、物业管理的含义与性质
(一)物业管理的含义 ㈡ 物业管理的性质 (三)物业管理的特点 1．社会化 2．专业化 3．企业化
4．经营型
三、物业管理实务的性质与特点
（一）物业管理实务的含义
所 所谓物业管理实务是指物业管理的实际工作，包括物业管理工作内容、
三、物业管理的原则
物业管理理论与实务
物业管理理论与实务案例分析案例分析基础知识1.有关物业管理法规知识1.有关物业管理法规知识2.物业管理的法律关系2.物业管理的法律关系3.物业管理的法律责任3.物业管理的法律责任4.物业服务合同法律制度4.物业服务合同法律制度5.物业管理重要的法律文件5.物业管理重要的法律文件6.物业管理纠纷的法律解决办法6.物业管理纠纷的法律解决办法7.相关的法律行政法规、部门规章、相关的法律、7.相关的法律、行政法规、部门规章、有关文件案例分析基础知识《中华人民共和国民法通则》中华人民共和国民法通则》中华人民共和国合同法》《中华人民共和国合同法》中华人民共和国价格法》《中华人民共和国价格法》中华人民共和国消费者权益保护法》《中华人民共和国消费者权益保护法》中华人民共和国劳动合同法》《中华人民共和国劳动合同法》中华人民共和国物权法》《中华人民共和国物权法》物业管理条例》《物业管理条例》物业服务收费管理办法》《物业服务收费管理办法》物业服务收费明码标价规定》《物业服务收费明码标价规定》物业服务企业资质管理办法》《物业服务企业资质管理办法》案例分析基础知识《前期物业管理招标投标管理暂行办法》前期物业管理招标投标管理暂行办法》城市新建住宅小区管理办法》《城市新建住宅小区管理办法》业主大会和业主委员会指导规则》《业主大会和业主委员会指导规则》房屋建筑工程质量保修办法》《房屋建筑工程质量保修办法》住宅专项维修资金管理办法》《住宅专项维修资金管理办法》住宅室内装饰装修管理办法》《住宅室内装饰装修管理办法》物业管理企业财务管理规定》《物业管理企业财务管理规定》城市异产毗连房屋管理规定》《城市异产毗连房屋管理规定》城市房屋租赁管理办法》《城市房屋租赁管理办法》物业服务定价成本监审办法(试行)《物业服务定价成本监审办法(试行)》案例分析之一王先生年初购得一套商品房，王先生年初购得一套商品房，因黄梅季节连日阴雨，季节连日阴雨，该商品房部分墙面开始渗损坏了王先生室内的部分装修。
物业管理员三级理论知识 财务管理及物业经营管理
财务管理及物业经营管理第一节物业企业资金与财务管理一、单选：1、物业服务成本或物业服务支出构成一般不包括（）。
A、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等B、物业服务企业规定资产折旧C、办公费用D、物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用2、专项维修资金由（）交纳，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造。
A、业主B、物业使用人C、建设单位D、业主或物业使用人3、业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经（）审定后实施。
A、售房单位B、业主大会C、房地产行政主管部门D、业主委员会4、预收的物业服务支出属于（）性质。
A、自有B、经营C、代管D、借贷5、下列可以加入营业成本或者管理费用（）的。
A、企业支付的管理用房有偿使用费C、企业支付的固定资产折旧费B、企业支付的保安人员工资D、企业支付的低值易耗品费6、下列关于专项维修资金的叙述错误的是（）。
A、可用于购买国债C、专项维修资金属于业主所有B、业主大会成立后，维修资金的使用由物业服务企业提出年度使用计划，经业主大会审定后实施D、业主转让房屋所有权时，结余维修资金予以退还，不随房屋所有权同时过户7、教育费附加按（）的3%计征。
A、营业额B、营业税C、营业成本D、营业利润8、（）是指服务企业从事物业管理和其他经营活动中所取得的各项收入，包括主营业务收入和其他业务收入。
A、物业服务企业收入B、物业服务企业营业收入C、物业服务企业经营收入D、物业服务企业总收入9、下列可能导致业主拒交物业服务费的直接原因是（）。
A、物业服务不到位B、建设单位交楼有问题C、无支付能力D、司法低效10、下列不属于物业服务企业直接材料费的是（）。
A、保安用对讲机费用B、巡逻油料费C、办公费D、外墙补缺涂料费11、以下关于计算主营业务利润的公式正确的是（）。
A、主营业务利润=主营业务收入—营业税金及附加—营业成本—管理费用—财务费用B、主营业务利润=主营业务收入+营业税金及附加—营业成本—管理费用—财务费用C、主营业务利润=主营业务收入+营业税金及附加—营业成本—管理费用—财务费用D、主营业务利润=主营业务收入+营业税金及附加—营业成本—管理费用—财务费用12、营业税的税率为（）。
