德思勤-2008年武汉市王家墩西部生态园CLD开发方向性提案-89PPT
德思勤个案分析1212
绿化率 物业费 物业公司
30.7% 2.88元/月/㎡ CBRE世邦魏理仕
建筑结构 开发商 销售代理
框架结构 湖南德思勤投资有限 公司 深圳市德思勤置业有 限公司
规划布局
4个大型购物中心（包括湖南最大的20万平米四季汇购物中心） 、2家国际超五星级酒店（包括全球TOP10美国凯悦）、14栋 甲级写字楼、三大主题商业街（包括规划长沙最长的900米苹 果时尚步行街）、卫视直播中心、4D及IMAX影院、长沙首 座顶级城市会所、国际学校等诸多业态，规划有44万平米近 10000个停车位。
•
• •
商业管理：第一太平戴维斯、世邦魏理仕
商业引进国内外一线品牌及世界五百强的商业品牌 建筑上以国际节能及环保标准指导项目建设
•
国际学校、进口食品超市、万国美食街、国际精品步行街
以国际化的视角和思路，将项目打造成为长株潭综合配套改革试验区样板项目和国家
级低碳示范区项目。
项目解读—“高” 大长沙城市形象名片
2012/5/27
A1#宝格丽公 寓
98
92
93.88%
150
52平米一房
20天
9400
2012/7/28
A3#商务会馆
225
180
80.00%
110
47-61平米小面积商务 会馆
7.82 3.2万㎡ 15.3万方
项目解读—产品篇
• SOHO办公以及公寓类产品严格控制面积，降低总价门槛，吸引投资客户； • 为保持SOHO办公纯粹性，开发商与业主签协议，由开发商统一招租管理；
B5 B6
A8
A5
A2
A1
B4 A3
分期
楼栋 宝格丽 公寓
武汉某公园区位分析ppt
谢谢观看
• 年无霜期240天，年日照总时数2000小时。
1.1 历史民俗
• 珞珈山名副其实遍地是名胜。国共合作抗日时期，武汉的战略地位极为重要，它一度 成为全国抗战中心。蒋介石、周恩来那时都在武汉，就住在这珞珈山。如今，他们的 旧居都保存完好。珞珈山腰，有十几栋小别墅，住过很多名人。郭沫若、郁达夫的别 墅离蒋介石的别墅很近，仅几步路。
1.4 现状土地利用情况
科学发展用地 合理配置各类建设用地，优先保障民生工程、基础设施、生态建设和 环境保护用地；实行建设用地空间管制，明确管制规则和监管措施；建立建 设用地集约利用目标调控体系，促进土地集约利用。
1.5 交通路网分析
周边用地分析
居住用地 公共设施用地 市政公共设施用地上山一次，山腰有一条环山砂石路。在这条道行走，你不会感到你是在 一个学校中，在一座闹市中，因为它给你的感觉与许多著名风景区给你的感觉是一样 的。我在山腰上散步，总是联想到在南岳衡山从磨镜台到南台寺去的那条林间小道， 完全是一样的林木森森，一样的鸟语花香，一样的幽静中略带几分荒凉。 珞珈山的山 顶倒别具一番滋味，山顶有十几个大坑，据说是抗日时中国军队挖的掩体。山上多奇 石，我在黄山、雁荡山、崂山看到过的那些奇石，在珞珈山上似乎都能看到，但是它 太小了，引不起人们的注意。你如果不在乎它的大小，就能发现无穷的意味。差不多 每一块石头都能看出点什么，有的如狮虎蹲踞，有的如神龟啸天，有的如情侣相对， 有的如旌旗猎猎，有的如锦书插架，有的如天门洞开。 珞珈山顶有一塔，为水塔，但 采用佛教宝塔形，倒也成了一景。塔下十数步，有一处是眺望东湖的最佳处。纵目望 去，水天空阔远山隐隐，帆影点点，让人心竞神驰，物我两忘，不知身在何处。珞珈， 武大人最大的福。
上海延中绿地——“蓝与绿”的交响乐 设计理念---以蓝与绿为主题.
