分时度假的起源及其正确定义(doc 13页)
分时度假制度
分时度假（源于欧洲的度假模式）分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓，将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限，以会员制的方式一次性出售给客户，会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
中文名分时度假起源20世纪60年代的欧洲目录.1关注事件.2概述.3起源.4优势.5利益.6大记事.7法律问题.8改进.9产权酒店.10产权式.11相关事件关注事件一些假日俱乐部、旅游公司宣称在全国各旅游景点发展了几百家度假加盟酒店分时度假和度假村，假借“国际分时度假组织”之名，精心设置骗局，以“度假权益”、“度假所有权”、“产权式酒店”、“共管公寓”等形式，诱骗受害者签订格式合同，购买其5年至30年不等的“分时度假”房屋居住权证及度假酒店权益和会员卡。
他们故意先履行小额合同或者部分履行合同，造成有实力的假象，在骗取众多受害群众的信任和投资后携款逃之夭夭。
概述分时度假顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后，即可每年在此享受一个星期的度假。
同时，顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益，以及对公共配套设施的优惠使用权。
顾客还可以用自己购买的时段，去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。
在一些发达国家，“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分，但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的、甚至带有误解的概念股。
世界上已有60多家“分时度假”集团，4500多个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。
我国分时度假和产权酒店业发展研究
我国分时度假和产权酒店业发展研究一、分时度假的定义分时度假（Timeshare，又称Vacation ownership或Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同爱护、分时使用的度假形式，后来逐步演变成每户人家在每年只拥有某一时刻段的度假地房产使用权，同时能够通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，确实是在约定的时期内（一样为20年－40年）每年在这一住宿单元中住宿一周的权益。
（一）法律定义1、对分时度假进行定义的难度分时度假具有专门强的专业性，多数业内人士对分时度假也仅限于轮廓性的了解。
由于对分时度假的认识角度不同，产生了对其概念的不同说法。
分时度假产品的复杂性又进一步加大了对其进行定义的困难。
分时度假产品的以下特点决定了对它进行规范化定义有较大的难度：l 产品种类丰富分时度假产品具有种类丰富的构建方式，不管从时刻长短、客房面积，依旧付款方式、度假地类型等方面，种类复杂多样，进行定义需要将这些星罗万象的产品包含在里面。
l 各国法律制度的差异分时度假作为全球性的产品，在各国不同的法律制度下，也具有了不同的含义。
较为典型的是欧洲和美国之间的差异。
美国多数地区把分时度假产品视作共同拥有房产产权的法律模式，而欧洲则更多地把分时度假产品当作购买者拥有使用权的形式。
l 进展变化迅速以住宿业中创新产品的面貌显现的分时度假，自从产生之日起就一直处于进展变化当中，不同时期的产品，其性质和特点都有专门大差异，目前新老产品并存，要把这些产品全部包容在一个定义当中，难度增大。
2、国际上流传较广的两个定义尽管世界各国从法律角度对分时度假给出的定义五花八门，但实践中依旧形成了一些被广泛同意的定义。
分时度假酒店研究
分时度假（Timeshare）是一种将房地产、酒店住宿和旅游休闲度假完美结合在一起的全新投资模式和度假住宿设施。
它起源于六十年代的法国阿尔卑斯地区，70年代引进美国后得到了迅速发展，并延伸到全世界各地，逐步成为全球推崇休闲新型度假方式。
一、分时度假的内涵确切地讲，分时度假包含两方面的内容，一个是分时度假概念，一个是分时度假交换概念。
其具体运作是围绕家庭休闲度假分时段共享产权的开发和经营来进行的。
60年代中期的欧洲，旅游度假风气兴盛，成为一种时髦的大众消费方式。
许多人早已拥有了一套都市居所之后，更希望在都市以外的风景度假区或海滨度假区拥有一个休闲度假处。
但多数人都没足够的钱购买自己的别墅。
而买得起的别墅人，每年在别墅最多只住几周，空置率很高，又需要付出一大笔维修和管理费用。
所以，出现了亲朋友好友联合购买一幢别墅，供大家不同时间分别使用的情况，最早的分时使用权的概念也由此产生。
不久，房地产商抓住了这一积聚潜力的市场，适时提出了"复合产权"的新概念，既将一幢别墅按照时间分解出售给若干个业主，一幢别墅的产权由多个人分担购买，每一个购买者都独立拥有自己度假时段的产权，时段产权的期限可以是20年、30年，甚至更长的时间。
顾客购买了一个时段的产权后，即可每年在此使用这一段时间的度假设施，这样既满足了休闲度假者的需要，又减轻了他们的经济负担，提高了设备设施的利用率。
但是不久，新的问题又被提出来：长期固定在一个地方一个时段度假令人感到枯燥乏味，度假者需要根据不同的爱好和需求改变度假地和度假时间。
为了解决这个问题，许多房地产商将各自建设的度假别墅统一在一个档次、规格和服务标准上，再添加上一些相应的配套服务设施，使其扩展成度假村或酒店的模式，然后组成一个网络机构，让客户将自己的度假时段产权拿到网络上去与其他客户交换使用，将度假酒店或度假村的一个房间的使用权以周和不同的时间为单位分时段卖给多个客人。
