LC万科2011年财务分析

概要：对我国房地产行业龙头企业——万科企业股份有限公司进行财务分析，通过行业分析、负债能力、盈利能力、经营能力、发展能力以及综合能力的分析整合地对该企业的各方面进行一个阐述，并结合整个行业进行一个浅析。

关键字：行业分析负债能力盈利能力运营能力发展能力
一．公司简介：
万科企业股份有限公司，成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。

总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。

2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。

营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。

这意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。

这个数字，是一个让同行眼红，让外行震惊的数字，相当于美国四大住宅公司高峰时的总和。

在企业领导人王石的带领下，万科通过专注于住宅开发行业，建立起内部完善的制度体系，组建专业化团队，树立专业品牌，以所谓“万科化”的企业文化（一、简单不复杂；二、规范不权谋；三、透明不黑箱；四、责任不放任）享誉业内。

万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。

过去二十年，万科营业收入复合增长率为31.4.%，净利润复合增长率为36.2%；公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。

同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。

2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。

公司努力实践企业公民行为。

万科从2007年开始每年发布社会责任报告。

由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。

08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。

在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。

二．行业分析
我国房地产行业目前有以下情况：
1.宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧。

2011年，我国房地产行业发展面临的宏观经济增速回落，产业政策环境趋紧：从宏观经济形势来看，2011年，国际金融危机的深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在一起，全球经济复苏步伐明显放缓。

2.大部分运行指标呈回落态势，调控效果日益凸显。

在一系列宏观调控政策影响下，2011年全国房地产市场主要运行指标中，大部分呈回落态势：一是全国房地产开发投资增速同比回落，且与固定资产投资增速的差距不断缩小，在固定资产投资中的作用逐渐弱化；二是房地产开发企业各项资金来源增速与上年同期相比均呈回落态势，尤其是个人按揭贷款仍呈负增长，开发企业资金压力正在加大；三是从全国商品房累计施工面积和新开工面积增速来看，2010年这两个指标均呈现较快的增长水平，尤其是累计新开工面积同比保持了40%以上的增长速度。

3．房地产开发的地区结构趋于改变，但与各区域总人口占比相比仍不尽合理。

从区域分布上来看，由于东部经济发达地区土地资源偏紧、价格较高和房地产市场竞争激烈，使得一些房地产开发商将开发重点向中、西部转移，房地产开发的地区结构自2002年开始发生变化，东部地区房地产开发投资所占比重逐年下降，中、西部地区房地产开发比重开始上升。

因此，从维护市场稳定可持续发展的角度，房地产调控政策需要在保持连续性的同时更加注重差异性，根据不同地区进行细化，既要抑制房地产市场非理性泡沫，也要避免全国由于“一刀切”而导致本来房地产发展比较落后地区的经济发展受到拖累。

4.盈利能力仍然较强，但资产负债率创近4年以来新高。

在一系列宏观调控政策影响下，2010年房地产行业主营业务收入和利润总额增速与上年相比纷纷下滑，且利润总额增速下滑幅度较大，但在房价总体水平依然较高的情况下，实现利润总额增速仍高于主营业务收入增速1.87个百分点，说明房地产业仍具有较强的盈利能力。

同期，在高速度的在建规模扩大等因素影响下，房地产行业资产负债率同比上涨了1.06个百分点并创下近4年以来新高。

并且，自2005年以来行业资产负债率始终保持在70%以上的高位，也说明整个行业面临的财务风险一直较高，长期偿债能力较弱，与此同时，房地产业仍面临宏观经济增速下滑以及产业调控政策影响而带来的结构性调整的风险。

5．2012中国房地产500强测评研究报告中，万科列综合实力榜首位。

2011年，面对严峻的房地产调控，大型房地产企业以积极的态度、成熟的策略、创新的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房企在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房企领军、大中型房企群雄逐鹿的局面。

在2012中国房地产开发企业500强榜单上，万科集团以综合实力位列榜首，恒大地产和万达集团紧随其后，中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。

中国海外、恒大、北京城建在经营绩效榜单中排名前3位；恒大、新城控股、融创中国分别在运营效率、发展潜力、成长速度等10强榜单中居首。

企业利润下降已成定局，并购趋势凸显。

房地产行业经历多次调控后，过去推动其高速发展的多种因素已经渐渐终结，尤其是信贷政策的收紧，使得房地产业正陷入一个全行业缺钱的困局之中。

展望2012年，房地产行业仍将面临宏观经济增速下降以及继续趋紧的产业政策环境，在此背景下，全国范围内潜在供应量放大是大概率事件，去库存化将成为房地产开发商在2012年首先要面对的问题。

在一定时期内，随着调控政策威力的继续释放，房价下降的态势已基本确立，开发企业净利润下降已成定局。

与此同时，在调控持续深化，商品房销售增速大幅下降、企业资金链逐步收紧的市场背景下，优势房企借助其品牌竞争力充分吸纳、整合社会资源进行并购的趋势凸显。

三．偿债能力分析
万科2010-2011年：
资产负债率长年维持在77%左右，显示了公司的负债的同时增加了自身的风险。

有观点认为，流动比率正常是2：1，速动比率1：1。

从上表看出万科的流动比率基本保持在147%左右，速动比率却在逐年下滑，体现了万科短期偿债能力在减弱。

从上表3家单位来看，万科的流动比率和速动比率均低于近年来其他企业，说明万科在长短期偿债能力正常情况下存在一些问题。

四．盈利能力分析
1.销售毛利率趋势分析
万科公司近2年的销售收入一路上升，公司产品的销售能力逐步稳步上升。

与此同时，成本也是一路上升，并且增加幅度远远高于营业收入。

因此提高销售毛利率有两个主要途径：一是要扩大销售收入，二是要降低成本费用。

即所谓的“开源节流”。

扩大销售收入既有利于提高销售净利率，又可提高总资产周转率。

降低成本费用是提高销售净利率的一个重要因素，又可提高总资产周转率。

降低成本费用
是提高销售净利率的一个重要因素，也可反映企业对成本费用的管理控制力度。

从图中还
可以看出，提高销售净利率的另一途径是提高其他利润，想办法增加其他业务利润，适时
适量进行投资取得收益，千方百计降低营业外支出等。

2.管理费用与销售费用占销售收入比率
从上表可见，万科公司的销售费用从2010的4.50%上升到2011年的5.76%。

公司在年
报附注中解释，销售费用主要品牌宣传推广费用、销售代理费用及佣金和其他费用构成，公司2011年加大了品牌宣传推广力度，从2010年的68293.53万元增加到2011年的89948.13万元；同时其他费用较2010年增加了25195.6万元，所以2011年销售费用整体比2010年增幅22.98个百分点。

由于2011年营业收入比2010年增增幅41.54%，所以综合而言：公司2011年在销售费用控制方面做得还不错的，
2010-2011公司管理费用率分别由人工与行政费用、财产费用、其他费用形成。

公司年报附注中也有解释道：2011管理费用比2010年增加73184.54万元，是由于经营规模增长，人工费用增加所致。

公司需要结合内部管理费用明细项目深入分析原因所在，进而推出有效控制实施政策。

万科公司的财务费用在2010-2011年一路走低，从公司年报附注的解释中可知：由于出口销售收入有所增长和人民币升值速度加快及外币贬值使得汇兑损失大幅增长等综合影响所致。

说明公司前两年在财务费用控制方面做得不错。

3.资产收益率的趋势分析
金融危机的不利外部环境下，万科公司股东投资回报一直在逐年提高，公司股东投资的获利能力越来越好，说明公司可以给公众带来更大的盈利。