物业管理理论与实务教案
物业管理理论与实务教案第一章：物业管理概述1.1 物业及物业管理定义1.2 物业管理的性质与功能1.3 物业管理的目标与原则1.4 物业管理的现状与发展趋势第二章：物业管理组织与管理体制2.1 物业管理组织的类型与结构2.2 物业管理体制的构成与运作2.3 物业管理机构设置与职责划分2.4 物业管理团队建设与管理第三章：物业项目管理3.1 物业项目管理的内容与目标3.2 物业项目管理流程与方法3.3 物业项目管理的风险与控制3.4 项目管理案例分析第四章：物业管理服务4.1 物业管理服务的内容与标准4.2 物业管理服务流程与方法4.3 物业管理服务质量控制与改进4.4 物业管理服务案例分析第五章：物业财务管理5.1 物业财务管理的内容与目标5.2 物业费用收缴与管理5.3 物业成本控制与预算管理5.4 物业财务分析与评价第六章：物业设施管理6.1 物业设施管理的概念与内容6.2 设施管理的关键环节与操作流程6.3 设施维护计划的制定与执行6.4 设施管理案例分析第七章：物业安全管理7.1 物业管理安全的重要性与挑战7.2 安全管理体系的构建与实施7.3 事故预防与应急响应计划7.4 安全管理案例分析第八章：物业环境管理8.1 物业环境管理的意义与要求8.2 环境管理体系的建立与运行8.3 节能减排与绿色物业8.4 环境管理案例分析第九章：物业法律法规与职业道德9.1 物业管理相关法律法规概述9.2 物业管理合同与纠纷处理9.3 物业管理职业道德与职业操守9.4 法律法规与职业道德案例分析第十章：物业管理创新与发展10.1 物业管理创新的动力与方向10.2 智慧物业与信息技术应用10.3 物业管理的发展趋势与挑战10.4 创新发展案例分析重点和难点解析一、物业管理概述难点解析：物业管理不仅仅是简单的物业维护，它涉及到物业的投资、开发、销售、运营等全过程的管理，具有综合性和专业性的特点。
其功能不仅包括物业本身的维护和管理，还包括为业主提供全方位的服务，如安全管理、环境管理、设施管理等。
物管培训-物业管理公司财务管理概述【4篇】
物管培训:物业管理公司财务管理概述【4篇】第1篇物管培训:物业管理公司财务管理概述一、物业管理公司财务管理目标物业管理公司的财务管理目标是指财务管理的目的行为,即在一定时期内财务管理目标。
它是根据物业管理公司总体目标的要求所决定的。
一般来讲,物业管理公司的财务管理目标是要求在改善财务状况的条件下,不断扩大财务成果,提高企业经济效益。
主要包括如下几个方面:1.以提高经济效益为目标经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果大于服务经营的消耗,要求物业管理公司占用和消耗尽可能少的资产,为社会和业主提供更优质的服务,获得更多的利润。
2.实现财富最大化目标财富最大化是指公司通过合理经营,使本企业的总价值达到最大化。
在股份制公司中,公司财富最大化也就是使股东财富最大化,这是当前西方财务管理理论中普遍提出的财务目标,并认为这是股东创办企业的目的,是衡量企业财务行为和财务决策是否合理的标准。
物业管理公司也有一个不断发展、逐渐壮大的过程,因此,实现财富最大化当然也应成为其财务管理的主要目标之一。
3.完成国家有关规定国家及行政主管部门对企业(公司)都有一定的要求、一定的规定,比如总产值、人均产值服务经营效益等,实现这些要求后,不仅能保证国家税收,同时也能完成企业的效益。
二、物业管理公司财务管理的几个新观念随着社会主义市场经济的建立与发展,财务理财也必须树立新观点,适应社会的发展。
这些观念主要包括:1.市场观念物业管理公司的工作和发展,应该以市场为导向,面向市场,参与市场竞争,在竞争中求生存、求发展。
作为物业公司的领导者、财会人员应该及时全面地学习和掌握价值规律、供求规律、市场竞争和现代企业制度等市场经济的重要理论,才能更好地树立起市场观念。
2.经济效益观念经济效益是指公司在经济活动中所取得的有效成果与劳动消耗相比较,力争以较少的活劳动和物质的消耗,生产出更多符合社会需求的产品或向社会提供更热情周到的服务。
提高经济效益是经济工作的出发点,也是建立现代企业制度的根本要求。
物业管理经费与财务管理PPT课件
物业管理经费的重要性
01
保障物业服务企业的正常运转
物业管理经费是物业服务企业的主要收入来源，用于支付企业的各项运
营成本，确保企业的正常运转。
02 03
提供优质的物业服务
物业管理经费的投入直接影响物业服务的质量和水平。充足的经费可以 保障物业服务企业在人员配备、设备设施维护、清洁卫生、绿化养护等 方面的投入，从而提供优质的物业服务。
THANKS
