万科新产品分析_四大产品
万科城价值体系产品篇(共30张PPT)
全、优美的环境与场所和明确而规整贯通的路网系统，让出入更加顺畅，更加安全，
拥有一个安静清新的居住环境，心情也更加晴朗
山水景墅七大领衔价值
停车位：大部分端头户型设置3个入户车库，其中户型2个入户车库，业主
直接开车入户，无需步行，同时满足老人、车辆保护与人身安全。
山水景墅七大领衔价值
多功能地下室：具备自然采光与通风功能的半地下室，营造安全、安心的 人性化居住区域环境，用途广泛，设计精致，业主可以拥有相对多元的生
活创想。
山水景墅七大领衔价值
透天坡井私家后庭院：前后庭院因地制宜形成高差，前庭院以适度的设计 营造迎宾氛围，家庭成员可以在舒适的后庭院享受隔绝噪音、远离废气的 大自然空间同时沐浴着阳光洗礼。
山水景墅七大领衔价值
入户透风井：迎宾花园中布置的透风采光井，巧妙借鉴高档汽车“天窗” 式的设计，晴天可采光，雨天可挡水，阳光的眷顾让半地下室内不再黑 暗，白天也不需要开灯。
山水景墅七大领衔价值
纯西班牙建筑元素：通过线脚，阳台，屋顶，栏杆等打破大片墙面造成的沉 闷感，通过粗质感的石材体现建筑厚实的根基，创造怡人的亲切尺度，造型
丰富，每栋单体造型不仅考虑本身的完整及独立性，同时也满足组合成排后
的整体性效果，做到高低错落，丰富有序，拼合效果统一而有变化。
山水景墅七大领衔价值
物业在全国各地价格均一路上扬，有形与无形的价值更是节节攀升。 • 西班牙设计联排别墅更受到佛山人的青睐，如顺德兰乔圣菲新推出的 产品价格已比首期产品提升50%，产品有亮点而使其越来越有价值。
山水景墅改变一种生活
·山水景墅拥有健康悠闲的社区公共服务设施，绿地、广场、小型文娱 等设施形成功能多样化的配套，给住户带来不一样的生活。 ·山水景墅不但拥有齐备的生活配套，同时更拥有一帮择水而居的社会 城市精英，他们所创造的社区人文文化将代表一个阶层，万科城的居住 生活品质必将成为尊贵人居的生活典范。
【剖析万科】万科的产品策略
【剖析万科】万科的产品策略2014-02-21房地产经理人联盟剖析万科系列一万科从进入房地产至今，生命力仍然很旺盛，因为追求“规模化”和“高品质”，王石认为房地产核心理念是向大众提供一种新的生活方式，项目的成功70%源于产品，产品的成功70%源于规划，万科对于社区规划“开发性”的诠释再发展到现在的“新市镇”模式之后已经日趋完善，把住宅建筑当作产品而进行设计，对于细节的精益求精和开放性社区的执著追求是万科产品的一个基本理念。
概括而言，万科的产品策略有以下几种：———延长产品线，锁定终身客户。
国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。
万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。
万科认为，目前中国城市消费者70%以上已经历首次置业，不少正在首次或二次换房，至于退休置业，随着中国人口老龄化的趋势，需求其实已经存在。
相比之下，万科目前所能提供的产品已经开始注意到照顾客户的这种需求差异。
产品标准化——万科的产品定位是做城市的主流产品，到目前为止，以大规模多层住宅开发为主的项目占万科总开发项目的80%左右。
做主流产品与做另类产品不同，首先是量大，其次是跨地域发展，因此需要“像造汽车一样造房子”，即用标准化手段来解决规模化生产和跨地域开发的问题。
磐石行动——“磐石行动”是通过对万科十余年来产品质量管理经验的总结分析，以全面质量提升为目标，提出未来三至五年万科工程管理的发展策略。
“磐石行动”的愿景是“零缺陷”。
“磐石行动”倡导开发商通过对供应商、建筑商进行双向评估，严格过程管理制度，根据客户反馈的质量缺陷发生频度对采购、施工的所有过程进行工序分解，设定质量控制关键节点。
“磐石行动”将质量观念进行细化，譬如门铰链质量、电插座安装质量等都将予以规范。
万科的产品定位和规划解析(下)
晓园
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41
外立面创造竞争力及盈利能力：
1、古典风格—新古典
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42
古典法式
1
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43
古典欧式
1
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44
1 欧式风格
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45
西班牙风格
1
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46
英伦风格
1