武汉王家墩西部住宅项目概念规划
目录01 规划背景02 设计愿景03 总体规划04 规划综述05 城市设计导则06 生态与可持续设计导则01 规划背景该项目所在武汉王家墩商务区已完成控制性详细规划的编制。
在对每个地块进行修建性详细规划之前，希望通过此次概念规划方案与设计导则对整个西部住宅项目进行整体的控制，在后续分期与分地块开发过程中保证区域的完整性与开发的有序性。
以达到最理想的开发效果，高效的利用土地资源。
02 设计愿景设计愿景1：综合性居住群落VISION1: INTEGRATED RESIDENTIAL CLUSTER设计愿景2：CBD中的城市绿洲VISION2: GREEN OASIS IN CBD平面景观系统三维景观系统设计愿景3：将中央公园贡献给CBD作为城市休憩空间VISION3: OPEN PARK CONTRIBUTION TO CBD PARK &RECREATION SPACE设计愿景4: 丰富的空间层次——公共的，半公共的，私密的VISION4: PUBLIC,SEMI-PUBLIC&PRIVATE SPACESPATIAL SYNERGY设计愿景5：步行从家里去上学,工作,娱乐,运动VISION5: WALK FROM HOME TO LEARN,WORK AND PLAY设计愿景7：和谐生动的天际线与CBD中心区的天际线有机结合VISION7: HARMONIOUS DANCING SKYLINE TO COMPLEMENT DYNAMIC CENTRAL-CBD SKYLINE设计愿景8：享受丰富多彩的生活——生活，学习，工作，娱乐VISION8: LIFESTYLE ENVIROMENT-LIVE,LEARN,WORK&PLAY设计愿景9：可持续的生态居住环境VISION9: SUSTAINABLE LIVING ENVIROMENT风环境夏季2米高度处水平面速度分布范围0.3-2.7m/s, 由于建筑密度较小，布局合理，通风透气性好，整个建筑群无通风死角。
德思勤-策划培训课件
对策划的意义： 通过研究竞争对手户型配比以及销售情况，可 以很清晰的了解市场需求，更加准确的制定本案的 户型配比。
（2）研究户型结构优缺点目的是什么？
户型的好坏直接与客户的购买挂钩，也是衡量一个项目 品质的基本指标，我们研究竞争对手的户型结构，是为了扬 长避短，造出最合适的产品，如飘窗，露台，双阳台，空中 花园，书房卧室一体等等。
对策划的意义：
1、借鉴参考 采集区域内竞争楼盘价格走势，有利于对自己的项目定 价起到一定借鉴作用。 2、价格递增频率 竞争项目价格递增频密高低，预示该项目市场火热度， 换句话说，定价策略与培育客户方面有过人之处，值得我们 分析研究。
楼盘常用定价方式：
一、市场导向型
参考市场同区域同类物业价格，根据各物业各项参考指标（如：地 段、配套、户型、景观等）分析对比测算出自己项目基价。此方法单纯 从市场角度考虑。 （注：项目最终成交价格，根据市场情况、客户需求决定）
合计
1400 1130 80%
美林银谷（户型配比）
户型 面积 套数 占比 销售率 一房 40-60 88 24% 56% 三房 115-148 159 43% 87% 四房 150-170 119 33% 66%
盛大泽西城（户型配比）
户型 面积 套数 占比 销售率 一房 40-70 88 22% 38% 二房 85-97 73 18% 30% 三房 115-139 139 36% 44% 四房 140-168 97 24% 33%
对策划的意义：
及时掌握各楼盘动态， 为自己楼盘选准入市、 认筹、开盘的最佳时机
动态掌握
对各营销活动进行效 果评估，使自己在做 营销活动时扬长避短
扬长避短
通过活动分析客户对竞 争对手项目认知度、信 任度、火热度
