建设部等六部门关于规范房地产市场外资准入和管理的意见2006
2006年中国房地产宏观调控政策回顾重要
2006年中国房地产宏观调控政策回顾2006年是中国房地产大风大浪的一年：在这一年里，国家宏观调控政策频繁出台。
一、调控开幕2006 年3月5日，国务院总理温家宝所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对今年房地产宏观调控的一个主要政策指向。
二、央行加息2006 年4月28日，央行全面上调各档次贷款利率0．27 个百分点，其中，5年期以上的银行房贷基准利率由6．12％上调至6．39％。
这是央行在加息后短短一年多时间里再次上调利率，此次加息主要是为了抑制投资需求，进一步稳定房地产价格。
三、国六条2006 年5月17日，国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议。
会上提出了促进房地产业健康发展的六项措施（“国六条”），包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
业内人士认为这六条措施拉开了2 006 年房地产调控序幕。
四、90平方米、70％2006 年5月29日，国务院办公厅出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》（国办发（2006 ）37号），人称9部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，而且在套型面积、小户型所占比率、新房首付款等方面作出了量化规定，提出90平方米、达70％的标准。
五、二手房征收营业税2006 年5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》（国税发74号文件），对“国六条”中二手房营业税新政策的具体执行问题予以明确。
要求各级地方税务部门要严格执行调整后的个人住房营业税税收政策。
2006 年6月1日后，个人将购买不足5年的住房对外销售全额征收营业税。
六、存款准备金率上调7月5日，继４月底上调贷款基准利率后，中国人民银行１６日晚间又宣布自７月５日起上调人民币存款准备金率０．５个百分点，以抑制今年以来出现的货币信贷过快增长势头。
七、整顿交易秩序2006 年7月6日，建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发166号文件《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房。
8月内存(2006年7月20日-2006年8月20日房地产相关重要新闻)
下发的文件规定 ： 今后层高超过 ４ 米 ， ． 建 ９
筑面积将按原来的两倍计算。 按规定 ， 开发 商将 无法通过“ 加层” 来使 ９ 平方米小户 ０
型变相加大。
而进—步推进‘ ‘ 居住净化” 的落实。
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首 个 宜 居 城 市 评 价 标 准 有 望 年 内 出台 含六 大指 标
２ ８日说 ， 由建设部批准立项 、 中国城市科 学研究会组织编写的 《 宜居城市科学评价 标准》 有望年内出台。
限制外 资买房的新规定， 北京二手高档 公
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８ 内存 月
（０６ ７ ２ ２０ 年 月 Ｏ日一 ２（ 年 ８ ２ （６ ） 】 月 ０日房 地产 相关 重 要新 闻 ）
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信息 一
８ 内存 月
（０６年 ７月 ２ ２０ ０日一２（ 年 ８月 ２ 【６ ） 】 ０日房地产相关重要新闻）
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六部 委签 发外 资准 入新 规 外 国人 购房 用实 名制
权威渠道消息， 建设部、 商务部等六部委
共同签发的 《 关于规范胄地产市场外资准入
匪雹圈
“ 察 制度 ” 督 低调 登场 建 设部 欲行 长期 调 控规划
有分析认为，要强化中央和建设部督 察权力其实并不复杂 ，只要建设部设置总 督察 ，再将督察员编制及工作经费全部由
建设部承担 ，便可避免地方政府出于 自身
所得征收个人所得税有关问题的通知 （ 国
税发 ［ ０１０ 号） ２ ６１８ ０
匝圈
《 中华人民共和国个人昕得税法》 及其 实施条例规定 ， 个人转让住房 ． 以其转让收 入额减除财产原值和合理费用后的余额为
应纳税所得额 ， 照“ 按 财产转让所得” 目 项 缴纳个人所得税。
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见
本金未全部 缴付 的 ，未取得 国有土地 使用证》的 ，或开 发项 目资本金未达到 项 目投资总额 ３ ％ 的 不得办理境 内、 ５ 境外贷款 外汇管理部 门不予批准该企
业的外汇借款结汇 。 （ ）外 商 投 资房 地 产 企 业 的 中外 八
年期 外商投资企 业批准证书》和 营
定 申请 设 立 外 商 投 资 企 业 ：经 有 关 部
工、处理银行债务 、并 以自有资金一次
性 支 付全 部 转 让 金 。对 有不 良记 录 的 境 外 投 资者 ， 允 许 其 在 境 内进 行 上 述 活 不
动
建住房［０ ６１ １ ２ ０ １７ 号
门批准并办理有关登记 后 ， 方可按照核 准 的经 营范 围从事相 关业务。
