合作建房的营业税政策解读-财税法规解读获奖文档
合作建房的涉税风险与纳税筹划
合作建房的涉税风险与纳税筹划合作建房的涉税风险合作建房的纳税筹划合作建房的涉税风险—定义差异1、营业税—国税函发[1995]156号：合作建房，是指由一方（甲方）提供土地使用权，另一方（乙方）提供资金，合作建房。
2、企业所得税—国税发[2009]31号第三十六条：企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司。
3、土地增值税—财税字[1995]048号：对于一方出地，一方出资金，双方合作建房。
4、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2005]5号）第十四条：本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
合作建房的涉税风险[例] A公司，2005年10月将其名下的土地投资到B房地产公司，拥有30%的股份，约定共担风险、共享利润。
该土地购买原价为1000万元，评估价为4000万元，股东确认价为4000万元，B房地产公司以4000万元做为土地成本入帐。
2009年B房地产公司开发的房地产销售完毕，进行土地增值税清算。
B房地产公司认为土地的扣除成本应为4000万元，税务机关认定的土地成本为1000万元。
请问税务机关的认定有何依据？合作建房的涉税风险一、出地方（投资方）1、营业税2、土地增值税3、房产税4、企业所得税5、契税6、印花税（同前述“产权转移书据”略）二、出资方（被投资方）1、契税2、土地增值税清算时土地成本、企业所得税计税基础的确定3、印花税（同前述“产权转移书据”略）合作建房的涉税风险—投资方一、营业税财税[2002]191号：1、以无形资产、不动产投资入股，与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。
2、对投权转让不征收营来税。
二、土地增值税1、财税字[1995]048号第一条：对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或者作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。
国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
税收政策解读-《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》［作者：佚名转贴自：新疆地税点击数：1897 文章录入：廖勇］减小字体增大字体2005年10月24日，国家税务总局针对《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》作出了批复，即《国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复》（国税函[2005]1003号），该文件实际上是再次对“合作建房”的情形进行了界定。
早在国税发[1995]156号文中，国家税务总局就曾对合作建房的情形做了充分的描述。
在该文中规定：合作建房是指由一方（机关、团体、企业、事业单位等，以下简称土地出让方）提供土地使用权，另一方（房地产开发企业）提供建房资金合作建造房屋的行为。
合作建房通常有两种形式：第一种形式是纯粹的以物易物，即一方以其拥有的土地使用权交换对方的房屋所有权。
1、是以土地使用权交换房屋所有权，交换后双方都取得了部分房屋所有权。
采用这种方式，土地出让方通过出让土地使用权换取了部分房屋的使用权，发生了转让土地使用权的行为，应先按“转让无形资产”税目征收营业税；而房地产开发企业已转让部分房屋的所有权为代价换取了部分土地的使用权，发生了销售不动产的业务，应按“销售不动产”税目征收营业税；如果双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对双方（或任何一方）的销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
2、是土地出让方以出租土地使用权为代价换取房屋的所有权，即土地出让方将土地使用权出租给房地产开发企业若干年，房地产开发企业在该土地上投资建造房屋，租赁期满后，将土地使用权连同所建的房屋归还给土地出让方。
在这种情况下，土地出让方就发生的出租土地使用权的行为，按“服务业——租赁业”税目征收营业税；房地产开发企业以转让房屋的所有权为代价换取了土地使用权，发生了销售不动产的业务，应当按“销售不动产”税目征收营业税；如房地产开发企业将建造的房屋向外销售，再按“销售不动产”税目征收一道营业税，若房地产开发企业将建造的房屋出租，应按“服务业”税目再征收一道营业税。
合作建房涉税问题分析
合作方式建房涉税问题探讨一、相关法律及解释房地产管理法第二十六条以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。
超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