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黄金海岸公寓——浪
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48
现代简约风格
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49
现 代 中 式 风 格
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50
外立面创造竞争力及盈利能力：
2、现代风格—现代古典
福州万科
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51
•不同的户型配比方案， 相应的条件及结果
1、基于总体定位和发展战略
➢ 总体定位：主流？跟随？补缺？组合？
➢ 总体发展战略：低成本？差异性？
➢ 总体形象？在户型面积及特色上如何表现？
2、基于市场的户型特征、现状和趋势
➢ 市场前期及目前的户型种类：主流和非主流配比
➢ 周边即将推出的户型有几类
➢ 主流户型在最近两年的变化趋势
万科的产品定位与规划解析（下）
运营管理部 整理分享
2014年6月
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1
产品策划阶段 客户的产品需求分析
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2
08. 03. 26
产Page 3品价值的客户敏感点分析
精装修
户型
园林
智能化
产品
建筑 风格
分支
社区 配套
公共 空间
社区 规划
外立面
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3
一、土地分析
一块地，划分为不同的土地等级。 划分的意义在于：避免土地错配，最好的土地要建最好的房子、最贵的房子。 设计强排：在特定容积率下如何排布能实现项目最大价值。
？全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例
全面解剖万科八大产品线；首次分析产品线的模型·标准化·实施案例住宅产品线是指基于特定市场预测和研发的、适合目标市场某类消费人群需求的、适合地产企业自身开发能力的、在广大范围内可复制开发的、独特的（相对市场与竞争对手）、相对固化的、以标准化为基础的、多产品（产品模块）组合的项目类型。
住宅的三种属性传统开发理念：通常都是开发商获取到土地再做产品（住宅）设计，其开发周期以及因此产生的时间成本较大；产品线开发理念：可以基于土地相关属性，在获取土地前就把产品模块制定好，拿到土地后进行快速组装复制，节省成本。
住宅产品线的意义万科研究表明，当企业的产品标准化率达到40%时，投资杠杆率可提高到1:4，开发周期可缩短15%，开发成本可降低5%，净利率可提高10%（从20%的平均净利率提高到30%）；当产品标准化率超过60%，净利率甚至可提高20%——是差异化开发模式下平均净利率的一倍。
另外，推行标准化产品线开发更可从根本上降低投资风险和管控难度，提高运营效率。
住宅产品线--技术模型基于预测和研发的、适合市场需求和自身能力的、可复制开发的、独特的、相对固化的项目类型完成后，将内容复制粘贴到微信后台素材管理的编辑器中即可。
住宅产品线-标准化产品线标准化是产品线形成的基础，也是快速开发的前提和保证。
各项目在物业类型、项目规模、市场定位等方面基本相似，即产品体系基本固化，那么各项目的开发流程、工作流程就是统一的，就可支撑产品的快速复制。
规模不大的企业一样可以实施产品线标准化战略。
产品线标准化是建立在客户细分研究基础之上，根据消费群体的细分，对其社会角色、家庭角色、个性特征等共性特征进行归纳研究，从而得出这一群体对产品及服务特性组合共性化的偏好、选择动机及需求特征等。
基于客户细分下的产品线当前大部分房开企业还处在项目开发为主的产品导向阶段和市场细分定位的市场导向阶段，而万科从土地到产品的过程中以客户因素为主导，明确的土地决策为基础，辅以强大的产品设计能力。
万科万科产品线与客群细分汇总
市区或郊区， 拥有稀缺资
源
便捷
配套
项目价值
生活配套 便捷的城市
完善
生活
规划有完 善的生活
配套
不完善
舒适居住 (第一居所)
低价格
舒适居住 (第二居所)
对配套无 占有稀缺资
要求
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 T2 TOP1 TOP2
郊区栖居 郊区享受 城市豪宅 郊区豪宅
主力户型
（平方米）
四房150-240 三房130-200 三房130-200 二房90-100 三房110-130 三房110-130
共性：位于城市边缘或新城区，可快速到达，基础配套齐备，居住密度较低，物业组 成以别墅，类别墅及多层为主，带少量高层洋房
