我国城市房屋拆迁制度的反思及完善——利益机制视角的
论我国现行城市房屋拆迂制度存在的问题及完善途径
摘 要： 城市房屋拆迁在 实际执行过程 中引发 了许 多社会 矛盾 ， 成为 当前备 受社会各界关注的热点问题。现行城 市房屋拆迁存在拆 迁安置补偿 不合理 、 益拆 迁与非公益拆迁难以区分 、 公 政府 自身职责 不分 ， 拆迁程序不够健全等 问 题。对此 ， 必须尽快完善拆迁补偿 制度 、 区分公益拆 迁与商业拆迁、 明确政府在 拆迁补偿 中扮演的角 色， 以进 一步改革
Ｉ ｒ ｅ ｅｔ ｅ ｅｐ ｏ ｌｍｓ ｔ ｅｒ ｍｏ ａ ｏ ｅ ｓ ｔ ｎ ｓ ｓｅ ｍｕ ｔ ｅｃ ｎ ｕ ｎ ｏ ｄ ｒ ｏｓ ｔ ｅｔ ｓ ｒ ｂ ｅ ， ｔ ｌ ｈ ｈ ｅ ｖ ｌ ｍｐ ｎ ａｉ ｙ ｔｍ ｓ ｂ ｏ ｓ ｍｍａ ｅ ，ｈ ｕ ｌ ｎ ｏ － ｕ ｌ ｕ ｐ ｓ ｆ ｃ ｏ ｔ ｄ ｔ ｅｐ ｂ ｉ ａ ｄｎ ｎ ｐ ｂｉ ｐ ｒ ｏ ｅｏ ｃ ｃ ｄ ｍｏｉ ｏ ｓ ｅ ｗ ｌ ｄ ｓｉｇ ｉｈ ｄ， ｎ ｈ ｏｅ ｔａ ｏ ｅ ｎ ｎ ｌｙ ｎ ｔｅ ｃ ｍｐ ｎ ａｉ ｎ ｏ ｅ ｌ ｉｎ ｍｕ ｔｂ ｐ ｃｆ ｄ ｅ ｌ ｉｎ ｍｕ ｔｂ ｅｌ ｉ ｎ ｕ ｓ ｅ ａ ｄ ｔ ｅ ｒ ｌ ｈ ｔ ｖ ｒ ｍｅ ｔｐａ ｓｉ ｈ ｏ ｅ ｓ ｔ ｆｄ ｍｏｉ ｏ ｓ ｅ ｓ ｅ ｉ ｅ ． ｔ ｔ ｇ ｏ ｔ ｉ
和 完善我 国城 市 房屋 拆 迁 制度 。
关键词 ： 城市房屋拆迁 ； 拆迁补偿 ； 公益拆迁 ； 拆迁程序 ； 政府 角色 中 图分 类 号 ： Ｆ ５ Ｄ ４４ 文献 标 识 码 ： Ａ
文章 编 号 ：０ ７ ８ ２ （０ ０ ０ — １ ８０ １０ — ３０ ２ １ ）４ ０ ２ — ３
关于城市房屋拆迁与公共利益问题的思考
范 围进 行严 格 的理论 界定是 关键 所在
《 宪法》 第十条第三款规定 ： 国家为了公共利 “
５ 地方财政研究／ ０．０ １期 ４ ２ ８１／ ０ ０ 第
工 作 研 究
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益 的需 要 ， 以依 照 法律 规 定 对 土地 实 行 征 收 和 征 可 用 ， 给 予补 偿 ” 并 。在 母 法规 定 的基 础 上 ， 乎 每个 几 地方房 屋拆迁 所依据 的行政 规划 总是 明文标示 ： “ 于 公 共利 益 的需 要 或 为 了 国家 、地 方 建设 的需 基 要” ，公 共 利 益 已然 成 为触 及 公 民个 人 利 益 的城 市
这个过程在世界上别的国家也都普遍存在 。不能因
为 个别 地 方在 房屋 拆 迁 中存在 违 法拆 迁 、 害被拆 侵 迁人 权益 的事 情而 “ 因噎废 食 ” 。保 护 被拆迁 人 的权
益 ， 键 在 于 房 屋 拆 迁 是 否 依 法进 行 ， 能 部 门是 关 职 否 监 管 有力 ， 偿 标 准 是 否 合 法 合理 ， 置 措 施 是 补 安 否 及 时 落 实 ， 设 资 金 是 否 按 时 到位 ， 律 救 济 是 建 法
用权 之上 的城市 房屋 拆迁 问题 。 思 考之一 ： 市 房屋 拆迁 还要不 要走 下去 城
目前 我 国的 城 市化 进 程 正在 以前 所 未有 的速 度 推进 ， 实 现 国家 工业 化 、 发 展 就 避 免 不 了新 要 要 增建 设项 目 ，新 增 建设 项 目就 避 免不 了房 屋拆 迁 ，
工 作 研 究
关于 城市房屋拆迁与 公共利益 问 题的思考
李林 君 孙 百功
（． １ 吉林 省社 会科学 院 ， 长春 １ ０ ３ ； ． 北师 范大 学 ， 春 １０ ２ ） ３０ ３ ２东 长 ３ ０ ４
浅谈我国城市房屋拆迁中存在的问题及解决对策
浅谈我国城市房屋拆迁中存在的问题及解决对策城市房屋拆迁是近几年中国最为流行和最为吸引人们眼球的词语之一，也是我国各大中小城市在城市建设过程中遇到的重要问题之一。
通过大规模的城市房屋拆迁，使我国的城市面貌发生了翻天覆地的变化，也使我国城镇居民的住房条件得到了极大的改善。
由于城市房屋拆迁所涉及的范围极广，而且是关系到老百姓自身的切身利益，与百姓的生活息息相关。
就此现状对我国城市房屋拆迁中存在的问题提出并指明相应的解决策略。
标签房屋拆迁；现状；问题；对策分析城市房屋拆迁工作对于我国现代化建设、城市面貌更新及国有土地使用的合理布局等有着非常重要的意义。
拆迁工作直接影响到人民群众的切身利益，由于对被拆迁者的国有土地使用权的不明确界定，导致无法确定完善的拆迁补偿标准，直接影响拆迁工作的效率，严重者会引发大量的拆迁双方的矛盾纠纷，对社会稳定造成很多不利的影响。
一、我国城市房屋拆迁现状1.各种矛盾的集中体现，导致拆迁纠纷不断增多随着城市房屋拆迁总量的上升，各种社会问题和矛盾也直接反映在房屋拆迁之中，直接导致房屋拆迁纠纷产生不断增多的趋势。
首先，拆迁过程中涉及到债权债务的抵押、产权人下落不明的情况，影响拆迁工作的进程；第二，部分拆迁户以下岗或者失业等社会问题为理由，在拆迁时要求得到超出标准的补偿，将社会问题与拆迁问题混为一谈；第三，由于家庭内部未将补偿分配达成一致意见，导致拆迁无法完成。
以上种种问题只是拆迁纠纷中比较突出的几点。
2.补偿标准与房产行情之间存在差距根据国务院颁布的《城市房屋拆迁管理条例》中的相关规定，拆迁货币补偿的金额要以房地产市场评估价格确定房屋的拆迁补偿。
