房地产开发企业财务管理问题及对策研究
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房地产开发企业财务管理问题及对策研究
房地产开发企业财务管理问题及对策研究
引言
伴随着我国社会主义市场经济体制的建立与经济体制改革的不断深化,我国房地产经济得到了迅速的发展,已经成为我国各地区经济最为活跃、发展最为迅速的部分,成为促进我国经济发展的重要力量,在创造税收、繁荣经济、增加就业等方面做出了一定贡献,为拉动国民经济增长做出了巨大贡献。
但在房地产开发企业的发展中也看到,由于受传统体制和外部宏观经济等因素的影响,只有少数企业能在短时间内完成原始积累,发展成为颇具规模、管理规范、资本雄厚、市场竞争力强的大企业,相当一部分企业仍然徘徊于“高出生与高死亡”状态。
影响房地产开发企业发展的因素很多,既有外部因素,又有内部因素,其中企业财务管理薄弱是影响其发展的一个重要内部因素。
一、房地产开发企业财务管理概述
(一)房地产开发企业的定义
就目前而言,我国财会界对房地产开发企业的理解,大体有以下几种观点①:
1、房地产开发企业是指按照城市房地产管理法的规定,是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业;
2、房地产开发企业是指以营利为目的,从事房地产开发和经营、具有法人资格、实行独立核算、自负盈亏的全民所有制企业;
3、房地产开发企业是指对城市土地及房屋综合开发和经营,以营利为目的,具有独立法人资格,实行自主经营、独立核算、自负盈亏的经济组织。
(二)房地产开发企业财务管理特点
房地产开发企业财务管理是企业财务管理的一个重要组成部分,它既具有一般企业的财务管理特点,又具有自身的特殊性。
一般来说,房地产开发企业①/view/2377149.htm百度文科——财务杠杆百科名片。
财务管理的特点主要如下;
(1)资金筹集任务重,管理周期长。
资金筹集是房地产开发企业资金运动
的起点,是决定资金运动规模和开发经营发展程度的关键环节。
相对于其他企业来说,房地产开发企业资金筹集任务更繁重,管理的周期更长。
这是因为房地产开发企业开发经营的对象是房屋土地、大型工程等。
(2)财务关系复杂,管理难度大。
房地产开发企业的财务关系一般来说表现为与其投资者、与债务人、与职工、与被投资者、与开发企业内部各单位之间和财政、银行、审计、工商和税务之间的财务关系。
由于房地产开发企业经营活动的特点决定了房地产开发企业与其他企业间,尤其是与开发产品消费者个人之间的各种预收预付、应收应付款项较之一般企业更加频繁和复杂,使得房地产开发企业承担的风险与责任更大,因此房地产开发企业更要加强其债务债权的管理。
(3)资金运动形式互不相同,管理方法多样化。
由于房地产开发企业组织机构形形色色,开发经营业务内容各有区别和侧重,因此,资金运动形式也互不相同。
资金运动的多样性,反映在财务管理的方法上也必然相应地呈现出多样化特点。
在内部设置施工单位的开发企业,其资金运动形式与内部不设置施工单位的开发企业挽救措施有很大的差异性。
同一个房地产开发企业里面,企业的持有的资金由货币资金向建成资金转化的转移过程中,大相径庭。
比如房地产开发企业在开发建房使用的土地上是出售或者出租土地的使用权,但是又在开发建设商品房的过程之中收回货币资金,甚至有的还有开发周转房专用于安置被拆迁居民临时居住、产权归本企业所有的非经营形式等等。
(4)资金占用时间长,项目投资风险较大。
房地产开发企业经营活动特点是开发经营周期长、投资数额大、资金占用时间久,因此,资金时间价值对开发企业显得十分重要。
同时,企业项目投资决策要特别慎重,决不能盲目跟风,必须牢固树立风险投资意识,强化投资项目的风险管理,增强投资项目抵御风险的能力,保证开发企业资金的安全。