德思勤武汉市沙湖项目定位汇报中
未来竞争者：东湖片
地块总用地面积为15.2万平方 米，规划可建筑总面积27.9万 平米，容积率在2.0以内 ，楼 面地价1900元/平方米，定位 应为水景高端高层楼盘，会与 本项目争夺同类客户资源
【地产集团统建湖北建机厂地块】
【东湖水景】
【说明】东湖资源的稀缺性和知名度，优势明显，如统建项目、东湖天下、 东湖新天地等在将来对本项目会形成直接冲击。需要充分关注东湖沿湖产 生楼盘的可能性 （华侨城1000亩地块谈判进行中）
——杜震宇（参考消息湖北版常务副主任，参考传媒有限公司常务 副总）
“非常喜欢开阔的、低密度、环境好的别墅”
——董女士，刘先生（夫妻），私营企业主
“湖大的人爱沙湖、喜欢沙湖，喜欢她的宽阔、喜欢她的 神秘、喜欢她的波浪”
——余艳波，湖大教师
高端阶层分析－趋势
❖ 外地高端消费者来汉置业的比例大概在15％左右 ； ❖ 长江的界限正逐渐被打破，过江置业比例上升很快，部
04 项目
（分析自我）
Hale Waihona Puke 徐东——新崛起商圈市级商 业中心，国内外知名商家扎堆；
中北路——金融街延伸线， 商圈的连接线，商务办公区域；
洪山——武昌的形象节点； 积玉桥——最大旧城改造区 域，城市住宅发展的关键区
武青三干道道
本案
老城区
洪山
徐东大街
中北路
片区描述
❖核心商圈和片区交接处； ❖徐东商圈的范畴； ❖商业氛围浓郁；没有特色商业街； ❖没有公共绿化休憩空间和公园设施； ❖基础学校相对普通，没有特色学校； ❖片区价值还有待提升
未来竞争者：汉口主城区
【永清片地块图】
总用地 规划建 面积 筑面积
规划用途
容积率
武汉王家墩商务区 西部住宅项目 概念规划
设计愿景6：与CBD中心区有效联通 VISION6: CONNECTIONS TO CENTRAL-CBD
设计愿景6：与CBD中心区有效联通 VISION6: CONNECTIONS TO CENTRAL-CBD
设计愿景7：和谐生动的天际线与CBD中心区的天际线有机结合 VISION7: HARMONIOUS DANCING SKYLINE TO COMPLEMENT DYNAMIC CENTRAL-CBD SKYLINE
设计愿景4: 丰富的空间层次 ——公共的，半公共的，私密的 VISION4: PUBLIC,SEMI-PUBLIC&PRIVATE SPACESPATIAL SYNERGY
设计愿景5： 步行从家里去上学,工作,娱乐,运动 VISION5: WALK FROM HOME TO LEARN,WORK AND PLAY
开发时序 2 基于开发的可行性，选择没有复杂的土地边界问题的地块先行开发
4.2 土地价值最大化
4.2.7 增加文化附加值
体育公园定位
社区文化附加值已经成为提 高土地价值的重要组成部分。我 们在规划区域中充分挖掘体育公 园的价值，旨在通过体育公园营 造良好城市公共空间的同时，在 满足基本使用功能的前提下，确 保体育公园的可经营性。
我们还考虑的规划区域内充 分利用规划教育资源，有效整合 优势教育资源，在满足教育资源 分布要求的基础之上，使其成为 规划区域内重要的文化附加值。
土地价值最大化 城市空间最优化 特定现实问题
4.2.1 土地利用方式最优化 4.2.2 景观资源利用最大化 4.2.3 业态的合理分布 4.2.4 社区合理规模与良好组织 4.2.5 以公共空间换容积率 4.2.6 分期开发的合理安排 4.2.7 增加文化附加值
德思勤-2008年武汉市王家墩西部生态园CLD开发方向性提
武汉已经成为千万人口的规 模型大城市
4、武汉城市圈定位，打造中国经济新的增长极——成功 获批“经济试验区”。
5、武汉产业发展格局
武钢集团 东湖高新技术开发区 中国光谷高新技术开发区
武汉江夏经济开发区
武昌