强调及时开发，不能浪费。
第二十八条依法取得的土地使用权，可以依照本法和有关法律、行政法规的规定，作价入股，合资、合作开发经营房地产。
第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十六条房地产转让、抵押，当事人应当依照本法第五章的规定办理权属登记。
强调房随地走，及权属的变更登记。
第三十七条房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
第三十八条下列房地产，不得转让：（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；六）未依法登记领取权属证书的；强调有权处置第四十五条商品房预售，应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
第六十一条以出让或者划拨方式取得土地使用权，应当向县级以上地方人民政府土地管理部门申请登记，经县级以上地方人民政府土地管理部门核实，由同级人民政府颁发土地使用权证书。
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合作建房的财税处理与税收筹划合作建房相关会计处理问题案例背景：通常所称的合作建房业务，实际上包括两种法律上的合作合同，即“合作建房合同”和“合作开发合同”。
“合作建房合同”，是指一方提供土地使用权，另一方提供资金，合作开发经营土地，建造房屋，根据事先约定分配新建房屋的一种协议。
“合作开发合同”，即房地产联营合同，是指两个或两个以上的企业或企业、事业单位之间，通过签订合作开发合同，共同进行开发经营，获取开发利润的一种民事协议。
合作开发合同与合作建房合同的主要区别为：（1）合作开发合同通常要组建以房地产开发经营为目标的企业法人或临时性的项目建设指挥机构，而合作建房通常不会组建任何性质的联营体，只以契约形式存在；（2）合作开发合同出资的方式多种多样，并不仅仅是一方以土地使用权、一方出资金作为出资的方式，还包括各方共同出货币资金等其他方式；（3）合作开发合同的各方都具有营利的目标，开发项目完成后，联营法人或联营机构通常将房屋进行销售以换回货币资金作为各自的利润；而合作建房的各方通常将建造完工的房屋按照事先已达成的分配协议予以分配，各自成为相应部分的初始登记产权人。
合作建房合同、合作开发合同的具体安排及相关程序，必须符合《合同法》、《公司法》、《城市房地产管理法》、《城市规划法》等相关法律法规的规定，否则将被视为无效合同，会计处理也就无从谈起。
在符合相关法律法规的前提下，根据具体合同安排及运营情况，实务中，当双方单独设立法人主体运营相关房地产时，账务处理较为清晰，主要按《企业会计准则第33号——合并财务报表》、《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》中对子公司、联合和合营企业，以及可供出售金融资产相关规定进行会计处理。
但是，当双方未设立单独法人主体运营房地产的建设开发时，其账务处理较为复杂，可能涉及《企业会计准则第40号——合营安排》、《企业会计准则第2号——长期股权投资》、《企业会计准则第22号——金融工具确认和计量》、《企业会计准则第7号——非货币性资产交换》等准则。
国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
国家税务总局关于合作建房营业税问题的批复
国税函〔2005〕1003号
全文有效成文日期：2005-10-24
字体：【大】【中】【小】海南省地方税务局：
你局《海南省地方税务局关于我省海口紫荆花园合作开发税收问题的请示》（琼地税发〔2005〕57号）收悉。
经研究，批复如下：
鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，未发生《中华人民共和国营业税条例》规定的转让无形资产的行为。
因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税发〔1995〕156号）第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
二〇〇五年十月二十四日。
合作建房营业税
合作建房营业税合作建房营业税是指两个或多个实体合作建房所需的营业税。
在中国，合作建房是指由土地提供方与房屋建设方合作共同建设房屋项目的一种形式。
由于合作建房涉及到多方合作和多层次的利益关系，因此需要对合作建房过程中产生的收益进行税务处理。
营业税作为一种消费税，适用于各类经济活动。
在合作建房中，营业税的征收主体是房屋建设方，即承包房屋建设的企业或个人。
根据《中华人民共和国营业税法》规定，房屋建设企业应按照合同约定的价格与约定的最低利润率，计算并缴纳营业税。
合作建房营业税的计算基础是合同约定的房屋销售价格与最低利润率的乘积。
最低利润率是指房屋建设方能够接受的最低利润水平。
当项目在建设过程中出现成本超支或其他原因导致利润率低于最低利润率时，仍然需要按照最低利润率计算并缴纳营业税。
营业税的税率根据不同的城市和地区有所差异。