二、房地产开发企业财务管理的内容和任务
(一)房地产开发企业财务管理的内容
房地产开发企业财务管理是对其业务资金运动的全过程进行管理,其管理的内容主要如下。
1.房地产开发企业资金筹集的管理
企业所需要的资金是从不同的来源、不同的方式筹集的资金都有不同的成本,其使用时间、抵押条款和附加条件也不相同,从而给企业带来的风险也不一样。
①资金的筹集成为房地产开发企业经营活动的前提和基础,是房地产开发企业财务管理的一项最基本活动,其管理主要内容有:
(1)预测企业开发经营资金需要量;
(2)编制开发企业筹资计划;
(3)计算开发企业筹资成本;
(4)选择筹资渠道和方式;
(5)确定最佳筹资结构。
2.房地产开发企业资金使用管理
资金使用管理是指如何合理安排和使用筹集的资金。
资金筹集的目的是为了把资金用于了开发经营,进而取得盈利,以实现企业价值最大化的财务目标。
②而要想实现财务管理目标,房地产开发企业必须做好如下五个方面工作:
(1)核定资金需要量;
(2)编制资金需要量计划;
(3)考核资金的使用效果;
(4)控制资金占用量和占用时间;
(5)寻找提高资金利用效率的措施和途径。
3.房地产开发企业成本费用管理
成本费用管理是指对房地产开发企业进行的开发经营活动中资金耗费的管理。
成本费用的管理目的就是要使企业以尽可能少的成本费用消耗,取得尽可
①赵玉娟.房地产开发企业财务预算管理[J].科技信息,2007,2-3页。
②梁跃华.企业财务风险管理管理探讨[J].山西统计,2001年第8期,19页。
能高的经济效益,即实现企业投入产出比的最大化,以提高企业价值,成本费用管理的内容主要有:
(1)确定资金消耗定额;
(2)确定成本费用开支范围;
(3)进行成本费用预测;
(4)编制成本费用计划;
(5)进行成本费用控制;
(6)寻求降低成本的途径。
4.房地产开发企业收入成果及分配管理
收入成果及分配管理包括两方面内容,即资金回收管理和利润分配管理。
(1)资金回收管理。
它指房地产开发企业已经完成开发产品销售、出租转让给客户所取得的经营收入的管理。
(2)利润分配管理。
利润分配管理是指对房地产开发企业实现的利润总额,在按规定缴纳所得税后的净利润进行分配的管理。
其目的就是要兼顾国家、企业、投资者和职工等各方面的利益,实现企业可持续发展。
(二)房地产开发企业财务管理的任务
1.合理的资金筹集
房地产开发企业财务管理工作的首要任务就是根据企业开发经营活动的需要,及实地筹集资金。
要筹足和及时,使开发经营活动能按既定计划进行;另一方面要合理,即选择最优筹资组合,以较低的资金成本和较小的财务风险,获取企业所需要的资金。
2.合理安排和严格监督资金的使用,提高资金的使用效果
合理安排资金使用就是要正确确定资金的结构,使资金结构符合实际需要。
开发企业财务部门应以社会主义房地产市场需要和国家宏观调控政策为依据,加强资金结构与投资决策分析,协助领导者做出正确的房地产投资决策。
健全各种管理体制,合理地、节约地使用资金,控制资金消耗,把使用资金与管理资金结合起来,促进各部门管好、用活资金。
带来最大的经济效益。
3.正确分配企业利润,处理好企业与其他方面的财务关系
企业实现的利润,应按照国家规定进行分配。
为保证国家职能的实现,企业应将实现利润的一部分,以税金形式上缴国家形成统一的财政资金。
缴纳所得税后的纯收入,属于企业的留利,应按规定提取公积金和公益金,既保证企业扩大现实生产的资金需要,又保证职工生活福利和资金随企业效益的增长而增长,两者不可偏废,不得违反国家规定擅自扩大后者比重。
4.实行财务监督,维护财经纪律
财务监督①是一项维护企业财务运行的重要举措,对房地产开发企业经济活动的监督,有利于企业遵守国家法律法规,遏制某些违反国家经济政策和财务制度的行为,限制那些不利于完成国家和企业计划的消极因素。