分时度假项目
分时度假项目，是目前在国际上当红的房地产物业类型。
在美国，丰厚诱人的利润空间使得有条件的开发商对此类产品趋之若鹜，乐此不疲。
各种品牌产品也纷纷面世，并形成规模。
近年来，在国际上分时度假项目正在经历着二次创新，其主要特点是：高档化；配备齐全化；管理完善化。
分时度假的概念近年才进入中国，业内人士普遍认为在经历一段时期的培育及调整后，这一产品类型将在中国落地开花，并有着广阔的市场前景。
因此，及时地从理论上对分时度假产品的规划设计进行研究与探讨非常必要。
■分时度假的起源及发展分时度假的概念起源于60年代的法国。
当时欧美国家经济发展稳定，中产家庭成为社会主流，旅游业发展迅猛。
在旅游创新过程中，瑞士企业家亚历山大耐首先提出分时酒店(TimeshareHotel)的概念，即出售在一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或者交换。
70年代，第一批真正意义上的分时酒店在法国阿尔卑斯山旅游区诞生，并立即在瑞士和欧洲其他国家传播开来，引进美国后得到了迅速的发展，之后的20年里逐渐向北美、加勒比海地区和太平洋地区发展，并扩展到世界各地。
一开始，分时度假是针对积压的房产和经营不善的破旧度假酒店而操作的，其目的是为了通过改建来盘活闲置产业。
因此参与其事的，大多是些名不见经传的小开发商和业主。
这种情况在80年代末期发生了重大变化，一些大型的开发商及管理公司在超额利润的诱惑下，纷纷加入这一领域，产生了各种著名的品牌，如万豪(Marriott)，希尔顿(Hilton)，迪斯尼(Disney)。
一大批全新规划、设计的分时度假酒店如雨后春笋般在世界各地的风景名胜区及旅游城市周边出现，令人刮目相看。
以RCI及FI等为代表的分时度假交换系统的形成，更为这一旅游房地产的主要产品类型注入强大的生命力。
今天，在全世界80多个国家和地区已有4145家左右的分时度假的度假地。
已有来自于世界174个国家和地区的超过450万个家庭拥有至少一周的分时度假时段。
第二讲：典型旅游方式——分时度假
分时度假的本质在于将原本完整的房 产使用权在时间与空何的维度予以分割， 分别销售给不同的使用者，从而实现降 低单个使用者购买成本和有限资源有序 共亨的目的。
“分时度假”概念起源于上个世纪60年代法 国的阿尔卑斯地区。70年代起在美国兴起，并扩 展到世界各地，逐步成为全球推崇的休闲度假方 式。 RCI (Resort Condominium International，简称 RCl)分时度假交换公司是该行业内的佼佼者，它 成立于1974年，总部设在美国。在全世界拥有超 过3700间的加盟酒店及度假村等，遍布于100多 个国家。2001年RCI北京办事处正式成立。
90年代以来，我国开始引入旅游分时
度假系统的概念。海南、深圳等地的部
分饭店开始操作单体分时度假产品，北
京、天津、上海、杭州、海南、桂林等
城市的30多家度假村已加盟RCI。
五、旅游分时度假交换系统的产品模式
1．传统分时度假产品
传统意义上的分时度假是指在购买该产品后， 在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定 地点、选择时间免费使用住宿设施(时间选择并非 完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订 先住的原则管理)；或者选择地点、选择时间免费 使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一 定的限制，住宿设施也确定为某种类型。
单位标准权利开发商直接经济收益=2万元/份× 50－建设成本一销售成本
单位标准权利物业管理经济收益=每年的物业管理费用(人民币300元)×40 十公共配套设施平均收益一设施平均折旧一单位经营成本
单位标准权利消费者花费= 2万元人民币+每年房产维护费用(人民币300 元)×40十交通费
《分时度假酒店》课件
资源共享
分时度假模式可以让消费者共 享酒店内的各种设施，如健身 房、游泳池等，提高了资源利 用率。
体验丰富
分时度假酒店通常位于风景优 美的地区，为消费者提供了丰 富的休闲和旅游体验。
劣势
时间限制
分时度假酒店的住宿时间通常以小时或天为单位 ，对于需要长时间住宿的旅客可能不太适用。
服务质量问题
由于分时度假酒店的性质，不同时间段入住的旅 客可能存在服务质量差异，影响住宿体验。
合作发展
中国分时度假酒店通常与其他旅游 企业合作，共同开发旅游资源，提 高自身的竞争力和市场份额。
成功经验与启示
品牌建设
成功的分时度假酒店需要建立良 好的品牌形象和口碑，提供优质 的服务和设施，吸引忠诚的客户
。
营销策略
采用多元化的营销策略，利用互 联网、社交媒体和线下活动等方 式进行宣传和推广，提高品牌知
80%
服务与设施竞争
提供优质的服务和设施是吸引客 户的关键，如儿童活动、水上乐 园、健身房等。
市场前景
旅游业发展
随着全球旅游业的发展，分时 度假酒店市场前景广阔，尤其 在发展中国家和地区。
技术创新
互联网和移动支付技术的发展 为分时度假酒店提供了更多销 售和营销机会。
环保意识
越来越多的消费者关注环保， 对可持续发展的分时度假酒店 的需求增加。
名度和客户满意度。
客户体验
注重客户体验，提供个性化的服 务和活动，满足不同客户的需求
，增强客户忠诚度和口碑。
THANK YOU
感谢聆听
这些酒店通常采用多元化的营销策略 ，利用互联网、社交媒体和线下活动 等方式进行宣传和推广，提高品牌知 名度和客户满意度。
中国分时度假酒店案例
分时度假的起源及其正确定义(doc 13页)
分时度假的起源及其正确定义(doc 13页)度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模发展的条件。
事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。