一般情况下，合作建房营业税的税率在3%至5%之间。
房屋建设方需要按照房屋销售价格与最低利润率的乘积，乘以适用的税率，计算出应缴纳的营业税额，并在规定的时间内向税务机关缴纳。
合作建房营业税属于一种间接税，由房屋建设方向购房者收取，并在他们购房款项中扣除。
购房者在购房时要先向房屋建设方支付销售价格，然后再将营业税额支付给税务机关。
购房者只需支付实际的购房金额，不需要额外支付营业税。
合作建房营业税的征收对于保护购房者权益、规范房地产市场具有重要意义。
通过征收合理的营业税，可以防止房屋建设方在合作建房中通过与购房者私下交易等方式逃避税收，从而确保税收的公平与透明。
总之，合作建房营业税是合作建房过程中涉及到的一项税务事项。
通过对房屋建设方的营业税征收，可以保护购房者的权益，维护房地产市场的秩序，并为国家财政提供稳定的税收收入。
这有助于促进房地产市场的健康发展，提高国家财政收入。
合作建房涉税问题政策分析
合作建房涉税政策分析合作建房不仅是一方提供资金一方提供土地使用权这么简单，认定是否属于合作建房，必须依据相关法律法规的规定。
所以,首先,应根据相关法律及税收法规规定，判断你司上述业务是否属于合作建房行为。
如果属合作建房行为,由于其形式多样,涉税政策业务较为复杂,每种形式涉税政策也就不尽相同,需据具体情况作具体分析。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）规定，本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议。
最高人民法院《关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》（法发〔1996〕2号）对以国有土地使用权投资合作建房问题作出规定，并对名为合作建房，实为土地使用权转让的合同，规定了可按合同实际性质处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释〔2005〕5号）对此也作出了更为明确的规定，合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。
合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。
税收上对此也有相应的规定(详见国家税务总局《关于印发〈营业税问题解答（之一）〉的通知》（国税函发〔1995〕156号）)。
1营业税及附加《关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>的通知》（国税函发[1995]156号）文件就甲方以土地使用权乙方以货币资金合股，成立合营企业这种形式的合作建房问题，视具体情况明确了如何界定征税的规定。
政策房税收政策——营业税与房产税-财税法规解读获奖文档
会计实务类价值文档首发！政策房税收政策——营业税与房产税-财税法规解读获奖文档
在扶持发展廉租保障性住房建设、盘活住房租赁市场方面，国家近年来出台了一揽子税收优惠政策。
原税收政策回放：税法规定，企业出租房屋，以租金收入为计税依据缴纳营业税和房产税，税率分别为5%和12%。
外商投资企业按照规定需要缴纳城市房地产税（现统一征收房产税）。
《财政部、国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》（财税[2000]125号）规定：对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支的事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收营业税和房产税。
对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3％的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。
根据财税[2000]125号等文件精神，《国家税务总局关于个人出租商住两用房征税问题的批复》（国税函[2002]74号）将其具体含义明确为：对个人按市场价格出租的居民住房，用于居住的，其应缴纳的营业税暂按3%的税率征收，房产税暂按4%的税率征收；对于居民住房出租后用于生产经营的，其缴纳的营业税仍应按5%的税率征收，房产税按12%的税率征收。
新税收政策规定：财税[2008]24号廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策规定：对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。
对个人出租住房，不区分用途，在3％税率的基础上减半征收营业税，按4％的税率征收房产税。
对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于。
合作建房法律文件及税法
对合作开发房地产合同的法律定性主要见于《最 高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案 件适用法律问题的解释》（法释[2005]5 号）的规 定，该司法解释第十四条：“本解释所称的合作开发