但是从实际情况分析，我国经济进入新一轮的增长周期，市场物价的飞速上涨，导致拆迁户无法购买到同样价值的房屋，因为现实与期望值存在的强大落差使被拆迁人产生心理上的比较和不平衡感，最终激化矛盾。
3.城市房屋拆迁呈现快速增长趋势为了更好的实用国民经济与社会的快速发展，根据我国未来城市发展的总体规划，将大力发展我国的城镇化水平。
论我国城市房屋拆迁法律制度的发展与完善
论我国城市房屋拆迁法律制度的发展与完善摘要：本文简述了我国城市房屋拆迁制度的发展演变历程，提出了当前我国城市房屋拆迁制度存在的问题，并对其制度完善提出建议对策。
关键词：城市房屋拆迁、公益拆迁、拆迁补偿城市房屋拆迁，是指在城市规划区内的国有土地上为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益需要的土地开发、出于营利目的而进行的非公益性的土地开发及一些既能满足公共利益需要又能获得商业利润的土地开发，所实施的房屋拆迁。
城市房屋拆迁行为是指拆迁人在取得房屋拆迁许可证的前提下，拆除城市规划区内国有土地的房屋及其附属物，并对被拆迁人房屋的所有人进行补偿或安置的行为。
在城市房屋拆迁活动中，主要涉及两种财产权利：房屋所有权和土地使用权。
城市房屋拆迁主要包括两种类型：公益拆迁和商业拆迁。
公益拆迁的主体是政府和被拆迁户，是政府不以营利为目的而从事房屋的拆迁行为。
商业拆迁是指房地产开发商等营利主体，为了利用拆迁范围内的土地建设房屋而为的拆迁，其主体是房地产开发商等商业主体和被拆迁户。
一、我国城市房屋拆迁制度的发展演变从我国城市房屋拆迁制度的发展历史来看，我国城市房屋拆迁制度主要经历了四个阶段：（1）形成期（20世纪50年代至1991年）。
在这期间，我国是计划经济体制，产权结构单一，城市房屋产权形式以供方为主，公房的产权归国家所有。
公房使用者在法律允许范围内，对公房享有占有、使用、部分收益和有限处置权利。
拆迁工作涉及的各方主体利益趋同，拆迁主要依靠计划指令和行政命令强制实施，且拆迁量较小，拆迁工作整体平稳。
（2）发展期（1991年至2001年）。
进入20世纪90年代，随着改革开放深入，原有城市基础设施条件已不能满足城市生活和经济发展需要，我国开始大面积城区扩张与旧城改造工作。
1991年国务院颁布《城市房屋拆迁管理条例》，该条例将城市房屋拆迁工作纳入政府行政管理框架，通过法律规范拆迁工作中各主体行为。
（3）调整期（2001年至2009年）。
论城市房屋拆迁中法律制度的反思与重构
迁 ， 就 意 味 这 这 片 土 地 的 使 用 权 已 被 收 强 制 拆 除 被 合 法 化 ， 即 规 定 在 法 院 未 作 出 示、评 估 、补 偿 等） 均 缺 乏 公 开 化 、透 明 化 。
回 ， 被 拆 迁 人 在 前 提 上 就 已 经 失 去 和 开 发 裁 决 之 前 ， 可 以 依 法 先 行 剥 夺 被 拆 迁 人 的 被 拆 迁 人 与 开 发 商 、地 方 政 府 不 能 平 等 对
的双重身份。在这样法律保护下， 政府部 系混杂不清， 民事救济手段形同虚设
评估技术规范不统一、内涵不明确等问
门可以直接制定拆迁政策， 干涉拆迁纠
房 屋 拆 迁 过 程 中 存 在 的 法 律 关 系 主 题， 使得该规定难以有效实施。［２］最突出的
纷， 决定拆迁补偿的合理与否， 并主宰了 要应包括行政法律关系和民事法律关系 问题： 一是拆迁补偿过低。不能合理补偿
高于普通居民的法律保护。［１《］ 城市房地产 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 是 被 拆 迁 人 的 ， 由 同 级 贤 勇 亲 自 担 任“ 项 目 总 指 挥 长 ”， 拆 迁 时 县
管 理 法》同 时 规 定 ， 开 发 商 依 照 土 地 使 用 人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日 人 民 法 院 出 动 ２００ 多 人 执 行“ 武 装 拆 迁 ”。
迁 浪 潮 中 ， 政 府 、开 发 商 、被 拆 迁 户 以 及 社 《城 市 房 屋 拆 迁 管 理 条 例》（ 以 下 简 称 《拆
会 公 众 都 卷 入 其 中 ， 公 共 利 益 、个 人 利 益 迁 条 例》） 规 定 房 屋 拆 迁 管 理 部 门 不 得 作
和商业利益交织在一起， 彼此间的矛盾纠 为拆迁人， 不得接受委托进行拆迁， 其目
论强制拆迁的制度反思与重构
论强制拆迁的制度反思与重构强制拆迁是指国家或地方政府基于公共利益或城市发展需要而对民宅、商铺等私人和集体财产进行强制征收并拆除的行为。
这一制度在中国改革开放以来得到广泛应用，但也面临着诸多问题与争议。
本文将对强制拆迁的制度进行反思与重构，并探讨如何提高拆迁的公平性和合法性。
强制拆迁是中国城市化进程中的重要一环，对于推动城市发展和实现国家战略目标起到了积极的作用。
在经济社会快速发展的背景下，城市规划与建设需要从上层设计到具体执行得到配套，而强制拆迁作为一种必要手段被系统化地运用。
然而，在执行过程中，由于相关法律法规的不完善以及一些地方政府官员的不当行为，使得强制拆迁出现了一系列的问题与负面影响。
首先，强制拆迁制度在实施中存在的最大问题就是权力滥用。
一些地方政府官员利用职权强行征地拆迁，甚至与拆迁商和地产商勾结，以获取私利。
这种权力滥用导致了征地拆迁过程中的无序和腐败，使得被拆迁者的利益受到侵害。
其次，强制拆迁过程中的赔偿问题也是一个亟待解决的难题。
根据现行法律规定，被拆迁者应当得到合理的补偿。
然而，往往存在着对被拆迁者利益的低估和赔偿不公的情况。