国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。
酒店式公寓则在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。
最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对发展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。
但遗憾的是，这一在国外获得飞速发展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其基本的概念都没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。
一些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一部分消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。
一时间，“分时度假”四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
与此同时，蓬勃发展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假”的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。
其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业）范畴；而房产商所开发的“产权式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。
将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。
本文旨在对这些基本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚外衣的似是而非的产品能有一个相对理性和正确的判断。
分时度假及度假例子
某知名酒店分时度假计划
总结词
该酒店分时度假计划受到广泛欢迎，提供灵 活的住宿选择和优质的服务，吸引了许多度 假者。
详细描述
该知名酒店位于旅游胜地，地理位置优越， 拥有美丽的海景和舒适的设施。酒店推出的 分时度假计划允许度假者按天或按周购买住 宿，享受五星级的服务和设施。该计划提供 灵活的预定和取消政策，以及各种套餐选择， 满足了不同度假者的需求。
分时度假租赁系统
租赁模式
分时度假租赁系统允许会员租赁 不同地点的度假别墅、公寓等物 业，通常以周为单位，享受固定 时间的租赁权益。
租赁权益
会员可以根据自己的需求选择租 赁时间，并享受物业提供的各项 设施和服务，如游泳池、健身房、 儿童游乐设施等。
租赁费用
会员需要支付一定的租赁费用， 包括物业使用费、服务费等，以 确保分时度假租赁系统的正常运 行。
分时度假的起源与发展
01
分时度假的概念起源于20世纪60 年代的欧洲，最初是一些企业家 为了解决旅游旺季酒店住宿紧张 的问题而提出的。
02
随着旅游业的发展和消费者需求 的多样化，分时度假逐渐成为一 种流行的旅游方式，并逐渐发展 成为一个庞大的产业。
分时度假的优势与特点
灵活性
分时度假允许消费者在一定期限内任意选择入住时间，不受传统酒店 的预订限制，更加灵活自由。
某豪华公寓分时度假计划
总结词
该豪华公寓分时度假计划以其高品质的住宿 和贴心的服务而受到好评。
详细描述
该豪华公寓位于市中心，交通便利，周边有 许多著名景点和购物中心。公寓提供现代化 的设施和一流的服务，包括健身房、游泳池 、桑拿等。分时度假计划允许度假者按天或 按周租赁公寓，享受私人空间和家庭般的舒 适。该计划还提供旅游信息和活动安排，增
分时度假介绍
分时度假介绍一、前言自上个世纪60年代以来,分时度假(Timeshare)在西方已经经历了近四十多年的发展，我国也于1987年以南油度假村引进分时度假方式销售酒店产权为标志，正式接受了这一概念，1997年泰慕赛尔休闲产业网络有限公司成立，标志着分时度假正式进入中国，之后，在企业界和学界几乎异口同声的叫好声中发展至今天。
但是，在近30年的发展过程中，也出现了很多问题，各种关于消费者的投诉甚至起诉分时度假销售公司的文章也不时地见诸报端，2003年3月15日在中央电视台3·15晚会上“揭穿三大跨国骗局——分时度假‘梦’一场”，使分时度假再度成为国人瞩目的焦点。
二、分时度假解释分时度假是一种社会化的合作经济。
众多会员通过合作共同拥有度假房产的使用权，数倍提高了房屋的使用率，也就是数倍减少了在度假房产上的投资，从而产生了极大的合作经济性和规模经济性。
关于分时度假的概念,不同的学者给出了不同的表述方式,但基本涵义是一致的,比较权威的是来自《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）：所有的有效期在3年以上，规定消费者在按某一价格付款后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周以上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用，即将交付使用或将建成的项目[2]。
通俗地说,就是酒店或度假村将其某住宿单元在一年内划分为52份，出售其中的51份(余下一周用来维护和维修)，消费者可以根据自己的实际需要购买其中的一份，然后在约定的时期内(一般为20年—40年)每年享用这一住宿单元，而不需再付房费。
假定一套度假公寓的额定接待日为每年30周，以周为单位，一套公寓的产权或度假权益便可分割为30份。
每买一份，仅就这套房的造价而论，只需要1/30的资金。
实际上，由于房屋设备、维修、管理、服务、以至更新、改造等费用要不断发生，您要付出的价格肯定比1/30多的多；根据美国经验，大约是3-5倍。