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集中采购与批量采购
实施集中采购和批量采购策略，降低 采购成本。
长期合作协议
与优质供应商签订长期合作协议，确 保物料供应稳定且价格优惠。
采购流程优化
简化采购流程，提高采购效率，减少 不必要的采购支出。
05
物业管理财务管理制度及 规范
财务管理制度概述及核心内容
财务管理制度定义
物业管理公司为实现财务目标，规范 财务活动，防范财务风险而制定的一 系列管理制度。
核心内容
包括财务管理体制、资金筹集、资产 营运、成本控制、收益分配、财务监 督等方面。
日常账务处理流程与规范
日常账务处理流程
包括原始凭证的收集与整理、记账凭证的填制与审核、会计账簿的登记与核对 等步骤。
规范要求
确保凭证的真实、完整、准确，遵循会计制度与税法规定，保持账证、账账、 账实相符。
财务报告编制要求及审计程序
物业管理经费与 财务管理ppt课件
目录
• 物业管理经费概述 • 物业管理经费的预算编制与执行 • 物业管理收费管理 • 物业管理成本控制与优化 • 物业管理财务管理制度及规范 • 提高物业管理经费使用效率的策
略探讨
01
物业管理经费概述
物业管理经费的定义与构成
物业管理理论与实务-第一章
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Edited by Z. M. Gu
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一、物业管理市场的含义
（一）“市场”的含义 所谓“市场”，是指“商品交易的场所”
或“商品行销的区域”。
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Edited by Z. M. Gu
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Edited by Z. M. Gu
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三、物业管理服务的特征
房屋作为不动产，具有空间的固定性、使 用的耐久性、个体的差异性和价值的高额 性，因此，物业管理服务相应表现出专业 性、持续性和可靠性的特征。
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（一）专业性
业管理下了这样明确的定义：“物业管理是指业 主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企 业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施 设备和相关场地进行维护、养护、管理，维护相 关区域内的环境卫生和秩序的活动。”
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（三）物业管理权的由来
首先，物业管理企业的管理权来源于“业 主承诺”。所谓业主承诺，是指物业管理 企业接受业主委托，签定委托管理合同。 这份以业主公约为依据，体现业主集体意 志的委托合同，就物业管理企业承担该项 物业管理有关的权利义务关系逐项作出明 确规定。
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Edited by Z. M. Gu
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2.按主辅划分,物业可以划分为主体物业和 辅助物业。例如，一幢高层建筑物的主体 是办公，但辅助物业可能是商业用房、餐 饮或其他。
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第8章 物业服务企业的资金管理《物业管理理论与实务》PPT课件
案例1
－对于房屋未接收前的物业相关费用，物业服务企 业该不该收？
本标准为普通商品住房、经济适用住房、房改房、集资建房、 廉租住房等普通住宅小区物业服务的试行标准。 实行市场调节 价的高档商品住宅的物业服务不适用此标准。
本标准根据普通住宅小区物业服务需求的不同情况，由高到 低设定为一级、二级、三级三个服务等级。
第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算
一、住宅小区物业服务费用的构成
X=i=111Xi（i=1，2，3，…，10，11）（8-1）
第二节 住宅小区物业服务费的构成与测算 式中：X表示公共性服务收费标准，单位为元/月·平方米；Xi表示各分项费用收费标准，单位为元/月·平方米；i表示分项项数；∑表示对各分项费用算术求和。