务 机 关 办理 税务 登 记 。 （ ）外 商 投 资房 地 产执 行 土 地 出让 合 同约 定 规划 许 可 批 准 的 期 限 和 条 件 。有 关 部 门要 加 强对 外商
和项 目转让 以及境外投资者并购境内 房产企业 ，由商务主管等部门严格 按照
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害 卿 上 海住 宅
关 房 场 入 的 于 地 外 和 意 规 产 资 管 见 范 市 准 理
院各部委 各直属机关 ：
见． ：
一
各省 自治 区 直辖 市人民政府 ；国务
有 关 法 律 法 规 和政 策规 定 进 行 审 批 。投 资 者 应 提 交 履 行 国 有 土地 使 用 权 出让 合 同》 建设 用地 规 划 许 可 证 》 建 设 、 、《 工程 规 划 许 可 证 》 的保 证 函 《 等 国有 土 地许 可 证 》 建 设 （ 地 产 ）主 管部 门的 ． 房 变 更 备 案证 明 ，以及 税 务 机 关 出具 的相
外商投资房地产有关规定.
《外商投资产业指导目录》（2007年修订）国家发改委、商务部第57号2007年10月31日发布，自2007年12月1日起实施限制外商投资产业目录八、房地产业1、土地成片开发（限于合资、合作）2、高档宾馆、别墅、高级写字楼和国际会展中心的建设、经营3、房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司十四、文化、体育和娱乐业3、大型主题公园的建设、经营禁止外商投资产业目录十、文化、体育和娱乐业9、高尔夫球场的建设、经营《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建设部等六部委建住房[2006]171号）各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。
为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过１０００万美元（含１０００万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的５０％。
投资总额低于１０００万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期〘外商投资企业批准证书〙和〘营业执照〙。
企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办〘国有土地使用证〙，根据〘国有土地使用证〙到商务主管部门换发正式的〘外商投资企业批准证书〙，再到工商行政管理机关换发与〘外商投资企业批准证书〙经营期限一致的〘营业执照〙，到税务机关办理税务登记。
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
中国近十年房地产
第六个阶段是2008到2009年楼市重又 步入高 涨期，在这个时期里 全国楼市
涨声一片，不少一线城市的高端住宅也 是屡创“天价”。
最终“国 八条”的出台让不少城市的房价上涨暂 时有所收敛。
第四个阶段是从2006年到2007年，各行业的资金蜂涌而 入到房 地产行 业，房价屡创新高，地王频现。 2007年
的中国房地产市场更是演绎了一波令人难忘的行情，全 国各地的房价都 出现了不小的涨幅，年初首先是深圳、 广州楼市领涨全国，5月份之后，沉 寂已久的上海楼市
土 地 政
《关于进一步加强土地出让收支管理的通知》对土地出让的收支管
理进行了规范，明确开发商“首付比例不得低于全部土地出让款的 50%”，分期缴纳全部价款的期限原则上不超过1年，特殊项目可约定 在2年内全部缴清。另外，土地租赁合同约定的当期应缴土地价款
第二个阶段 是从2003年至2005年，这是房地产
市场的上涨期，经济发展刺激了住房消费，加之 房价的上涨造成大量资金进入房地产市场 以期
保值增值以及2000年到2002年的一系列刺激、 规范政策，推动了房价的快速上涨；
2003年到2005年的相关政策
2003年，8月12日《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的 通知》出台，经济适用房由“住房供应主体”改为“具有保障性 质的政策性商品住房”，“住房供应主体”被大部分商品房所替 代。从此房地产成为国民支柱产业。以此为标志，中国房地产市 场进入了调控和上涨的胶着状态。
土地政策： 2003年7月18日和30日，国务院办公厅先后发出《关
关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知
代表机构或境 外个人解 除商 品房 买卖
合同的证 明文件 ．
４
、
房地 产主管部 门要认 真贯 彻执行
有关法律 、 法规和政 策 ， 建立健全对房 地 产交 易环节违 法违纪 行为 的监督 和 惩 戒机制 ．严肃 查处房地 产 交易环节
认后 可将人 民币购房款 及利息购 汇 划 回境外机构或个 人外汇账户 ：
１
、
或收购 合资企业 中方股权 未能 以 自
房 地产 主管部 门应严格 商 品房预 售合 同登记备 案制度 。同时 ． 要加强部
有资金 一次性 支付全部转让 款的 外
汇局不予办理转股 收汇外资外汇登记 。 外 商投 资房 地产企业 的 中外投 资 各方 ， 合同、 程、股权转让协议 以 在 章
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壁害 韶上海住宅
关于规蔻潦溅 理毒 瓣
