《资产评估》课程作业

《资产评估》课程作业第一类综合思考题作业要求（PPT）：6-9位同学组成团队完成以下任意一题，做成PPT，团队成员上台讲解。

1、公司IPO前或定向增发（用资产购买定向增发股票）要进行资产评估，这种资产评估可能为部分股东带来额外收益，如何理解？（由一个团队来完成）布置时间：3月1日；完成时间：5月9日2、某公司的创业股东有一个五年计划，争取5年左右成功上市，资产评估在这个过程中能对创业股东提供哪些帮助？其中的税收风险有哪些，如何进行节税筹划？（由两个团队来完成）布置时间：3月1日；完成时间：5月9日3、阅读四川双马公司的资产评估报告，写出你的读后感或者受到的启发，或者提出相关问题。

（由两个团队来完成）布置时间：4月24日；完成时间：5月16日4、阅读ST阿继电器的资产评估报告，写出你的读后感或者受到的启发，或者提出相关问题。

（由两个团队来完成）布置时间：4月24日；完成时间：5月16日5、待整理……（由两个团队来完成）布置时间：5月9日；完成时间：5月23日6、待整理……（由一个团队来完成）布置时间：5月9日；完成时间：5月30日第二类计算与简要分析作业要求（书面完成）：每3位同学组成一个团队，共同完成以下全部作业，课程结束前交给学委。

布置时间：4月25日1、有一宗七通一平待开发建筑用地，面积为1000平方米，使用期限为50年，容积率为5，拟开发建设写字楼，建设期为2年，建筑费用为3500元/平方米，专业费用为建筑费用的10%，建筑费用和专业费用在整个建设期内均匀投入，写字楼建成后拟对外出租，租金水平预计为2元/平方米·日，出租率为85%，管理费用为年租金的2%，维修费用为建筑费用的1.5%，保险费用为建筑费用的0.2%，税金为年租金的17.5%。

贷款利率为6%，房地产综合还原率为7%，开发商要求的利润率为地价和开发成本（建筑费用+专业费用）之和的20%，试评估该宗地地价。

2、被评估设备购建于1986年，账面价值10万元，1991年对设备进行了技术改造，追加技改投资5万元，1996年对该设备进行评估，根据评估人员的调查、检查、对比分析得到以下数据：(1)从1986年至1996年每年的设备价格上升率为10%；(2)该设备的月人工成本比其替代设备超支1000元；(3)被评估设备所在企业的正常投资报酬率为10%，规模效益指数为0.7，所得税率为33%；(4)该设备在评估前使用期间的实际利用率仅为正常利用率的50%，经技术检测，该设备尚可使用5年, 在未来5年中设备利用率能达到设计要求。

根据上述条件估测该设备有关参数和评估值。

3.某企业有一套自制生产设备，原值为100万元，其中材料费70万元，安装费22万元；其他费用8万元。

这套生产设备到1995年1月1日已使用6年，预计尚可使用9年。

这套生产设备的设计能力为年产某产品1000吨，从1989年至1995年的6年时间中，材料费上涨指数为：10%、11%、12%、15%、20%、25%；安装费和其他费用平均上涨指数分别为：9%、10%、12%、14%、18%、20%。

同时预计1995年1月1日自制同样设备的生产能力会达到1200吨。

由于企业所在行业受国民经济的影响，正常开工率为80%，调整系数取0.6。

试评估该套设备1995年1月1日的价格。

4.对某企业一台1515纺织机进行评估，评估人员经过市场调查，选择本地区近几个月已经成交的1515纺织机的3个交易实例作为比较参照物，被评估对象及参照物的有关情况见下表。

评估人员经过对市场信息进行分析得知，3个交易实例都是在公开市场条件下销售的，不存在受交易状况影响使价格偏高或偏低现象，影响售价的因素主要是生产厂家（品牌）、交易时间和成新率。

经分析，参照物A和参照物C是上海一家纺织机械厂生产的名牌产品，其价格同一般厂家生产的纺织机相比高25%左右；近几个月纺织机械的销售价格每月上升3%左右。

根据上述资料估测该纺织机的合理市场价值。

5、房地产估价案例×××宗地估价结果报告（一）委托方：绍兴市×××公司（二）估价方：×××房地产估价事务所（三）估价对象：本次估价对象土地地处绍兴市××区，土地使用权为×××公司通过划拨而获得。

该地段属城区五级，交通便利。

地块形状规则，目前为一闲置空地，总面积为58000m2。

本次估价为×××公司拟用该土地作价入股与××开发总公司进行联合开发提供价值参考。

根据合资协议以及开发该地块的规划要求，该土地用途为商业、住宅；允许建筑容积率为10，允许建筑覆盖率≤50%；土地使用年限为50年。

（四）估价目的：合资入股（五）估价时点：1999年9月7日（六）价值定义：本报告书所确定的价值，是指估价对象在本次估价目的的特定条件下，在公开市场条件下，形成的可观合理价值。