与此同时也能加强企业自身的财务工作,只有严于律己,才能使企业在正确的轨道上行驶。
房地产开发企业对自身的财务的监督,才能保护国家和企业财产安全,降低产品成本,提高企业的经济效益,对国家经济的良性发展以及房地产开发企业的未来是具有重要作用。
三、房地产开发企业财务管理的现状
(一)财务管理制度不完善
我国的房地产开发企业较之于欧美国家还有着诸多的缺陷和不足,有时候是一种泡沫式的投资模式。
这其中财权分割、资金分散、多头开户、私设小金库和资金的账外循环等情况都经常发生。
这些行为也许会在短期时间内为房地产开发企业带来诱人的经济效益,但是这却是一种严重的制度漏洞。
很多款项的支付都是在经济合同备案的情况下支付的,财务部门不能掌握款项的来龙去脉,也不能明白资金的归口部门。
长此以往,会对国家经济税收等造成严重缺口,而企业财务管理制度的漏洞也会导致企业的财务管理制度混乱或残缺不全或徒有其名。
会计机构不健全、财务管理制度缺失,最终导致企业经营成本的增加。
所以房地产开发企业要在制度上下功夫,经过实践的检验之后不断完善。
①/view/591159.htm百度百科。
使得房地产开发企业财务管理制度在财务工作中上发挥有利效应。
(二)企业资本结构不合理
目前房地产开发企业融资渠道相对单一,他们获取资金的来源主要是银行贷款,像投资基金中自有资金的比例相对较低,房地产开发企业的资产负债率往往很高。
所以单一的融资渠道增加了银行资金造成了沉重的负担,而且也使房地产企业本身面临着诸多潜在的风险因素。
房地产企业自有资金持有不足,一旦发生意外等情况,会造成巨大偿债负担。
一旦投资项目出现纰漏,便面临着偿还债务危机。
一方面使自己的信用度下降,另一方面又因逾期借款而使利息成本加大。
资本机构失衡的问题必须引起足够重视,还有会造成巨大的资源浪费。
(三)房地产开发企业在投资项目的选择上存在随意性
我国房地产开发企业在投资方面没有根据实际的经济承担情况,不能对其自身投资的项目做出科学合理规划。
在投资项目的选择上普遍存在重项目资金的决算而忽视对项目的慎重选择。
在项目选择时,缺乏系统科学的项目可行性论证,往往依靠经验来抉择项目、主观判断“拍脑门”决定,甚至存在盲目跟风。
①当前大部分房地产企业热衷追逐于高档商品房的建设,对经济适用房建设热情不高,尤其众多中小房地产企业不顾自身实力也跟风追逐便是最好的例证。
投资项目选择的科学与否是关企业生死存亡,投资的盲目性往往使企业不能获得预期的收益,置企业于巨大的财务风险漩涡中。
如何促使房地产投资项目选择的科学合理是以后的房地产开发企业财务管理工作的重中之重。
我国在这条路上还有这漫长的道路。
四、加强房地产开发企业财务管理应采取的对策
随着房地产开发企业由传统的家族企业组织形式转向科学化企业模式的同时,房地产开发企业的行为目标也适时而变,转向基于企业长期发展过程中追
求利润最大化的稳定性、连续性。
而现代企业制度要求具备现代财务管理制度
①荆新.中级财务管理[M].2009,23页。
和体制,构建现代房地产开发企业财务管理体制应在现代企业理论的框架内进行。
(一)建立有效的治理结构和财务制度
1、要丢弃企业创业初期的凭经验管理的模式,建立规范的法人治理体制,以及能够相互制衡和约束的权利分配和决策机制,用各项制度来体现企业的发展战略和管理思想。
制度建设是保证企业能够长期健康发展的重要条件。
随着企业不断发展、规模不断扩大,行业竞争加剧,要保证企业的持续经营能力,使董事会成员摆脱繁杂的事务,集中精力去考虑公司的战略问题,考虑如何创造长期的股东价值,唯一方法是应该建立现代企业管理制度。
科学现代企业管理制度对房地产开发企业在管理上有着重要的作用,它包括决策制度、财务制度、监督制度、法人治理结构等。
2、科学的内部控制模式。
每个企业都有自己的一套管理方法和管理原则,这原本是给企业发展带来良好效应的东西,却在企业发展中得不到体现。
