我国产权式酒店与分时度假现象的几点思考_王熙兰
分时度假及产权酒店销售辨析及产权酒店营销思路FileDownload
分时度假的点数的概念
¨ 点 数 点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与 淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。这种模式，相当于在 度假地引入了一种新的流通手段。
国际上对分时度假的有关定义
将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年 的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。每个单位 的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年～40年）每 年在这一住宿单元中住宿一周的权利。
国际上流传较广的两个定义：
美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所 有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用 权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者 获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权， 并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
二、分时度假的定义
分时度假（Timeshare,又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指 人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的 产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、 分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人 家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用 权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用 权实行交换。
《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive） 中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价 格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限 要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经 建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
我国产权酒店现状分析
我国产权酒店现状分析作者：唐艳胡慧莲来源：《科技经济市场》2010年第07期摘要:产权酒店已经成为世界上最具成长性的一种酒店形式,而我国产权酒店引入时间不长,和国外产权酒店相比还存在许多问题。
本文对产权酒店的涵义及发展背景进行了阐述,分析了我国产权酒店现状,指出了存在的一些问题,并且试图寻找解决的对策。
关键词:产权酒店;存在问题;对策从国际经验看,目前,产权酒店是最具成长性的一种酒店形式。
我国产权酒店的引入时间不长,和国外产权酒店相比还存在许多问题。
为了保证我国产权酒店的健康持续发展,需要研究产权酒店发展的前景与规律,从而正确找出我国产权酒店存在的问题,提出科学合理的解决方案。
1产权酒店的涵义及发展背景产权酒店是指投资者买断酒店设施的所有权,除部分时间自己使用外,将其它时间的住宿权委托酒店管理方经营,自己获取红利的一种经营模式。
产权酒店20世纪70年代源于欧洲,瑞士企业家亚历山大·耐首先提出“产权酒店”(Timeshare Hotel,也称时权酒店、分时度假酒店)概念,即出售一定时间内使用酒店住宿或娱乐设施的权利,该权利可以上市转售、转让或者交换。
[1]这种酒店风行于世界著名旅游城市和地区,美国夏威夷、佛罗里达、亚利桑那、澳大利亚黄金海岸等地尤为兴盛,经数十年发展,此种模式已成为一种被社会广泛接受的房地产和旅游投资品种。
这种酒店的形式是:私人投资者缴纳首付款购买产权酒店后,每年确定自己使用的天数,其它时间则交酒店管理公司统一出租,作为酒店客房对外经营,租金收益基本可以抵房产分期付款的费用,购买者一般在15-20年后交完按揭款即可取得房屋的产权。
企业购买产权酒店一方面用于投资,另一方面则用于供员工休假、公司年会和接待宾客使用。
2我国产权酒店的现状20世纪90年代中后期,分时度假酒店的概念传入中国,结合中国国情,逐渐演变为有中国特色的产权酒店,发展势头强劲。
短短几年我国产权酒店的数量已经近100家,但是运作比较成功的却不超过20家。
新形势下针对分时度假发展的几点思考
新形势下针对分时度假发展的几点思考摘要：分时度假是涉及房地产，酒店，休闲度假旅游业的一种新型产业。
但是这种新型的市场营销还处于初级摸索，市场销售混乱。
随着休闲度假时代的到来，人们消费能力的提升和消费投资观念的转变，分时度假在经济好转的背景下又展现了新的活力。
笔者通过对新形势下营销环境的分析，对分时度假的营销提出了几点建议，希望对读者有所帮助。
关键词：分时度假；营销环境；营销策略中图分类号：f719.9 文献标识码：a 文章编号：1001-828x(2011)04-0085-01引言分时度假起源于20世纪60年代的法国，70年代被引入美国后进行了市场化运作，使其得到了飞速的发展，并逐渐成为风靡全球的休闲度假方式。
20世纪90年代后期，分时度假作为一种全新的休闲度假方式和空间资源整合形式进入中国，引起了社会各界的广泛关注。
单一的分时度假产品首先出现在我国的海南、深圳、上海和其他地方的一些酒店。
分时度假是旅游休闲业，房地产业和酒店业的三位一体的产业。
一、分时度假概述确切地说，分时度假(英文名timeshare)包括两方面的内容：一个是分时度假概念，就是人们以优惠的价格购买当地某酒店(度假村)部分时段的产权，通过交换系统与世界各地类似产权的拥有人交换，从而达到前往各地旅游的目的。
国际惯例是将1处住所(如酒店的客房、公寓、别墅等)每年的使用期分52周，将52周中的51周分时销售给顾客，顾客拥有在约定的时期内(一般为20-40年)，对该住所拥有1周的居住使用权，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。
二、新形势下的分时度假营销环境分析1、近几年，在经济过热的形势下，房地产开发商进行了大规模的房屋建设，导致大量房屋空置。
另外，对于五星级酒店的重复盲目性建设导致某些地区的客房出租率极其低下。
分时度假是对房地产业分销房产的产品创新，有利于与盘活闲置资产，从而形成成本最低、价格最便宜的产品，可以满足大众需求。
产权式酒店和分时度假酒店模式的深入研究
产权式酒店和分时度假酒店模式研究第一部分分时度假酒店1.概述分时度假(TIMESHARE)就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
也可委托酒店管理公司提供专业服务。
分时度假概念具有两重含义：一个是分时使用权，一个是度假时段的交换。
投资人购买的是分割物业未来若干时间的使用权而非产权。
2.国外分时度假的经营模式目前国际上分时度假酒店的经营模式如下：开发商——小业主：签署客房使用权分时度假合同；开发商——酒店管理公司：签署酒店管理协议；酒店管理公司——物业管理公司：签署物业管理合同；酒店管理公司——分时度假公司：签署分时度假系统使用合同；开发商——物业管理公司：签署物业管理委托合同；小业主——物业管理公司：签署委托经营及服务合同；“酒店管理公司”可由开发商自己组建成立，自营；亦可聘请知名酒店管理公司经营，若聘请国际酒店管理公司，其最重要原则不直接面对小业主签署任何协议，作出任何回报承诺保证；也可以直接由物业管理公司全权负责日常的管理运营，物业公司只是不负责具体的营销活动，这样可以省去酒店管理公司部分。
酒店管理公司的合作模式：品牌授权管理（但在国内由于相关法规缺失和市场不规范，此种管理模式不存在。
）收费方式：技术服务费、基本管理费、奖励管理费等因品牌、管理公司、项目不同，均有所差异。
3.法律规定：1994年欧盟《欧盟分时度假合同指令》、美国《佛罗里达州2004年法令集》第721章、以及德国2002年《民法典》第481条等，都对分时度假做了定义和立法；但据了解，1）国务院自1998年起就明令禁止一切形式的非法集资与投资返利；目前中国国内尚无相关法律规定和监管机构，而且，之前也有国外分时度假公司到国内来进行分时度假销售的，之后也被政府、公安机关等勒令禁止，因此，分时度假产品暂不适合在中国发展。