（七）估价依据：1．房地产估价合同2．《房地产估价规范》3．国有土地使用权证（××房地籍岸字01608号）4．有关该地块的规划资料5．联合开发协议书6．估价人员现场勘察的结果（八）估价原则：合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。

（九）估价方法：由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

（十）估价结果：经过详细计算，估价对象土地总价值为53000万元，大写：人民币伍亿叁仟万元整。

（十一）估价人员：中国注册房地产估价师×××、×××审核人员；中国注册房地产估价师×××（十二）估价作业日期：（略）（十三）估价报告应用的有效期：自1999年9月7日起一年。

×××宗地估价技术报告（一）个别因素分析：（略）（二）区域因素分析：（略）（三）市场背景分析：（略）（四）最高最佳使用分析：（略）（五）估价方法选用由于估价对象为待开发土地，且有较为详细的规划要求，因此估价人员确定采用假设开发法来作为本次估价的基本方法。

（六）估价测算过程根据可行性研究报告，该地块的最佳开发利用方式如下：用途为商住楼，建筑容积率为8，建筑覆盖率为50%；建筑总面积464000m2，建筑物层数为16层，各层建筑面积为29000m2，地上1－4层为商场，5－16层为住宅。

1．预计建设期：预计共需三年时间才能完全建成投入使用，即2002年9月完成。

2．预计出售楼价：住宅楼的40%在建造完成后即可售出，50%半年后才能售出，其余10%一年后才能售出。

预计商业楼出售当时的平均售价为每平方米6000元，住宅楼出售当时平均售价为每平方米2500元。

3．估计开发费以及开发商利润：估计总建筑费用为3.5亿元；专业费用为建筑费的10%；年利息率为12%；销售费用为楼价的3%；税费为楼价的5%，即建成出售时所需由卖方承担的那部分营业税、印花税、交易手续费等，其他类型的税费已考虑在建筑费之中；投资利润率为20%。

在未来3年的建设期内，开发费用的投入情况如下：第一年需投入30%的建设费及相应的专业费用；第二年需投入40%的建筑费用及相应的专业费用；第三年投入余下的30%建筑费用及相应的专业费用。

4.求取地价：采用的计算公式如下；地价＝楼价－建筑费－专业费用－利息－销售费用－税费－开发商利润5.拟采用静态和动态两种方式计算地价（第二类题目）参考答案：第一题（1）年总收益：2×365×1000×5＝3650000（元）（2）年总费用：3650000×2%＋3500×5000×（1.5％＋0.2％）＋3650000×17.5％＝1009250（元）（3）年纯收益：3650000－1009250＝2640750（元）（4）房地产总价：元）(36258750%)71(11%72640750250=⎥⎦⎤⎢⎣⎡+-⨯- （5）测算建筑费及专业费：3500×（1+10％）×5000＝19250000（元）（6）利息：()[]()[]11550001236.01%61192500001%612+=-+⨯+-+⨯地价地价 （7）开发商利润：（地价＋19250000）×20%＝0.2地价＋3850000（8）地价＝房地产总价－建筑费用－专业费用－利息－利润＝36258750－19250000－0.1236地价－1155000－0.2地价－3850000地价＝9069016（元）第二题⑴计算被评估设备的重置成本10×（1+10%）10+5×（1+10%）5=26+8.05=34.05（万元）⑵计算被评估设备的有形损耗率 ①)(8.805.34505.81026年加权投资年限=⨯+⨯=②%8.46%1005%508.8%508.8=⨯+⨯⨯=有形损耗率 ⑶计算被评估设备的功能性贬值额万元）(05.33791.004.8]%)101(11[%10%)331(121.05=⨯=+-⨯-⨯⨯ ⑷经分析该被评估设备不存在经济性贬值⑸计算评估值评估值=34.05×(1－46.8%)－3.05=15.06(万元)第三题⑴计算该套设备在1995年1月1日的重置成本①设备材料费=70×(1+10%)×(1+11%)×(1+12%)×(1+15%)×(1+20%)×(1+25%)=165.128(万元)②该套设备的安装费和其他费用至1995年1月1日的金额为：安装费及其他费用=30×(1+9%)×(1+10%)×(1+12%)×(1+14%) ×(1+18%) ×(1+20%)=65.03(万元)③重置成本=165.128+65.03=230.16(万元)⑵计算实体性贬值率 %40%100966=⨯+=实体性损耗率 ⑶计算功能性贬值率%67.16%100120010001200%100=⨯-=⨯=新设备生产能力生产能力差异功能性贬值率 ⑷计算经济贬值耗率%5.12%100])8.0(1[%100]1[6.0=⨯-=⨯-=x ）设计生产能力实际生产能力（经济性贬值率⑸计算该设备的评估值评估值=重置成本×(1―实体性贬值率) ×(1―功能性贬值率) ×(1―经济性贬值率)=230.16×(1―40%)×(1―16.67%) ×(1―12.5%)=100.69(万元)第四题⑴生产厂家（品牌）因素分析和修正。