第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双 方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权 相互交换。具体的交换方式也有以下两 种：
合作开发/合作建房之司法、税务认定及各主体的纳 税分析和税务筹划
一、合作开发/合作建房的法律定性 二、合作建房的税务定性 （一）合作建房的界定 （二）合作建房是否需以成立合营企业为前提（区分 出地方以无形资产出资入股及分房所涉营业税问题） （三）合作建房需以共同拥有土地使用权为前提（即 土地使用权加名或双抬头） （四）出地方立项不属于合作建房 （五）出资方立项不符合税收法律关系上的合作建房 规定 （六）一方出地一方出资合作建房与共同出资合作建 房的区别 （七）合作建房后分房自用暂免征收土地增值税 （八）合作建房自用的土地增值税减免 （九）重庆市地方税务局公告 2014 年第 9 号—— 合作建房出地方同时获得的货币补偿需缴纳土地增值 税 三、合作建房法律与税务的双重确认标准及税费分析 （一）合作建房的构成要件 （二）合作建房之房产分配过程中的税费分析
1.土地使用权和房屋所有权相互交换, 双方都取得了拥有部分房屋的所有权.在这 一合作过程中,甲方以转让部生了转 让土地使用权的行为;乙方则以转让部分房 屋的所有权为代价,换取部分房屋的使用 权,发生了销售不动产的行为.因而合作建 房的双方都发生了营业税的应税行为。对 甲方应按“转让无形资产”税目中“转让 土地使用权”子目征税；对乙方应按“销 售不动产”税目征税。由于双方没有进行 货币结算，因此应当按照《中华人民共和 国营业税暂行条例实施细则》第十五条的 规定分别核定双方各自的营业额。如果合 作建房的双方（或任何一方）将分得的房 屋销售出去，则发生了销售不动产行为， 应对其销售收入再按“销售不动产”税目 征收营业税。
“合作建房”的财税务处理及案例分析（二）
上期小编已经啰里八嗦地把“合作建房”的基本含义进行了阐述 本期小编再来详细地讨论一下“合作建房”的财税处理流转税 【含附加税费】 税的涉税处理对于“合作建房”的流转税处理，在以前营业税时代，国家税务总局的国税函发[1995]15 6号对其做了非常明确的规定，但是“营改增”以后，增值税该如何处理并没有明确的规定。
因此小编认为： 应当遵循经营业务的实质，按经营业务的实质来进行流转税税务处理 【此处只讨论增值税的处理】 。
方式一不成立独立法人公司，一方出地，一方出资金建成后分房的“合作建房”。
在出地环节，应当视同“以物易物”进行税务处理。
即出地方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；出资方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作双方应分别按照“转让土地使用权”和“销售不动产”进行增值税处理。
在对分配后的房屋进行再销售时，各自按照“销售不动产”进行增值税处理。
方式二成立独立法人公司，风险共担的合作方式。
在出地环节，即出地方将土地使用权进行投资，应该视同销售，缴纳增值税。
方式三不承担风险，只取得固定利益。
该类合作方式，根据取得的实际利益类型【参考法释【2005】5号第二十四至二十七条】 ，分别适用不同的增值税相关规定。
如：出资方只收取固定的货币资金利益，则整个合作协议实质为借款协议，参照借款经营业务进行增值税处理。
企业所得税的涉税处理就企业所得税而言，若成立了独立的法人公司，出地环节按照以不动产出资进行税务处理。
企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：若企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
对于不成立项目公司的“合作建房”，根据国税发【2009】31号文第五章特定事项的税务处理规定，按照以下规定进行企业所得税的处理：1凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。
财税实务【营改增解读】合作建房咋抵扣
【tips】本文由梁志飞老师精心收编整理，同学们学习财税会计定要踏踏实实把基本功练好！
财税实务【营改增解读】合作建房咋抵扣
导读：区分以物易物、联营等形式进行了分析
合作建房一般有两种模式。
第一种方式叫“以物易物”。
A出土地，B出资金，联合立项，建成后A、B按比例分房。
A以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转
让土地使用权的行为;B以转让部分房屋的所有权为代价,换取部分房屋的使用权,发生了销售不动产的行为。
根据36号文规定，对A应按“销售无形资产”税目中“自然资源使用权中的土地使用权”子目征税；对B应按“销售不动产”税目征税。
A、B应该分别给对方开具增值税专用发票。
由于双方没有进行货币结算，因此应分别核定双方各自的销售额。
目前营改增文件没有进一步的解释。
合作建房