分时度假详细介绍
分时度假详细介绍分时度假（Timesharing），或称旅游分时度假及交换系统，最初是指人们在度假地购买房产时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产，共同维护、分时使用的度假形式，后来逐渐演变成每户人家在每年只拥有某一时间段的度假地房产使用权，并且可以通过交换系统对不同房产的使用权进行交换。
国际上一度通行的惯例是：将一处住所（如饭店的客房、公寓、别墅等）每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客。
每个单位的分时度假产品，就是在约定的时期内（一般为20年~40年）在这一住所住宿一周的权利。
第一节旅游分时度假产品简介一、旅游分时度假及交换系统的运营机制要理清分进度假及交换系统的运营机制，关键是要把握好其中的几个关系。
在最简单的分时度假产品体系中，开发商开发出度假村房产，直接以分时销售的方式出售给会员。
分时度假交换系统出现以后，它充当了会员与会员之间进行分时度假交换的媒介。
加入交换系统后的运营机制具有一定的代表性, 在更为复杂的情形中，分时度假及交换系统中还广泛涉及到房产管理方、为会员监管分时度假房产使用权的信托公司和方便会员消费的分数（点数）俱乐部等。
典型的分时度假及交换系统中包含了房产开发商、销售代理商、会员和交换系统公司四方之间的六种关系。
理清这六种关系，就基本掌握了分时度假产品的运营原理。
①房产开发商与会员在直接销售的情形下，房产开发商与会员之间是买卖关系，即房产开发商将度假房产未来一定期限的分时使用权卖给购买分时度假产品的会员。
双方以销售合同明确各自的权利义务。
② 房产开发商与销售代理商两者之间是委托代理关系，即房产开发商委托销售代理商销售其分时度假产品，销售代理商按照双方委托代理合同的授权对外销售产品。
③ 销售代理商与会员销售代理商与会员之间也属于商业买卖关系，代理商按开发商的委托授权向会员销售分时度假产品。
作为房产开发商，在委托代理商向会员销售产品的时候，要就自己在委托合同中的承诺对会员负责。
分时度假酒店
分時度假酒店產權酒店與分時度假概述產權酒店--- 是指將酒店的住宿單位的產權出售給投資者，同時投資人委託酒店管理公司管理，獲取一定的投資回報。
一般情況下，投資人均擁有該酒店每年一定時間段的免費居住權。
分時度假--- 是將酒店的住宿單位分為一定的時間份（如：一年51周），出售每一個時間份的一定年限（如30、50年等）的使用權。
消費者擁有一定年限內在該酒店每年一定時間（或一周）的免費入住權。
產權酒店與分時度假概念起源分時度假與產權酒店的概念起源於20世紀60年代的法國阿爾卑斯地區。
70年代在美國興起，並擴展到世界各地，逐步成為全球推崇的休閒度假方式。
目前世界上已經形成了60多家大型分時度假集團及由5000多家酒店組成的度假交換網路，旅遊度假目的地遍及90多個國家，年銷售額超過90億美元。
市場背景:消費者對文化與休閒產品的需求呈增長趨勢商務活動日趨頻繁，商務旅行亦呈急劇增長趨勢酒店或度假村的住宿價格較高，一定程度上限制了人們外出與此相對應的是，近年來我國酒店業的超常規發展，大量酒店過剩，資源閒置第一類是以美國國際分時度假交換公司(RCI)為代表的國際分時度假交換公司。
分時度假概念首先由其傳入我國。
第二類是我國一些資金比較雄厚，有意在“分時度假”領域進行探索和發展的企業，作為長線運作。
第三類是我國的一些房地產公司。
他們想借用“分時度假”的概念，把積壓在手中的房地產銷售出去。
首先，把分時度假網路發展為國際產品的設想本身就存在問題。
如現階段我國與世界許多國家間沒有免簽證制度，消費者在出國簽證方面可能出現問題，因為交換公司只負責酒店交換，不負責會員所去國家的邀請、護照和簽證。
其次，在市場定位方面，分時度假是否可以作為一項資產投資去推廣？分時度假的許多特點決定了它並非針對普通大眾市場的旅遊產品，在我國應該如何定位？第一，暫不允許在中國銷售外國的分時度假產品；第二，國內居民到國內各度假地的“分時度假”有廣闊的發展前景；第三，想借助發展“分時度假”來消化積壓房地產，可以有一些作為，但不具有普遍意義。
分时度假
一、分时度假的概念
分时度假（Timeshare，又称Vacation ownership或 Holiday ownership），最初是指人们在度假地购买房产 时，只购买部分时段的产权，几户人家共同拥有一处房产， 共同维护、分段使用的度假形式；后来演变成每户人家在 每年只拥有某一时段的度假地房产使用权，并且可以通过 交换系统对不同房产的使用权进行交换； 国际上一度通行的惯例是：将一处住宿设施（如饭店、公 寓、度假别墅等）的住宿单元每年的使用期分为52周，将 52周中的51周分时销售给顾客。每个单位的分时度假产品， 就是在约定的时期内（一般为20~40年）每年在这一住宿 单元中住宿一周的权利；
三、分时度假的运营机制和运营方式
3.1分时度假的运营机制 3.1.1基本主体 （1）开发商：指拥有所开发的分时度假房产产权的房地 产经营商； （2）销售商：负责宣传促销分时度假产品； （3）度假房产管理公司：他们负责管理和维护分时度假 房产；既可能由开发商兼任，也可能独立于开发商； （4）分时度假交换公司：主要是向具有分时度假房产使 用权的消费者（会员）提供不同地区之间的分时度假产品 的交换业务； （5）信托公司：通过一定的法律程序来保护购买分时度 假产品的消费者的权益；最常见的是英国式的”信托俱乐 部“体系；
四、分时度假产品的规划设计
一、分时度假产品的规划设计前期工作 4.分时度假产品的面积 分时度假产品一般都包括各种大小面积的房间组合，最普 遍的是单卧室套房和双卧室套房，适用于家庭度假；全球 统计表明，标准间模式、单卧室套房和双卧室套房的比例 为三三三均分；在美国，总体的发展趋势是住宿单元面积 越来越大； 为了增加灵活性，许多度假地引入了可分割式住宿单元， 就是将由两套邻近的住宿单元组成的大套房当做一件产品 来销售，两套合并后是一个大套间，分割后可以当做两套 独立的单元；比较流行的是三卧室三卫生间的可分割套房， 购买者可以方便的将其分割为一个独立双卧室套间和一个 独立单卧室套间，一套自己使用，另外一套供亲友或交换 使用；