一些地方政府和开发商往往将被拆迁者的利益至于其经济利益之下，导致被拆迁者陷入无法摆脱的困境。
此外，强制拆迁也容易引发社会不稳定因素。
由于强制拆迁涉及到大量财产和人口的流动，如果处理不当，就容易引发社会矛盾和不满情绪。
一些被拆迁者因为赔偿不公和补偿方式的问题，常常采取抗拒和上访等方式来维护自己的权益，这无形中加大了社会治理的压力。
面对这些问题，我们有必要对强制拆迁制度进行反思和重构，以保证拆迁过程的公正和合法。
首先，应加强对权力的监督和制约。
政府官员在征地拆迁过程中的任意行为应受到法律的严格监督和制约，严肃追究权力滥用者的责任。
同时，需要建立有效的机制，鼓励公众参与并监督征地拆迁的过程，增加透明度和公开性。
其次，应当完善赔偿机制，确保被拆迁者的权益得到充分保障。
完善我国城市房屋拆迁补偿法律制度的思考
城市房屋 拆 迁 补 偿是 城 市 房 屋 拆 迁 的 核心 内 容， 是保 证城市 房屋拆 迁工 作顺利 进行 的重点 ， 同时
也是关 系到城 市规 划 、 设 ， 市 经济 发 展 的大 事 ， 建 城
盾也是我们要探讨的问题 ， 如何进一步修改《 城市 房屋拆迁管理条例》 是刻不容缓需要解决的。 ，
所 谓城市 房屋拆 迁是 指拆 迁人根 据建 设规划 要 求 和政 府所批 准 的用 地 文 件 ， 在取 得 拆 迁许 可 证 的 情 况下 ， 依法 拆 除建 设用 地范 围 内的房屋 和附属 物 ， 并 对该 范 围 内 的单 位 和居 民 （ 拆 迁人 ） 予 补 偿 被 给
安置 的一 系列 活 动 。城 市房屋 拆迁 是应 当是在符 合 法律 规定 的情 况下 进行 的 ， 法拆迁 ， 力野蛮拆 迁 违 暴 是法 律所禁 止 的。 目前 围绕 是否拆 迁 、 迁补偿 ， 拆 拆
关键词 ： 市房 屋 ； 迁补偿 ； 城 拆 法律 制度 ； 思考
中 图分 类号 ： ９ ２ ２ Ｄ １．９ 文 献标识 码 ： Ａ 文章编 号 ：６ １ ６ ５ （０ ０ ０ —１０— ３ １ ７ — ５ ８ ２ １ ） １ ３ ０
Ｔｈｏ ｇ ｔｏ ｅ ｆ ｃｉ ｉ ｕ ｈ ｎ ｐ ｒ ｅ ｔｎｇ Ｃｈ ｎａ’ ｂ ｎ Ｈｏ ｓ ＳＵｒ ａ ｕ ｅ
张迅 雷
（ 北京工 业职业 技术 学 院 ， 北京 １０ ４ ） ０ ０ ２
摘
要： 城市房屋拆迁是城市建设的重要环节， 但是 ， 随着城 市的经济发展 ， 近年来由拆迁所引发的矛盾 日 益
凸显 ， 何使我 国的房屋拆 迁制度 更加 完善 ， 何使被 拆 迁人得 到公 正、 如 如 合理 的补偿 ， 是要探 讨 的主要 问题 。
我国城市房屋拆迁中存在的问题与完善对策
第２ ３卷 第 １９期 ０
２０ ０ ７年 ｌ 月 ０
湖 南财 经 高 等 专 科 学 校学 报
Ｊｕｎ ｌｆＨ ｎ ｎＦｎ ｎｉｌ ｎ ｃｎ ｍ ｃＣ ｌｇ ｏ ｒａ ｕ ａ ｉａ ｃ ｄＥ ｏｏ ｉ ｏ ｅｅ ｏ ａａ ｌ
属 于国家所有。国家为了公共利益的需要 ，可 以依照法律 规定对土地实行征收或者征用并给 予补偿” ；第十 三条增 加了 “ 国家为了公共 利 益 的需 要 ，可 以依照 法 律规定 对 公 民的私有财产实行征 收或征用 ，并 给予补偿 。 ”
尽 管 我 国在 最 高立 法 层 面 上 确 立 了对 土 地 权 利 征 用 必
共利益须有公共使用的性质 ；其次 ，公共利益须有公共使 用 的用途。一项 拆迁 是否 符合 “ 公共 利益 ” 目的 ，必 须
由公众做出判断 ，而不是 由政府 官员直接 “ 拍板” 。所 以 在现行宪政框架 下 ，对于 “ 共 利益 ” 的界 定权 应 由人 公 大享有和行使。 在城市房屋拆迁中 ，应 区分公益性建设拆迁和商业性 建设拆迁。对于像房 地产开发类 的商业性建 设拆迁 而言 ， 它属于平等主体之间的民事行为 ，应 由双方在 自愿基础上 协商 ，协商不成 的应通过 民事诉讼的方式解决 ，政府的职 能是当好 “ 裁判员 ” 。而公益性建 设拆迁 是行 政行为 ，在 拆 迁入做 出合理补偿 的基础上 ，住户个人利益应让位于公 共 利益。 ２ 、找准政府在城市房屋 拆迁 中的角色定位 中国 自古 以来就有集权政治的传统 ，加上建 国后长期 实行 的计划经济制度 ，政府的管理之手伸 向社会的每个角 落。政府权力 过分 挤 占社会 与私 人的 自由空 间，形成 了 “ 大政府 ，小社会 ”的局面 。改革 开放 以来 ，出台了一 系 列严格禁止公权力从事商业活动的规定 ，公权力先后从 各 种商业活动 中退 出，但唯独土地市场这一块政府却一直 坚
拆迁工作心得体会及建议
一、前言近年来，随着我国城市化进程的加快，拆迁工作成为了城市建设的重要组成部分。
作为一名拆迁工作人员，我有幸参与了这项工作，亲身经历了拆迁工作的艰辛与喜悦。
在此，我将结合自己的实际工作，谈谈拆迁工作的心得体会及建议。
二、拆迁工作心得体会1. 深入了解政策，把握工作方向拆迁工作是一项政策性、法律性、经济性很强的工作。
在开展拆迁工作时，首先要深入学习国家有关拆迁的政策法规，了解拆迁工作的原则和程序，把握工作方向。
同时，要关注地方政府的具体规定，确保拆迁工作符合法律法规和政策要求。
2. 注重沟通协调，赢得群众支持拆迁工作涉及到千家万户的利益，因此在工作中要注重与群众的沟通协调。
要主动了解群众的需求和诉求，耐心倾听他们的意见和建议，积极回应他们的关切。
在沟通过程中，要善于运用政策法规和事实依据，争取群众的理解和支持。
3. 依法依规操作，确保公平公正拆迁工作要依法依规操作，确保公平公正。