国家外汇管理局各省 、自治 区、 直 辖市分局、外汇管理部 深圳 、大连、 账户 不得保留境 内分支 、代表机构境 外汇入 的购房款 （ ） 二 从境 内外 汇账户 支付 购房款 的 应持本条第 （ ） 一 款规定的各项文 件 向外 汇指 定银行 申请 ．外汇指定银 行进 行真 实性审核确 认后 将购房结 汇资金直接 划入房地 产开发企 业人 民
的书面承诺 。 房地产开发企业 的经常项 目外汇
的． 持本条第 （ ） 应 一 款规定的各 项文
件向外汇指定银 行 申请 外汇指 定银
持 以下文件 向原结汇外汇 指定银行 申
日 日
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上 海 住 宅 害瑶 暂
产 题
请 外 汇指定银行 进行真 实性审核 确
下文件 向外汇 指定银行 申请 ，外汇指 定银行进行真实 性审核确认后 将购
关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 建住房[2006]171号
![关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 建住房[2006]171号](https://img.taocdn.com/s3/m/b3e46a83680203d8ce2f240b.png)
（ 二）外 商投资 设立房地 产企业 ． 投资 总额超 过 １０ ０ ０万 美元 （ １０ 含 ００
万美元） ， 的 注册资本 金不得低 于投资 总额的 ５％。投资总额低 于 １０ ０ ０ ０万美 元的 ． 注册资本金仍按现行规定执行 。 （ 设立外商 投资房 地产企业 ， 三） 由商 务主管部 门和工 商行政管 理机关 依 法批准 设 立和办 理注 册登 记手 续 ．
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政 策
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关于规范房地产市场外资准入 和管理的意见
建住房［ ０ １ １ ２ ６１ 号 ０ ７
各省 、 自治 区 、 辖 市 人 民 政 府 。 务 院 各 都 委 、 直 属 机 构 ： 直 国 各
今年以来 ． 国房地产领域外商投资增长较快 ． 我 境外机构和个人在境 内购买房地产也 比较活跃 ．为促 进房地产市 场健 康发展 ． 国务院 同意 ． 经 现就规 范房地产市场外资准入和管理提 出以下意见 ：
．
部、 人民银行 、 务总局 、 税 工商总局 、 外 汇局等有 关部 门要建 立健全外 资进入 房地产市 场信息监测 系统 ．完 善外资 房地产信息 网络 。有 关部 门要加 强协 调配合 ， 强化对跨 境资本流 动的监测 ， 尽 快实现外 资房地产 统计数据 的信息
场准入
（ 境外机构 和个人 在境 内投 资 一） 购买非 自用房地 产 应 当遵循商业 存 在的原则 按 照外商投资 房地产 的有
关规定 ． 申请设 立外 商投资企 业 ； 有 经
关 部 门批 准 并 办 理 有 关 登 记 后 ．方 可
按照核准的经营范围从 事相 关业务。
主管部 门的变更备案证 明 ．以及税 务
住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知-建房[2010]186号
![住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知-建房[2010]186号](https://img.taocdn.com/s3/m/4084d02fef06eff9aef8941ea76e58fafab0450b.png)
住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知正文：---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 住房和城乡建设部、国家外汇管理局关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知（建房〔2010〕186号）各省、自治区住房和城乡建设厅、直辖市建委（房地局）；国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局，外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各中资外汇指定银行总行：为落实国务院《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号），现就加强《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房〔2006〕171号）的实施监管，进一步规范境外机构和个人购房管理通知如下：一、境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。
在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。
法律法规另有规定的除外。
二、各地房地产主管部门在办理境外个人的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的境外个人（不含港澳台居民和华侨）在境内工作超过一年的证明；港澳台居民和华侨在境内工作、学习和居留的证明。
2、境外个人名下在境内无其它住房的书面承诺。