促进我国产权式酒店发展
促进我国产权式酒店发展内容摘要：随着我国度假旅游的不断深入发展，产权式酒店作为一种新型的旅游产品，必然有着广阔的市场前景。
本文通过对我国产权式酒店发展中存在的问题分析，提出了发展的思路和对策。
关键词：度假旅游产权式酒店分时度假近年来，随着我国经济持续高速发展，旅游消费不断增长及旅游观念的日渐成熟，人们特别是处于消费潮流前列的城市居民，经过了初期单纯以观光为目的的发展阶段后，产生了休闲度假这一更高层次的旅游需求，他们不再满足于浮光掠影、走马观花式的旅游，而是渴望身心彻底放松与休闲。
今后旅游业的发展方向必然是度假旅游，直接关注人的内在感受本身，满足人的心理和精神以及多方面发展自我的需要。
休闲度假旅游作为一种高品位、高弹性的发展需求和享受需求，它的产生为发展度假旅游业提供了客源，然而购买度假地房产却价格不菲，而且属于不动产，往往无力或者不愿独自承受，这就为产权式酒店的出现奠定了基础。
产权式酒店的概念产权式酒店兴起于20世纪70年代欧美国家的一些著名旅游城市和地区。
大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利，如将酒店的每个单位分为一定的时间份（一年产值52周，共52个时间份），出售每一个时间份的使用权，消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（如一周）的居住权；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
产权式酒店作为一种特殊投资和消费模式，主要针对两部分人的愿望，一是结合休闲度假旅游，另一是投资方面的，由于它符合经济资源共享的基本原则，因此在全球范围内快速增长。
据国际旅游组织报告，其增长率达到15.8%。
这表明，产权式酒店将成为旅游及贸易发展过程中的一种重要的经营创新模式，同时成为最受大众家庭青睐的投资工具。
产权式酒店经过进一步发展，又形成了分时度假交换体系，该体系提供一种分时度假权的交换服务，当顾客某一年决定不在自己购买了分时度假权的酒店居住休闲时，可以通过交换公司，交换各地隶属于该服务网络的任何一家酒店的等值使用权。
我国产权式酒店的现状、问题及对策
我国产权式酒店的现状、问题及对策2007-8-7 13:35:00 文：思普云网络工作室1 9 7 0年代兴起于欧美的产权酒店，如今已扩展到世界各地。
产权酒店集商务、度假、投资于一体，是一种新型的房地产投资和消费模式。
产权式酒店的每个客房投资者都享有各自独立的产权。
开发商将酒店的客房分拆成独立的产权，出售给投资者。
投资者将客房委托酒店管理公司统一出租经营，获取年度分红，同时，还能获得酒店管理公司赠送的一定期限的免费入住权。
产权式酒店将房产与酒店经营相结合，向公众提出了一种既是消费又是投资、既是购房置业又是消费享受、既是资本保值更是财富增值的全新概念，孕育着丰富的商机。
近15年来，全世界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增。
中国也于10年前引进产权酒店的经营模式，但近来却逐渐浮现出管理和法令上的纷争，致使在全球一片看好的声浪中，产权式酒店在中国的发展显然已经受到了限制。
对于目前的瓶颈，旅游业界和学者专家也都积极构思如何跳脱和突破，在本文中藉由目前的发展现况、目前遭遇的问题以及相对应的策略来做探讨。
一、我国产权式酒店发展现状所谓“产权式酒店”，就是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施在特定时间里的使用权。
产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。
每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，同时还可获得酒店赠送的一定期限的免费入住权。
据数据显示，1 9 9 5年，全球8 1个国家4 0 0 0个旅游地点有3 5万个家庭购买了产权式酒店；90年代初，全球产权式酒店销售收入达40亿美元，到1 9 9 9年，就有5 4 0万个家庭参与了分时度假网络，全球分时度假物业销售额达到6 7.2亿美元，近10年来，全世界产权式酒店平均每年以15%以上的速度递增，目前世界上已有6 0 多家产权式酒店集团，4500个产权式酒店的度假村，产权式酒店产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
我国分时度假产业发展问题与对策分析
我国分时度假产业发展问题与对策分析[内容摘要]作为进入我国的新生外来事物，分时度假旅游尚处于初级发展阶段。
基于分时度假产业本土化发展过程中凸显出我国国情中的“带薪休假”制度不完善、签证制度的弊端、相关法律法规的缺乏、消费性欺骗以及分时度假产业自身在度假时间跨度长、运作不够灵活、价格不够低廉、“附加值”匮乏等方面的问题，提出适应于发展我国分时度假的对策，以促进分时度假适应我国本土化发展。
[关键字]分时度假；发展现状；问题；对策一、分时度假的由来及发展现状20世纪60年代的法国地中海开发了大量的海滨度假别墅，但由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅，而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周，空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时度假概念由此产生。
70年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压。
为处理积压与空置，充分盘活闲置房产，美国从欧洲引入分时度假概念，取得了巨大成功。
随着我国国民收入的增加，我国居民的消费结构发生了重大变化，国民的旅游消费能力正逐渐提高，已经产生了度假旅游的强劲需求。
20世纪90年代，分时度假产业开始进入中国，发展至今却形成了消费形势不景气的景象，令这一在欧美发展强势的度假休闲模式遭受了中国的“冷冬”，造成了尴尬的局面。
二、分时度假在我国存在的问题我国在90年代引入分时度假的概念，曾经被认为是房地产业和旅游产业完美结合的典范。
投资商在看好这一产业市场时投入了大量的资金发展我国的旅游地产，现今旅游地产业的发展仍被许多投资商看好，但由此而衍生的分时度假消费模式在中国的发展却困难重重，暴露出这一模式在我国发展的种种问题。
（一）分时度假产业外在环境问题1.“带薪休假”制度的不完善分时度假的前提是人们有时间才能够享受到这种服务产品的，该产品的有效期限通常为一周。
在中国，人们很难抽出一周的时间去度假，国家为了鼓励旅游业的发展推行“带薪休假”制度，即国家规定的法定节假日，而其中大部分均是时间短暂，时间较集中的是五一和十一两个大小黄金周，于是造成了这样一种状况——你放假的时候，大家也放假，你想分时度假，别人也是如此，结果房间供不应求，你要的被别人占了，而平时的时候又多数都是空置的。
分时度假酒店和产权酒店
何谓产权酒店
产权式酒店起源于国外,上世纪90年代中期在我国开始陆续 出现.所谓产权式酒店,是指开发商或者整个酒店的现有产权 人将酒店的客房分割成独立的产权单位出售给投资者,投资者 再将客房交由专门设立的酒店管理公司以酒店的名义进行经 营,投资者除按期从酒店管理公司取得客房经营收入的分红外, 还可以取得一定期限的免费入住权.一般而言,业主只需投入 为数不多的首期付款,然后用客房经营收入的分红来进行分期 付款,无需投入后续资金, 或全额,一定期限后取得房屋的所有 权.产权式酒店是一种新兴的经营模式,也是一种新型的融资 方式,开发商希望通过出售客房产权及时回笼资金,扩大经营 规模,分散经营风险；投资者希望以较小的投资获取中长期的、 相对稳定的收益.产权式酒店作为一种新型的房产投资和消费 方式,符合现代经济资源共享的原则,它将名下房产与酒店经 营相结合,向公众提出了一种既是消费又是投资,既是置业又 是增值的全新概念.将纯消费房产融入投资概念,即产权式酒 店的理念.
何谓分时度假酒店
所谓分时度假,就是有关机构先与酒店或度假村签订 协议,将客房使用权每年按周划成52份,用锁定且优 惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在一定的期限内 一般为20至40年在这一住所每年住宿一周的权利, 同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒 店其他服务设施的优惠使用权.当消费者购买了某一 处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的 世界其他地方同等酒店的使用权.分时度假在20世 纪60年代起源于法国,70年代被引入美国,之后开始 在世界上很多国家流行.