究其原因是不能够建立健全涵盖财务管理各方面的内部控制制度,房地产开发企业在现金、银行存款、采购、销售管理上的操作程序,有着很大的纰漏,使得自身财务安全等存在较大纰漏。
所以房地产开发企业要加强对存货和应收账款的管理,建立科学合理成本控制系统。
让自身的内部控制从自身内部得以健康发展。
(二)积极开拓融资渠道,解决资金“瓶颈”难题
房地产开发企业在投资建设之中,必然会遇到诸多问题。
对问题现状的认识分析和评价影响要有很好的把我和控制。
融资的各种因素要合理协调,尽力使自己所进行的融资活动达到最高的效率和最好的综合经济效益。
为企业创造出最大化的价值。
①
1、很多房地产开发企业现在仅仅靠销售回笼现金来运营投资的初级阶段,然而这种模式也有着很大的局限性。
如果出现滞销等不利情况,将会造成巨大的经济和资源的损失,所以房地产开发企业要逐步进入不动产经营和资本运营①刘娥平.现代企业财务管理[M].中山大学出版社,第二版,2000,8页。
的中高级阶段。
只有这样才能在产品单线销售中断情况下,依然可以依靠企业和银行或投资者通过出卖资产、股权甚至企业(项目)等多线和打包方式盘活资金链。
从而有效的规避风险,让企业健康、稳定的前进。
2、授信贷款(包括按揭贷款在内)是房地产开发企业重点争取的对象。
它的有着许多优点,譬如贷款利率的优惠,加之它的贷款门槛较低,办理过程中手续也很简便。
因此要重视企业的信用管理与品牌建设,树立企业的正面形象,保持良好的信誉度,和银行之间也要有和谐的沟通,消除阻碍的屏障,让企业的融资环境道路通畅。
3、新的集资方式也是格外重要的。
社保基金、住房基金等各类基金都有愿望进行收益较高的房地产投资,但是,往往只有信誉好的企业才能作为其投资对象。
获取基金投人的重点在于房地产开发企业要展现出顾客投资之后能得到的投资回报效应,毕竟投资者看中的是实际意义的利益。
开发商要根据对方愿望,吸引入股或者按照约定利率使用基金进行企业的资金运作。
4、开拓新型融资方式。
在现在的中国房地产中“产权式酒店(商业)”是一种新型的融资方式。
地产商可以通过把商铺出售、房屋去回笼资金,把经营规模不断地向外扩大。
要把投资经营的风险分散,凭借国酒店(商业)网络实现盈利,而投资房产者也可跳出落后的模式,“异地置业”是一种值得借鉴新的投资方。
相对成熟的房地产企业可以采用权益融资方式,因为它可以有效避免财务风险,提高企业的竞争力,在竞争中能获得更高的报酬。
此外,探索新的融资方式也是势在必行,房地产开发企业的可以强强联合组成的金融中介机构发展联盟,在下属地方设立一些中小企业担保中心,这样就可以解决购置土地时的资金的周转以及融资难题。
从而在这些新渠道中获得房地产开发企业最需要的资金支持。
(三)当前房地产开发企业的财务管理控制的方法
1、预算管理控制要得到加强
预算是对未来投资计划或投资方案的资金可能投入的事先规划,它能让房地产开发企业进行有效的投资。
对于房地产开发企业而言,理应使用预算管理来防范风险。
使得经营管理者和员工明确各在企业中的地位、责任、权力和利益,形成一套规范系统的预算计划制度,达到整合资金流和人力资源流、企业的业务流,控制现金流。
让企业的战略目标在早期就有了正确的方向。
2、决策程序的规范
对意欲开发的地方需要进行严格而又谨慎的前期考察,花费一定的财力去聘请专家参与对投资地点的勘探,并理出具有建设性价值的方案。
在投资决策上有正确的宏观把控,避免由于个人因素和某些欠缺素质局限导致的经营决策失误,减少财务投资决策的跟风性、盲目性和风险性。
3、建立正确的资金管理机制
房地产开发企业要尽量提高资金的使用效率,加速资金的运营。
要把资金在投资过程中发挥最大的价值。
回合资金的来源和有效调配使用。
准确把握资金收回和支付的周期。