X=i=111Xi（i=1，2，3，…，10，11）（8-1）
保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收 费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据 实际情况决定实行政府指导价。
• 物业服务收费的性质具体包括两种: 一是公共性服务费;二是特约服务费。物业服务收费应当根据
所提供服务的性质、特点等不同情况,分别实行市场定价、政府 指导价和经营者定价。
服务企业应定期向业主提供的一系列报告之一。 4.在物业服务企业向业主提供的报告中，应首先有一个包括租
金清单、空置情况、拖欠或收租损失报告等内容的经营概况 介绍，这是物业在报告期有关经营收入和费用支出的概要性 报告，重点说明业主可获得的净经营收入。 5.还要向业主提交有关经营情况的分析报告。
第四节 住宅专项维修资金
（四）用途不同
住宅专项维修资金是用于住宅共用部位、共用设施设备保 修期满后的大中修和更新、改造，相当于房屋的“养老 金”；而物业服务费是指对小区公共秩序、环境绿化等进 行的日常管理服务并对小区共用部位共用设施设备的日常 维修、保养，而向业主收取的费用，主要用于人员工资、 垃圾清运、小修宅专项维修资金的使用情况划分 1.正常情况下的使用 住宅专项维修资金应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保
《物业管理理论与实务》教学资源 教学辅导 13第十三章教学辅导
第十三章资金运作与财务管理一、教学提示本章围绕物业管理企业的资金运作与财务管理，介绍了物业管理相关的财务制度，物业效劳费的构成和本钱测算，并对物业管理专项维修资金制度进行了详细阐述。
二、重点讲解1、物业效劳费的收费原那么物业效劳费是指物业管理企业按照物业效劳合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
物业效劳费的收费原那么应该遵循以下原那么：〔1〕物业效劳收费应当遵循合理、公开以及费用与效劳水平相适应的原那么。
〔2〕物业效劳收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。
〔3〕物业管理企业应当按照政府价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将效劳内容、效劳标准以及收费工程、收费标准等有关情况进行公示。
〔4〕业主与物业管理企业可以采取包干制或者酬金制等形式约定物业效劳费用。
2、包干制的物业效劳费的构成包干制是指由业主向物业管理企业支付固定的物业效劳费，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承当的物业效劳计费方式。
物业效劳费的构成包括以下局部：〔1〕管理效劳人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；〔2〕物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；〔3〕物业管理区域清洁卫生费用；〔4〕物业管理区域绿化养护费用；〔5〕物业管理区域秩序维护费用；〔6〕办公费用；〔7〕物业管理企业固定资产折旧；〔8〕物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；〔9〕经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，通过专项维修资金予以列支，不计入物业效劳支出或者物业效劳本钱。
另外，物业公司在进行收费测算时，还应加上合理的利润局部。
三、难点释疑1、住房维修资金应该如何保管？住房专项维修资金的保管和使用，必须严格把关。
只有管理使用得当，才能保证财尽其用、物业平安和续筹顺畅。
维修资金的保管按照不同的保管方式划分为三个阶段：〔1〕在业主办理房屋权属证书前，维修资金由售房单位代管；〔2〕在业主办理房屋权属证书时，商品住房销售单位应当将代收的维修资金移交给当地房地产行政主管部门代管，直到业主委员会成立；〔3〕业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修资金移交给物业管理企业代管。
物业管理中的资产管理和财务管理
物业管理中的资产管理和财务管理在物业管理中，资产管理和财务管理扮演着至关重要的角色。
它们的存在和有效运作对于物业的良好运营和发展至关重要。
本文将探讨物业管理中的资产管理和财务管理，并分析它们对于物业经营的影响。