品类细分
• 郊区住宅（TOWN系列）——山水.悠然生活 远离喧嚣与浮华的宜人居所
追求居住改 约 善和品质 2.0
2 3
4
10％ 40％ 40％ 10%
孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代
35-45岁 40-45岁 35-39岁 45-50岁
改善 改善 改善 空巢
四房 三房 三房 二房
G3
城市
1.公共交通密集，站点在步 行距离内
2.周边有较完善的生活配套
低总价优势
约 3.0
1
85％ 青年之家 25-35岁
2.没有完善的生活配套，但地 块周边有休闲配套(或有条件 做到)
丰盛又平和
品类细分
城郊住宅类（CITY系列）细分
品类
C 城郊 改善
项目价 值
万科地产客户描摹及产品研究
自我享受：老人辛苦了一辈子，想买个房 子自己享受
【对房子的态度】
子女照顾老人的地方 让老人安享晚年的地方
【产品需求】
看重外部环境，小区环境优美比较重要 靠近景色优美的风景，空气质量好 小区或周边有大规模的园林和良好绿化
夕阳无限 好,环境最
【产品需求】
健身娱乐：对小区有较好健身场所、临近大型运动场所、娱乐 休闲场所
要求较好的户型
喜欢的建筑风格
清晰、可识别的细分人群形象
2.望子成龙
【家庭特征】
有0-17岁孩子的家庭
【购房动机】
孩子成长：为了让孩子有更好的生活条件， 能够去更好的学校学习
改善住房条件：现有住房不理想
【对房子的态度】
五大类细分人群
清晰、可识别的细分人群形象
1.社会新锐
【家庭特征】
我的地盘，听 我的！
25-34岁的青年或青年夫妻，无孩子，家庭成员高学历
【购房动机】
栖息：不喜欢租房，想拥有自己的房子
自己享受：买个房子自己享受
【对房子的态度】
自我享受
品味体现： 体现个人的品味、情调甚至个性
社交娱乐：房屋是一个重要的朋友聚会、娱乐场所
源
品类细分
字母 代称
中文名称
G1 商务住宅
G2 城市改善
G3 城市栖居
C
城郊改善
T1 郊区栖居
T2 郊区享受
TOP1 TOP2
城市豪宅 郊区豪宅
在四大品类中，前三类以地理位置（距市中心的远近）为划分依据，交通便捷度与 配套完善度随之降低
第四类TOP系列则以对稀缺资源的占有为划分，与前三类形成差异，两者形成互补
万科产品品类及客户细分模式
城市住宅案例
东方尊峪
交通规划
深盐第二快速干道 地铁8号线及公交车站 上风上水之地，兼得宁静与繁华，生态与健康的城 市休闲山居 自然第一，建筑第二 住宅：共21栋11-26层高层纯住宅 会所：6000平方米中央会所，设有室内恒温泳池、 红酒雪茄吧、网球场、SPA水疗馆、中西餐厅、健 身房等 泛会所：规划有亲子广场、生态游乐场等多个主题 泛会所，并提供休闲器械 园林：8万㎡天然溪谷园林 商业：4000平米社区商业 学校：自身配备幼儿园，同时临近项目规划有公立 小学
商务人士
客户细分
年龄 (购买力) 购买 动机
投资
主 力 户 型
单房 一房 二房 三房 四房 三房 三房 二房 一房 二房 二房
G1
商务 住宅
1. 写字楼密集，交通高度发 达，但噪音干扰较大 2.享受市中心级别配套，周边 人群情况较复杂 3.商业价值高但居住价值一般
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顶级商务 人士 孩子三代 后小太阳 小太阳 老年一代 青年之家 青年持家
设施及交通配套
项目定位
以便捷交通、时尚商业、简约建筑、新城规划，令项目充满积极进取、追求品位、掌握潮流 以及国际视野和前瞻性思维的气质，更将成为汇聚品味与潮流的都市居所
城市住宅案例
金域华庭
设计理念
规划上，宽敞的公共活动空间、人车分流设计以及开扬的外部景观带来的舒适感受，将使本项目 居住者享受与福田区同等品质的繁华都市生活 建筑上，风格现代简约，高层建筑板塔结合，空间变化丰富，户型设计新颖，公共空间观感大气
品类细分
城市住宅（GOLDEN系列）——都市.时尚生活 适合都市人生活的多元化成熟居住模式
华润、万科产品线特点及其对比分析
“金地＂、“华润ＥＸＰＬｏＩＴＡＴＩｏＮ、ｖｏＲＬＤ开发天地＂、“万科＂产品线特点及其对比分析■支，彭■凤Ｔ，Ｊ■着房地产行业竞争的加剧，Ｊ迫言篙鬻纛袭喜求产品、信息、技术、人才等企业快速发展的要素。
而特色而成熟的产品线已经成为企业的一项核心竞争能力。
将成熟的产品线复制到新进入的市场，不仅仅意味着提高效率和成本管理，也有利于保证产品的品质以及在不同的区域形成差异化。
科学成熟的产品线有利于品牌宣传和公司的稳定发展。
“金地”、“华润”、“万科”是三家房地产领域领先上市的公司，其产品线都比较成熟清晰，研究它们的产品线的各自特点和拓展趋势对中小房地产公司有着重要的借鉴意义。
“金地＂、“华润＂、“万科＂产品线现状及其特点在房地产市场中，产品线多指出售给同样的顾客群，或者通过同样的渠道销售的很多方面密切相关的一组产品。