分时度假
分时度假————————————————————————————————作者: ————————————————————————————————日期：分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓,将其使用权分成若干个周次,按１０至40年甚至更长的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿７天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换，以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
分时度假-概述所谓“分时度假”，就是有关机构或个人先与酒店或度假村签订协议，将客房使分时度假用权每年按周划成５2份,用锁定且优惠的价格按份销售给顾客,顾客拥有在一定的期限内(一般为20至４0年）在这一住所每年住宿一周的权利,同时还享有转让、馈赠、继承等系列权益以及对酒店其他服务设施的优惠使用权。
当消费者购买了某一处住所后,通过交换系统可以交换到参加这一系统的世界其他地方同等酒店的使用权。
“分时度假”在２0世纪60年代起源于法国，70年代被引入美国,之后开始在世界上很多国家流行。
分时度假-买卖交易顾客购买了一个时段（即一周）的使用权后,即可每年在此享受一个星期的度假。
同时,顾客还享有时段权益的转让、馈赠、继承等系列权益,以及对公共配套设施的优惠使用权。
顾客还可以用自己购买的时段,去“交换”同属于一个交换服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一个时段，从而达到前往不同地方旅游住宿的目的。
在一些发达国家,“分时度假”已成为普通人生活中旅游休闲的重要组成部分,但对于多数中国老百姓来说，这还是一个陌生的、甚至带有误解的概念。
目前世界上已有６0多家“分时度假”集团，４5０0多个采用分时制度的度假村,分布在81个国家，来自124个国家的4０0多万户家庭购买了度假权，分时度假房产业已成为年营业额6５亿美元的全球产业。
随着越来越多的中国人旅游消费方式从“走马观花”步入“娱乐休闲”，中国巨大的“分时度假”消费市场潜力正日益突现。
分时度假中国化前景分析
分时度假中国化前景分析一、分时度假的含义和起源(一）含义分时度假就是把酒店或度假村的一间客房或一套旅游公寓,将其使用权分成若干个周次，按10至40年甚至更长的期限,以会员制的方式一次性出售给客户,会员获得每年到酒店或度假村住宿7天的一种休闲度假方式。
并且通过交换服务系统会员把自己的客房使用权与其他会员异地客房使用权进行交换,以此实现低成本的到各地旅游度假的目的。
(二)起源20世纪6０年代的欧洲,度假风气兴盛,法国地中海沿岸开发了大量海滨别墅，欧美政要、贵族、富商蜂拥而至，成为欧洲乃至世界的休闲度假中心。
由于房产价格高昂，多数家庭无力单独购买度假别墅,而部分有能力购买别墅的用户，每年的使用时间非常有限，最多只有几周,空置率很高，所以出现了亲朋好友联合购买一幢度假别墅供大家不同时间分别使用的情况,最早的分时度假概念由此产生。
据此，聪明的开发商发明了以分时销售客房使用权的模式来招揽客户，取得了很好的效果,分时度假市场由此形成.二、分时度假世界化与中国化（一)分时度假世界化分时度假自2０世纪60年代问世于法国以来，在世界范围内得到迅速发展，成为风靡世界的休闲度假方式。
７0年代中期，美国经济衰退，泡沫经济造成了大量房地产积压.为处理积压与空置,充分盘活闲置房产,美国从欧洲引入分时度假概念,取得了巨大成功。
１977年美国95％以上的度假物业是由其他房地产开发项目改造过来的，美国目前已成为世界上分时度假产业最发达的国家。
根据美国度假地发展协会的报告显示，在２0世纪80年代,全球仅有１５.5万个家庭在５00个度假村拥有分时度假房产,而到２000年,全世界已有6０00多家分时度假地在80多个国家和地区，有来自１70多个国家和地区超过600多万个拥有至少一周的分时度假时段[1].（二)分时度假中国化中国大规模的旅游业起步较晚,像所有的发展中国家一样，我国以国际旅游业为起点.然而，中国的旅游业发展得异常迅速，在30年的时间内就走过了又入境旅游到入境旅游和国内旅游并重再到入境旅游、国内旅游和出境旅游三足鼎立的发展道路［2]。
分时度假发展史
分时度假发展史70年代──交换概念出现分时度假的概念在70年代之后传入美国。
当时，经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建起大批公寓房和别墅，经济进入紧缩时期后，这些房产大量闲置。
房产供应商为解决闲置房产的努力，客观上支持了旅游分时度假产品的产生。
在供需两方面因素的共同推动下，旅游分时度假产品逐步在欧美地区发展和成熟起来。
但在这一时期，旅游分时度假产品只是旅游住宿系统中一个极小的细分市场，推动其发展的主要动力来自部分经营不善的饭店和房地产开发商，参加销售的度假房产也多为将原有滞销的其它类型房产稍加转换的“新瓶装旧酒”。
在1977年，95%以上的分时度假房产是通过其它项目改造而来的。
到1980年，在全球仅有15.5万个家庭拥有分时度假房产，这些房产分布在500个度假村。
随着旅游分时度假产品的成熟和完善，部分国际化的集团公司在分时度假系统的基础上进一步拓展了分时度假交换系统。
拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统，换取同等级但位于不同地区的度假房屋使用权，分时度假产品的结构模式随之发生改变。
最早的交换系统出现在1974年。
分时度假产品中最常见的住宿设施是自助式公寓，公寓内装修较好，布置有家具，特别是有厨房和卫生间。
