西安市阎良区城中村改造管理暂行办法

西安市阎良区城中村改造管理暂行办法
第一章总则
第一条为了推进和规范我区城中村改造工作，加快城市化建设步伐，改善人居环境，提高居民生活水平，根据《陕西省人民政府关于进一步加快解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（陕政发〔2007〕62号）、《西安市城中村改造管理办法》（市政发〔2007〕129号）规定，结合我区实际，制定本办法。

第二条本办法所称城中村是指在城市建成区范围内失去或基本失去耕地的村庄。

航空产业基地范围内的村庄改造，根据区政府和航空产业基地有关政策执行。

第三条城中村改造应当充分调动各方面的积极性，以改善综合环境，完善城市公共服务功能，构建和谐社区为目的，坚持“政府主导、市场运作、以人为本、安置为先”的原则，采取先易后难、典型示范的办法，积极稳妥地加以推进。

第二章机构设置与职责
第四条区政府成立由相关职能部门组成的阎良区城中村改造工作领导小组，负责城中村改造重大问题的研究协调，领导小组实行定期会议制度。

领导小组主要职责是：审议城中村改造专项规划；研究解决城中村改造工作中遇到的重大复杂问题；研究决定城中村改造的其他事项。

第五条区城中村改造工作领导小组下设办公室，办公室设在区城中村改造办公室（以下简称“区城改办”）。

办公室主要职责是：研究、拟定和落实城中村改造的有关政策措施；编制城中村改造计划；制定专项城中村改造方案；组织实施拆迁安置工作；签订城中村改造协议书；设立资金监管帐户，对拆迁补偿安置和公共设施建设资金进行监管；对城中村改造项目实施过程进行监督管理；协调城中村改造实施的相关工作；办理区委、区政府及城中村改造工作领导小组交办的其他工作。

第六条经批准设立的区城中村改造有限公司是本区城中村改造项目的法人，负责改造项目审批手续的申报、改造项目实施委托以及改造资金的筹措和管理工作。

第七条区发改、规划、国土、建设等部门在各自职责范围内，相互支持配合，共同推进城中村改造工作。

第八条城中村改造方案，应当根据城中村改造专项规划和区域城市功能的要求，以及综合用地专项规划指标，统筹考虑村民搬迁安置、环境风貌和经济发展等因素，充分听取群众意见，由区城改办组织编制。