在拆迁过程中，要严格按照法律法规和政策要求，对拆迁对象进行评估、补偿和安置。
同时，要加强对拆迁项目的监督管理，防止出现违规操作、徇私舞弊等现象。
4. 注重人文关怀，体现人性化管理拆迁工作涉及到群众的切身利益，因此在工作中要注重人文关怀，体现人性化管理。
要关心拆迁户的生活，帮助他们解决实际困难，让他们感受到党和政府的温暖。
同时，要关注拆迁户的心理变化，做好心理疏导工作，帮助他们顺利度过拆迁过渡期。
5. 提高工作效率，确保项目进度拆迁工作是一项时间紧、任务重的工程。
要提高工作效率，确保项目进度。
要合理安排工作计划，明确责任分工，加强团队协作。
同时，要善于运用信息化手段，提高工作效率。
三、拆迁工作建议1. 完善政策法规，明确拆迁标准建议政府进一步完善拆迁政策法规，明确拆迁标准，确保拆迁工作有法可依。
同时，要加强对政策法规的宣传解读，提高群众对拆迁政策的知晓率。
2. 加强部门协作，形成工作合力拆迁工作涉及多个部门，建议加强部门之间的协作，形成工作合力。
公共政策视角下对城市房屋拆迁问题的反思
公共政策视角下对城市房屋拆迁问题的反思摘要：本文对我国现阶段城市房屋拆迁相关的公共政策的制定、执行、评估、监督的政策过程进行分析，试图为公共政策过程的民主化进程有所启示。
关键词：拆迁；公共政策；公民利益近些年来。
随着改革开放进程加快，在经济发展、人口增长与流动等因素的综合刺激之下，我国城市房屋拆迁成为了全国性普遍关注的热点社会问题。
相关的法律法规及其全国性、地方性政策也成了人们关注的焦点。
我国在公共政策制定过程中的缺失和弊端也日益暴露出来。
一、城市房屋拆迁相关政策及其引发的社会现象1.政策制定概念模糊，界定不清晰。
房屋拆迁相关的公共政策由于许多概念模糊，界定不清，甚至概念的偷换，房主合法权益依然没有受到良好的保护。
近期国务院召开的征收条例座谈会将《国有土地上房屋征收和拆迁补偿条例》改为《国有土地上房屋征收和补偿条例》，“拆迁”一词取消。
具体的条例中则出现了“搬迁”的字眼，取代了原来的“拆迁“一词。
由此，也引发了另一个问题：土地所有权的性质。
如果对土地征收的性质进行了清晰的界定。
那么，搬迁一词和拆迁同样都是多余的。
土地利益不清晰，土地使用权的补偿条例不清晰，直接导致了公共政策内容的漏洞。
2.野蛮拆迁。
野蛮拆迁的恶性影响给人们留下了深刻的心理阴影。
开发商的规划方案完成，工程开工而原居民或户主不搬迁引发而来的野蛮拆迁行为，不可否认，开发商的建设规划工程做好了，但是工程不能顺利按时的开启，延误了工程的正常进行。
3.地方性公共政策评估不当，违背实际。
地方性公共政策针对具体的实际情况，理当在合理、合法、合情的价值分析基础之上做出符合人民利益的政策评估，但是，公共决策评估不当，直接影响了公共政策的执行，对公民合法权利的保护也是直接的损失。
4.公共政策监督不力，缺乏公民参与。
公共政策的监督是确保公共政策实施的重要环节，是政策调整的依据，更是整个公共政策实施过程中的关键一环。
然而，在房屋拆迁过程中，由于监督不力，造成公共政策的实施无法达到政策目标，公民利益得不到有效保障。
完善我国城市房屋拆迁补偿机制的思考
中外企业家2009年第2期（下）总第319期一、房屋拆迁补偿的现状及出现的问题我国在2001年11月1日起施行新的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称为条例)，各地方政府根据此《条例》制定地区的房屋拆迁管理办法。
《条例》根据市场经济等价交换原则和《土地管理法》第58条关于城市房屋拆迁收回国有土地使用权的，作出对土地使用权人应当给予适当补偿的规定，确定补偿方式为货币补偿与产权调换两种方式。
货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。
而产权调换要计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价；按照《条例》规定，实行产权调换的，除计算房屋新旧差价、结构差价外，还应计算土地使用权的差价。
《条例》以等价交换作为补偿的原则，补偿机制依据科学合理，补偿的金额准确可信。
但是，在实际的操作过程中却出现了如下问题[1]：⑴因拆迁矛盾而发生的上访告状事件激增；⑵因强制拆迁纠纷而引起的被强制拆迁户抵制行为的对抗程度比以前显著增强；⑶被拆迁户上访告状的诉求有从拆迁补偿要求向法律权利要求发展的趋向。
而这些问题发生的落脚点就是被拆迁户对拆迁补偿标准不满，从而引发的社会问题。
住房是人身权利的基本，而很多家庭拿到拆迁补偿后，根本不能够维持正常的生计，拆迁本就打破了拆迁户原来的生活习惯和方式，拆迁后连基本的生存权利都得不到保障，那么我们的政府是不是应当对这样的拆迁补偿机制适时作出调整，以保障居民的生存居住权利。
二、房屋拆迁补偿机制的构想我国目前进行的城市房屋拆迁大致分为两类：一类为政府主导的因公共利益实行的强制拆迁行为，如危旧房改造、拓宽或新建道路、保护文物古迹等；另一种为商业性拆迁行为，即政府出让土地给开发商，由开发商按照城市规划进行建设。
根据这两类房屋拆迁方式，本文试图提出一种新的房屋拆迁补偿机制：一是对于因非公共利益(商业性)的房屋拆迁，按照市场化的标准由拆迁人和被拆迁人双方协商确定，可以采取货币补偿也可采取产权调换的方式；二是对于因公共利益的房屋拆迁，则由政府主导，采取产权调换的方式进行异地安置，对于安置房屋与拆迁房屋面积差额部分，面积差额部分中未超出城市人均住房面积的部分双方按照成本价结算，面积差额部分中超出人均住房面积的部分按照市场价格结算(就是拆迁房屋面积不足城市人均住房面积的部分应当按照住房的成本价计算)。