一、资产管理资产管理是物业管理中的重要组成部分，其目的是对物业中的各项资产进行统一、有效的管理，以实现最佳利益。
资产管理包括以下几个关键方面：1. 资产分类与归档：物业管理公司应该对各种资产进行分类和归档，确保对每项资产都有清晰的记录和管理。
例如，将物业的建筑、设备和设施进行分类，并对其进行归档，以方便监控和更新。
2. 资产评估与价值管理：定期对物业中的各项资产进行评估和价值管理是资产管理的重点。
通过评估，可以了解物业的价值和状况，及时进行调整和决策，以最大程度地提高物业的价值和回报。
3. 设备和设施维护：物业管理公司应该确保设备和设施的正常运作和维护。
定期的维护和保养工作可以延长设备和设施的使用寿命，并减少潜在的故障和事故。
4. 资产的优化配置和利用：资产管理还包括对物业中各项资产的优化配置和利用。
通过合理规划和管理，可以提高资产的利用率，减少资源浪费，并为物业运营带来更多的价值。
二、财务管理财务管理是物业管理中不可或缺的一环，它涉及到对物业财务的收入、支出和预算等方面的管理。
财务管理的主要内容如下：1. 收入管理：物业管理公司应该确保物业的租金、销售收入等正常收入的获取。
同时，还应该制定收入分配和使用的规范，确保资金的合理分配和使用。
2. 成本控制：财务管理中的一个关键任务是控制和降低物业的经营成本。
通过合理的采购、维修、保养等措施，可以有效减少不必要的成本支出，提高物业的盈利能力。
3. 预算编制和执行：财务管理涉及到物业的预算编制和执行。
物业管理公司应该制定详细的预算计划，并确保在预算范围内进行合理的支出和投资。
4. 财务报表和审计：财务管理还包括对物业财务状况的监控和报告。
物业管理公司应该及时编制财务报表，并定期进行财务审计，以确保财务状况的真实、准确和可靠。
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3、专项维修资金的筹集 （1）第一次筹集 A商品住房销售时，购房者应当按购房款2--3%的比例缴交专 项维修资金。 B公有住房售后的专项维修资金来源： 售房单位按一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于 售房款的20%，高层住宅不低于售房款的30%，该资金归售房 单位所有。 购房者按购房款的2%的比例向售房单位缴交专项维修资金， 属全体业主所有。 （2）续筹 （3）珠海市专项维修资金政策：“一事一筹”。
二、物业服务费用测算
1、物业管理服务费的价格形式 （1）政府指导价 （2）市场调节价 是指物业管理服务收费标准由物业管理企业与业主委员会 或产权人代表、使用人代表共同协商在物业服务合同中约定物 业服务收费，然后将收费标准和收费项目向当地物价部门报告 备案的一种价格形式。
2、物业服务的定价形式 2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》 （1）包干制 （2）酬金制
（3）物业服务收费纠纷的解决对策 A深入了解欠费原因，加强与业主的协商沟通，依理依法说服； B借助管理规约和业主委员会的力量； C争取业主工作单位、居委会等外部因素的帮助； D服务项目、流程设计上力求能够区分； F改进服务、计费方式和收费办法； G完善物业管理服务合同，严格依法行事； H在必要催缴的程序后通过法律途径解决。
（3）包干制与酬金制的比较
包干制：物业公司依据收费价格标准确定服务内容及标准； 酬金制：物业公司根据服务要求测算收费标准；
Hale Waihona Puke 业委会 物业公司 包干
理财方式 省心
酬金
审核合理性
包干
自负盈亏
酬金
物业为主理财
收费方式
固定支付
按实支付
固定收取
实报实销+管理费
预算编制
省时
审核预算
自我估价测算
公开成本，详细编制
【分析】 为了突破阻力，建议管理处起草并在公告栏张贴了《致 业主客户的公开信》。公开信应引用物业管理法规，详细介 绍了物业管理费的开支范围和有偿服务与无偿服务的具体范 畴，并说明了当初无偿提供户内维修的初衷，消除业主“交 了物业管理费，管理处就应包办一切”的误解，对户内维修 有偿服务表示认同。 公开户内维修的收费标准，并告知业主客户选择服务商 的权利。 针对仍有不理解的少数个别业主客户的情况，管理处应 继续深入做工作。一方面要求强化管理处全体工作人员耐心 接受业主（客户）的垂询，进一步加以解释；一方面要求维 修人员在上门维修时保证时效和质量的同时，加强与业主客 户的思想沟通（由于特定的授教身份和受教心理，从一般员 工嘴里讲出的道理，往往更容易为业主客户所接受）。逐步 理顺所有业主（客户）的情绪，循序渐进的落实户内维修有 偿制度。 俗话说"会做又会说的才是师傅"，若当初就把这一惠民 措施向业主讲清楚，也就不会惹出后来的麻烦。