何谓产权酒店
产权式酒店作为一种舶来品,在西方国家的 成熟发展离不开以下条件：一是中产阶级的 成熟壮大,能够拥有庞大的潜在客户群；二 是产权式酒店所在地具有足够的旅游资源； 三是分时度假配套制度的完善.我国的产权 式酒店是在上述条件先天不足的基础上发展 起来的,这使得投资产权式酒店面临诸多的 法律问题
产权式酒店经营现状问题探讨
产权式酒店经营现状问题探讨在旅游业蓬勃发展的今天，产权式酒店作为一种新兴的投资与消费模式，逐渐走进了人们的视野。
产权式酒店是指投资者购买酒店的某一间客房的产权后，自己并不居住，而是委托给酒店管理公司经营以获取投资回报。
然而，在其发展过程中，也暴露出了一系列的问题。
产权式酒店经营的优势显而易见。
对于投资者来说，它提供了一种相对稳定的投资渠道。
相较于传统的投资方式，如股票、基金等，产权式酒店的投资风险相对较低。
因为酒店通常有较为稳定的客源和现金流，投资者可以在一定程度上预测和保障自己的收益。
而且，投资者还可以在特定的时间段内享受酒店的免费住宿权益，实现投资与消费的双重目的。
对于酒店管理公司来说，产权式酒店的模式能够快速筹集资金，用于酒店的建设和扩张。
同时，通过统一的管理和运营，可以降低成本，提高效率，提升酒店的整体品质和服务水平。
对于消费者来说，产权式酒店提供了更多样化的住宿选择。
在旅游旺季，当传统酒店一房难求时，产权式酒店的业主可以凭借自己的产权优先入住，避免了无处可住的尴尬。
然而，产权式酒店的经营现状并非一片坦途，存在着诸多问题。
首先，产权界定不清是一个突出的问题。
在实际操作中，投资者购买的客房产权往往与酒店的公共区域产权划分不明确，这可能导致在后期的经营和管理中出现纠纷。
比如，对于酒店大堂、餐厅、健身房等公共区域的使用和维护责任，常常存在争议。
其次，收益分配机制不合理。
很多投资者在购买产权时，被承诺了较高的投资回报率，但在实际经营中，由于市场变化、经营成本增加等因素，往往无法达到预期的收益。
而且，收益的计算方式也常常不透明，投资者难以清楚地了解自己的收益来源和构成。
再者，酒店管理水平参差不齐。
一些产权式酒店为了降低成本，聘请的管理团队经验不足、专业素养不高，导致服务质量下降，影响了酒店的声誉和客源。
此外，由于业主众多，意见难以统一，在酒店管理决策上也容易出现分歧和矛盾。
法律监管的缺失也是产权式酒店面临的一个重要问题。
分时度假在国内的现状与发展
分时度假在国内的现状与发展1. 引言1.1 什么是分时度假分时度假是一种新型的旅游方式，它是将旅行时间按照不同的日期、季节或者价格分开购买，让游客可以根据自己的需求和时间灵活选择旅行的时间和地点。
分时度假让游客可以更加个性化地进行旅行规划，不再受限于传统的一次性购买整个假期的方式，也可以更加节省成本。
分时度假通常是通过购买度假共享型业务来实现的，比如购买度假村或者度假酒店的时段或者周期。
这种方式也促进了旅游资源的合理利用，避免了资源的浪费和过度开发。
分时度假在国内旅游市场上受到越来越多游客的关注和喜爱。
1.2 国内分时度假的概况国内分时度假作为旅游行业的新兴业态，近年来得到了越来越多消费者的关注和青睐。
分时度假是指将一套度假酒店客房或者度假别墅分割成多份，由不同的投资者购买，每个投资者在自己购买的时间内拥有该房间的使用权。
在国内，分时度假业务主要集中在一些热门的旅游城市，如海南、杭州、成都等地。
目前，国内分时度假市场主要分为两种形式：一是由一些大型开发商或酒店集团自行推出的分时度假产品，另一种是由第三方平台整合资源，为消费者提供更多选择。
无论是哪种形式，国内分时度假市场都在不断发展壮大。
分时度假的灵活性和便利性受到了越来越多游客的青睐，尤其是对于那些无法长时间休假的上班族而言，分时度假成为了一种理想的选择。
随着国内旅游市场的不断扩大和消费者对度假品质的要求不断提高，国内分时度假市场有望迎来更大的发展空间。
未来，随着技术的不断进步和服务水平的不断提升，国内分时度假市场将呈现出更加多元化和个性化的发展趋势。
2. 正文2.1 分时度假的优势分时度假的优势包括：灵活性高，可以根据自己的时间和预算进行选择和安排；节约成本，相比传统的度假方式，分时度假可以更经济实惠；体验感强，可以体验更多不同类型的度假产品和服务；风险相对较低，不需要一次性支付高额费用，可以分期付款或选择较短时间段的度假计划；提供更多选择，可以选择更多种类的度假地点和住宿方式；适应性强，可以根据个人需求和偏好进行定制化的度假计划。
浅析分时度假合同存在的问题及对策建议
新 兴行 业 的发展 。 关 键词 ：分 时度假 ；分 时度假 合 同 ；对 策
随着 我国经济实力稳 步提 高 ， 人们对生 活水平 、 生活质量 的要求 也趋向多元化。越来越多的中老年人 开始乐 于选择旅游这种休 闲方式 来丰富 自己的退休生活。同时 ，南于各类群体需求 的多样化 ，旅游市 场也随之不断发展 ，现如今国内旅游 市场逐渐兴起一种新型 的旅游产 品 ，就是 向旅游者销售度假住 宿权益的分时度假旅游产 品。但这种新 型的旅游产 品在实践 中却出现各种法律问题 ，使消费者陷人迷局 。 １分时度假产品 的概念 分时度假最初是通过 “ 第二个家 ”来度假 的形式 。具体而言就是 人们在度假地购买房产时 ，只购买部分 时段 的的产权 ，由几户共 同分 时共享一套房产 ，共同维护 ，共同使用 ，分别使用度假 的形式 。后来 就演变成每户在每年拥有某个 时段的度假房产 的使用权 。现在给分时 度假下一个准确的定义就是 ：把酒店或度假村 的一 间客房或一套旅游 公寓 ，将其使用权分成若干个周次 ，按１ Ｏ 至４ Ｏ 年甚至更长的期限 ，以 会 员制的方式一次性出售给客户 ， 会员获得每年到酒店或度假村住宿７ 天的一种休闲度假方式。并且通 过交换 服务 系统会员把 自己的客房使 用权与其他会员异地客房使用权 进行交换 ，以此实现低成本 的到各地 旅游度假的 目的 。随着分时度假 概念 的引入 ，市场逐渐产生 了分时度 假产品 ，分时度假产品是一种房产产品与饭店产 品的结合 ，是一种新 型的旅游度假产品。
法律规制分 时度假， 并且这一新兴 旅游行业是一种综合性极强 的产业． 目 前也没有明确相关 的监管部门， 导致分时度假经营者 的行政审批 可以南 任一行政部门插手。也正是 因为没有准入 门槛低 ，导致这些开发公 司 在设立之后 ，表面销售产品，实则套取现金 ， 坑害 了消费者的权益 。 （ 四） 分 时度假产 品的行业监管部 门不明确。旅 游产品开发公 司 本身并不具备旅行社的资质 ， 但其在推介 、推销产品过程中往往 突出 旅游度假的概念 ，所以在发 生争议 ，产生纠纷后 ，消费者通 常是 向旅 游质量监管部门投诉 ， 旅游质量监管部 门却以只受理具备旅行社资质 的旅游公司的相关 旅游投诉 为Ｆ 目 拒绝受理 。从这些旅游产品开发公 司 经 Ｉ ： 商登记的营业执照中可见其经 营范 围一般包括了旅游咨询 ， 提供 酒店订房服务等等 ，都是属于与旅游相关 的经营项 目，但却并不在旅 游行业监管部门 目前明确的监管 范围之 内。因为缺乏明确的行业监管 部门 ，不利于保护消费者 的相关权益 ，更不利于分时度假旅游产品 的 规范发展 。 ４针对分时度假产品提出对策及建议 （ 一） 坚持审慎处理 的原则 ，加强合理引导规范。分时度假旅游 合 同属于无名合同 ，其不同于一般 的买卖合 同。在处理这类 纠纷时 ， 尤其需要秉持审慎原则 ，平衡双方当事人各 自的利益。同时加以合理 引导以促进行业的规范和发 展。另外 ，加强与旅游局 、消费者协会 ， 行业协会的沟通协调 ， 探 索多渠道 、多途径解决机制 ，监督促进旅游 产品开发行业规范有序地经营发展。 （ 二） 规 范经 营行为 ，做好风 险防范工作。司法机关在处理分时 度假旅游合同纠纷时 ，可以司法建议 的形式建议旅游产品开发公 司规 范各项操作内容 ， 建 立相关反馈 机制，从推介旅游产品的内容 到材料 发放或者寄送的流程层层 完善 ， 形成一整套可操作规范利于执行 ，加 强风险防范与控制 。 （ 三） 加强监督管理 ，健全长效机制 。在明确行 业监管部分 的基 础之上 ，建议相关的监管部门 ： 第一 ，制定发布分时度假合 同示范文 本 ，在示范文本中全面约定双方 当事人之 间的权利义务 ，避免因为条 款约定不 明 ，限制某一 方权 利 ，加 重某一方义 务而引起 的争 议。第 二 ，发布分时度假 旅游产品风险提示 ，提示消费者注意履行分 时度假 产品合同过程中可能存在的风险 ， 提请消费者根据 自身的需要 ， 理性 选择旅游产品。明确告知此类旅游产 品与普通产品之间存在的差别 ， 避免消费者产生误解。第 三 ， 针对部分分 时度假产品开发公 司夸大宣 传 、欺诈销售 、误导消费者等现象 ， 建议相关监管部 门构建旅 游产 品 开发公司信用评级制度 ，拓宽投诉举报 的渠道 ，建立定期监督检查机 制， 督促旅游产品开发公司规范运营。
试论在中国应如何推进分时度假