分时度假交换系统对于加入系统的房产有明确的要求。
如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间，不小于18.6平方米；供两人住宿的套房，23.5平方米以上；供四人住宿的套房，41.8平方米以上；供六人住宿的套房，60.4平方米以上。
所有房间都必须备有单独卫生间，六人套房必须平均拥有1.5个卫生间。
80年代──可自由选择内容继续增加随着相关法律的健全，分时度假系统逐步走入正轨，到80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。
特别是1987年之后，许多大的饭店集团和开发商介入这一领域，分时度假地房产的质量有了较大提高。
分时度假酒店课件
连锁酒店运营模式有利于实现规模经济和品牌效应，同时也有助于提高 酒店的经营管理水平和盈利能力。
共享经济运营模式
共享经济运营模式是指分时度假酒店 通过互联网平台，将酒店资源共享给 更多用户，实现资源的优化配置和高 效利用的一种运营模式。
共享经济运营模式有利于降低酒店的 成本和提高资产利用率，同时也有助 于增加酒店的收益和用户满意度。
用户可以通过互联网平台预订酒店客 房或度假村，享受酒店的服务和设施， 同时也可以将自己的闲置房源或度假 屋出租给其他用户。
03
分时度假酒店市场分析
国内外分时度假酒店市场现状
国内分时度假酒店市场
近年来，随着国内旅游业的快速发展，分时度假酒店市场也呈现出稳步增长的趋 势。国内分时度假酒店主要集中在旅游热点城市和度假胜地，提供不同档次和特 色的住宿服务。
针对商务出差者，提供 便捷、舒适的商务分时 度假套餐，满足商务人
士的需求。
产品定价策略
成本导向定价
根据酒店运营成本、市场 需求和竞争状况等因素制 定价格，确保酒店盈利。
竞争导向定价
根据竞争对手的价格水平 制定价格，以保持竞争优 势。
需求导向定价
根据客户的需求和支付意 愿制定价格，以满足不同 客户群体的需求。
劣势
分时度假酒店的劣势在于其投资风险和转让难度。消费者需要一次性购买酒店客房使用权，存在一定的投资风险。 此外，分时度假酒店的转让难度较大，流动性相对较差。
02
分时度假酒店运营模式
会员制运营模式
会员制运营模式是指分时度假酒 店通过招募会员，为会员提供酒 店住宿、度假服务以及其他相关
分时度假及度假例子
二、RCI全球分时度假交换系统及会员酒店、度假地
1、RCI全球分时度假交换系统：
RCI(Resort Condominiums International)是世界上最大和最成功的分时度假交换公司。 RCI于1974年在美国成立，她是率先推行分时度假交换概念，以一个分时度假村单元与另一个 相应的分时度假村单元进行交换。RCI在世界各地均有其办事处。其亚太地区总部设在新加坡。RCI 的母公司Cendant集团为全球500强之一。 RCI在世界100多个国家有超过3800个加盟度假村，为居住在200国家超过300万会员家庭提供 度假交换和旅游服务。RCI管理并拥有着全球70%分时度假市场份额及服务和30年成熟运作经验与
网络的建设和艰难的销售中。 首创旗下的天伦度假公司三年在全国设立100个度假
村的计划已不知下文。 2） 2001年，中国旅行社总社、中信安华集团、中宇集团、中股四家组成北京中安达旅 游度假服务有限公司，RCI把中安达的运行规则当作中国这一行业发展的标准。
2006年，与中信实业银行联合推出所加盟度假村的分时度假卡：消费者只要交纳3万元，在长达20年的时间里，每
萧山国际酒店
等等……Βιβλιοθήκη 3、RCI国际会员酒店及度假村： Maritime Park & Spa Resort
位于泰国甲米镇东北部，甲米河西岸边。度假村东侧是一个美丽的淡水湖，可以在湖上泛舟，湖光山色映衬下 的度假村环境悠然娴静。这里距离甲米机场不到6公里。去PI PI 岛和各个海滩都非常方便。
日本箱根温泉Hotel Resorpia Hskone
分时度假
分时度假1.分时度假定义分时度假(Timeshare)是一种典型的度假旅游，20世纪60年代起源于欧洲，70年代在美国兴起，如今已经成为美国旅游休闲产业中发展最快的部分。
全球已有650万人购买了分时度假产品。
经历了40多年的发展，分时度假已成为国际流行的一种新兴旅游消费产品，是年增长最快的旅游产品之一。
分时度假包括两方面的内容，一个是分时度假概念，就是人们以优惠的价格购买当地某酒店部分时段的产权，通过交换系统与世界各地类似产权的拥有人交换，从而达到前往各地旅游的目的。
国际惯例是：将一处住所（如酒店的客房、公寓、别墅等）每年的使用期分为52周，将52周中的51周分时销售给顾客，顾客拥有在约定的时期内（一般为20-40年）每年在这一住所住宿一周的权利，同时还享有转让、馈赠、继承等一系列权益以及酒店其他设施的优惠使用权。
与传统的度假方式相比，分时度假的“低价”很有诱惑力，相对市场前景也很大。
而分时度假最大特色和吸引人之处就是他另外一个度假交换概念，也就是当你某一年不在你所购买时段的酒店或度假村居住，你就可以用你的时段去“交换”同属于一个服务网络中的任何一家酒店或度假村的另一时段。
从本质上而言，分时度假实际上是介于房地产产品和饭店产品之间的一种中间产品。
对于某个住宿设施的制度安排中，一个极端就是房地产产品，开发商直接把房产的所有权和使用权一次性销售给消费者，消费者取得了对于房产的终身处置权。
另外一个极端是饭店产品，以饭店建筑物的寿命为40年计算，它相当于把某间客房的使用权分割成为14600份（40×365）来销售，消费者每购买一天的产品，就购买了对于房间一天的使用权。
分时度假产品介于两者之间，以每年使用1周的标准分时度假产品来说，它相当于将房产的使用权分割为52份销售给不同的消费者。
也就是说，与房地产项目相比，它将产品分割后销售，没有房地产那么完整；与饭店产品相比，它分割的份数没有饭店那么零碎。
分时度假