城市房屋拆迁制度存在的问题及完善
城市房屋拆迁制度存在的问题及完善城市房屋拆迁是城市建设的重要环节，它在改善人民群众的住房条件、促进旧城区改造和城市环境改善等方面做出了很大的贡献。
现行法律法规中涉及到拆迁的内容很多，如《物权法》、《合同法》、《担保法》、《行政许可法》、《土地管理法》、《文物保护法》、《民事诉讼法》、《行政诉讼法》等等，无论在实体性法律内容还是程序性法律内容上都与拆迁制度紧密相关。
一、我国现行拆迁制度存在的问题（一）国有土地使用权流转问题不明确拆迁人进行房屋拆迁的最直接目的是获取被拆除房屋所占用范围内的土地使用权，而不是要取得被拆迁人的房屋。
被拆迁人拥有自己房屋占用范围内的土地使用权是不容置疑的。
土地使用权是被拆迁人的合法私有财产，受法律保护。
《土地法》第十三条明确规定：依法登记的土地使用权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。
同时《城市房屋拆迁管理条例》中也规定，当地政府许可房屋拆迁的单位实施拆迁的前提条件就是在拆迁之前必须拥有该区域内的国有土地使用权批准文件。
当地政府批准拆迁人使用该宗土地时，必须是当地政府未将该宗土地的使用权出让给他人，或者当地政府已经依据《土地法》第五十八条之规定，依法收回了该宗土地的使用权。
但现实中是土地部门未收回被拆迁人的土地使用权证书，就又给拆迁人发放了同一块土地的土地使用权证书，所以就会出现：在法庭上被拆迁人拿着土地使用权证书质问拆迁人：“我有国家发放的土地使用权证书，你为什么也有土地使用权证书”的情形了。
这是因为在现行拆迁制度下，政府不作为拆迁的实施主体，且避开了征用或征收程序，被拆迁人的土地使用权这一特殊的财产在没有得到应有的补偿前提下被隐性的“收回”，这样对被拆迁人来说显失公平。
（二）补偿安置协议的定性错误拆迁补偿安置协议究竟是民事合同还是行政合同，法学界有过争论，现在比较一致的看法是它应是行政合同，其基本理由是：1、按照《城市房屋拆迁管理条例》，被拆迁人没有选择不被拆迁的权利，只有选择货币补偿或产权置换的权利。
公共利益论文：论城市房屋行政强制拆迁制度的完善
公共利益论文：论城市房屋行政强制拆迁制度的完善摘要随着新农村建设和城市规划的发展，强制拆迁引发的矛盾也愈演愈烈，制度的不完善，某些概念的界定不清，以及政府权力天生的扩张性等方面的原因，使得相对人在维权与救济方面显得非常困难。
本文针对我国城市房屋拆迁存在的问题，从立法、执法、救济途径等方面提出了一些不成熟的建议，希望对完善我国的强制拆迁制度有一些借鉴意义。
关键词公共利益行政权力听证制度行政补偿2007年4月发生在重庆市的“钉子户”事件引起了社会的热烈讨论，虽然这件事情得到了和平解决，但仍有多少类似的案件却以一种野蛮的方式进行着。
在众多的拆迁纠纷中，有被拆迁者的原因，但本人认为更多的原因是拆迁制度本身存在瑕疵，急需完善。
为了建立一个相对完善的强制拆迁制度我对200个人进行了社会调查，调查的对象涉及社会各个阶层，收回问卷187份，下面为调查的结果：从以上表格中我们可以看出，对于强制拆迁制度人们都不是非常了解。
58．3%的人认为政府行使强制权力应该受到限制，但同时又需根据情况给予政府行使权力的自由，如果过分限制行政权力则不利于行政效率的提高，如果对行政权力放任就会侵犯私权。
对于政府拆迁的理由88．8%的人认同为了公共利益可以拆迁，说明当今社会人民的集体意识还是很强的，为了公共利益可以牺牲个人的利益。
当然在进行调查时也有人对政府的强制拆迁表示反对，理由是政府的强制行为侵犯了他们的物权。
对于拆迁补偿问题88．8%的人认为只要给予足够的补偿就愿意拆迁，这充分说明因强制拆迁所引起纠纷的焦点在于补偿问题上，只要补偿合适，人们是愿意配合政府的。
当被拆迁人不同意政府强制拆迁时，其中86．1%的人愿意采取法律手段维护自己的权益，说明现代社会人们法律意识的提高，但也有一些人向我表示“我们不是不愿意采取法律手段，只是法律在现实面前显的是那么无力，使得我们对法律失去了信心，法律维护政府的利益使我们缺乏对政府的信任。
”这要求我们必须完善法律制度以重拾公众对法律的信心，对政府的信任。
论城市房屋拆迁制度的问题及完善
论我国城市房屋征收拆迁法律制度的问题及完善内容摘要：随着城市市政建设和旧城区改造步伐的加快，我国城市房屋拆迁的矛盾日益突出，成为最易引发社会问题的一个领域。
2011年是城市房屋拆迁立法的重要一年，《城市房屋拆迁条例》退出历史舞台，《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之。
相较于旧条例，新条例有一定的进步但也存在执行上的一些问题。
完善我国城市房屋拆迁的思路任重道远。
关键词：城市房屋拆迁《国有土地上房屋征收与补偿条例》弊端完善一、城市房屋拆迁制度概述（一）城市房屋拆迁制度的概念及法律依据１城市房屋拆迁制度的概念城市房屋拆迁制度是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除，对房屋的所有人和承租人进行安置、补偿等一系列活动的总称。
且城市房屋拆迁的应当是国有土地上的房屋。
2 法律依据2011年1月12日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定：为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动，维护公共利益，保障被征收房屋所有权人的合法权益，制定本条例。