第二种方式叫联营。
A出土地，B出资金，成立合营公司，建成后A、B按比例分房。
对于联营，如何征税，要具体问题具体分析。
1、房屋建成后，采取风险共担、利润共享的分配方式。
营业税下，对A以土地投资的行为，不征收营业税。
根据36号文规定，销售无形资产是指有偿转让无形资产。
有偿，是指取得货币、货物或者其他经济利益。
总局在培训中明确，有偿包括以投资入股的形式销售不动产和转让无形资产。
因此，A应按“销售无形资产”征税，并给合营公司开具增值税专用发票。
浅议“以物易物”合作建房的营业税政策
浅议“以物易物”合作建房的营业税政策作者：郭滨辉来源：《财经界·学术版》2014年第07期摘要：该文对“以物易物”合作建房的操作方法及房屋建成后的初始产权归属进行了深入分析，该文认为，随着房地产行业立法的完善，税收法规所列举的“以物易物”合作建房情形越来越不可能存在了。
由于出资方以申请人身份介入前期立项及报建手续的前提条件是首先成为土地使用权人，所以，从税收视角看，合作建房仅表现为出地方建房，出资方向出地方提供借款的行为。
该文也指出了上述现象存在的原因。
关键词：合作建房以物易物土地使用权营业税住房商品化后，合作建房方式在我国也应运而生。
所谓合作建房，是指一方提供土地使用权，一方提供资金，共同开发房地产的模式。
与此相应，规范合作建房的税收文件也相继出台，涉及营业税、土地增值税、契税诸多方面。
关于合作建房的营业税，到目前为止最重要的文件是国税函发[1995]156号《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答（之一）的通知〉》（以下简称[1995]156号文件），该文在第十七条，将合作建房归纳为“以物易物”和“建立合营企业两种形式”，详细规定了不同情形营业税的征收方法。
本文仅研究“以物易物”合作建房的营业税政策。
笔者认为，随着房地产立法的不断完善，[1995]156号文件所例举的“以物易物”合作建房情形已越来越不可能存在了，应从全新的角度去理解该税收政策。
一、“以物易物”合作建房实践中难以操作，通说的“以物易物”合作在程序上表现为资金借贷[1995]156号文件将“以物易物”分为两种情形，第一种情形是土地使用权和房屋所有权相互交换，第二种情形是以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换的情形假设甲方提供土地使用权，乙方提供资金，双方建立契约合作建房，约定房屋建成后按比例分配。
[1995]156号文件认为，在合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
合作建房营业税征管问题
1.一方出地，一方出资
（3）其中任意一方有房地产开发资质，出地方把土地变为 共有后，共同立项开发
出地方和出资方将土地变为共有后由出资方全额投资进行 开发，双方约定房屋竣工后各自分得部分房产，双方的房 屋产权分割不属于营业税应税行为。在此过程中，出地方 发生了转让土地使用权行为，计税营业额=出地方分得房 产的建安成本×(1+20%)÷(1-5%)。若出地方额外向出资 方支付了价款，则出地方转让土地使用权的计税营业额= 出地方分得房产的建安成本×(1+20%)÷(1-5%)-出地方支 付的价款金额；若出资方额外向出地方支付了价款，则出 地方转让土地使用权的计税营业额=出地方分得房产的建 安成本×(1+20%)÷(1-5%)+出资方支付的价款金额。纳 税义务发生时间为出地方分得房产确权的当天。
三、新老营业税实施细则对核定的规定
老细则第十五条 纳税人提供应税劳务、转让无 形资产或销售不动产价格明显偏低而无正当理由 的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：
（一）按纳税人当月提供的同类应税劳务或者 销售的同类不动产的平均价格核定。
（二）按纳税人最近时期提供的同类应税劳务 或者销售的同类不动产的平均价格核定。
（2）双方约定出资方收取固定 收入或按比例分得售房收入的，
对出资方的行为按金融保险业征收营业税， 其计税营业额为收回的资金减去出资额后 的余额，纳税义务发生时间为收回资金的 当天。若双方约定出资方按比例分得部分 房产的，对出资方投资的价款视为房地产 开发公司销售不动产的预收款征收营业税， 纳税义务发生时间为出资方投资款交到房 地产开发公司的当天。
五、以房换地为什么不包含的土地 价款？（杯子与杯托）
按常理，在以房换地中，房价应包括土地 的价值，但考虑到双方在测算换房价值时， 一般会剔除换回房屋的土地价值，如果核 算营业额时加入土地价值，显得不合情理。 况且是否包含地价，总局在156号文件并未 强调。所以我们是从维护纳税人利益出发， 而不是单纯从组织税收收入角度来处理这 个问题。
合作建房形式所涉及的营业税问题
合作建房形式所涉及的营业税问题合作建房，通常是指由一方（以下简称出地方）提供土地使用权，另一方（以下简称出资方）提供资金，合作建房。
从实践来看，合作建房存在形式多样性，而税收政策规定较模糊。
如有的合作建房形式非法律规定和税收意义上的合作建房，究竟该如何纳税，使得合作双方存在困惑。