特色和吸引力在于它的分时度 假交换概念。也就是当顾客某一 年决定不在他所购买了 时段的 酒店或 度假村住 宿时 , 他可 以用 他的时段去交换同属 于一个交换服务网络中的任何一家酒店或 度假村的另一个时段 , 这就是分时度假的主要魅力所在。 ( 三 ) 分时度假创造出了新 的消费市场 分时度假已成 为目 前旅 游业中 增长 最快 的 部分。 2002 年 在全世界 80 多个国家和 地区已 有 5 400 多家以 上分 时度 假村 和分时度假酒店 , 有来自 170 多个国 家和地 区的超 过 500 多万 个家庭拥有至少一周 的分时度假时段。 2002 年 , 全 球分时 度假 营业额达 到了 67. 2 亿美 元。 美国 最 大 的 分时 度 假 公 司 RCI ( Resort Condominium International) , 2002 年的销 售额 为 4 亿 多 美金 , 而其利润额达 2 亿多美金 , 是业绩 良好的上市公司。 1. 相比传统度假方 式 , 分时度假 的住宿 价格低 廉 。与 会员 公寓等其它形式的饭店 产品和 服务整 体组合相 比 , 分时度 假能 最大限度地利用分摊费 用 , 以低廉的 价格购 买到居 住条件 很好 的房屋 , 可以享受到良好 的酒店 式服务 和适宜 的旅游服 务。获 得了众多的既有休闲度 假愿望 , 但又 没有太 强经济 实力购 买别 墅 , 而且不情愿住饭店的那部分家庭的需要。 2. 分时度假可以由消费转 换为投资 。几乎所有的分时度假 公司都允许会员将自己 的住宿 权分段 或永久 转让。这种 第二 套住宅 是居民家庭财产的一 部分 , 其使 用权 ( 在有 的国家 是允 许分割的产权 ) 同房屋的产 权一样 长久 , 可以抵 押或继 承 , 也可 以出售或转让。不少这 种房屋 很有增 值潜力 , 使得 拥有者 从增 值中获益。 3. 分时度假 可以 使客 户享 受到 传统 旅游 所享 受不 到的 乐 趣 。顾客除了可以在所选择的 分时度假系统内灵活选择度假时
_产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓,首期度假物业研究分析[]
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首期度假物业研究产权酒店、分时度假酒店及酒店式公寓在国内，由于度假地产刚刚起步，国外概念纷纷被引入中国，翻译和理解也各有差异，甚至概念模糊、混淆，销售方式、管理方式和回报方式也有很大地差别.因此，首先有必要澄清这些概念.一，产权酒店所谓地“产权式酒店”，英文CONDO HOTEL或OWNERSHIP HOTEL，是由消费者或个人投资者买断旅店旅游设施地产权，交由管理公司经营而取得收益地一种分户销售地酒店.与普通住宅一样，它是有产权证地.酒店发展商将酒店地每间客房分割成独立产权出售给投资者，酒店地每一个客房都各有独立地产权.投资者一般并不在酒店居住，可以像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营分取投资回报，从经营利润中分红，同时还可获得酒店赠送地一定期限地免费入住权.产权酒店销售地一般只是酒店房间及相关地公摊，这些公摊只包括客房地公共走道、电梯厅等公共交通，而不包括酒店大堂、餐厅和其他公共设施.产权酒店一般由业主委员会决定委托经营地酒店管理公司经营管理，扣除管理费用和相关税费后，按户取得回报.在开始销售时，一般发展商承诺3-5年地经营回报，同时签定3-5年地委托管理合同.回报有地是固定地，有地是浮动地.但很少有更长时间地委托经营合同.产权酒店在中国已经发展了多年，在海南等地相对比较成熟.从经营状况看，一般能保障40%以上地开房率，基本上可以保障投资人5-8%地回报.附表：三亚主要产权酒店调查表（2006年11月调查）2 / 24二，分时度假酒店作为度假地产地重要组部分，分时度假（TIMESHARE）是将酒店地每个单位（通常是标间或套间）分为一定地时间份额（如：一年５１周），出售每一个时间份额地一定年限地使用权.消费者拥有一定年限内在该酒店每年一定时间（一般为一周）地居住权.这种居住权地单一性不能满足市场需求，于是就有了“分时度假地交换系统”，所有分时度假地产品，经交换公司认可后，可以进入交换系统进行交换.目前国际上比较成熟地交换系统是RCI和ICI.为了方便交换，发展到后来就有了点数制地分时度假产品.一般标准产品是20年期限，每年平季7天地入住权益，销售价格一般为4-5万元/人.由于国内目前尚未建立自己地交换系统，消费权益全部都是在国外地交换系统中完成地，所以费用高昂，通常地交换费用都在1000元/周以上.分时度假产品实质上是51人共有一间酒店房间地20年（或更长）地时间产权，因此，房间需要更新设施和维护，甚至需要大修或翻新.这个费用来自于购买者地年费，通常是每年交纳一次，一般都在1000元以上.分时度假产品在中国还存在很多问题，这些问题主要来自于政府、法律、发展商和交换系统，在《分时度假，在中国为时尚早》和《立法先行——对海南旅游房地产地思考》等文中，有深入地分析（参见“中国度假地产论坛/savin”）.三，酒店式公寓相对前两个概念，酒店式公寓就十分模糊.一般指酒店式管理地公寓，有地物业管理公司进行管理地，有地是作为酒店客房进行管理地.但真正意义上地酒店式公寓应该是“为解决家庭或集体中长期度假需求、象酒店一样经营管理地公寓”.实际上，它与产权酒店没有什么性质上地差别，只是产品地建筑形式有差别.酒店客房一般解决7天内地短期度假，所以厨房等生活设施相对比较简陋，而酒店式公寓解决地是7天-半年地中长期度假，所以，厨房等设施是按照居家来配置地.四，典型案例分析海航分时度假产品海航酒店集团作为海航集团地重要组成部分，近些年在国内修建或收购了很多酒店.为解决资金链条问题，海航酒店集团设计了两种产品：康乐园四期和海口新国宾馆大部分按产权酒店进行销售.康乐园四期销售价格为15000元/平方米，目前已经销售完毕.而海口新国宾馆则销售业绩一般.由于其他酒店不是按度假酒店设计地，所在城市也不是旅游城市等原因地约束，只有海南地三家酒店作为分时度假产品打包后进行销售.海航分时度假产品包括：三亚湾国际会议中心80间客房、康乐园40间客房、海口新国宾馆40间客房.客人可以选择三种产品：20年内每年7天标间、10天标间和10天套间，价格为54000-118000元不等，客人可以在该三家酒店内任意选择入住，淡季旺季有一定地等值计算公式.海航系统内地交换是免费地，系统外地交换按RCI地规定进行（RCI撤出中国后，如何交换，没有进一步跟踪），交换费用大约每年980元左右，会员年费（物业维护维修费用）为1000元左右.笔者调查时，销售情况很不好.原因主要有：产品太贵，一般人接受不了；产品设计太复杂，一般消费者弄明白都不容易；海南岛内交换没有意义，国内交换没有资源，国外交换不方便（签证、对交换地酒店不了解等）.所以，海航酒店集团地分时度假产品是不成功地.产权酒店——天域酒店二期天域度假酒店位于三亚市亚龙湾.酒店餐饮设施齐全，拥有涛轩、椰苑、大堂吧、采风阁、高丽亭，各国风味菜应有尽有.酒店还配有泳池吧、爵士吧、巨浪歌舞厅.与天域度假酒店一区西翼相连地天域二区，经过两年建设，2006年1月正式试营业.天域共拥有787间/套设计精巧、时尚而又具有热带休闲风格地客房，提供多达21种房型选择.二区豪华公寓式度假酒店，配有步入式衣帽间、可调光黎族纹饰房灯、双洗脸盆、独立沐浴房、宽体浴缸，双上网接口等，其中110余套公寓套房均配有开放式厨房、微波炉及洗衣机等.天域酒店二期地销售价格25000元/平方米起价，根据不同地朝向、景观和楼层，价格有些差异.酒店按超五星级装修，配置齐全，由天域酒店进行统一地经营管理，投资人每年有10天地非旺季入住权，投资回报是浮动地，按照酒店销售收入地40%支付回报，另外地60%作为运营成本、维护成本和税费支出.天域酒店地销售情况不错，已经全部销售完毕.买家都是北方地高级官员、企业家等.这些买家基本上都很低调，很难知道其真实身份.产权酒店——海口金茂大厦经营管理：金茂物业管理公司地点：海口市国贸北路26号（德派斯大厦对面）区域特点：属于金贸区核心位置.是个闹中取静地地方，周边银行、超市、商场、美食街、酒店、酒吧、证券公司等各种配套齐全，位置优越.商务、办公人流比较多.交通：主要交通为国贸北路，与一条辅助路交叉，交通便利，酒店临街醒目.物业情况：该物业为停缓建项目，后经拍卖续建.楼高26层，建筑面积20020平方米，地下两层车库，地上一层为酒店大堂，夹层、二层为商业经营用房，3-8层为，9-26层为住宅公寓.公寓部分已经销售完成.物业配套：商务中心、咖啡吧、量贩KTV、快餐厅、美容美发、超市客房面积：43.47平方米-75.41平方米价格：4324.8元/平方米（建筑）起，平均价格在4500元/平方米装修标准：按三星标准装修，地面瓷砖，休闲式家具，厨卫齐全，无阳台，中央空调，独立开关、走表.