我国《宪法》修正案第13条第3款也明确规定：“国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿”。
2007年出台的《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序，可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。
征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益，征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。
”除以上法律法规之外，《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规对城市房屋拆迁都有相应的规定，在此就不一一赘述。
二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的变动及其评价（一）强化被征收人权益的保护在新条例中，强化了对被征收人权益的保护：如不得以暴力胁迫手段实施搬迁；对被征收房屋所有权人给予公平补偿；实施房屋征收应当先补偿、后搬迁；补偿方式多样，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换，选择房屋产权调换的，产权调换房屋交付前，房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房等。
论我国城市房屋拆迁制度的完善
论我国城市房屋拆迁制度的完善随着房价上扬、居无定所、“钉子户”等社会问题的出现，房屋拆迁安置赔偿渐渐成为社会关注的热点和焦点。
由于房屋拆迁而引发的各种矛盾日趋尖锐，拆迁人、被拆迁人及房屋拆迁行政管理部门之间的矛盾错综复杂，由房屋拆迁而引发暴力拆迁、违法拆迁、集体上访的案件常常见诸报端，这些社会问题，极大影响了社会安定和谐。
文章通过阐述房屋拆迁安置赔偿基本理论，分析当前我国城市房屋拆迁案件产生的原因及现状，并对建立城市土地征用制度、公共利益的界定、完善财政制度、房屋拆迁补偿市场化进行较为深入地论述，由此构建起具有可操作性的被拆迁人权益保护机制。
标签：城市房屋拆迁;权利救济;制度完善;权益保护一、城市房屋拆迁的基本理论（一）拆迁人的概念及特征根据《中华人民共和国国有土地上房屋征收与补偿条例》第五条规定：“房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作。
房屋征收实施单位不得以营利为目的。
房屋征收部门对房屋征收实施单位在委托范围内实施的房屋征收与补偿行为负责监督，并对其行为后果承担法律责任。
”[1]房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位承担房屋征收与补偿具体工作。
委托的事项一般包括：协助进行调查、登记，协助编制征收补偿方案，协助进行房屋征收与补偿政策的宣传、解释，就征收补偿的具体问题与被征收人协商，协助组织征求意见、听证、论证、公示以及组织对被征收房屋的拆除等。
承担房屋征收与补偿工作的实施单位，应当是不以营利为目的的，其所需工作经费应当由政府财政予以保障。
在我国，个人作为拆迁行为的并不多，因此在2001年施行的《城市房屋拆迁管理条例》中，不再将个人作为拆迁人规定在拆迁行政法规中。
（二）被拆迁人的概念“被拆迁人是指被拆除房屋及其附属物的所有人和被拆除房屋及其附属物的使用人。
被拆迁人可以是对房屋享有所有权的人，即所有人;也可以是对房屋享有合法使用权的人，即使用人;还可以是对房屋享有共有权的人，即共有权人。
论我国现行城市房屋拆迁制度存在的问题及完善途径
城市房屋拆迁是城市建设的一个重要环节，它可以促进旧城区改造和改善人民群众的住房条件。
然而，在城市房屋拆迁过程中亦不断出现纠纷。
其根本原因在于我国城市房屋拆迁制度还不够完善，难以有效保障被拆迁人的合法权益。
随着《物权法》的施行，如何进一步改进和完善城市房屋拆迁制度，成为我国理论界普遍关注的热点问题。
本文正是在此大背景下完成的。
本文首先阐述了城市房屋拆迁的本质和实施现状，接着指出城市房屋拆迁中存在的种种问题，最后针对现行房屋拆迁制度的不足从三个方面提出了完善措施。
1 城市房屋拆迁的本质与实施现状城市房屋拆迁是指拆迁人依法在城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并对被拆迁人进行补偿、安置的行为。
［1］城市房屋拆迁补偿制度是城市房屋拆迁活动及对由拆迁活动引起的被拆迁人所遭受的损失合理补偿的制度。
1.1 城市房屋拆迁的本质是对国有土地使用权的回收我国土地属于公有制，城市市区土地为国有，城市郊区和农村土地属于集体所有。
集体所有土地转变为国有土地是土地征收，城市房屋拆迁则是对国有土地上房屋的征收。
但是拆迁的真正目的，并不是要取得被拆迁人的房屋及其地上附属物，而是为了取得所需用地的土地使用权，并在此基础上进行新的开发建设，其核心是政府对城乡土地和空间资源进行的再次分配与利用。
［2］1.2 城市房屋拆迁制度实施的现状城市房屋拆迁在实际执行过程中引发了许多社会矛盾，带来一系列棘手的社会问题。
近些年来见诸报端的房屋拆迁案件已经引起了社会的广泛关注。
2003 年南京市被拆迁人翁彪在玄武区邓府巷拆迁指挥部办公室点燃自己浇满汽油的身体，造成一死七伤的惨剧。