三、各地房地产主管部门在办理境外机构的商品房预售合同备案和房屋产权登记时，除应当查验《城市商品房预售管理办法》、《房屋登记办法》规定的材料及验证购房人持有房屋情况外，还应当查验：1、有关部门出具的在境内设立分支、代表机构的批准文件和注册证明。
2、境外机构所购房屋是实际办公所需的书面承诺。
《关于规范房地产市场外资准入跟管理的意见》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发文单位：建设部、商业部、发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、国家外汇局发文时间：2006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和管理的意见建住房[2006]171号各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范围从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营管理(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知
国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知文章属性•【制定机关】国务院办公厅•【公布日期】2006.05.24•【文号】国办发〔2006〕37号•【施行日期】2006.05.24•【效力等级】国务院规范性文件•【时效性】现行有效•【主题分类】房地产市场监管正文国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知国办发〔2006〕37号各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》已经国务院同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
房地产业是我国新的发展阶段的一个重要支柱产业。
引导和促进房地产业持续稳定健康发展，有利于保持国民经济的平稳较快增长，有利于满足广大群众的基本住房消费需求，有利于实现全面建设小康社会的目标。
当前，要针对房地产业发展中存在的问题，进一步加强市场引导和调控。
要按照科学发展观的要求，坚持落实和完善政策，调整住房结构，引导合理消费；坚持深化改革，标本兼治，加强法治，规范秩序；坚持突出重点，分类指导，区别对待。
各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，把调整住房供应结构、控制住房价格过快上涨纳入经济社会发展工作的目标责任制，促进房地产业健康发展。
国务院有关部门要组成联合检查组，对各地2005年以来落实中央关于房地产市场调控政策的情况进行一次集中检查。
对宏观调控政策落实不到位、房价涨幅没有得到有效控制、结构性矛盾突出、拆迁问题较多的城市，要予以通报批评，并限期整改。
国务院办公厅二○○六年五月二十四日关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见(建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、统计局、银监会)去年以来，各地区、各部门贯彻中央关于加强房地产市场调控的决策和部署，房地产投资增长和房价上涨过快的势头初步得到抑制。
关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知汇发2006 47号
国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知汇发〔2006〕47号国家外汇管理局各省、自治区、直辖市分局、外汇管理部，深圳、大连、青岛、厦门、宁波市分局；各省、自治区建设厅，直辖市房地局（建委）；各中资外汇指定银行总行： 为落实建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006］171号），促进房地产市场健康发展，现就规范房地产市场外资准入和管理所涉及的外汇管理事宜通知如下：一、境外机构在境内设立的分支、代表机构（以下简称“境内分支、代表机构”）在注册登记地购买符合实际需要的自用商品房应按以下规定办理：（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后直接划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、境内分支、代表机构获准设立的批准文件和有效登记证明；3、房地产主管部门出具的该境内分支、代表机构在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4、所购商品房符合实需自用原则的书面承诺。
房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境内分支、代表机构境外汇入的购房款。
（二）从境内外汇账户支付购房款的，应持本条第（一）款规定的各项文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房结汇资金直接划入房地产开发企业人民币账户。
境内代表机构经常项目账户资金不得结汇购买境内商品房。
