我国城镇住房市场分析及对策研究

信息分析与预测课程论文

专业：信息管理与系统

姓名：李兴旺

学号：2008512410

指导教师：李莉

2010年12月

我国城镇住房市场分析及对策研究

摘要：我国城镇住房在近几年住房市场价格上涨过快，随着国家陆续出台的各项政策以及新一轮的保障性住房的建设，短期内房价会有所回落，但这并不是抑制房价的主要原因，文章分析了我国城镇住房市场的需求情况和供给情况，并采纳了国家关于城镇住房市场供需结构的对策建议。

关键词：城镇住房、国家政策、宏观调控、保障性住房、供需情况

随着住房商品化改革的不断深入，我国房地产市场迅速发展，城镇居民的住房状况得到明显改善，但在快速发展的同时，房地产市场也出现了住房价格上涨、结构失衡等问题。国家和有关部门相继出台了一系列政策对房地产市场进行宏观调控，也取得了明显效果。但是政府对房地产的调控措施主要是针对供给的，对城镇住房市场的主要动力-需求关注不够，难以从根本上解决城镇住房市场出现的问题。在新一轮的调控中上述状况得以改善。

我国城镇住房价格持续上涨，部分可以归因于供给方面：一是国家对土地供给增长缓慢。土地是一种稀缺性资源，用于住房的土地每年只能在政府的严格控制与计划下投入市场，供给的土地是有限的；二是城镇住房供应结构的变化。相同的建筑面积，大户型的住房相对成本低，市场共给较少，并且它面向的是有承受能力的人群，并且房地产开发商热衷于供应大户型住房，导致适合普通收入群体的小户型住房供给不足，房价持续上升；三是供给成本上升。房地产开发用地成本快度上升，钢材、水泥、木料等生产资料价格上涨，住宅小区环境的精心设计和房屋质量的提高以及绿色环保，使得住房供给成本不断上升。城镇住房需求是由市场形成的，影响因素也很多，容易发生变化，政府不可能像控制供给数量那样控制需求，只能指定贷款购房政策、约定房屋买卖规则和即将出台的房产税等措施引导消费，因此住房的价格变化主要是由需求决定的，住房需求是影响房价的主要因素。

从2010年房地产调控政策颁布实施以来，一线城市商品房销售量大幅下降，二手房价涨幅出现回落，新建商品房价格开始松动，房价较快上涨的势头得到遏制。市场销量明显回落的主要是东部地区，回落25.2个百分点，超过全国平均水平。尤其是一些经济发达的城市，由于较多的投机者进入这些城市炒房，导致房价涨幅过大，泡沫积累较多，调控政策《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》出台后，由于对二套房开始实行严格的信贷政策，这不仅会打压投资投机性需求，客观上也影响了数量更为庞大的改善型需求，受此影响，预计未来一段时期商品房销售面积将持续回落。

对抑制投机需求的效果比较明显，住房销售量呈现大幅下降，上海、江苏、浙江、广东等省市同样出现住房销售量大幅下降的形势。中部地区原有房价水平不是太高，目前正处于大规模城市化建设过程中，一些大开发商在调控中转战中西部地区二线城市进行房地产开发，城镇住房市场销量增速回落较少，部分城市住房销售价格涨幅回落，在一些一线城市和部分二线城市，二手房价首先出现回落，并向新建住房市场蔓延。这些城市由于商品房销售量大幅下降，开发商坚持一段时间后开始打折促销，或以各种优惠变相降价，其房价开始松动。

虽然房地产市场调控已初见成效，但在新的调控政策实施过程中，房地产市场仍然存在一些值得关注的问题：

一是新建商品房价格仍维持在较高水平。虽然6月份一些一线城市出现微小的下降，但是不是下行的拐点出现，房价能下降多大幅度还不确定，离购房者的期望值甚远，同时开发商还在观望和等待，期待政策松动，而一些城市也出现了商业银行在第三套房贷上少量放行的现象，各方面的博弈仍在进行。

二是当前城镇住房市场中房租价格较大幅度上涨，深圳、广州、上海等地房租均出现上涨，虽然具有租金偏低补涨、供求矛盾较大、中介助推等多种上涨的理由，但对于买不起房的群体，又面临租房成本上升的实际困难。一些居民随着生活水平的提高，住房需要以小换大、以远换近，改善型需求的比例逐步提高，成为自住型需求的主要部分。目前新的调控政策中，对二套房贷采取一刀切的政策，在抑制投机需求的同时，也大幅提高了改善型需求购房成本，抑制了改善型自住需求，在导致需求大幅下降的同时，积累了大量的潜在需求，如果不能逐步释放，容易使市场产生较大幅度的振荡。

在城镇住房供给保持一定规模的基础上，市场销售取决于有效需求和价格水平。现阶段我国城市住房消费需求主要包括：

1.城市改造、住房被拆迁的部分居民，其中一部分拆迁户住房由当地政府提供定向安置住房，一部分给予补偿款购买商品房

2.新生代成家立业的人群、城市化中新迁入人群，这部分人没有住房，属于首次置业的刚性需求。按照年龄结构测算，这部分需求大概占市场总需求的30%左右；

3.需要改善住房的人群。据住建部公布，2006年我国城镇居民住房的自有率为83%，其中一大部分是房改房，需要逐步改善，这部分需求量比较大，占50%以上，是市场需求的主力；

4.对住房投资保值和投机炒房的需求，虽然这部分需求占总比例不高，但在经济发达的大城市占比较大。今年新的调控政策对住房需求差别对待，鼓励首次置业，而对购买第二套以上住房的需求，无论是改善型需求还是投机性需求一律对待，利用信贷政策严厉控制。如果保持现有的调控政策，城镇住房市场需求主要来自于首次置业的刚性需求，改善型需求和投机性需求仍然会受到抑制。

因此，城镇住房销量将继续回落。但自住型(包括首次置业和改善型)潜在需求仍然较大，潜在需求量不断积累，如果价格回落，这部分需求将逐步释放。

2010城镇住房价格在高位徘徊，是因为房地产开发商在2009年利润丰富，资金充足，不急于降价，舍量保价。通过对调控政策实施前后开发商资金来源对比分析可以看出，6月末与3月末开发商投资资金来源累计对比，开发资金总额增速大幅下降达15.8个百分点，主要是国内贷款和定金、预收账款等其他资金增速下降，资金缺口不得不用自筹资金填补。资金来源结构也发生了变化，贷款比例下降，自筹资金比例上升。近期银监会表示，各商业银行要严格执行《关于规范商业银行个人住房贷款中二套房认定标准通知》的政策要求和标