7、什么是房地产投资信托基金、8、什么是信托投资

7、什么是房地产投资信托基金、8、什么是信托投资房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trusts，“REITs”)是一种以发行信托基金的方式募集资金，由专业投资机构负责进行房地产投资，并将投资收益按比例分配给基金持有者的一种基金信托产品。

对于房地产开发商或不动产持有人，REITs开辟了一条新的融资渠道，为其提供了将所持有的相关不动产套现的新途径；同时提高了大宗房地产交易市场的流动性；有助于优化房地产开发商/投资者的资本结构、降低债务、增强资产的流动性和提高股本回报率，且有利于分散房地产市场融资风险，亦为中小投资者提供了参与房地产投资的机会1、信托的定义：信托是指委托人基于对受托人(信托投资公司)的信任，将其合法拥有的财产委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定的目的，进行管理或者处分的行为。

概括地说是“受人之托，代人理财”。

2、信托的基本特征：(1)、信托是以信任为基础，受托人应具有良好的信誉。

(2)、信托成立的前提是委托人要将自有财产委托给受托人。

(3)、信托财产具有独立性，信托依法成立后，信托财产即从委托人、受托人以及受益人的自有财产中分离出来，成为独立运作的财产。

(4)、受托人为受益人的最大利益管理信托事务。

3、信托法对信托的设立的规定：(1)、设立信托，必须有合法的信托目的；(2)、设立信托，必须有确定的信托财产，并且该信托财产必须是委托人合法所有的财产，包括合法的财产权利。

（注：除了财产还包括财产权利）(3)、设立信托，信托文件应当采用书面形式。

(4)、设立信托的财产，有关法律、行政法规规定应当办理登记手续的，应当依法办理信托登记。

（注：成立要件，要登记才能生效）4、信托投资公司信托业务的定义：信托业务是指信托投资公司以收取报酬为目的，以受托人身份接受信托和处理信托事务的经营行为。

5、信托业务的范畴：信托业务范畴含商事信托、民事信托、公益信托等领域。

经央行批准的金融信托投资公司可以经营资金信托、动产信托、不动产信托和其他财产信托等四大类信托业务。

（注：目前国内存在的几种类别）6、信托当事人：委托人：委托信托公司管理其自有财产的人。

条件：财产合法拥有者；具有完全民事行为能力的法人、自然人和依法成立的其他组织。

（注：主体是自然人或法人或其他组织都可以）受托人：是接受信托，按照信托合同的规定管理或处分信托财产的人。

但能够经营信托业务的受托人必须是经中国人民银行批准成立的信托投资公司。

（注：信托投资公司的资质）受益人：享受信托利益(信托受益权)的人。

可以是自然人、法人或者是依法成立的其他组织。

可以是委托人自己，也可以是他人。

委托人与受益人为同一人的是自益信托，为不同人是他益信托。

7、信托财产的定义：信托财产是指委托人通过信托行为，转移给受托人并由受托人按照一定的信托目的进行管理或处分的财产，以及经过管理、运用或处分后取得的财产收益。

法律、行政法规禁止流通的财产，不得作为信托财产；法律、行政法规限制流通的财产，依法经有关主管部门批准后，可以作为信托财产。

信托财产包括：资金、动产、不动产及其他财产财产权。

8、信托财产的独立性：(1)、信托财产与委托人的自有财产和受托人的固有财产相区别，不受委托人和受托人财务状况恶化，甚至破产的影响。

（注：特点，非混同于受托人资产）(2)、信托设立后，信托财产脱离委托人的控制，让具有理财经验的受托人进行管理，能有效保证其保值增值。

(3)、受托人因信托财产的管理运用或其他情形取得的信托财产，都归入信托财产。

(4)、除法律规定的情况外，对信托财产不得强制执行。

（注：法律明确规定的风险规避）9、信托财产的管理：(1)、受托人按照信托合同的约定，以受益人的利益最大化为原则处理信托事务。

(2)、受托人将信托财产与固有财产分别管理、分别记帐，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记帐。

10、信托投资公司管理、运用信托财产的方式：信托投资公司管理、运用信托财产时，可以依照信托文件的约定，采取出租、出售、贷款、投资、同业拆放（注：投资和同业拆放是需要关注是否有可能切入的方式）等方式进行。

11、资金信托的定义：资金信托是一种以资金作为信托财产的信托管理模式，它通常是以资金在一定时期内获取收益为信托目的。

一般分为委托人指定用途（注：可以委托用途，比如用于特定房产企业投资）和不指定用途两种资金信托。

信托结束时，信托财产通常以维持原样或折算为现金的方式，返还给委托人。

资金信托包括单一资金信托(受托人接受单个委托人委托，单独管理和运用信托资金的方式)和集合资金信托(受托人将两个或两个以上委托人的信托资金汇集起来，按照事先约定的方式运用和管理信托资金的信托方式)二种形式。

12、信托相关法规对信托投资公司接受委托人资金的要求：信托公司接受的信托资金，应当符合下列规定：(1)、必须是委托人合法所有的资金；(2)、单笔信托资金不得低于人民币5万元；13、信托资金发生损失的处理：受托人(信托投资公司)依据信托文件的约定管理、运用信托资金导致信托资金受到损失的，其损失部分由信托财产承担；受托人(信托投资公司)违反信托目的的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人(受益人)有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；有重大过失的，委托人(受益人)有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。