2003 年安徽省青阳县农民朱正亮因拆迁补偿不合理在北京天安门金水桥前，往自己身上泼洒汽后点燃被烧成重伤。
2004 年湖南省嘉禾县政府为进行珠泉商贸城开发，由县委书记亲自任拆迁总指挥，在项目实施过程中滥用行政权力、动用公检法等部门强制推进房屋拆迁。
［3］当前，城市房屋拆迁已经演化成为中国最容易激发矛盾与引发冲突的领域之一。
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2011年第7期（总第345期）1我国城市房屋拆迁的社会背景城市房屋拆迁是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，经政府有关主管部门批准，由建设单位或个人，对现有建设用地上的房屋及其附着物进行拆迁，对房屋的所有人和承租人进行动迁、补偿等系列活动的总称。
改革开放以来，城市房屋拆迁制度随着经济社会的发展、财产关系的变化、法律制度的完善而不断变化。
20世纪70年代末至90年代初期，拆迁活动的“统一性”特点突出，为尽快解决居住困难问题，城市房屋拆迁完全是行政的、计划的、福利的。
2001年出台了新的《城市房屋拆迁管理条例》，对拆迁中的私有房屋产权给予了更多的关注。
由于当前拆迁管理出现很多问题，社会拆迁暴力事件不断，为维护社会的稳定，国家重视拆迁条例的完善和修改，于2010年12月形成了《国有土地上房屋征收与补偿条例（第二次公开征求意见稿）》。
我国的房屋拆迁制度从计划经济时代向现代市场经济、法制社会转变，不断完善和进步。
2现行城市房屋拆迁制度中利益主体分析城市房屋拆迁过程中牵涉到各方面的利益，开发商（拆迁人）、政府、被拆迁人三方利益关系交错，直接产生利益冲突。
只有认清房屋拆迁中的不同利益主体，才能在不[摘要]城市房屋拆迁是城市化进程中一个重要的环节，也是当前最为热点的社会稳定问题之一。
本文从城市房屋拆迁的社会背景出发，运用博弈论对现行城市房屋拆迁中利益主体及其利益机制进行分析，从而反思现行城市房屋拆迁制度与机制引发的利益侵害与偏差，并从制度与机制的视角对完善城市房屋拆迁制度提出四项建议。
[关键词]城市房屋拆迁；利益博弈；制度；机制Abstract:Urban housing demolition is an important part in the process of urbanization,as well as one of the hottest social stability problems.From the social background of urban housing demolition,analyzes the interest subject and benefit mechanism in current urban housing demolition by using game theory,to consider the benefit infringement and deviation caused by urban housing demolition,proposes four advices to perfect the urban housing demolition system from the perspective of system and mechanism.Key words:urban housing demolition;benefits game;system;mechanism [中图分类号]F407.9[文献标识码]A[文章编号]1002-851X （2011）07-0070-04[作者简介]张刚，男，生于1986年，湖北武汉人，研究生，主要研究方向：房地产经济学。
我国城市房屋拆迁制度的反思及完善———基于利益机制视角的分析■张刚1，李超2（1．中国人民大学公共管理学院，北京100872；2.中国人民大学国际关系学院，北京100872）房地经济2011年第7期（总第345期）忽视公共利益的前提下，进一步建立有效利益机制，来解决房屋拆迁中的诸多矛盾。
2.1公共利益公共利益（Public Interest，Bonum Commune，Salus Publica）的概念属于典型的内容不确定法律概念。
由于公共利益内容的不确定性，无法给它下一个明确的定义，但并不是说公共利益不能确定[1]。
有学者对房屋拆迁过程中的公共利益进行定义：政府运用公共权利强制性地实施房屋拆迁改造，其最终目的在于实现和增进社会公共利益。
城市房屋拆迁过程中的公共利益，一是基础性公共利益，即城市土地资源，在城市房屋的拆迁过程中，利益主体需要的是被拆迁房屋所在的土地，并非房屋本身；其二是服务性公共利益，即通过城市房屋拆迁，增加能为社会成员共享的服务设施及国家安全、社会治安等建设项目；其三是保障性公共利益，指城市房屋拆迁中被拆迁户的住房保障[2]。
2.2政府利益城市房屋拆迁中的政府利益是通过房屋拆迁形成的满足政府管理需要的社会资源，包括经济利益和政治利益两方面。
经济利益指通过房屋拆迁政府获得的经济资源，如财政收入、经济增长率等。
政治利益指政府和政府官员通过房屋拆迁改造获得的政治资源，如政府声誉、公众支持率、名望等。
政府进行房屋拆迁的主要原因是政府能够从中得益。
最直接的收益是政府低价收回土地，然后高价出让，使本地区的GDP高速增长，也能够通过房屋拆迁，改善城市的生活和居住环境，提高政府在城市居民中的威信，从而带来政绩。
2.3开发商利益开发商利益包括成本利益和效率利益两方面。