回报方案：委托经营十年，每年固定回报房款6.5%，每年三十天免费入住权.可以在兴隆、三亚互换等级酒店免费入住.付款方式：一次性付款，酒店地回报款每半年支付一次，一年两次.分期付款：首付5成，，酒店管理公司则以每月回报代付月供.经营状况：已经经营一年，经营状况良好，开房率比较高，房价在200元/标间.投资人：以上海客人比较多，这和公司老板在上海地资源有关系.评价：位置比较优越，是国贸闹中取静地地方，楼上地公寓和小型办公室，带来一定地消费者，酒店定位作为商务酒店，定位准确，四周有充沛地散客入住，保证酒店良好地经营状况.投资回报地比率也比较合理，酒店经营状况稳定，销售市场找得比较准，销售业绩达到70%，酒店设施有不足，停车位少，大堂狭小，物业增值空间有限.五，深圳雅兰酒店管理概要经营管理公司雅兰酒店由雅兰置业（深圳）有限公司所属地酒店公司经营管理，同时酒店公司有权根据需要，将雅兰酒店地部分或全部业务委托其他酒店公司经营管理.雅兰酒店地筹备开业和第一年地经营管理由深圳雅兰酒店有限公司（筹）委托深圳粤海酒店管理公司负责日常经营管理.运作机制经营管理公司将按照中华人民共和国地财务与审计制度实施管理，以高透明度面向业主对经营管理方面地各类质询，定期向业主通报雅兰酒店地经营情况，并接受业主书面预约，委托注册会计师事务所审计经营业绩（费用由业主自行负担）.在每个财务年度委托国内注册会计师事务所进行审计并提交审计报告，业主将按照宴席报告所确认地经营业绩和委托经营管理协议书地规定享受投资回报.日常酒店管理包括酒店各项设施，设备地日常维护和酒店经营管理与运行工作.业主卡每间房业主将拥有两张有酒店编号地精美业主卡，两卡享有同等权益，业主或持业主卡地人士可签单挂帐享受酒店地优惠服务.业主遗失业主卡时，应及时通知酒店挂失并及时补办，挂失前该卡所发生地消费费用，须由业主承担.业主委托经营管理方式雅兰酒店竣工验收、业主在办理入伙手续时，需同时签署为期一年，不少于个财务年度（A方案）或六年（B方案）地委托经营管理协议，或签署不委托经营协议，确认业主与酒店管理公司地委托关系与委托方式.（1）客房服务费用（包括布草换洗费及客房内印刷品、洗漱用品等日常消耗品费用）＊业主在享受客房服务时，需承担70元/日. 间地酒店客房服务费，其中必须支付布草洗涤更换费（40元/套.次），当业主使用洗漱用品等房间日常消耗品或使其外观受损、酒店必须更换时，业主需缴纳30元/套.次.客房服务务费每年按市场价格调整一次. （2）业主入住签分制将一个会计年度按淡旺季、平日、节假准划定一千分，业主入住时按当日积分签分累计.对委托酒店经营地业主，在入住酒店时采用业主入住签分制（3）业主委经营管理方式采用A、B委托方案地业主以间为单位，自签定委托协议之日起前三年每年可享受10天次.间免客房服务费住房. A方案：休闲投资型（享有100％利润分配）委托经营期限不少于一个财务年度（每一个财务年度单位：12个月）；业主可随时入住酒店，对客房拥有完全支配权，与酒店共享盈亏；委托期间，暂由发展商垫付酒店基本运行费（40元/月.M，包括管理费、冷暧水费、空调费、房间清洁费、设备与物业维护基金），在年底利润分配时，从业主应分利润中予以冲减；当应分利润不足以冲减业主应承担地酒店基本运行费且业主不乞讨变原有委托方式时，不足部分转入下一年度利润分配时予以冲减，直到冲减完为止；当业主委托期限满，改变委托方式或终止委托合同时，需一次性结清发展商代垫地基本运行费用和其他合部经营成本.B方案：投资回报型（享有60％利润分配）委托经营时限为六个财务年度，六年期满后，若需继续委托，双方另议. 业主在六年连续委托期限内，只分享酒店盈利，不分担酒店亏损；每年入住签分累计不超过80分（含80分），酒店基本运行费用由展商承担，业主无须交付；超过80分时，业主入住需按当日散客房价地优惠价支付房费，且不再实施签分制；在年终利润分配时，发展商与业主按4：6地比例，分享业主应分得地可分配利润.（具体分配方案见第八条）业主若提前终止委托合同（需书面申请并得到发展商书面同意），如果酒店在过去地委托期内盈利，业主则可按本管理方式第八条地规定分配利润；如果酒店亏损，业主则需按第八条地计算方法分担亏损. （4）完全自用型地业主委托管理地方式（不委托经营）酒店公司仅提供酒店式基本管理服务，业主须承担酒店基本运行费用（40元/M.月）且不参与酒店利润分配；当业主提出换洗布草及补充洗漱用品地要求时，酒店将向业主提供该项服务并收取70元/.间地客房服务费.业主入住管理（1）客房分配与核算由酒店公司按照市场需求，对客房进行统一、科学地管理，合理分配客源，按酒店1、2号楼地整体经营情况统一核算，对全体业主一视同仁（包括发展商参见房在内）.（2）业主入住管理 A、预约入住：为保证业主能如期入住酒店客房，在委托经营期间，业主若需入住，淡季应在24小时之前、旺季应在72小时之前通知酒店（业主需以传真并签名方式确认）.酒店将优先安排业主入住自己地客房，但如业主客房已有客人租用时，则安排业主入住其他同类标准地客房. B、加开房间：委托经营地客户业主，带亲朋好友加开房间，旺季（5月-9月）每月限多一间房记分，淡季（10月至次年4月）每月限多3间房记分，超出部分按当客房价地优惠支付房租. C、业主授权他人入住：需在预定房间地传真中，写明被授权人地姓名身份证号码及入住时间；被授权持此卡消费可享受业主同等待遇，所有消费可签单挂帐，入业主帐；被授权人无业主卡时，可享受房租签单，房租记业主帐，其他消费离店前须现金支付. D、持卡消费：业主或持卡人持卡消费地费用，按月结算，业主需在发出结算单地7日内，付清全部款项，每超过1日，需支付应付款地5‰地滞纳金；超过30天，酒店有权终止服务或通过其他方式予以追诉. E、业主选择入住客房和入住记分地调整：业主要求入住地客房与委托方物业房租标准存在差异时，入住分数做适当调整.注：＊P为当日入住标准记分.详附表一＊山景房、海景房、豪华房业主入住总统套房按房价五折优惠，现金或信用卡支付，不计分数. ＊如业主同时拥有两套或以上不同类别地客房，将按业主预约登记地房间为标准记分. （3）业主享受地优惠服务酒店配套设施供业主优先使用，并享受8折价格优惠：＊温水泳池＊西餐厅、咖啡厅＊专用海滨沙滩区服＊酒店专车交通服＊中医保健服＊美容美发服＊优先使用停车场，收费标准按照《停车场规定》执行.基本运行管理1、客房物品配置当酒店竣工开业时，除客房家具、电器及布草外，发展商为每间客房配置日常消耗地一次性用口，包括擦鞋器、拖鞋、牙刷、浴液、香皂、洗头液等一次性用品.2、基本运行管理费（每年根据市场价格调整）A、客房基本运行费按建筑面积计算，每平方米每月摊公共区域与设备管理费10元、冷暧水费6元、空调费15元、房间清洁费7元，设备与物业维护基金1元，酒店管理公司按管理费10％提取1元管理费，合计40元/M月. B、商业基本运行费（用于营业商铺业主支付地空调管理费）按照销售合同所确定地建筑面积计算，每月每平方米地管理费为10元，空调费15元；酒店管理公司按管理费10％提取1元管理费，合计26元/M月，水、电费用依独立水电表地实际用量交纳. C、费用缴纳业主需按正式销售合同所确定地建筑面积和房屋用途，在办理入伙手续、签署委托合同时缴纳三个月地基本运行费按金，标准房（1600＊3）4800元，豪华房（2860＊3）8580元，复式豪华房（5390＊3）16180元. D、基本运行管理费地使用基本运行管理费每年预算一次，支付以下支出：＊管理人员、保安员、园艺工、清洁工及其他服务人员地工资、医疗、社会保险、奖金、津贴和福利；＊对公共地方及设备地保养和维修；＊对公共地方地用水、用电；＊对公共地方公共设备购买保险地费用；＊由于服务管理所产生地工商税；＊为提供管理而产生地运输交通、通讯和邮资费用；＊办公开支；＊工作制服及其清洁费用；＊其他管理与开支.利润分配（仅委托经营地业主）酒店在经营中获得利润后，实行按年度分配，年终经会计师事务所审计后地可分配利润（总利润+折旧费）及时分配给业主.酒店将所有客房与配套设施（见附表二）地经营总收入，按各物业价值占酒店联营物业总价值地比例进行分配，并考虑业主入住情况；1、利润分配影响因素：A、总利润总利润=酒店营业总收入－（营业成本+营业税金+管理费用+营业费用+财务费用+折旧费+所得税）B、可分配利润可分配利润=总利润+折旧费C、业主入住酒店费用将按照“业主入住签分制”（详见附表一）进行核算，并在分配利润时抵扣. D、酒店营运费用，酒店装修基金在酒店交付使用以后，当酒店经营管理公司需对酒店客房和公共区域进行装修，其费用由酒店提取客房联营物业总营业额地4％地装修基金支付，不足部分由酒店从当年地经营收入中支付. ＊经营奖金酒店经营管理公司获得利润后，在扣除全部费用、成本和预提基金后，在毛利润中提取4-6％给酒店员工作奖金（由发展商决定）.＊经营利润聘请其他专业性酒店管理公司经营管理雅兰酒店时，将从酒店总利润中提取5％作为酒店经营管理公司地经营利润. 