鉴于合作双方通过成立合作企业进行合作建房的税收政策规定比较清晰，本文主要针对其中一方具备房地产开发经营资质，企业间的合作建房形式所涉及的营业税问题作个探讨，供大家参考以及讨论。
实践中的合作建房立项方式通常有以下三种：一是出地方立项，二是出资方立项，三是双方联合立项。
下面分别就以上三种立项方式，对合作双方如何缴纳营业税作个浅析。
一、出地方立项出地方立项，土地使用权和房屋所有权都归出地方所有，出资方一般不承担经营风险，只是根据合同或协议规定的利润分配方式取得利润分配。
1003号文明确规定：“鉴于该项目开发建设过程中，土地使用权人和房屋所有权人均为甲方，因此，甲方提供土地使用权，乙方提供所需资金，以甲方名义合作开发房地产项目的行为，不属于合作建房，不适用156号文第十七条有关合作建房征收营业税的规定。
”但文件并没有明确双方如何纳税。
实际上，由于出资方利润分配方式的不同，带来了双方纳税义务的不同。
1、出资方只收取固定数额货币对出地方来说，由于土地使用权未转移给出资方，并未涉及到转让无形资产的行为，实际上是相当于向出资方借款建房，法释【2005】5号《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称法释【2005】5号文）规定，这种合同应认定为借款合同。
因此，出地方如将房屋留为自用，则不需缴纳营业税；只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为营业额按“销售不动产”税目征收营业税。
如出地方又自己建房，则又需要按组成计税价格缴纳“建筑业”税目营业税。
对出资方来说，应认定其拆借资金给出地方使用，根据156号文第十条规定，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为。
合作建房解读
国税发[2006]31号文中关于合作建房新规解读一是在以分配开发产品为目的的合作建房方面，强调了形式重于实质的原则。
按照税法规定，依据法律法规成立的房地产开发企业，从事房地产开发业务发生的应纳税收，应以房地产开发企业为法定的纳税人。
因此，无论房地产开发企业与其他投资者如何合作，如果形式上没有成立其他法人单位，或者投资者不通过法定程序增资扩股，成为企业法律形式上的真正股东，其投资额就不能在税收上年认定为投资股本，纳税人也还是开发房地产的开发企业。
因此，国税发〔2006〕31号文件规定，开发企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资开发房地产项目，且该项目未成立独立法人公司的，按下列规定进行处理：凡开发合同或协议中约定向投资各方分配开发产品的，开发企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方（即合作、合资方）开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
从上述规定可知，由于合作各方在法律形式上没有另外成立独立的法人单位，因而现有开发企业分配给合作方的开发产品，要作为开发企业销售产品进行税收处理；房地产开发企业收到合作各方的投资额，不作为股东股本对待，而是作为销售开发产品（分配的开发产品）取得的收入处理。
如果开发产品成本已经确定，则将收入减成本差额视同实现的销售利润，计入当期应纳税所得额；如果开发产品尚未完工，尚未结算产品成本，则将投资方的投资额视同预售收入进行相关的税务处理。
二是在以分配项目利润为目的合作建房方面，强调了实质重于形式的原则。
虽然合作各方没有另外单独成立法人公司，部分合作者没有成为法律形式上的股东，但是由于双方实质上是共同投资、共同承担投资风险、共享利润的投资行为，因此，所得税上可以按照实质性投资收益进行税收处理。
如果税收上不作为投资处理，那么就只能作为资金借贷关系处理。
合作建房所涉及的税务问题
合作建房所涉及的税务问题人们通常把合作建房地产等同视之,并交互以至代替使用。
但严格来说，合作建房是广义的联合开发房地产，包括以各类形式联合开发土地、建设房屋建筑等行为，且不限于商业性房地产开发。
而狭义的联合开发房地产主要是指商业性开发，即双方(或多方)当事人商定，由一方供应建设用地，另外一方供应资金、劳务和技术等，合作开发房地产项目，合作方共担风险、共享收益的一种房地产开发模式，最为常见的是以房地产开发企业为主体的联合开发。
本文将以案例为线索(但不限于案例涉及的情形)，探讨包括联合开发在内的多种合作建房形式的税务处理问题。
案例：A公司为一家投资公司，其市场开发部门看好B 公司一块目前利用率较低的土地，经过初步市场调研认为其进行房地产开发的潜力极大，同时了解到B公司是一家经营困难的小型国有企业，因而企业和主管部门都情愿在条件较为优待的前提下，拿出一部分规划用途为综合用地的土地进行房地产开发。
A公司市场部人员经过多方调研，在进行了可行性论证后提出如下方案：方案一，A、B公司合作建筑平凡住宅，设计方案确定后，由A公司出资金，B公司出土地，共同建设完成后按一定方式安排房地产，各自处置，方案二，A、B公司联合C房地产公司共同开发高档商住小区项目，设计方案确定后，由A公司出若干资金，B公司出若干亩土地，C公司报建并组织实施建设项目，不足资金由C公司筹集，建成的商住楼由三家企业按一定方式安排，经调查，方案所涉及行政审批事项均得到妥当解决，合作可顺当进行。