总结： 分时度假成功运作需四个条件： 一是运作主体具有良好口碑及品牌，最好是主体方自营酒店， 二是产品消费方式零活， 三是需要更人性化更完善的服务 四是需要强有力的营销团队。
我国分时度假市场仍处于起步阶段，需要在市场主体
。
方面进一步的完善，开发商、消费者、中介机构，这
三者有待更好机制融合。同时，还要有规范的相关法
规政策确保市场的信用机制得到强化从而走的更远。
分时度假总结
现实一、分时度假作为一种将房地产、酒店业、旅游业完美结合在一起的商业概念，通过引 入时空经济学原理，对资源进行整合，扩大了资源边际效用，实现了资源共享。
• 例如金典集团的红树林度假酒店系列， 首创集团、中旅集团、北京旅游集团等6家股东联合发起组建的从事 分时度假和休闲度假产业的天伦度假发展有限公司。 平安也在养老地产项目中引入分时度假的概念，推动养老+旅游+地产的新模式。其合悦江南项目通过分时 度假的实践，吸引了更多类别客户的关注，增加了项目的灵活性。
由投资人订的会议等团队用房均自动享受团体价待遇，业主还将获得用房收入的 5%作为佣金回报。
案例分析---三亚湾红树林度假酒店
产权客户权益变动说明
在红树林酒店原有的宣传资料上，客户权益有 “现金折返权”权益一项。表示自酒店运营第二 年起，业主未使用完的免费居住天数，将按平均 业主价折返现金。
2017年取消了“现金折返权”权益，客户仅享受 上一页所述的五种权益。
案例分析---三亚湾红树林度假酒店
分时度假卡客户权益：购买酒店分时度假卡客户能够获得以下权益：
全国换住权
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
分时度假的起源及其正确定义(doc 13页)度假产业产权式酒店相近业态的概念辨析分时度假是国际上流行的度假产品形式，但在我国，对这一产品形态的理解仍存在许多歧见，而且由于各种原因，目前还不具备大规模发展的条件。
事实上，分时度假与产权式酒店和酒店式公寓分属不同业态，是不同质的，彼此之间并没有必然的联系，不能混为一谈。
国内现在的产权式酒店大多只是概念的炒作而已，一些开发商动辄将它描绘成无风险、高回报的黄金投资产品是不正确的。
酒店式公寓则在一些大城市有较多的成功先例，但它属于房产中的高端产品，因而也具有相当的投资风险。
最近几年，有关分时度假的报道越来越多，以它为主题的全国性大型研讨会也已经开了好几次了，国人对发展这一世界先进的旅游业态表现出了超常的热情。
但遗憾的是，这一在国外获得飞速发展、并被实践证明具有强大生命力的度假产品形式，在我国却出现了南橘北枳的结果，有的甚至连其基本的概念都没有搞清楚，张冠李戴，断章取义，使这一本来前景十分广阔的产业在我国一直停留在对概念的混乱争论与炒作上。
一些最先试水的项目更是因为种种原因纷纷陷入困境，或者干脆收了一部分消费者的款项后销声匿迹，使媒体转而对它大加挞伐。
一时间，“分时度假”四个字甚至成为和传销一样的欺诈行为的代名词。
与此同时，蓬勃发展中的房地产业也开始关注这一新鲜的名词，各种冠以“分时度假”的物业纷纷登场亮相，乱花渐欲迷人眼。
其实，分时度假只是旅游度假的一种实现形式，它属于旅游业（确切地说是酒店业）范畴；而房产商所开发的“产权式酒店”或者“酒店式公寓”都是房地产的一种新的物业形态，它们与所谓的分时度假其实并没有必然的联系。
将这三个不同层面、不同内涵、不同目标市场与经营方式的东西混为一谈，生硬地加以嫁接，除了吸引一时的眼球以外，并没有什么新的价值和意义。
本文旨在对这些基本概念进行简单的梳理和廓清，以便我们对这些披着时尚国际上流传较广的两个定义：¨美国佛罗里达州《分时度假房产法案》（Real Estate Timesharing Act CH721 Florida）中对分时度假的定义是：“所有以会员制、协议、租契、销售或出租合同、使用许可证、使用权合同或其他方式做出的交易设计和项目安排，交易中，购买者获得了对于住宿和其他设施在某些特定年度中低于1年的使用权，并且这一协约有效期在3年以上”，即称之为分时度假项目。
¨《欧盟分时度假指令》（European Union Timeshare Directive）中被定义为：“所有的有效期在3年以上、规定消费者在按某一价格付款之后，将直接或间接获得在1年的某些特定时段（这一期限要在1周之上）使用某项房产的权利的合同，住宿设施必须是已经建成使用、即将交付使用或即将建成的项目”。
三、传统的分时度假产品传统意义上的分时度假是指在购买该产品后，在指定地点、指定时间免费使用住宿设施；在指定地点、选择时间免费使用住宿设施（时间选择并非完全随意，而是在一定的期限内选择，并且按先订先住的原则管理）；或者选择地点、选择时间免费使用住宿设施，在这种情况下，时间选择仍要受一定的限制，住宿设施也确定为某种类型。
四、新型分时度假产品——分时度假交换20世纪70年代之后，分时度假概念大量传入美国本土。
当时经济繁荣时期房地产业的飞速发展，带动房地产商建器大批公寓房和度假别墅。
70年代中期的石油危机中，因油价上涨使美国经济进入紧缩期，房产大量闲置，房地产商急需解决积压房产的需求，客观上推动了分时度假产品在美国的发展。
但引入分时度假概念并开始销售的美国经营者很快就发现一个问题：即产品过于僵化，缺乏灵活性，人们一旦购买了分时度假产品之后，只能年复一年地在同一度假地度假。
为了解决这个问题，有人在分时度假系统的基础上进一步拓展开发出分时度假交换系统。
拥有度假房产使用权的消费者，可以将自己的度假房产使用权，通过全球网络交换系统换取同等级别但位于其它地区的度假房屋使用权。
在20世纪80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，这一概念的回传标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
在分时度假交换系统中，对于加盟的房产有明确的要求。
如对于房间大小的一般规定是：度假饭店房间不小于18.6平方米；供两人住宿的套房在23.5平方米以上；供4人住宿的套房在41.8平方米以上；供6人住宿的套房60.4平方米以上；所有房间都必须备有单独卫生间，6人套房必须平均拥有1.5个卫生间。