（注：风险规避及法律救济手段）14、信托收益和信托报酬的定义：信托财产因受托人的管理和运作而产生的收益称为信托收益。

受托人因管理和运作信托财产而获取的报酬称为信托报酬。

15、资金信托产品不能保底收益的原因：信托业务的本质是受人之托，代人理财，作为受托人的信托公司必须严格按照信托文件的规定管理、运用和处分信托财产，由此获得的收益或者造成的损失，均由信托财产承担。

按照中国人民银行2002年6月5日公布的《信托投资公司管理办法》第31条规定：信托投资公司经营信托业务，不得承诺信托财产不受损失或者保证最低收益。

（注：要求，不能有保底条款，否则就变成变相借贷）现在信托市场已经出现了达不到预期收益率，免收手续费的产品，表明信托公司对达到预期收益率的十足信心。

16、信托产品的媒介宣传：中国人民银行规定：信托公司办理资金信托业务时，不得通过报刊、电视、广播和其他公共媒体进行营销宣传。

17、信托的预计收益的由来：信托公司经事先周密测算后，得出信托项目预计收益，扣除相应各种费用，即为受益人获得的预计收益。

依据《信托法》，除非信托公司与委托人签有协议，否则超过预计的信托收益应为受益人所有。

18、如何看待信托投资的风险：任何投资均有风险。

风险同收益成正比，收益越高，风险越大。

信托产品属于中等收益，中等风险。

信托项目不同，风险的来源、大小不同。

投资风险包括：政策、项目经营、不可抗力等风险。

信托公司拥有一套严密有效的风险防范机制，并对每一个信托计划均设计有效规避风险的方案，使信托投资的风险降为最低。

19、信托公司经营亏损、倒闭对信托财产的影响：信托公司经营亏损、倒闭，信托财产(委托人的资金)不受影响。

根据《信托法》规定信托公司需将信托财产与其固有财产分别管理、分别记账。

信托财产不属于信托公司的自有资产，不参与清算。

信托公司如经营不善、倒闭、破产，信托财产应移交给其它公司，使得信托财产的管理连续有效。

20、信托资金的转让、变现：一般情况下，信托资金不可以提前支取。

但根据合同约定：信托生效三个月后，委托人(受益人)可转让信托受益权。

转让形式为转让人与受让人共同到信托公司办理转让手续，转让价格由双方协商确定。

转让人与受让人要按照一定的比例交纳转让手续费。

（注：转让及退出方式）21、信托资金及收益的领取：信托合同终止后，信托公司将本金及收益一同划至受益人在合同中指定的受益账户，受益人到银行领取。

22、信托财产税费的缴纳：(1)、收益人、受托人应就各自的所得按照有关法律规定依法纳税。

(2)、信托计划期限内所涉及的税务问题应按国家的有关法律、法规与政策办理。

23、受托人(信托公司)在信托期间应尽的责任：根据《信托投资公司管理办法》规定：信托投资公司管理或处分信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。

24、受托人在信托业务中的义务和责任：(1)、受托人应当遵守信托文件的规定，为受益人的最大利益处理信托事务。

受托人管理信托财产，必须恪尽职守，履行诚实、信用、谨慎、有效管理的义务。

(2)、受托人除依照合同约定取得报酬外，不得利用信托财产为自己谋取利益。

受托人违反合同约定，利用信托财产为自己谋取利益的，所得利益归入信托财产。

(3)、受托人不得将信托财产转为其固有财产。

受托人将信托财产转为其固有财产的，必须恢复该信托财产的原状；造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。

(4)、受托人不得将其固有财产与信托财产进行交易或者将不同委托人的信托财产进行相互交易，但信托合同另有规定或者经委托人或者受益人同意，并以公平的市场价格进行交易的除外。

受托人违反规定，造成信托财产损失的，应当承担赔偿责任。

(5)、受托人必须将信托财产与其固有财产分别管理、分别记帐，并将不同委托人的信托财产分别管理、分别记帐。

(6)、受托人必须保存处理信托事务的完整记录。

受托人应当每年定期将信托财产的管理运用、处分及收支情况，报告委托人和受益人。

(7)、受托人对委托人、受益人以及处理信托事务的情况和资料负有依法保密的义务。

(8)、受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，在未恢复信托财产的原状或者未予赔偿前，不得请求给付报酬。

25、委托人的权利：(1)、委托人有权了解其信托财产的管理运用、处分及收支情况，并有权要求受托人作出说明。

委托人有权查阅、抄录或者复制与其信托财产有关的信托帐目以及处理信托事务的其他文件。

(2)、因设立信托时未能预见的特别事由，致使信托财产的管理方法不利于实现信托目的或者不符合受益人的利益时，委托人有权要求受托人调整该信托财产的管理方法。

(3)、受托人违反信托目的处分信托财产或者因违背管理职责、处理信托事务不当致使信托财产受到损失的，委托人有权申请人民法院撤销该处分行为，并有权要求受托人恢复信托财产的原状或者予以赔偿；该信托财产的受让人明知是违反信托目的而接受该财产的，应当予以返还或者予以赔偿。

(4)、受托人违反信托目的处分信托财产或者管理运用、处分信托财产有重大过失的，委托人有权依照信托文件的规定解任受托人，或者申请人民法院解任受托人。

26、受益人的权利：受益人是在信托关系中享有信托财产利益的人。

受益人有权放弃信托受益权。