与产品线密切相关的概念是产品组合，产品组合指房地产企业提供给顾客的所有产品以及相互搭配，它包括所有产品线和产品项目。
对于房地产企业来说，产品线与产品组合是一对相互统一的概念，不同长度与深度的产品线共同形成了产品组合。
“金地”产品线——以中档物业为主，逐步扩展商业物业金地一贯坚持“以产品为核心，创造客户价值”这一产品主义的传统，坚持产品的差异化战略，把产品打造的能力奉为企业的核心专长之一。
从表１中可以看出金地集团的产品组合宽度为３，按项目的地理特点划分，该企业产品线有三条：城市海景系列、金地格林系列、特色精品系列，每条产品线上的产品品种都超过３。
金地集团产品线的发展目标为８０名是中档住宅产品，２０名是高档住宅产品。
在目前的国内房地产市场，中档物业仍是最好销售的物业之一，金地将开发的主要方向放在中档物业上，获得了较为理想的销售回款速度，在很大程度上保证了项目的资本运作安全，这也与金地集团“快速滚动开发”的开发战略相统一；同时考虑到优秀的商业物业能为公司增加经常性收入，金地的产品线已扩展到写字楼和商业物业。
万科新产品分析_四大产品(东郡、清林径、第五园、翡翠园)
主力户型分析
主要物业情况：
210～280m2田园别墅 60～150m2景观高层 约60m2精品公寓
主力户型分析
双车位
阳台
阳台
入户花园
主人套间
晨曦墅（TA）户型分析： 建筑面积： 280平方米（四房二厅三卫＋半地 下室） 开间尺寸： 客厅：7.2、餐厅：3.9 主房：3.9、次房：3.9 设计情况： 前中后三庭院设计。 双车位设计 独立主人层设计 综合点评： 优势： 入户花园使庭院延伸到室内， 形成公到私很好的过渡 主人层功能完善，具有私密性 和档次感 餐厅跃式设计，体现了空间感 超大露台设计，附送面积多 卧室均带阳台。
建筑设计分析
别墅——三堂制设计 布局分析：
后院
参照客家传统建筑的三堂制，实现 为别墅庭院设计的前、中、后院， 结合现代人的生活习惯，升华客家 住宅区围合式设计的传统。 三堂屋的基本型式是在中心轴线上 沿纵深布置上、中、下三堂。三堂 屋結構，中堂明顯比兩側橫屋低。
中院
前院
建筑设计分析
深圳万科▪清林径
项目分析
——规划设计分析
随坡就势
——建筑设计分析
南法与客家风格融合
——园林景观分析
自然生态的延伸
——主力户型分析
别墅、公寓、高层
规划设计分析
总体规划：
定位：森林公园生态住区，城市罕 见田园风情： 清林径主要以东部的花园别墅为主， 及南部的公寓、西、北部景观高层 围绕会所分布。 第三期规划的是景观高层。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
天津万科水晶城产品解析
天津万科·水晶城·产品解析历史篇天津卫当代城居文化进化论——历史中建构未来万科“水晶城”二期“天津卫，三宗宝：鼓楼，炮台，铃铛阁”。
无论明清时期的各省会馆，还是上世纪初的五大道洋楼，每一个具有鲜明特色的历史时期都必定能找到它相对应的特定建筑标志——这些城市生活的化身，是天津卫这方水土上无可替代的人文创造，显现着不可替代的历史印记。
以至于更多的人开始认识到：建筑绝不仅仅是文化代言，它就是文化本身！寻找天津的当代建筑切入点以天津老玻璃厂的特征性工业建筑构件和当代先进建筑工艺为物质元素，以五大道的富足生活样本为精神参照，用建筑特征的触角透析地域文化，设计打磨：提起艾菲尔整个巴黎都会骄傲，万神庙顶立起罗马近2000年的阳刚，世贸是纽约永远的痛……世界各大著名城市的自信与魅力，都直接取决于它那些独有的建筑。
天津在近100年来拥有两处独有的文化入口：以鼓楼为象征的老城文化；以及以五大道为代表的近代洋楼文化。
后者虽是舶来品，但在了解过洋楼文化的兴衰变迁之后，终于明白谁才是天津洋楼文化的主人。
对于时间在这些建筑上留下的历史价值、文化价值以及审美价值，都统统成为天津的财富。
建筑文化的城市价值。
水晶城的建筑元素在五大道随处可见——楼梯2 楼梯3楼梯4 层层退台天津玻璃厂，一个经历了沧桑发展的国家大型二级企业，顺应天津市政府“向东向南”发展的战略，迁址到滨海新区。
于是天津玻璃厂这块“有故事的土地”，就成为万科在梅江南的一个力作——水晶城的开发模板。
天津玻璃厂演进到今天，厂区内长势良好的大树、造型别致的老厂房、废弃的铁路、卷扬机、消火栓、耐火砖等等，在加拿大BDCL公司设计师眼前展现了一幅幅生产、生活的真实画卷，给了规划者无限的遐想空间。
原有建筑物拆除后的残墙意象和地面肌理被融入水晶城总体规划中，共同组成了一个别具一格的Y形景观轴线；老厂区的几条主要道路形成了新规划中的交通路网；完整保留了老厂区原卫生院的一大片枝叶繁茂的树木，有效地留存了行道树，使社区内的街道有了类似"五大道"林荫路的气氛。
万科创新产品——针对不同家庭，全新的解决方案——新时代·新关系·新场景
万科创新产品——针对不同家庭，全新的解决⽅案——新时代·新关系·新场景万科北⽅区域推出美好场景DTC实验室，DTC意指 Direct to consumer ，即垂直于C端⼈群的解决⽅案。