销售额是房地产开发企业的目的,但是房地产开发企业不但要关注销售额的增长问题,而且要注重现金流量问题。
销售额的增长的确可以获得相当多的回报,但是只有现金流增长下净利润也大幅增长公司才算成功获利,对以后的投资项目以及业务发展才能有持续的保证。
五、关于房地产开发企业财务管理发展方向的探索
财务管理的发展与创新动力来自财务管理环境的变迁,从当代财务管理发展趋势来看,为了更好地满足今后财务管理的需要,财务管理理论与方法也呈现出新的发展趋势。
房地产开发企业财务管理必须适时而变,顺势跨上新的台阶。
(一)多方位提高企业决策者的财务管理观念
经济基础决定上层建筑,思想决定深度和广度。
公司的高层是企业方向的拟定者,对企业未来的发展有着举足轻重的作用。
如果一个企业领导者在观念上出现偏差,对企业的影响将会是致命的。
企业的财务管理观念是指导财务管理实践的价值观,是财务管理工作的出发点。
只有企业的高层领导多方位的把自身的观念,尤其是财务观念提升了,才能为企业的发展获得更多的利润。
(二)提升财务管理的层次
财务管理工作是房地产开发企业管理工作中的重中之重。
直接点说,它是公司直接对资金的掌控。
当今社会,很多公司也越来越重视自身财务管理部门的建设,使得公司财务管理有了明显的进步和发展。
但是依然有些财务管理工作较为混乱,严重的阻碍和干扰了企业正常的运营和发展。
同时也极大地对社会资源造成浪费,这些现象必须得到有效合理的解决。
所以企业要重视财务管理工作,加强多财务管理员工素质的提升,让财务管理工作不断向新高度前进。
(三)财务管理组织要高效
自从中国加入WTO之后,财务管理的环境和内容越发变得更加复杂,这是机遇也是挑战,可能会受到外国企业的冲击,但是我们也可以向外国先进的财务管理制度学习。
这其中要吸其精华,去其糟粕,转变管理职能。
传统的“金字塔”式的财务管理组织结构要不断改良,使得财务管理的结构紧凑而富有弹性、反映灵敏、高效快速的新型组织机构。
新型资源配置模式
(四)培养高素质的财务管理人才
人才是一个国家发展的最重要资源,国家实施人才强国战略,就可以看见国家对于人才的培养是极其重视的。
优秀的财务管理工作者能提升企业的管理。
对于国家,应该制定要管的政策法规,鼓励和支持建立财会人员的后续教育体系,通过有效的教学手段(如集中培训、函授、远程教育等)对财务管理人员进行不断的知识学习。
对于企业而言,其途径主要有:第一,定期组织培训和学
习,是财务管理人员在专业技能上得到提高。
第二,给财务管理人员提供必要的条件满足其不断学习新的知识;第三,奖励那些善于思考和创新的财务管理人员,设置合适的管理岗,让其在实际工作中发挥出自身的价值;第四,对财务人员进行阶段量化考评。
在现代企业制度下的房地产开发企业,财务管理的内容将日益增加,提高企业内部财务管理水平日益重要,企业应不断加强内部财务管理,搞好企业财务管理制度建设,为房地产经济的发展做出贡献。
六、结语
房地产开发企业要进行生产经营活动,首要的环节便是资金筹集,而且主要是权益资本和债务资本的筹集。
几乎没有哪一个企业是完全靠自有资本来经营发展企业的,那么负债经营就成为了主流的大趋势,然而一些企业初尝财务管理带来的甜头便无节制地扩大负债规模,忽视过度集资所带来的潜在风险,最终资不抵债而让企业自身陷入严重危机之中;另一些企业却极端保守,负债筹资的意义仅停留在缓解企业少量的资金需求,不愿承担更多的筹资成本和财务风险,进而无法发挥财务管理的积极效应。
那种鼠目寸光、毫无远见的做法也只会看着眼前利益和机会白白流失,最终使企业无法发展壮大;当然不可否认也有企业能正视负债经营的利与弊,很好的发挥了财务管理的作用,即获得了更大的收益,更好地成长,也降低了相应的财务风险。
因此,使得房地产开发企业在正确认识财务原理并且树立相应风险意识的基础上才能科学、合理地进行债务筹资使财务管理效应的魅力得以显现。