二、在境内工作、学习时间超过一年的境外个人，可购买符合实际需要的自住商品房，并按以下规定办理：（一）从境外汇入购房款的，应持以下文件向外汇指定银行申请，外汇指定银行进行真实性审核确认后，将购房外汇资金结汇后划入房地产开发企业的人民币账户：1、商品房销售合同或预售合同；2、有效护照等身份证明；3、一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明；4、房地产主管部门出具的该境外个人在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明。
外商投资房地产条件及程序(精)
一、现行规范外商投资房地产有关法律法规及规范性文件1、中华人民共和国国务院《指导外商投资方向规定》（第 346号 , 2002年 2月 11日发布《外商投资产业指导目录》 (2007年修订2、建设部、商务部、发展改革委、人民银行、工商总局、外汇局《关于规范房地产市场外资准入和治理的意见》（建住房〔 2006〕 171号 , 2006年 7月 11日发布3、中华人民共和国商务部办公厅《关于贯彻落实有关问题的通知》（商资字[2006]192号， 2006年 8月 14日发布4、国家外汇治理局、建设部《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发〔 2006〕 47号， 2006年 9月 1日发布5、商务部、国家外汇管理局《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》 (商资函 [2007］第 50号， 2007年 05月 23日发布6、国家外汇管理局综合司《关于下发第一批通过商务部备案的外商投资房地产项目名单的通知》 (汇综发［2007]130号 , 2007年 7月 10日发布7、商务部《关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》 (商资函［2008］23号， 2008年 7月 1日实施8、国家发展改革委《关于进一步加强和规范外商投资项目管理的通知》（发改外资 [2008］1773号， 2008年 7月 8日实施二、外商投资房地产企业的设立根据 50号文的规定,外商投资从事房地产开发、经营，应遵循项目公司原则。
而根据 171号文、 192号文和 50号文等的规定，设立外商投资房地产企业应当满意以下条件:（1已先取得土地使用权、房地产建筑物所有权，或已与土地管理部门、土地开发商 /房地产建筑物所有人签订土地使用权或房产权的预约出让 /购买协议 ;(2投资总额 300万美元以下 (含的,注册资本不低于投资总额的 70％， 300万美元以上的, 注册资本不低于投资总额的 50％。
（3经营范围为普通住宅、公寓、别墅等各类住宅、宾馆（饭店、度假村、写字楼、会展中央、商业设施、主题公园等的建设经营，或以上述项目建设为目的的土地开发或成片开发。
与我国经济发展相适应的土地规划的对策建议
与我国经济发展相适应的土地规划的对策建议【摘要】我国人口多，土地资源不足，如何合理的规划利用土地资源是关系到国计民生的重中之重。
本文主要关注了近几年来我国有关土地利用方面的政策，笔者通过对这些政策进行分析理解而提出了对土地规划的一些建议。
【关键词】国家土地政策；土地规划；对策建议一、国家的政策与调控解读1．国家的相关政策关于2006年国家颁布的关于土地和房地产的相关政策的主要内容3月5日，温总理所作的政府工作报告明确提出，要继续解决部分城市房地产投资规模过大和房价上涨过快的问题，表明了中央政府对 2006 年房地产宏观调控的一个主要政策指向；5月17日，温总理主持召开国务院常务会议。
会上，提出了促进房地产业健康发展的六项措施，包括住房供应结构、税收、信贷、土地、廉租房和经济适用房建设等方面。
5 月 29 日，国务院办公厅出台了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，被称为九部委“十五条”，对“国六条”进一步细化，对套型面积、小户型所占比率、新房首付款等做了量化规定，提出90平方米、双70％的标准；5月31日，国税总局下发《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，规定 6月1日后，个人购买不足5年的住房对外销售，将被全额征收营业税；7月6日，建设部颁发《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》，明确90平方米标准为单套住房建筑面积；建设部联合国家发展和改革委员会、国家工商行政管理总局下发《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》，要求房地产开发企业取得预售许可证后，应当在10日内开始销售商品房；7月11日，建设部联合其他五部委下发《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，也就是“外资限炒令”；7月24日，国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》，九个国家土地督察局派驻地方，全国省（区、市）及计划单列市的土地审批利用，将纳入严格监管之下；7月 26日，国税总局发布《关于住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》，宣布从8月1日起，在全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税；8月1日，国土资源局制定的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范》和《协议出让国有土地使用权规范》正式实行；9月5日，国家外汇管理局、建设部联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》，规范境外购房主体购买境内商品房的外汇管理；新华社授权全文播发《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》；11月7日，财政部、国土资源部、中国人民银行联合印发《关于调整新增建设用地土地有偿使用费政策等问题的通知》，提出对新增建设用地土地有偿使用费政策做出重大调整。