创新最好的点⼦来源于客户本⾝，做客户价值的引导者，做承载情感的美好场景是DTC实验室成⽴的初⼼。
▲万科&赛拉维CLV.DESIGN创建美好⽣活24h万科北⽅区域美好场景DTC实验室，聚焦于“美好⽣活场景的解决⽅案”，结合赛拉维CLV.DESIGN对家的理解，以及纵观中国家庭的全⽣命周期，发现2⼈的浪漫,4⼈的幸福,6⼈的欢乐构成家庭⽣活的主旋律。
在重构新场景的样板中，以⼈在场景中的体验为出发点，营造⽣活中更多的美好可能。
⼀起感受新场景中的美好吧！丈夫在西厨岛台，从冰箱⾥拿出朗姆酒和冰块，放⼊⼀⽚⼩薄荷和挤⼏滴柠檬汁，精⼼调试Mojito与爱⼈浪漫对饮。
▲爱⼈Mojito动线⽣活需要⼀些仪式感，两个⼈在“有爱的岛”深情对视，通过灯光氛围的营造，让平凡的⽣活更加富有情调。
有爱的岛：有去农残的微波⽔槽洗碗机，⼀键轻松清理⼩龙虾。
冷藏柜更⽅便于红酒保鲜，品质有爱的⽣活围绕岛台得以实现。
清晨醒来，今⽇第⼀餐是三明治、沙拉和果汁，宝宝们从冰箱拿出⾯包，在辅助台上和⾯包机⼤展⾝⼿，爸爸准备⽔果，妈妈也煎好了鸡蛋，营养早餐就是这么简单。
▲元⽓早餐动线⼀⽇之计在于晨，元⽓满满的⼀天，从⼀家⼈最有爱的早餐开始吧！“有爱的岛”让每⼀天都可以拥有最简单的幸福。
社交西厨：：主要包含了两个板块，西厨⽔吧区和中厨辅助区。
社交西厨：以早餐”轻⾷“为主，可以展⽰主⼈喜欢的酒器杯具，同时完成榨果汁、煮咖啡等。
嵌⼊式双冰箱可将即⾷⾷物与需要⼆次加⼯的⾷材分开放西厨⽔吧区西厨⽔吧区：置，更加健康讲究。
：采⽤嵌⼊式烘焙蒸烤箱和微波炉，专门设计万能电器储纳区，可以贴⼼收纳16种⼩厨电。
中厨辅助区：中厨辅助区新年就要到来，奶奶和妈妈在厨房准备庆祝的晚餐，爸爸在西厨台准备晚餐的⽔果沙拉，爷爷和两个⼩孙⼦在兴趣空间玩得不亦乐乎，此时传来了奶奶呼唤的声⾳：“出锅喽，我们马上可以开饭啦！”▲幸福家宴动线⼀年中有100个值得庆祝的节⽇，都是和家⼈在吃饭中度过。
万科产品分析报告范文
万科产品分析报告范文1. 引言万科地产是中国房地产开发商之一，在房地产行业树立了很高的声誉。
万科不仅以其高质量的房产项目而闻名，还以其创新和多元化的产品系列而备受赞誉。
本报告旨在对万科的产品系列进行分析，评估其优点和不足，并给出建议，以进一步提高产品质量和市场竞争力。
2. 产品概述万科的产品系列非常丰富，包括住宅、商业、写字楼、酒店等多个领域。
以下是对几个重点产品进行的详细分析：2.1 万科住宅产品万科住宅产品以其高品质和宜居性而受到广大消费者的欢迎。
产品分为经济型、中档以及高档住宅，以满足不同消费层次的需求。
建筑设计注重于空间利用和舒适度，同时还考虑到环保和可持续发展因素。
2.2 万科商业产品万科在商业地产领域有着丰富的经验，并且推出了多个成功的商业项目。
万科商业产品注重于商业规划和运营，提供独特的购物和娱乐体验。
同时，它还吸引了多个知名品牌入驻，增加了产品的吸引力和竞争力。
2.3 万科写字楼产品万科写字楼产品受到企业的广泛认可，很多跨国公司都选择万科写字楼作为办公场所。
万科写字楼产品注重于空间布局和技术设施，提供舒适和高效的工作环境。
此外，写字楼还提供了灵活的租赁方式，以满足不同企业的需求。
2.4 万科酒店产品万科酒店产品以其独特的设计和出色的服务而受到宾客的高度评价。
万科酒店注重于提供豪华和舒适的住宿条件，并提供多元化的餐饮和娱乐设施。
酒店服务团队的专业性和热情使万科酒店成为了旅行者的首选。
3. 产品优点在对万科产品进行分析后，我们认为万科的产品有以下优点：3.1 高品质万科产品以其高品质而闻名，无论是住宅、商业、写字楼还是酒店，都注重于提供高品质的产品和服务。
这使得万科在市场上建立了良好的声誉，赢得了消费者的认可和信任。
3.2 多元化万科产品系列非常多元化，涵盖了不同的领域和消费者需求。
这种多元化使得万科能够满足不同层次和类型的消费者需求，扩大了其市场份额。
3.3 创新设计万科产品的设计注重于创新和实用性。
[万科标准化]万科四大系列定型产品标准化设计图解
![[万科标准化]万科四大系列定型产品标准化设计图解](https://img.taocdn.com/s3/m/4ee447630066f5335a81218d.png)
【万科标准化】万科四大系列定型产品标准化设计图解2014-02-28请点旁边蓝字-〉房地产经理人联盟怎么才能每天阅读到地产联盟的文章?【新朋友】点击上面蓝字〖房地产联盟〗关注万科建立户型标准化的目的1、持续提供满足客户需求和超越客户期望的成熟产品2、持续改进标准化产品来提高工作效率3、加快工厂化模式的进程今天不说费话,直接开始讲解.第一部分地区90平方以下户型1、50系列蚂蚁工房2、80系列紧凑二房3、90系列紧凑三房4、90系列舒适二房1.先谈万科的50系列蚂蚁工房蚂蚁工房卖点万科蚂蚁工房是万科集团最成熟产品和品牌之一。