3、物业管理企业的财务决策 （1）筹资决策 （2）投资决策 （3）利润分配决策 4、物业管理企业财务管理机构的设置
5、物业管理企业财务管理制度
（1）凭证帐册制度 （3）借款管理制度 （5）审核管理制度 （7）固定资产管理制度 （9）材料物资报废制度 （11）会计报表制度 （13）会计档案的管理制度 （15）财务管理安全制度 （2）财务预算制度 （4）报销审批制度 （6）现金管理制度 （8）仓库管理制度 （10）往来帐目清理制度 （12）印章使用制度 （14）定期公布制度
物业管理企业资金 与财务管理
主讲：肖锋
学习重点
物业管理企业营业成本、费用、收入与利润 物业服务费用测算 专项维修资金的管理 物业管理企业的财务管理 物业服务收费管理及纠纷解决
一、物业管理企业营业成本、费用、收入与利润P226
1、物业管理企业的营业成本与费用 （1）营业成本 直接人工费、直接材料费、间接费用、企业支付的管理用 房有偿使用费、企业对管理用房进行装饰装修发生的支出。 （2）管理费用 （3）财务费用
（2）从宏观和深入的角度看：
观念滞后、业主运作效率低下、物业管理市场竞争机制难 以建立、物业服务难以区分和选择、服务收费定价大一统、建 管不分的体制性遗留问题、行政监管薄弱、司法低效、社会信 用体系未确立、公民法制契约及社会责任意识淡薄等方面。
五、物业服务收费管理及纠纷解决 1、物业服务收费管理 （1）物业服务收费管理的依据 2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》 （2）物业收费管理的内容 A物业服务费的收取 B物业服务费收支帐目的公布 （3）物业服务费的追缴 A追缴的方式：一般性追缴、针对性追缴、区别性追缴 B欠费追缴的一般程序：发催缴费通知、电话催缴和上门催缴、 协商、停止服务或起诉。
帐目公布
不必查帐
公布决算细目
包干制以外的维修费用
公布全部决算执行情况
3、物业管理费的构成
（1）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等 （2）物业共用部位、共用设备设施的日常运行、维护费用 （3）物业管理区域清洁卫生费用 （4）物业管理区域绿化养护费用 （5）物业管理区域秩序维护费用 （6）办公费用 （7）物业管理企业固定资产折旧 （8）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用 （9）经业主同意的其他费用
2、物业管理企业的营业收入P227 （1）主营业务收入 （2）其他业务收入
3、物业管理企业的利润 （1）营业利润（包括：主营业务利润、其他业务利润） 主营业务利润=主营业务收入-营业税金及附加-营业成本-管 理费用-财务费用 其他业务利润=其他业务收入-其他业务支出-其他业务交纳 的税金及附加 （2）投资净收益 （3）营业外收支净额 （4）补贴收入
4、专项维修资金的代管 （1）存入银行专门帐户 （2）接管专项维修资金 5、专项维修资金使用与管理 使用按照：物业管理公司定计划----业主组织审查批准----金 融机构划款
四、物业管理企业的财务管理
1、企业财务管理的内容 2、企业财务分析 （1）财务分析概念 （2）财务分析的对象 （3）财务分析的内容 （4）财务分析的方法（横向分析、纵向分析）
2、物业服务收费纠纷的解决P241 （1）产生物业服务收费纠纷的微观和直接层面的原因 A对服务不满，对受约束不满； B对收费标准、项目、方式等不满； C建设单位遗留问题所致； D邻里关系等问题引起； F对外部大环境不满； G无支付能力； H特权思想作怪； J受人传染、唆使；
4、物业服务费的测算原则 （1）严格进行成本控制的原则 （2）区别对待的原则 （3）合理、公开以及费用与服务水平相适 应的原则
5、物业服务费的测算P230 （1）居住性物业服务费的测算 （2）收益性物业服务费的测算 定额法 比例法
三、专项维修资金的管理 1、专项维修资金的性质、筹集依据及必要性 （1）专项维修资金的性质 （2）专项维修资金的筹集依据 （3）筹集专项维修资金的必要性 2、专项维修资金的缴交主体 （1）建设单位交 （2）买受人交
（3）法律途径解决物业服务欠费问题的程序P243 A催缴物业服务费的法律督促程序（支付令） B简易程序 C追讨物业服务费的法律诉讼程序： 起诉----参加庭审----上诉----执行
【案例题】 东港大厦入伙之初，管理处考虑到业主客 户乔迁初期开支较多，主动优惠对大多数户内 维修暂时采取了无偿提供的方式。入伙满一年 后，鉴于小区的经济运行状况，管理处决定按 照法规规定，开始据实收取户内维修费用。然 而这本来合情合理的做法，却遇到了不小的阻 力。 请你给该管理处提供此项问题的解决办法？