《资本项目房地产项下外汇业务操作规程》(银行版)
《资本项目房地产项下外汇业务操作规程》（银行版）1。
1 境外机构在境内设立的分支、代表机构购买境内商品房结汇核准(一）法规依据1、建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》(建住房［2006]171号)2、《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006］47号)（二）审核材料1、结汇申请书;2、批准文件和有效登记证明；3、在注册登记地购房的商品房预售合同登记备案等相关证明；4、商品房销售合同或预售合同；5、符合实需自用原则的书面承诺。
注：2、3、4均需验原件并留存复印件;1、5留原件.（三)审核原则及要素1、有关材料应真实、一致.2、结汇申请书应简要写明购买人、房屋所在地、面积、套数、结汇金额等基本情况。
3、购买人应为分支、代表机构。
4、房地产开发企业的经常项目外汇账户不得保留境外机构从境外汇入或境内外汇账户划转的外汇购房款。
(四）注意事项1、商品房不仅包括期房，还包括现房和二手房。
购买现房及二手房应提供房地产主管部门出具的相关登记证明文件。
2、结汇的主体是境外机构在境内设立的分支、代表机构。
3、无需审批就可以直接设立分支、代表机构的，只需提供分支、代表机构工商登记证明文件；需要审批才能设立分支、代表机构的，需要提供行业主管部门出具的批准文件和工商登记证明文件。
4、结汇所得的人民币应直接划入房地产开发企业的人民币账户或二手房转让方的人民币账户5、书面承诺应签有该分支、代表机构的公章，并由其法定代表人或负责人签字。
6、不得核准外汇购房款境内划转。
7、外汇按揭贷款购房和外汇担保人民币贷款购房款结汇履约还贷按照汇发［2006]47号文的审核要求执行.8、境内代表机构经常项目账户下资金不得结汇购买商品房。
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2 境外个人购买境内商品房结汇核准（一）法规依据1、建设部等六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房［2006]171号)2、《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）（二）审核材料1、结汇申请书2、有效护照等身份证明3、在所在城市购房的商品房预售合同登记备案等相关证明4、一年期以上的有效劳动雇佣合同或学籍证明5、商品房销售合同或预售合同注：2、3、4、5均需验原件并留存复印件;1、留原件(三）审核原则及要素1、有关材料应真实、一致.2、结汇申请书应简要写明购买人、房屋所在地、面积、套数、结汇金额等基本情况.3、如委托房地产开发企业、二手房出让方式或其他人办理，应提供经公证的授权委托书。
关于境外机构转让境内房产需外汇局审批等相关规定
资本项目外汇业务操作指引（2013年版）8.17 境外机构在境内设立的分支、代表机构及境外个人转让境内商品房所得资金购付汇主要法规依据1.《中华人民共和国外汇管理条例》（国务院令第532号）2.《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）3.《国家外汇管理局建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）4.《关于进一步规范境外机构和个人购房管理的通知》（建房[2010]186号）5.《国家税务总局国家外汇管理局关于服务贸易等项目对外支付税务备案有关问题的公告》（国家税务总局国家外汇管理局公告2013年第40号）6.《国家外汇管理局关于进一步改进和调整直接投资外汇管理政策的通知》（汇发[2012]59号）7.其他相关法规审核材料1. 身份证明文件或注册登记证明。
2. 商品房转让合同及登记证明文件。
3. 服务贸易、收益、经常转移和部分资本项目对外支付税务证明或其他完税证明材料（金额在3万美元及以下的无需提交）。
4. 如委托其他人办理，应提供经公证的授权委托书及受托人的有效身份证明。
办理原则1. 汇出金额不得超出商品房转让金额扣减本次转让所包括的税费后的余额，一套商品房出售所得资金应一次性汇出。
2. 银行应审核税务证明中记载金额与申请汇出金额是否一致，申请汇出金额超出税务证明记载金额的不得办理。
3. 办理资金汇出时，转让商品房应已在房产主管部门办理权属转移手续。
4. 银行应在业务办理后及时完成国际收支申报手续。
国家外汇管理局、建设部关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知(汇发〔2006〕47号2006年9月1日)五、境内分支、代表机构和境外个人转让所购境内商品房取得的人民币资金，经商品房所在地国家外汇管理局分支局、外汇管理部（以下简称“外汇局”）审核确认以下文件后，方可购汇汇出：（一）购汇申请书；（二）商品房转让合同；（三）房屋权属转让的完税证明文件。
对六部委《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》的反应与建议