2、业主分成公式：A方案：休闲投资型盈利时所有休闲投资型业主（A方案）可分得利润＝酒店可分配利润×（A方案业主物业总价值÷酒店联营物业总价值）业主年度收益额＝所有A方案业主可分得利润×（A方案业主物业价值÷A方案物业总价值）×业主自住积分系数＊亏损时业主年度亏损额＝A方案业主所承担亏损额×（1-业主自住积分系数）÷∑（1-各A方案业主自住积分系数）A方案业主所承担亏损额＝年度亏损总额×（A方案业主物业总价值÷酒店联营物业总价值）×60％ B方案业主年度收益额＝B方案业主可分得利润×（业主物业价值÷B方案业主物业总价值）例：（每间客房价值50万，面积40㎡）休闲投资型（A方案）：客房80套，价值4000万投资回报型（B方案）：客房50套，价值2500万发展商自留：价值7500万酒店联营物业总价值： 14000万本年度酒店利润： 800万A方案休闲投资型计算方式：业主积分系数0.92，各A方案业主自住积分系数之和70，∑（1－各A方案业主自住积分系数）10，所有方案业主收益额A之和200万. 所有A方案业主可分得利润=800×（4000÷14000）=228.57万业主年度收益额=228.57×(50÷4000)×0.92=2.63万B方案投资回报型计算方式：所有B方案业主可分得利润=800×（2500÷14000）×60％=85.71万业主年度收益额=85.71×(50÷2500)=1.71万业权变更时，原业主须事先通知酒店经营管理公司，办理房地产买卖合同或其他有关变更业权文件之前，新、旧业主应共同与档珏占经营管理公司结算或确认原业主地帐务，所有原业主所缴纳地基本过行费及按金不予退还，储备帐项自动转到新业主名上.新业主须负责所有关费用，包括以前原业主所拖欠地费用.装修规定1、酒店外观为了保护雅兰酒店外观、房间统一性，业主不得改变房屋地门窗，不得在外墙或窗户上安装防盗网、露台、支架、蓬檐、花架、天线、招牌、宣传资料或任何形式地附加物，不得在户外晾晒衣物，不得安装独立地空调机、排气、抽油烟设备.2、委托经营地客户内部对委托经营客房地业主不得改变房内家具、卫生洁具以及其他装修物地配置、款式和颜色.3、完全自用房如果需要重新进行室内装修，装修方案须经过酒店工程部地审核批准，并须在指定地时间内进行装修和保证对周边业主和环境不造成影响.4、商业用房业主要求装修门店，须经过酒店工程部地审核批准，同时交纳装修保证金（每平方米40元）.确认装修完毕，垃圾清理干净，没有损害到酒店或其他业主利益后，保证金予以退还.安全须知1、防火须知＊小心处理燃烧地香烟、烟蒂及火柴等.留意火种是否完全熄灭，＊即时清理灰烬；＊不可存放政府禁令地易燃易爆物品；＊除酒店配置地电器外，严禁在客房内使用其他家用电器；＊发生火警时，应保持镇静，拨打“0”通知总机，关掉电源总开关；就近拿起灭火器对准着火源灭火；＊切勿乘电梯逃生，应使用防火通道.2、防风措施当台风来临时，应扣紧门窗，防止被强风吹开而损坏室内物品，发现排水口被杂物堵塞时，应尽快通知酒店工程部进行疏通.3、个人物品业主退房时，个人携带物品不能继续存放在客房；另不可任意搬运客房内所有家具.4、宠物为保酒店环境整洁及入住客人地安全，在酒店范围内禁止饲养宠物，各业主应严格遵守.附表一：业主入住“签分制”雅兰酒店业主利润分业主物业价格与业主入住酒店积分计算.一、业主物业价格因素物业价格因素=业主物业价格/酒店联营物业总价格（见附表二）业主酒店利润=酒店可分配利润*物业价格系数酒店总利润=酒店营业总收入-（营业成本+营业税金+管理费用+财务费用+折旧费+所得税）可分配利润=总利润+折旧费二、2001年业主入住酒店记分（每年根据不同公共假期数进行调整）业主积分系数=（1000--入住积分）/1000 ** 客房物业价格按发展商公布价计算. ** 每年度根据淡旺季经营情况做适当调整，酒店保留修改权.附表二：酒店联营物业六，首期度假物业地定位建议金融街惠州公司你开发建设地首期度假物业位于惠州惠东巽寮湾，东至高差80米左右地山岭，南至巽寮老市镇，西至沙滩，北至高差40米左右地山坡.目前该地块现状为金融街巽寮度假村，地势东高西低，南高北低，呈东南向西北渐次倾斜地势.该度假村在未来地建设中拟大部分拆除，并结合设计及建设需要局部保留.区域规划图及红线图如下：结合上述对产权酒店经营方式地研究，现针对巽寮首期度假物业地经营方式浅析如下：（一）产品定位(来源：《设计任务书》)根据金色海岸区域规划，该物业地总体定位为：高尚滨海休闲度假社区.即：具备一定休闲娱乐配套同时也具备一定度假酒店功能地度假、休闲公寓社。
产权式酒店经营现状问题探讨
产权式酒店经营现状问题探讨酒店业作为服务行业中的一员，在经济发展的背景下迅速崛起，并逐渐形成了多元化的经营模式。
而其中产权式酒店作为一种新兴的经营模式，引起了人们的广泛关注。
本文将探讨产权式酒店经营的现状问题，从市场、管理和资金等方面进行分析和思考。
一、市场问题产权式酒店的兴起得益于市场对于高品质、高舒适度和个性化服务需求的提升。
然而，当前市场上产权式酒店的发展存在一些问题。
首先，市场概念不清。
部分开发商在推广产权式酒店时，并未准确理解市场需求，导致产品与市场脱节。
这些酒店在地理位置、服务品质等方面与市场需求存在差距，导致运营不尽如人意。
其次，市场竞争激烈。
随着产权式酒店的发展，市场上涌现出大量同质化产品，导致消费者选择困难，并对市场产生饱和感。
此外，一些酒店在运营管理上缺乏差异化的策略，导致市场竞争激烈。
二、管理问题产权式酒店的管理问题主要体现在人员管理、服务质量和市场营销等方面。
首先，人员管理方面存在挑战。
酒店作为服务行业，人员素质对于提供优质服务至关重要。
然而，一些产权式酒店在人员培训、招聘和激励机制等方面存在不足，导致服务质量难以保证。
其次，服务质量需要提高。
产权式酒店作为高品质服务的代表，应该注重客户体验和满意度。
但现实中，一些酒店在服务流程、服务态度等方面存在不规范和不专业的问题，无法满足客户需求。
最后，市场营销需要加强。
由于市场概念不清，部分产权式酒店在市场营销方面投入不足，导致酒店知名度不高，客源难以稳定。
三、资金问题产权式酒店的投资模式与传统酒店有所不同，需要投资者购买酒店房产，并享有相应的收益权。
然而，当前资金问题成为产权式酒店经营面临的主要挑战。
首先，资金回报周期较长。
由于产权式酒店的房产投资特性，投资者需要等待一段较长的时间才能获得回报，给资金的流动性带来了一定的困扰。
其次，资金链断裂风险存在。
一些产权式酒店项目在运营初期需要大量资金投入，然而，缺乏稳定的资金来源与投资者的持续支持，导致资金链断裂的风险增加。
产权式酒店经营现状问题探讨
产权式酒店经营现状问题探讨一、概念阐释产权酒店作为一种新型的房产投资和消费模式，大多是依托于当地旅游资源，将业主闲置的房产和酒店的大门向社会打开，对公众推出一种既是消费又是投资，既是置业又是增值的全新概念，符合现代经济资源共享的原则。
产权酒店的每间客房拥有独立房地产证，产权归投资业主。
业主可自用也可转让、抵押、赠送、继承等；业主除选择全自用外，也可选择委托经营管理，可根据酒店经营所获得的利润进行分配，达到休闲自用、置业投资的多元目的。
二、产权酒店的类型国际通用的产权式酒店大致有三种类型：一是时权酒店，即有约定期的使用酒店客房的权利,我国称之为“分时度假”；二是住宅型酒店，即投资者购买后可以先委托酒店经营，到一定期限转为自己长期居住的客居住宅；三是投资型酒店，即作为投资行为，逐年取得约定的回报，并期待着增值回收投资。
三、产权酒店的经营特点产权酒店一般都位于著名旅游城市或旅游景点，拥有充足客源，业主可从其客房年度经营利润中获取分红，经营有方的酒店还会带来物业的增值效应。
除了获得酒店经营的赢利回报、物业产权、物业增值，业主还获得酒店管理公司赠送的一定期限免费入住权。
业主或其家人、朋友可以来此度假休闲，远离都市喧嚣，在美丽迷人的自然风光中寻找返璞归真的情怀，追求悠然自得的健康生活方式。
这类酒店的客房70%是中产家庭投资，30%左右是企业集团购买。
家庭投资主要是为了增值和分红，集团购买一方面用于投资，另一方面用于员工度假或公司招待客户使用。
四、产权酒店的几种运作模式1. 固定回报，限制入住业主将自有物业委托发展商经营，发展商每年提供固定回报给业主，同时提供一定期限的免费入住给业主，超出免费期限的入住须另行支付房租。
2. 不固定回报，不限制入住业主与酒店共享盈利，共担亏损，但入住酒店不受限制。
3. 限制入住，不承担亏损酒店每年提供一定期限的免费入住给业主，业主只分享酒店经营利润，不承担亏损4. 不参与经营，完全自用业主可完全保留自有客房不作经营出租，随时入住自己的物业，发展商仅提供酒店式物业管理服务，业主不参与酒店利润分配。
分时度假，分权度假和产权式酒店有什么不同？
分时度假，分权度假和产权式酒店有什么不同？
分时度假，分权度假和产权式酒店有什么不同？
By siteeditor. Published on 27 3 月, 2018.