是继情景花园洋房之后的万科集团又一力作。
蚂蚁工房是万科集团最成熟产品和品牌之一。
是继情景花园洋房之后的万科集团又一力作。
自从2004年登陆假日风景之后，蚂蚁工房被各大城市不同项目复制和改良，并以低于50万的起步价格、其紧凑精巧的户型、一站式的装修解决方案以及时尚的建筑风格迅速占领了各地小户型的市场，成为最受消费者青睐的住宅产品之一。
06年，万科朗润园项目再次推出升级版“蚂蚁工房”，仅在4个小时44套单位认购一空。
80系列紧凑二房90系列PC紧凑三房90系列紧凑三房90系列PC舒适二房两梯四户90平方舒适二房二、90平方以上大户型1、125系列小U5舒适三房2、130系列U5舒适三房3、160系列舒适四房4、200系列豪华四房125系列小U5舒适三房130系列U5舒适三房165系列PC舒适四房210系列PC豪华四房三、二合一（可分可合）户型1、两代居70+902、两豪居90+90两代居70+90 (分)两代居70+90(合)两豪居90+90(分)两豪居90+90(合)四、MINI洋房系列90小洋房系列一层90小洋房系列二层90小洋房系列三层90小洋房系列四层90小洋房系列五层。
住宅产品专题——万科产品研究
C 城郊土地 “离尘不离城”的郊区生活
T 郊区土地 向往郊区生活/低总价
TOP 土地
主流市场
GOLDEN系列 CITY系列 TOWN系列 TOP系列
由于城市存在 市区/郊区/远郊的 差异，万科用金色/ 城花/四季以区分不 同的土地价值
11
土地属性决定产品类别
万科的产品系列可以大致归为四大产品系列、八个产品品类，而八大产品品类最本质的还是根据地块属性来确定。
C
达，离城市成熟区域较
2 20％ 后小太阳 40-45岁 改善 三房130-200
城 郊 改
舒适 居所
(第一 居所)
近 2. 项目基本配套设施齐 备 3.相对市中心居住密度
追求 舒适 居住
3 4
30％ 小太阳 35-39岁 30％ 小小太阳 25-30岁
改善 改善
三房130-200 三房90-130
缺资源
位于郊区，占有稀缺景 观资源或通过独栋等产 品形式占有土地资源
区均价2 倍左右
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150250
大明宫 赛高悦府
12000元/㎡ 18000元/㎡
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共性：占有稀缺资源，有一定的交通通达性，密度低，售价高 特性：以项目所在地理位置为依据，划分为城市及郊区项目两类
经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：
金色家园系列 城市花园系列 四季花城系列 自然人文系列
产品总体战略———延长产品线，锁定终身客户
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客户
土地
产品
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万科经过深入的客户研究，发现客户购房行为受生存状态、价值观及消费动机影响
万科金地的产品策略启示
万科、金地产品战略的启示选择何种产品战略对一个企业来说至关重要。
产品战略并不仅指导项目策划、规划设计、户型研究、营销推广，同时也影响到项目的拓展模式、土地储备模式，甚至品牌宣传模式及企业自身的发展模式。
最近，我们收集了万科和金地这两家国内领先房地产企业的部分产品战略，希望通过以下的粗略分析，可以从中找到参考和借鉴的部分。
万科的产品战略经过二十年的发展，万科形成了四大产品系列：城市花园系列、四季花城系列、金色家园系列和自然人文系列。
城市花园系列是指城市中心外围住宅，是万科第一个产品系列，代表楼盘有上海万科城市花园、天津城市花园等。
而2001年成都城市花园和2003年武汉城市花园的出现，使城市花园系列走向成熟，形成了同一产品体系下不同的特色产品。
四季花城系列是指城郊结合部的住宅，是万科的新市镇造镇计划。
代表项目有深圳四季花城，其成功开发带动了周边地区的发展。
金色家园系列是指城市中心区住宅，它揭开了万科在城市中心区住宅开发的序幕。
在有限的土地局限下，规划出良好的居住环境，不仅注重了对环境的改善，同时符合了城市更新的性质，这是该系列的特征。
自然人文系列是指尊重自然、尊重文脉的产品系列。
2003和2004年，在建筑文化的探寻上，万科开始确立自己的建筑观，在尊重自然、尊重文脉的原则上，主动创造住宅的产品形式。
比之从前，这一时期的作品增加了更多的建筑张力、更加强烈的文化取向、更进取的风格表现，同时，住宅多样性已经随地域扩张进一步强化。
代表项目有反映人文生活的北京西山庭院项目、依照山体原有地形地貌建造的深圳17英里花园等。