成本利益指开发商在拆迁过程中减少拆迁补偿安置费用，从而降低开发成本而获得的利益，其中土地使用权的补偿占房屋补偿安置费用的大部分。
效率利益是指开发商在房屋拆迁过程中尽可能地缩短时间而获得的利益。
避免由于拆迁补偿过低或未达到拆迁户的预期目的，而迟迟不能签订拆迁补偿协议，造成影响工程项目进度，增加银行贷款利息，以及丧失最佳开发时机带来利益损失。
开发商是现代社会中以盈利为目的的利益团体，他们参与城市房屋拆迁的一个目的是追求开发利润最大化[3]。
2.4被拆迁户利益被拆迁户利益指因房屋被拆迁造成既得利益受损，而应获得相应补偿安置的被拆迁户的利益。
被拆迁户利益包括生存利益和财产利益及增值利益。
生存利益指被拆迁户因房屋被拆除，其生存和生活受到威胁影响，需由政府和开发商维持和保护其生活或生存的利益。
财产利益指被拆迁户因房屋被拆除而应得到的补偿安置的利益。
财产利益包括房屋、房屋的附属物、收益以及拆迁费用和房屋及其附属物所占用范围的国有土地使用权的市场价值。
增值利益是指被拆迁户的房屋所占有的土地在拆除开发过程中应得到的土地增值的那部分权益。
3现行城市房屋拆迁制度与机制存在的利益侵害与偏差3.1开发商侵占被拆迁户的利益城市房屋拆迁过程是当事人利益大调整的过程，开发商和被拆迁户构成了一对矛盾的利益主体，双方都希望自己获得最大的利益，也清楚实现自己的利益需要对方合作。
在理想的情况下，他们可能有以下选择（表1）：表1中合作指被拆迁户和开发商之间达成补偿协议，都满足了自己的最大利益（R1，R2）。
当一方合作另一方不合作时，不合作方获得利益超过其最大利益，超过的部分正是合作方所受到的利益损害（0，r2）或（r1，0）。
目前，补偿机制尚不够完善，例如在表1的博弈分析中，被拆迁人出于种种考虑不愿意搬迁，开发商不愿意拆迁，那么他们获得的收益为（0，0）。
或者被拆迁人要求获得更为合理的补偿，一旦接受了开发商的拆迁要求，在拆迁补偿评估方法及拆迁补偿评估机构的选择不利于被拆迁人，而且开发商获得利益R2或r2后，有时还存在不按时支付补偿金或者没有按标准补偿被拆迁人的问题，造成被拆迁人利益受损，引起很多社会矛盾。
在这个博弈中，被拆迁人处于弱势地位，开发商追求利益，势必会侵占被拆迁人的一部分利益，导致利益分配不合理。
3.2政府代表的公共利益的偏差在城市房屋拆迁中，政府代表的公共利益和开发商利益的矛盾主要是城市土地资源利益的分配。
政府为了实现城市土地资源效用最大化有两种选择：一种是先向开发商供地再由开发商进行房屋拆迁，另一种是先由开表1开发商与被拆迁人的利益博弈矩阵开发商被拆迁人合作不合作合作（R1，R2）（0，r2）不合作（r1，0）（0，0）房地经济2011年第7期（总第345期）表3政府与被拆迁人利益的博弈矩阵C A被拆迁户接受拆迁不接受拆迁政府合理的拆迁制度（策略组合1）A：收益小，行政成本为零C：土地房屋补偿高（策略组合2）A：收益为零，行政成本为零C：土地房屋损失为零不合理的拆迁制度（策略组合3）A：收益大，行政成本低C：土地房屋补偿低（策略组合4）A：收益大，行政成本高C：土地房屋补偿更低发商与被拆迁户协商并达成协议后再供地。
开发商也有两种选择：一种是接受，另一种是不接受。
其博弈关系见表2（A代表政府，B代表开发商）。
在开发商与政府利益的博弈中，开发商为了获取土地，往往会和政府达成一定的协议。
政府不仅要追求自己的利益，还要顾及社会效益。
然而，在开发商与政府之间，缺乏必要的监督机制，而且很多时候其行为的公开程度不够，开发商与政府为了各自的利益“暗箱操作”，引发了很多矛盾。
开发商作为企业追求的是利润，与政府作为职能部门追求公共利益之间存在矛盾，使得政府代表的公共利益可能产生偏差。
3.3政府利益损害被拆迁户利益在现实中，政府和被拆迁人之间利益博弈的主体地位是不对等的，在双方博弈中，被拆迁人有两种选择：一是接受房屋拆迁制度，二是不接受房屋拆迁制度。
政府也有两种选择：一是凭借合理的拆迁制度收回被拆迁人的土地使用权，二是凭借不合理的拆迁制度强制拆迁。
二者的博弈关系见表3（A代表政府，C代表被拆迁户）。
在策略组合3中，政府选择“制定不合理的房屋拆迁制度”，给予被拆迁人较低的拆迁补偿，获得较高的土地收益，但为应对被拆迁人的上访、诉讼，政府需要加大监督执行和化解矛盾的力度，从而增加了大量的行政成本。
而被拆迁人选择“接受拆迁”，将失去其土地和房屋，获得的拆迁补偿低于实际市场价值，生活水平降低，居住和生存权受到威胁，容易激发拆迁矛盾。
在策略组合4中，政府选择“制定不合理的房屋拆迁制度”，被拆迁人选择“不接受拆迁”，则双方都不能满足各自的利益需求。
在政府与被拆迁人的博弈中，政府依然占主导地位，二者的差异是十分明显的，而且在操作过程中存在不公平。
实际上，二者的博弈是公共利益与个人利益的博弈，但在我国房屋拆迁制度中，由于很多情况下公共利益的界定模糊，公共利益与个人利益的调配机制缺失，使得二者在利益博弈中，被拆迁人失去了自身的利益，而政府从模糊的公共利益中获益。
3.4被拆迁人权益保护现状堪忧在目前的社会环境下，与政府和开发商相比，被拆迁人是相对的弱势群体，缺乏维护自身合法权益的充分、有效的渠道和途径，接受条件、被动拆迁是最常见的选择。
如图1所示，在这种拆迁关系模式中，政府与开发商结为利益共同体，而被拆迁人则成为处于行政与民事双重压力下的相对方。
开发商将拆迁补偿总成本做预算提交给政府，再由政府直接面对被拆迁人，收回被拆迁人的土地使用权，界定补偿标准，限定拆迁期限，并通过公权力介入拆迁纠纷，从而圈锁住被拆迁人的民事法律权利，实现其成本收益最优化。