城中村改造方案应当包括用地现状、社区居民委员会现状或设立方案、拆迁安置方案、用地规划和建设设计方案以及经济效益分析等基本内容。

第九条城中村改造方案经村民相关会议讨论，通过后组织实施。

城中村改造涉及企业、事业或相关单位的，由企业主管部门、政府相关部门就资产处置（包括土地）、人员安置等依据国家政策规定提出拆迁安置方案，由区城改办审查批准。

城中村改造方案未经批准，不得实施。

第十条经批准的城中村改造方案，不得擅自变更。

实施改造过程中，确需变更用地规划和建设设计方案以及拆迁安置方案时，须按原程序报批。

第十一条达到城中村改制条件的，应当坚持户籍制度、管理体制、经济组织形式和土地性质同步转变的原则。

第十二条实施改造的城中村，其人员依照法定程序转为城镇居民户口。

第十三条实施改造的城中村，其集体土地依照法定程序转为国有土地。

第十四条城中村集体经济组织的资产（不包括土地）应当依法进行清产核资。

清产核资结果应当公示并经村民相关会议确认。

农业、财政、审计等部门应当加强对清产核资工作的指导、监督。

第十五条城中村集体经济组织应当根据清产核资结果，自行制定资产处置方案和组建新经济组织方案，经村民相关会议讨论通过后实施。

原集体经济组织的资产应当承担原村民的社会保险费用。

第十六条新经济组织组建后，依法撤销村民委员会，设立社区居民委员会，以自然村庄为单位的城中村改造，可就近并入现有社区。

一个行政村可以独立设立一个社区居民委员会或就近并入现有社区居民委员会，也可多个行政村合并设立一个社区居民委员会。

新设立的社区居民委员会人员组成和工作经费，按照现行的居民委员会人员组成规定和标准执行。

第十七条城中村村民转为城市居民后，统一纳入城市就业管理范围。

因城中村改造而增加的就业岗位，应当优先用于安排原村民。

第十八条城中村改制后，原村民应当参加社会保险。

社会保险费由政府、改制后的新经济组织和原村民个人按照比例承担。

具体办法由区劳动和社会保障部门另行制定。

前款规定政府承担的费用，从城中村土地收益中支付。

城中村改制后，符合享受城市居民最低生活保障条件的原村民，享受最低生活保障待遇。

第十九条城中村改制后，其原有基础设施纳入市政统一管理范围。

第五章土地利用
第二十条城中村改造用地应当纳入年度用地计划。

城中村改造用地原则上应在原有房屋占地范围内进行，确需增加，且周围有闲置用地的，可一并纳入作为改造项目用地。

改造用地之外的其他土地，由政府土地储备机构依法给予补偿后按有关规定储备。

第二十一条城中村改造中用于安置村民生活用地以划拨方式供给，其余城中村改造用地，可以变更为经营性用地。

经营性用地采取招标、拍卖、挂牌方式供地。

第二十二条实施改造城中村范围内涉及少量国有土地的，可以根据改造需要，由政府依法收回、收购或置换，用于城中村改造。

第二十三条在市政建设、重大基础设施建设以及其他开发建设中涉及到村庄整体拆迁的，应当按照本办法规定进行整体改造，避免出现新的城中村。

第六章规划建设
第二十四条城中村改造应当依据专项规划制定规划设计方案，经批准后实施。

第二十五条城中村改造涉及城市规划确定的城市基础设施建设项目的，应当优先列入城市建设年度计划，与城中村改造同步进行。

第二十六条城中村改造建设项目，在施工前应当依法办理《建设项目选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》。

第七章拆迁安置
第二十七条实施城中村改造，应当按照整体拆除，优先建设安置住宅的原则进行，确保被拆迁人及早入住。

旧有房屋拆除工作应当在区城改办的组织、监督下实施。

第二十八条城中村改造拆迁安置主体应当按规定制定补偿安置方案，进行拆迁安置。

拆迁安置方案报送区城改办核准。

被拆迁人需要自行过渡的，城中村改造主体应当参照《西安市阎良区城市房屋拆迁管理实施细则》补偿标准，给被拆迁人发放搬家补助费和过渡补助费。

第二十九条改造拆迁安置主体拆迁实施中涉及国有土地上建筑物的，应当依法领取房屋拆迁许可证。

实施房屋拆迁，城中村改造拆迁安置主体可以自行拆迁，也可以委托有拆迁资质的单位拆迁，接受委托单位不得再次转让。

第三十条城中村改造拆迁安置主体在动迁之前，应当在指定银行足额存入拆迁补偿安置资金，并与区城改办签订拆迁补偿安置资金使用监管协议。

补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，在拆迁安置完毕前，不得挪作他用。

第三十一条城中村改造拆迁安置主体在动迁前应当委托具有房地产估价资质的机构对被拆迁房屋进行估价，估价参照《西安市阎良区城市房屋拆迁估价暂行规定》执行。

第三十二条城中村改造拆迁补偿安置原则上以房屋产权登记载明的建筑面积和性质作为补偿安置依据，无房屋产权证的以房地产评估中介机构测量确认的建筑面积为补偿安置依据。

第三十三条城中村改造房屋拆迁实行产权调换、货币补偿等补偿安置方式。

被拆迁人可以自主选择补偿安置方式。

第三十四条房屋产权调换的价格结算按下列规定执行：
安置房屋建筑面积与被拆迁房屋产权建筑面积相等部分按新建房屋的综合造价与被拆迁房屋市场评估价互找差价结算；
综合造价由区建设局牵头，会同相关部门根据阎良区房屋市场价格和重置价格等因素测定，定期公布。

第三十五条城中村改造拆迁安置主体安排被拆迁人自行过渡的期限不得超过30个月。

超过拆迁安置补偿协议规定过渡期限的，从逾期之日起由改造实施主体按不低于原过渡补助费标准的2倍向被拆迁人支付过渡补助费，超过6个月的，从第7个月起每月按不低于原过渡补助费标准的3倍支付过渡补助费。

过渡期限自被拆迁人腾空房屋之日起计算。

第三十六条城中村改造拆迁安置主体应当与被拆迁人签订拆迁补偿安置协议。

拆迁补偿安置协议应当载明下列内容：
（一）被拆迁房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构等；
（二）补偿方式、安置补偿标准和结算方式；
（三）安置房屋的权属、地址、面积、使用性质、结构和过渡方式、过渡期限；
（四）违约责任和解决争议的方式。

第三十七条城中村改造主体与被拆迁人达不成补偿安置协议的，由当事人申请阎良区城改办对争议进行协调。

第八章监督管理
第三十八条城中村改造主体应当严格按照批准的改造方案实施改造，未按照改造方案或者擅自改变改造方案的城中村改造项目，由有关部门依据相关法律法规进行处理。

第三十九条城中村改造管理工作人员应当认真履行职责。

对于滥用职权、玩忽职守、徇私舞弊的，由其所在单位或上级主管机关给予行政处分；构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任；给当事人造成损失的，依法予以赔偿。

第九章附则
第四十条本办法由区城中村改造办公室负责解释。

第四十一条本办法自公布之日起施行。