概括而言，万科的产品策略有以下几种：一、产品总体战略———延长产品线，锁定终身客户国外成熟房地产市场的规律是，普通消费者一生通常需要经历四次置业，即：首次置业、首次换房、二次换房、退休置业，因为即便是同一人群，处在人生不同阶段，首次置业和换房以及退休置业时对产品的需求也会不同。
万科所说的锁定终身客户，就是指为特定人群打造的住宅产品，适应他们在不同人生阶段的需求而做的产品细分。
万科的16项秘密武器,你了解吗
万科的16项秘密武器，你了解吗
品纳入了研发范围。
逐步开发出一套适合所有工艺流程配套的工具，使得作业过程更加高效、有序，保证产品质量更稳定和更可靠。
今天就让大家见识一下万科的新式武器：
秘密武器1：陶瓷振动器
由于瓷砖与基层粘接剂结合不均匀，气泡难以溢出，从而会产生空鼓开裂风险。
针对此类问题，通过便携式震动设备，辅助振捣使气泡快速溢出，使得基面和砖体背面粘结均匀，提高粘接强度和作业效率。
秘密武器2：电动钢筋绑扎机
传统钢筋绑扎采用手工作业、人海战术，不仅效率低、劳动力大，而且钢筋交叉绑扎不牢固，易松脱。
便携式电动钢筋绑扎机采用14.4V锂充电池，充满电可用4小时，自动输送、绑扎、剪切扎丝，使得快速绑扎并牢靠，速度2~2.5秒/点，约是传统2倍(传统人工绑扎4~5秒/点)。
万科的产品及服务优势
门窗及衣柜
使用国产普通品牌
室内断路气
使用普通国产产品
供电
供电方式
发电机供电范围
预埋电线管 给水管材
供水
给水方式
给水阀门
使用产品 智能化安防
防尾随装置
工程、成本
结构设计
墙砌体 墙体
外形系数
按照长沙市规定采用“公变”、“专变” 、或“公专”结合
在基本满足了长沙市的相关规定后，一般 不设发电机 使用普通国产产品 使用普通国产产品 高层供水底下4-6层采用市政供水（室外 管网供水压力足够的话），上部采用变频 给水
使用国产品牌产品
国内普通品牌
很少有设置
粘土空心砖或石渣混凝土砌块
不挂钢丝网，不对墙砌体与混凝土结构接 缝处处理
外墙面与建筑面积比0.7：1左右
建筑方面
工程、成本
设计 园林
窗地比 防水做法
窗户面积与建筑面积比0.18：1左右 防水涂膜厚度1.0-1.5毫米，材料“杂牌”
建筑方面 外门窗
钢塑或铝合金，“杂牌”执手、铰链、滑 轮等配件
。
年度养护计划，并监督检查。4、小区植物干体和叶片
5、定期喷洒药物，预防病虫害。
上无明显积尘、无泥土，绿地无纸屑、烟头、石块等
杂物，无积水。
国家无相关规定 无标准
无标准
无标准 无标准 无标准 无标准 无标准
1、住宅类物业管理项目每季度至少组织一次社区文化 活动。社区文化活动按计划开展，活动结束后进行评 估积累经 验。2、物业管理项目有与物业用途相符的社区活动场 地、设施。3、项目至少每半年召开一次业主恳谈会， 加客强户与是我们永远的伙伴：1、客户是最稀缺的资源，是 万科存在的全部理由；2、尊重客户，理解客户，持续 提供超 越客户期望的产品和服务，引导积极、健康的现代生 活方式；3、在客户眼中，我们每一位员工都代表万 阳光售楼，红线内外不利因素提示，充分客户的知情 权；优质的客户服务，在销售过程中，有标准服务流 程，保证客户在服务中放心购楼； 6+2服务，认购回访、签约回访、工程进度告知 一站式服务：认购、签约、付款、按揭、验证，客户 无需重复往返，一次性搞掂；
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。 不足：
厨房位置稍位于核心。
•阳台
•卫生间
• •衣帽间
•起居室
•
•GOLDEN
•主力户型分析
A8户型分析： 建筑面积：
约170平方米（三房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.2、餐厅：3.6 主房：3.8、次房：3.0 设计情况： 2.5开间宽展面。 复式设计。 3阳台设计 多露台设计 综合点评： 优势：
绿化率
占地面积 86054平方米
容积率
1600个
33.6％
2.5
建筑面积 268655平方米
装修标准 毛坯
•
•GOLDEN
•无锡万科东郡
区域位置：
项目位于长江北路东侧、前卫路东南侧、伯渎港南侧、旺庄港北侧 ，占据新区 “中心商贸区”的核心位置，交通便利，车行五分钟基 本能覆盖主要新区活动场所，生活配套设施齐全。
•
•GOLDEN
建筑设计分析
情景花园洋房：
层层退台，采光良好，私密性强。设计有入户花园、超大客厅 、以及大面积景观露台，开豁视野。
根植于大地，尽可能贴近地面。
•顶层复式 •层层退台 •贴近地面
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层建筑——新奢华主义风格
简洁、舒适又注重细节。时尚和实来自结合。••GOLDEN
•景观设计分析
整体景观规划：以“绿”为主，以“ 蓝”为辅。 主要道路两侧的三角空间及转 折空间为一条景观主轴，与居 住空间呼应，体现以“绿”为主 。 沿伯渎港和旺庄港的沿河景观 带，并把这景观引入小区，营 造出依水而居的生活。体现以“ 蓝”为辅。 两个景观带互相呼应。