说明：合作建设房地产可能涉及多个税种，主要包括营业税、土地增值税、企业所得税(或个人所得税)、契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等。
通常只要前三个税种的征兔状况和税基明确后，契税、印花税、城市维护建设税及教育费附加等的计算就比较简洁、明晰，故本文主要就前三个税种加以分析。
一、营业税目前合作建房所涉及的营业税问题相对比较明晰，其详细规定主要见于国家税务总局发布的《营业税问题解答(之一) 》(国税函156号)。
合作建房的税收
精华答疑合作建房的税收1.企业商标权使用费收入应交增值税还是营业税以及税率【问题陈述】企业在大连，有一部分商标权使用费收入，对方使用单位按年支付使用费，应交增值税还是营业税以及税率。
【专家答疑】应缴纳增值税，属于营改增中现代服务业的——文化创意服务，缴纳增值税，税率是6%。
【政策依据】财税〔2013〕106号附件1（三）文化创意服务。
文化创意服务，包括设计服务、商标和著作权转让服务、知识产权服务、广告服务和会议展览服务。
2.合作建房的税收【问题陈述】现有甲、乙两个房地产公司，双方合作建设商业楼盘，由甲出地，乙出资，不单独设立公司，设共管帐户，建成后甲分得地下车库部份，乙分得地面所有房屋，假设地下车位面积3672平方米，地上商业部份面积7879平方米，建安成本3500万元，建设完成后，乙方需再支付甲方1200万元才将地面房屋过户给乙方，乙方再将房屋转让出去，请问在此过程中甲乙双方怎样纳税？营业税，土地增值税如何确定计税依据？即扣除项目怎样确定。
【专家答疑】财税字〔1995〕48号二、关于合作建房的征免税问题对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
出地一方的国有企业确认收入的时间为土地使用权过户的当天，出资一方确认收入的时间为房屋建成移交给出地方的当天。
预算价×（1+成本利润率）÷（1－营业税税率）×（出地方的比例或出钱方的比例）。
房屋过户后“营业外收入”首先按照出资方当月销售的同类不动产的平均价格核定，或者按出资方最近时期销售的同类不动产的平均价格核定，如果没有上述价格，就要按照决算价套用上述公式进行调整。
（预算价及决算价应含前期费用、建安成本、管理费用等所有工程造价，但不含地价）。
企业所得税：关于印发《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》的通知国税发〔2009〕31号：第三十七条企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，按以下规定进行处理：企业应在首次取得开发产品时，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品(包括首次取得的和以后应取得的)的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。
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解读合作建房之营业税缴纳
一、关于合作建房的文件规定
1.《国家税务总局关于印发<营业税问题解答（之一）的通知>》（国税函发[1995]156号）文件第十七条规定，问：对合作建房行为应如何征收营业税？
答：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。
合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的以物易物，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换。
具体的交换方式也有以下两种：
（一）土地使用权和房屋所有权相互交换，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。
在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。
因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。
对甲方应按转让无形资产税目中的转让土地使用权子目征税；对乙方应按销售不动税目征税。
由于双方没有进行货币结算，因此应当按照实施细则第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。
如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按销售不动产税目征收营业税。
（二）以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。
例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。
在这一经营过程中，。