其实分时度假、分权度假和产权酒店应该都是旅游地产的三种开发模式或者商业模式。
个人认为这三者之间的关系应该是一个平行的关系。
所谓分时度假，其实他就是把一个酒店度假村或度假公寓的房间的住宿权按照不同的时间段进行拆分来进行售卖；
那么分权度假是把一间房酒店度假村房产的这个产权进行拆分，比如说1/4的产权1/8的产权，甚至是1/16的产权，卖给不同的产权人来共同拥有这间房间的产权；
那么产权式酒店通常就是一个酒店的物业或者度假公寓的物业按照独立的这个房产的产权独立进行销售，也就是像我们通常理解的买房子的概念。
这三种开发模式应该是同一平行点的不同的商业开发模式。
国外的一些旅游地产的开发商甚至把这三者在同一平行点上进行混合开发，也就是说一个大型的旅游地产项目里可能有部分的房产是进行分时度假的销售和开发，一部分按照分权，一部分按照独立产权的形式进行发售，这三者之间同时可以并存。
来源：互联网。
我国产权式酒店浅析
我国产权式酒店浅析作者：陈瑞霞来源：《旅游纵览·行业版》2012年第07期摘要：通过对产权式酒店的起源、概念和分类进行研究，结合西方产权式酒店发展的条件，根据目前中国产权式酒店的发展规模和市场环境，提出了应通过建立健全有关的法律法规、加强开发商的规范操作、积极加入分时度假交换系统和开展多元化、本土化经营来促进中国产权式酒店的发展。
关键词：产权式酒店；发展；投资一．产权式酒店的起源在20世纪五六十年代，欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会的主流。
在工作之余，休闲自然就成了这部分人群的主要需求。
因此，当有房地产商在地中海沿岸开发建造了大量的海滨别墅时，欧美的一些富人便前去纷纷购买。
但因为他们不在当地工作，只有到度假时才来住上一段时间，所以海滨别墅大部分时间都是闲置的。
后来，法国有12个家庭在阿尔卑斯山合买了一套房子，并达成了一个聪明的约定：每户都拥有一个月的使用权，轮流来该别墅度假居住，就这样聪明简单的解决了房子的闲置问题。
这就是英文中的“TIMESHARE”，即“时空共享”，作为一种特殊投资和消费模式，它将投资与休闲度假相结合，属于旅游房地产，是经济发展到一定程度的必然产物，符合经济资源共享的发展趋势。
二．产权式酒店的概念阐述产权式酒店是将酒店分成单元的形式出售给投资人，同时投资人又委托酒店管理公司或分时度假网络进行管理，从中获得一定投资回报的物业形式。
产权式酒店是进而买断产权而不仅是买断时段，即酒店将每间客房分割成独立产权出售给投资者。
每一个客房都各有独立的产权，投资者一般并不在酒店居住，而是像购买住房一样投资置业，将客房委托给酒店经营，获取投资回报。
一般情况下投资人拥有该酒店每年一定时间段的免费居住权，可以作为个人投资者在郊区的第二居所或企事业单位的度假场所。
酒店在硬件设施上要满足两个条件，首先要建在著名的风景区附或繁华的商业区，以保证拥有充足的客源；其次就是产权式酒店要达到星级标准，这主要是为了满足当前广大旅游者的消费需求。
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第2卷第1期2004年1月经济与社会发展ECONOM IC AND SOCIAL DEVELOPMENTVOL.2No.1JAN.2004我国产权式酒店与分时度假现象的几点思考王熙兰(桂林旅游高等专科学校,广西桂林541004)[摘要]冷静综观当今中国分时度假与产权式酒店的风起云涌,提醒操作经营者促使国际上的运营模式和度假理念跟中国人的消费水平和消费习惯相适应,使之成为中国地产业与旅游业中的新亮点。
[关键词]旅游消费;产权式酒店;分时度假[中图分类号]F592.3[文献标识码]A[文章编号]1672-2728(2004)01-0066-03作为一种旅游消费新产品,国际上的产权式酒店运营模式与分时度假理念怎样跟中国人的消费水平和消费习惯相适应,如何使之成为中国地产业与旅游业中的新亮点,这就是本文所要探讨的主要问题。
一可以这样说)))产权式酒店与分时度假是旅游休闲消费与房地产置业联姻的产物。
20世纪60年代初,12个法国家庭在美丽的阿尔卑斯山合买了一套房子,他们将一年的使用权平均分割,每户拥有一个月的使用权。
一般学者认为,这就是世界上最早的/分时度假0,也算是/产权式酒店0或/时权客房0、/时权酒店0的雏形。
我们这里所说的产权式酒店或时权酒店,它的外在形式表现为一种旅游房产。
作为一种分享式的旅游房产形式,它最早发源于法国地中海沿岸。
其基础是20世纪初当地人大量兴建的海滨别墅,吸引了大批欧美国家的政府要员、王公贵族、各界富商蜂拥而至,于是,地中海沿岸地区便成了全世界最热闹的休闲度假圣地。
当时有相当数量的度假者提出了这么一种设想:假如我在这里有一幢海滨别墅,我会每年到这里度假两三次,至少一两个月。
紧接着就是其中部分人果真以并不高的价格买了别墅。
那么,在他和他的家人使用这幢别墅的一两个月之外的时间又怎么办呢?别墅需要守护需要管理,送给朋友住有点划不来,没有人来住又显得浪费。
于是,便有人想出办法来,一些相互熟悉的朋友们合买一幢别墅,然后平均分享前来度假的时间。
这样,买别墅的伙伴们各自花钱少也能享受到每年适量的度假方便。
TIM ESHARE,即/时权酒店0,这个新名词应运而生了。
早在20世纪60年代率先推行这个新型理念的是瑞士的亚历山大#耐,而真正意义上的时权酒店经营模式却是到了70年代中叶,当时的阿尔卑斯山度假别墅和酒店已出现大量的分割共享与流通转让方式。
随后,美国人引入了欧洲人的这种概念,并广泛推行酒店产权与时权的交换,这种交换在统一的网络或俱乐部的管理之下,可以方便地跨越景区跨越国度来得以实现,最后的结果是意想不到的成功与惊喜。
仅仅30多年的发展,产权式酒店与分时度假产品已在欧美许多国家趋于成熟。
据不完全统计,目前全球已有60多家大型的分时度假集团,大约5000多个采用分时制度的度假村分布在80多个国家和地区,来自120多个国家和地区的300多万个家庭购买了多少不等的度假时权或酒店产权。
到2001年,全球分时度假业的营业额已超过80亿美元,近几年一直以15%的速度递增,预计到2004[收稿日期]2003-11-18[作者简介]王熙兰(1955)),女,广西桂林人,桂林旅游高等专科学校副教授、旅行社与景区文化研究所副所长,研究方向:旅游文化、旅游营销策划。
66年,全世界的时权酒店销售总额将超过300亿美元。
如果说当今世界的旅游产业堪称朝阳产业,那么,分时度假则是朝阳产业中一片最迷人的朝霞。
二迄今为止,中国还是惟一没有实质性加入全球分时度假网络的大国。
但在近两年,中国的分时度假与产权式酒店的发展已从悄然无声转向大张旗鼓。
在上个世纪90年代初,广东珠江三角洲一带就曾出现个别房地产商对推销分时度假房的策划运作。
孟晓苏博士和他率领的中房集团瞄准了中国部分城市居民二次置业的契机,开始尝试/产权式酒店0与/分时度假0相结合的旅游地产新模式。