•主道路 •自然水景
•
•GOLDEN
•主力户型分析
C5户型分析： 建筑面积：
94平方米（二房二厅二卫） 开间尺寸：
客厅：4.5、餐厅：3.3 主房：3.6、次房：3.0 设计情况： 3开间宽展面，进深比开间大 三阳台设计 综合点评： 优势：
4.5大面宽起居室。 大阳台设计，提供开阔的
室外活动空间。 主卧独立卫生间、衣帽间
以现代别墅的标准去构筑高层，建筑偏东方向18 °，结合无锡的风
向规模和夏季主导风向，保证通风效果。 高层特别设计的宽度阳台，同考究的通透居住空间设计配合，视线
之内无对视，结合日照偏向，保证自然采光的良好效果。
•偏东南 18°
•东南风为主
•
•GOLDEN
•建筑设计分析
高层住宅： 细节设计： 引入酒店式架空豪华大堂衔接，采用钢结构和玻璃幕墙构筑，设 计低调又能使内部得到很好的观景效果。 该项目设计了风雨连廊，外接宽敞遮雨篷体过渡，阻隔风雨之余 又使建筑与园林有了过渡。
周边配套：
经过小区的公交线路较多。（30路, 35路、41路、51路、65路、 103路）拥有各大超市、家居市场，配套成熟，购物方便；名校环 绕，为孩子提供优越教育环境；新区医院等医院，让健康拥有更多 保障。
•
•GOLDEN
无锡万科东郡 项目分析
——规划设计分析
坡地建筑，因地制宜
——建筑设计分析
万科无锡东郡就是一个典型的GOLDEN，其位于无锡的 新区核心，是花园洋房的典范。东郡的建筑建立在对自 然的理解，对城市的理解，对人性的理解之上，注重对 生活的洞察力，具备良好的硬件设施；强烈社区文化氛 围，随时随地关注主人的感受；蕴含深厚内在的社群阶 层，力求回归生活本质。
•
•GOLDEN
无锡万科东郡
超奢华现代主义
——园林景观分析
以“绿”为主，以”蓝“为辅
——主要户型分析
大阳台，大面宽
•
•GOLDEN
•规划设计分析
整体规划：
项目规划以情景花园洋房为主，高层部分位于东郡西北侧的外围，将 情景花园洋房围在当中，另有两幢多层位于南部。
小区在建筑上已形成高低落差，使景观无遮挡，光线入室无阻隔。 区内配套：高层下增设商业街，方便住户购物。
立面设计：
以简洁的体量，强调建筑的雕塑感。 建筑的凸窗、阳台、挑台等都被消隐到建筑的体量之内，以达到简洁的目
的。 高层建筑：
强调建筑的水平线条与垂直线条的交叉，既完善体量，又强调高耸 形态。
情景洋房： 以面的构成与开窗的形式强调建筑的几何美感。并通过材料的质感 和变化使其亲切，自然，富时尚感。
•高 层
•情景洋房
•多层
•商业街
•
•GOLDEN
•规划设计分析
因地制宜：
地形主要为坡地，在无锡前所未有。 地势西高东低，高处为高层建筑，利用地形营造高差变化，
规划布局合理。 以强调用地的场所性为基本原则，创造人性化的水绿生态环
境。
•高层住宅
• 情景花园洋房 •
•GOLDEN
•建筑设计分析
无锡万科东郡——GOLDEN（都市.时尚生活） 深圳万科清林径——TOWN（山水.悠然生活） 深圳万科第五园——CITY（大城.丰盛生活） 上海万科翡翠园——TOP（墅庭.高尚生活） 该四项目总结对比简表
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•GOLDEN
无锡万科东郡
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•GOLDEN
无锡万科东郡
万科GOLDEN系列精品住宅，打造适合都市人生活的 多元化成熟居住模式，锻造精细生活细节，营造成熟 人文氛围与归属感
•入口
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•GOLDEN
•景观设计分析
内部细节景观：
建筑周围以草木自然合围，品种及颜色的变化多样，达成景观丰 富层次感；
入口广场水景错跃设计，形成标志性景观； 宅间人性空间曲折蜿蜒，配以错落的围合树池，让人身处绿色花
园中； 车行空间简洁明快，配以下垂的立体绿化，景观更立体； 主题邻里交流空间，灌木闭合，功能与内容之间达成过渡；
万科新产品分析_四大产 品
2020年5月27日星期三
序
有什么样的人，就有什么样的生活。 有多少种生活，就应有多少种居住空间。 万科，为生而不同的人设计各不相同的住宅， 四大产品系列——GOLDEN TOWN CITY TOP， 为四种不同的生活状态服务， 全程关怀生命，相伴每段人生的居住理想。
楼盘详析：
项目位于无锡新区CBD——长江北路、前卫路交界处，太湖花园一期 的正对面。
东郡主要分为情景花园洋房、高层和多层，建筑形态丰富，移步换景， 是万科在无锡开发的第二个项目。
开发商
无锡新万科房地产 有限公司
设计单位
上海日清建筑设计 有限公司
项目地址 无锡新区长江北路
停车位
建筑及物业类型
花园洋房，高层 住宅，多层住宅