产市场的信息透明度 ， 对于分析外资介人我国房地产市场 的具体情况 ， 分析其影响并实 施有针对性的调控将大有帮助 。７ ．９ ６ １％的学 者认 为， 在境 内没有设立分 支、 表机构 “ 代 的境外机构和在境 内工作 、 习时间一年 以下的境外个人 ， 学 不得购买商品房” 的规定 ， 如
工大学、 阳大学 ２ 南 所高校 ２ 名学者调查 ， ．１ １ ８ ７ ％的学者认为外资炒房是大中城市房价 ５ 过快上涨的重要“ 推手” 之一 ， 在人 民币持续升值和 国内房价上升较快 的经济背景下 ， 如
不有针 对地 调控 ， 重影 响 我 国房 地 产 市 场 的健 康 发 展 ， 限 “ 常 有 必 要 ” ９ ．８ 将严 设 非 ；０４ ％ 的学者认 为 对境 外机 构和个 人 购房 必须 实行 实名 制 这 一规 定 ， 加 了外 资 进人 中国 房地 增
解” 在问及“ 意见》 ， 《 是否会影 响贵企业 （ 个人 ） 在南 阳的投资或购房置业计 划” ，７ 时 ８． ５ ％的人均明确表示“ 不会” 。当问及对 “ 外商投资设立房地产企业 ， ‘ 投资总额超过 １０ ００ 万美元（ １０ 含 ００万美元 ） ， 的 注册资本不得低 于投资总额 ５ ％ ” 的规定对企业房地产开 ０ ’ 发经营管理有何影响” ， 与调查的 ５ 时 参 家外商投资房地产企业均表示“ 响不大” 影 。主 要是 由于南ＩＪ 商投资房地产企业 大都属 于中外合资企业 ， 注册资本金都 在 １０ ￣＇ Ｈｂ 且 ００万
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》发文单位：建设部、商业部、发改委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总部、银监会、国家外汇局发文时刻：2006年7月11日关于规范房地产市场外资准入和治理的意见建住房[2006]171号各省、自治区、直辖市人民政府；国务院各部委、各直属机关：今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃、为促进房地产市场健康进展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和治理提出以下意见：一、规范外商投资房地产市场准入(一)境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当追循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业，经有关部门批准并办理有关登记后方可按照核准的经营范畴从事相关业务。
(二)外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元(含1000万美元)的，注册资本不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
(三)设立外商投资房地产企业，有商务主管部门和工商银行治理机关依法批准设立和办理注册登记手续，发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》，到税务机关办理税务登记。
(四)外商投资房地产企业的股份和项目转让，以及境外投资者并购内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地许可证》，建设(房地产)主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
(五)境外投资者通过股权转让其他方式并购的境内房地产企业，收购合资企业中方股权的，需妥善安置职工，处理银行债务，并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不承诺其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发商经营治理(六)对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房产开发商和经营活动。
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建设部等六部门关于规范房地产
市场外资准入和管理的意见
建住房[2006]171号
各省、自治区、直辖市人民政府，国务院各部委、各直属机构：
今年以来，我国房地产领域外商投资增长较快，境外机构和个人在境内购买房地产也比较活跃。
为促进房地产市场健康发展，经国务院同意，现就规范房地产市场外资准入和管理提出以下意见：
一、规范外商投资房地产市场准入
（一）境外机构和个人在境内投资购买非自用房地产，应当遵循商业存在的原则，按照外商投资房地产的有关规定，申请设立外商投资企业；经有关部门批准并办理有关登记后，方可按照核准的经营范围从事相关业务。
（二）外商投资设立房地产企业，投资总额超过1000万美元（含1000万美元）的，注册资本金不得低于投资总额的50%。
投资总额低于1000万美元的，注册资本金仍按现行规定执行。
（三）设立外商投资房地产企业，由商务主管部门和工商行政管理机关依法批准设立和办理注册登记手续，颁发一年期《外商投资企业批准证书》和《营业执照》。
企业付清土地使用权出让金后，凭上述证照到土地管理部门申办《国有土地使用证》，根据《国有土地使用证》到商务主管部门换发正式的《外商投资企业批准证书》，再到工商行政管理机关换发与《外商投资企业批准证椤肪 谙抟恢碌摹队 抵凑铡罚 剿拔窕 匕炖硭拔竦羌恰?