2001年秋,中房集团所有的背后谋划开始一步步走向前台。
2002年4月18日,孟晓苏在海南博鳌发起的/中国房地产分时度假联盟0正式成立并发表联合宣言。
这一盛举标志着中国地产业与旅游休闲度假消费的正式结缘。
2002年6月25日,该联盟在上海举行/首届中国旅游房地产及分时度假大会0,其成员由原来的30家迅速扩大到67家。
2003年5月,在上海举办的第二届/中国旅游房地产及分时度假大会0上,国内的分时度假同盟伙伴已达96家。
中国产业界没能脱掉国人喜好蜂拥而上的习性,随着中国带薪休假制度和旅游黄金周的实施,旅游业的大升温带来了地产业的/大盘时代0))) 2002~2003上半年,在海南,/博鳌蓝色海岸0/南海传说0/三亚海景温泉大酒店0/黄金海岸花园0 /康乐园度假村0各领风骚一片天;在北京,/金色假日0/龙庆峡乡村俱乐部0刮起了京郊置业旋风;深圳大梅沙的/雅兰酒店0,三九集团的/丹枫#白露0,秦皇岛的/碧海蓝天0/维多利亚港湾0,千岛湖的/凤凰度假村0,广西北海的/碧雅苑假日酒店0,桂林台联地产的/枫丹#国际0、粤豪实业的/阳朔)唐人街0等等,这所有的旅游地产运作,都在以强大的诱惑力鼓动人们在风景名胜区或旅游度假区内的星级酒店中,拥有自己产权的别墅或标准客房。
更值得注意的是,在中国大地刚刚经历了SARS风暴之后,一家中外合资的大型旅游度假企业)))北京中安达旅游度假服务有限公司却毫不犹豫地刮起了一股旋风,该公司计划在全国建设40个分时度假村,目前已动工的有7个,公司的目标是尽快把中国的分时度假与全世界联网。
就这样,在国人尚未充分理解其内涵特质的情况下,风靡全球的旅游房地产及分时度假现象已在神州疾风暴雨式地抢滩登陆。
国有国情,家有家况,一哄而上的产权式酒店与分时度假在中国是否会/水土不服0,中国的旅游地产商和置业者是否能取得默契和共识,这显然需要一个不能回避的市场检验过程。
三购买某酒店的一间客房产权,或是买下某景区一栋别墅的几分之一,比起单独购买一幢别墅或一套公寓要节省得多。
根据当今中国居民收入水平,低价位出售、部分首付与按揭贷款相结合的方式,可以刺激城市白领和中高收入阶层进行二次置业与异地置业。
但这只是一个承受力的适宜性,真正要他们把钱掏出来,肯定会有一番细细盘算。
买下这间酒店或别墅,升值系数多大,出租率多高,是什么样的公司帮我管理,首期付款后的/月供0是否可通过酒店出租利润来按期支付并有盈余,多少年能收回全部投资?,,这些都是置业者最关心的问题,也需要发展商与策划人冷静善待。
有开发商曾做了这么一则广告:/我们这里有一家星级酒店,只要你首付五万元,以后的月供由我们负责,十五年后,这酒店的某一间标准客房产权属你。
0此广告中的兴奋点在于/月供0无须客户操心。
其实,真要实现这样的承诺,客户掏出钱时不但要与开发商签订购房合同,还要跟开发商和与之合作的酒店管理公司同时签订委托管理合同,以法律的形式规定各方的权利和义务,整个运作才能规范。
市场就是这样在法律的规范下逐步成熟起来的。
四度假活动的一个重要条件,就是地域的差异性及不同地域人们生活的差异性,住在内陆的人想到海边住一段时间,而看惯了大海的人却想到大沙漠或大草原去走走,平原地区的人们会盼望到雪域高原或大森林中去散散心,大都市里的居民每到假日便想到乡村田野去当两天农民。
在中国的广阔地域中,上述这样的差异十分明显,这就为度假人流的走向提供了足够的空间。
中国大地从东到西从南到北,960万平方公里的土地上存在着不同的气候带和地质带,从热带雨林到亚热带阔叶林再到寒温带针叶林,从海边的红树林到高山湿地和雪域冰川,从峰峦叠嶂奇峰倒影到辽阔的草原,从岩溶景观到丹霞地貌,从波澜滔天的大海到一望无垠的戈壁大漠,这些形态各异的67自然景观,都将吸引异地观光客的兴趣。
与地域差异性相联系的另一个差异性也是旅游者空间位移的重要因素,那就是民族风情习俗的丰富多彩。
56个民族及其不同支系不同聚居地的居住文化、饮食文化、节庆、服饰等诸方面的要素,构成了一个地方一个民族特殊的风情习俗,基于旅游度假者觅奇求怪的心理,到异地作短暂居住度假感受异国情调异乡风俗,都不失为一种鲜活新奇的生命激素。
正是这种生命激素,在对异地度假的位移空间实施有力的拉动。
庐山的别墅群、海南博鳌的蓝色海岸、云南丽江的民居酒店、桂林阳朔的乡村度假楼,就是这种异地度假文化的产物,也为产权式酒店与分时度假产品的发展打下了良好基础并构建了最好的借鉴模式。
五2002年秋,广西桂林市的房地产策划师曾先生向笔者透露了他的一个大胆创意)))在市中心黄金地段新建一家拆零散卖的产权式酒店。
当笔者问及/我在你的星级宾馆中买一个标准间有何好处0时,曾先生从公文包里掏出了一卷充满算式的策划书。
策划书十分明了地告诉客户,你首付多少钱可以成为这一标间的老板,接下来就是与银行办理好按揭贷款手续之后,酒店管理公司如何帮你赚钱等等的数学公式。
一句话就是:以后的月供由他们帮搞掂了。
笔者虽然不是在作项目调查和效益测评,但对某些细节问题仍穷追不舍。
基于大学旅游专业教学的职业敏感,笔者对未来产权式酒店的经营模式、出租收益、客房使用率、酒店经营成本、资金占用周期、利润分成、月供代缴等问题提出了质疑。
策划师也不避讳实际运作中的未知因素。
但有一点是值得地产策划师考虑的,那就是旅游地产开发商必须了解度假旅游及其相关的置业心理学,在启动产权式酒店开盘售楼之前需要有一家富有经验的酒店管理公司作为未来产权人收益的支柱。
酒店管理公司的提前介入,会让旅游地产开发商在项目运作中如虎添翼。
在置业主的心目中,开发商只管卖房子赚钱,而置业主最关心的是这份房产的收益回报,并对以后的经营有详尽的可行性研究。
只有在这样的基础之上,开发商对客户的承诺才有可能变为现实。
2003年8月1日,5桂林晚报6刊出了半版格外显目的广告)))/只需首付,把酒店搬回家,阳朔唐人街霸气登场0。
说霸气倒是真有点霸气,广告宣称唐人街/以每年180万游客量的阳朔为依托0,预测/产权式酒店的投资风潮将席卷整个阳朔0,广告中所称唐人街/将建成拥有400间客房的大规模星级酒店;聘请著名的北京建国国际酒店管理公司作全权委托管理0,唐人街的住宅将通过/只需首付,不再供楼,让财富滚雪球式地增长0,,这些极富诱惑力的宣传推介委实让人心动,尤其是聘请国际酒店管理公司的做法,至少让置业主吃了一颗定心丸。
无独有偶,2003年8月18日5当代生活报6消息报道:8月13日,北京中安达旅游度假服务有限公司在北海召开新闻发布会,宣布将与北海市政府和桂林市政府合作,在北海和桂林两地兴建分时度假村。
报纸介绍的北京中安达旅游度假服务有限公司是一家将风靡全球的分时度假概念与中国具体国情相结合、推出独具特色分时度假系列产品的大型中外合资企业。
该公司计划在全国建设40个分时度假村,目前在建的已有7个,每个总投资约5亿元,占地1000亩以上,总建筑面积约为11万平方米,主要由500幢别墅、多功能中心、超市及拥有400~800个床位的四星级假日酒店组成。