而消费者只需一次购买一定数量的“点数”，这些“点数”就成为他们选购产品的“货币”。
他们可以使用这些“点数”，在不同时间、不同地点、不同档次的度假村中灵活选择其“点数”所能负担的住宿设施。
迪斯尼和希尔顿分时度假交换系统中均已采取这种模式。
在分时度假设施的档次方面，也有了更多的选择。
如在豪华饭店住宿会员俱乐部，购买该产品的会员可在每年指定的期间内（一般是淡季），免费在豪华的度假地饭店住宿并使用娱乐设施，在其它时间入住享受折扣优惠。
经济型饭店连锁交换系统，则是主要提供在经济型饭店中进行选择的分时度假产品。
除以价格区分的专项产品之外，一些以专项活动为主题的分时度假交换系统也开始形成，如高尔夫分时度假交换系统，专门选择有高尔夫球场地设施的度假村作为网络交换单位。
几个重要的概念：¨点数点数制俱乐部用来测度房产价值的工具，点数多少与淡旺季、房产面积和度假地坐落地点有关。
这种模式，相当于在度假地引入了一种新的流通手段。
¨点数制点数制（又称点数制），即顾客购买的不再是某处房产的一段时间的使用权，而是购买一定的点数（或称点数），以所购买的点数来选择消费标价已折合成点数的住宿和娱乐等产品。
它可以推进全球化点数制体系的建立和发展，即通过点数制网络将各地的点数制俱乐部联合起来交换，使会员在度假需求上具有更大限度的自由选择性。
¨点数制俱乐部点数制俱乐部一般拥有几处度假地房产，不同房产有面积、档次等方面的差异。
会员向供应商购买一定数量的点数，所有的住宿、娱乐产品也以点数标价。
会员可以随意选择在一年的任何时间、选择网络内任意地点消费，并且对于房间的大小、住宿时间长短、每年来度假的次数等都可以自由选择。
五、分时度假的发展历程世界上分时度假从源起到发展至今已经有40余年，在此期间具有重大意义的标志性事件大致有：¨20世纪60年代，法国阿尔卑斯山地区的滑雪度假地首先开发了以分时销售的方式招揽客户，标志着分时度假产品的开始。
¨20世纪70年代，美国本土引入分时度假概念。
¨1974年，最早的交换系统出现。
同年，RCI（Resot Condominiums International）公司成立，这是世界上第一个分时度假交换公司。
这家总部设在美国印第安纳州的美国公司，在全世界90个国家拥有3300个分时度假村，会员家庭超过240万。
¨1976年，II（Interval International）公司组建。
RCI和II是目前为止世界上实力最雄厚的分时度假交换公司。
¨80年代初期，分时交换的概念从美国佛罗里达传播到英国和西班牙，分时度假交换系统的概念又回传到欧洲，标志着这一产品进入到一个新的发展阶段。
¨80年代中期，90%以上的分时度假地都是专门为适应分时度假需求而新开发的，其发展规模也迅速扩大。
¨1984年之后，一批世界著名的饭店连锁集团和发展商进入这一领域，分时度假地房产的质量有了大幅度的提高。
¨1990年，进入分时度假领域的迪斯尼公司率先推出了点数制（又称分数制）。
¨1992年，世界开发分时度假产品的度假村有3000处以上，拥有分时度假房产的家庭也达到近240万个。
¨1999年5月，RCI欧洲分公司完成了对点数制网络的检测，并于2001年前后将点数制网络推向全球。
¨1999年，全球分时度假物业销售额达到67.2亿美元，540万个家庭参与了分时度假网络。
¨1999 年8月，清华大学经济管理学院提出天伦公司（天伦公司筹备组）在中国开发分时度假的可行性研究报告。
¨ 2000 年9月，由首创集团、首旅集团和中旅集团联合发起组建的天伦度假发展有限公司在国家工商局注册为首家享有全国经营权的分时度假专业公司。
六、分时度假的现状（一）国外：目前世界上已有60多家分时度假集团，4500个采用分时制度的度假村，分布在81个国家，来自124个国家的400多万户家庭购买了度假权。
分时度假房产业已成为年营业额65亿美元的全球产业。
主要企业及现状：RCI、II、万豪、希尔顿、凯悦、迪斯尼、美国度假协会（ARDA）、欧洲分时度假协会（ETF）等，发展形势良好。
（二）国内：刚刚起步。
诸多企业开始对这一泊来的新旅游产品形态感兴趣，有关分时度假的消息频现于媒体，但由于对它存在许多错误的理解，有关解释大多含混不清，加上国内的市场与法制环境还没有使其健康发展的土壤，因此，一些先期试水的项目普遍只是在概念本身上红火了一把，其经营纷纷陷入困境。
主要企业及现状：¨中房集团与美国ＲＣＩ公司合作开发的网络系统中国房地产与分时度假联盟，挣扎于网络的建设和艰难的销售中；¨首创旗下的天伦度假公司三年在全国设立100个度假村的计划已不知下文。
¨2001年，中国旅行社总社、中信安华集团、中宇集团、中股四家组成北京中安达旅游度假服务有限公司，计划在中国40个地方，每个地方建500栋别墅，建400到800个宾馆（每一栋房子都是160平方米，楼上有三个卧室，楼下是客厅、饭厅、厨房，两套半洗手间。
度假卡是两万块钱一张，用40年，每年一个礼拜。
这样每年500块钱，再加上300块钱的物业管理费，一共是800块钱）。
目前，由于资金不到位只在襄樊和山东建成两个。
¨其他企业还有：国内首家从事交换业务的“华夏之旅”、松散型饭店联合体“新旅网”、天津泰达度假交换有限公司（TRAC）、云南太阳度假交换有限公司、全旅运通（上海）度假咨询有限公司、上海御都俱乐部等，运营状况都不理想，有些已经濒临破产。
七、我国发展分时度假产业的有利条件从我国当前的宏观背景分析，与发达国家旅游分时度假系统产生初期的情况十分相似。
不论是供给还是需求，都已基本具备了初期发展旅游分时度假交换系统的条件。
（一）房地产积压和饭店出租率下降在经济过热时期，我国各地建起大批房地产项目，在经济调整之后，许多盲目开发的房地产由于价格高、市场定位不准等因素出现了严重的积压。
据国家统计局城市社会经济调查总队对全国35个大中城市的调查结果表明，目前这些城市还有6000多万㎡的商品房空置，商品房严重积压。