（四）外商投资房地产企业的股权和项目转让，以及境外投资者并购境内房地产企业，由商务主管等部门严格按照有关法律法规和政策规定进行审批。
投资者应提交履行《国有土地使用权出让合同》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》等的保证函，《国有土地使用证》，建设（房地产）主管部门的变更备案证明，以及税务机关出具的相关纳税证明材料。
（五）境外投资者通过股权转让及其他方式并购境内房地产企业，或收购合资企业中方股权的，须妥善安置职工、处理银行债务、并以自有资金一次性支付全部转让金。
对有不良记录的境外投资者，不允许其在境内进行上述活动。
二、加强外商投资企业房地产开发经营管理
（六）对投资房地产未取得《外商投资企业批准证书》和《营业执照》的境外投资者，不得进行房地产开发和经营活动。
（七）外商投资房地产企业注册资本金未全部缴付的，未取得《国有土地使用证》的，或开发项目资本金未达到项目投资总额35%的，不得办理境内、境外贷款，外汇管理部门不予批准该企业的外汇借款结汇。
（八）外商投资房地产企业的中外投资各方，不得以任何形式在合同、章程、股权转让协议以及其他文件中，订立保证任何一方固定回报或变相固定回报的条款。
（九）外商投资房地产企业应当遵守房地产有关法律法规和政策规定，严格执行土地出让合同约定及规划许可批准的期限和条件。
有关部门要加强对外商投资房地产企业开发、销售等经营活动的监管，发现囤积土地和房源、哄抬房价等违法违规行为的，要根据国办发[2006]37号文件及其他有关规定严肃查处。
三、严格境外机构和个人购房管理
（十）境外机构在境内设立的分支、代表机构（经批准从事经营房地产业的企业除外）和在境内工作、学习时间超过一年的境外个人可以购买符合实际需要的自用、自住商品房，不得购买非自用、非自住商品房。
在境内没有设立分支、代表机构的境外机构和在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。
港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。
（十一）符合规定的境外机构和个人购买自用、自住商品房必须采取实名制，并持有效证明（境外机构应持我政府有关部门批准设立驻境内机构的证明，境外个人应持其来境内工作、学习，经我方批准的证明，下同）到土地和房地产主管部门办理相应的土地使用权及房屋产权登记手续。
房地产产权登记部门必须严格按照自用、自住原则办理境外机构和个人的产权登记，对不符合条件的不予登记。
（十二）外汇管理部门要严格按照有关规定和本意见的要求审核外商投资企业、境外机构和个人购房的资金汇入和结汇，符合条件的允许汇入并结汇；相关房
产转让所得人民币资金经合规性审核并确认按规定办理纳税等手续后，方允许购汇汇出。
四、进一步强化和落实监管责任
（十三）各地区、特别是城市人民政府要切实负起责任，高度重视当前外资进入房地产市场可能引发的问题，进一步加强领导，落实监管责任。
各地不得擅自出台对外商投资房地产企业的优惠政策，已经出台的要清理整顿并予以纠正。
建设部、商务部、发展改革委、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、银监会、外汇局等有关部门要及时制定有关操作细则，加强对各地落实规范房地产市场外资准入和管理政策的指导和监督检查，对擅自降低企业注册资本金和项目资本金比例，以及管理不到位出现其他违法违规行为的，要依法查处。
同时，要进一步加大对房地产违规跨境交易和汇兑违法违规行为的查处力度。
（十四）完善市场监测分析工作机制。
建设部、商务部、统计局、国土资源部、人民银行、税务总局、工商总局、外汇局等有关部门要建立健全外资进入房地产市场信息监测系统，完善外资房地产信息网络。
有关部门要加强协调配合，强化对跨境资本流动的监测，尽快实现外资房地产统计数据的信息共享。
建设部
商务部
国家发展和改革委员会
中国人民银行
国家工商行政管理总局
国家外汇管理局
二○○六年七月十一日。