武汉东湖高新技术开发区
武汉已经进 入3000亿 武汉 城市俱乐部 汉口 中央CBD 汉阳 武汉经济技术开发区 沌口及经济开发区
传统商业区（汉正街/武商/武广……）
武汉经济技术开发区
沌口开发区
6、当城市发展到一定阶段，中央 CBD也孕育而生
武汉CBD
香港
城市经济发展，城市价值提升；
城市国际化发展的需要； 市场已具备CBD的发展环境
伦敦
北京
一个城市真正意义上的CBD只有一个。 CBD，一个城市的 符号，是象征，是标志，更是荣耀……
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 1954 2005 2238 2006 2590 2007 3141
武汉历年 GDP 1206.84 1347.8 1492.74 1662.4
武汉07年排名至第十五位
户籍人口统计
武汉市2000-2005年户籍人口统计 1000 800 600 400 200 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 人数(万人) 增长率(％) 1.2% 1.2% 749 758 768 781 1.3% 0.6% 786 1.7% 2.5% 801 2.0%2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
上海
南京
广州
深圳
7、王家墩CBD承载未来武汉发展的新名片
德思勤-融科智地武汉三阳路项目营销报告63PPT-16M
“武汉这个城市我觉得是这样，要看你能不能去吸引他，你要是能 吸引他的话，人们挤破头也要去，要是不能吸引他的话，就在门前他也 不理你。 就是说商业经营本身存在内在的一套规律，要抓住这套吸引顾客的 东西，抓住这些做生意的老板的心，当然在抓住这些人的心之前，要看 整个的规划和配比能不能到位。” ----郭淑云（商业地产专家）谈武汉商业文化
26
项目地段分析
综合分析 综合分析
区域价值高，发展空间大，对于本项目来讲，一方面是一个机遇， 区域价值高，发展空间大，对于本项目来讲，一方面是一个机遇， 同时在一定程度上又意味着竞争压力的增加。 同时在一定程度上又意味着竞争压力的增加。
因此在项目定位过程中每充分挖掘地段价值同时， 因此在项目定位过程中每充分挖掘地段价值同时，必须从市场
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项目地段分析
宏观分析
土地功能分区 及价值分布
商业商务集中区 4千元以上物业
3至4千元物业 1至3千元物业
14
项目地段分析
宏观分析
汉口——武汉房地产市场发展重点区域 武汉房地产市场发展重点区域 汉口
经过近几年的发展，武汉市的房产开发投资已形成“三区五片” 三区五片” 热点区域。 所谓“三区五片”，指汉口中心城区、金银湖片、 三区五片” 汉口中心城区、金银湖片、
16
沿
江
大
道
项目地段分析
中观分析
区域房地产市场特征
作为“三区五片”区域，房地产市场发展迅猛，开发量、 作为“三区五片”区域，房地产市场发展迅猛，开发量、销 售量逐年增加，带动周边区域房地产市场发展； 售量逐年增加，带动周边区域房地产市场发展； 本区域已成为武汉市一个中高端住宅产品市场，在此聚集 本区域已成为武汉市一个中高端住宅产品市场， 了大量高素质精品楼盘，大大提升了武汉房地产水平； 了大量高素质精品楼盘，大大提升了武汉房地产水平； 本区域房地产开发呈现两大版块， 本区域房地产开发呈现两大版块，即西北湖版块和解放公 园版块，两大版块发展各有特色； 园版块，两大版块发展各有特色； 客户层面相对较高，受教育程度较高，对楼盘整体形象、 客户层面相对较高，受教育程度较高，对楼盘整体形象、景 观品质、户型设计、物业管理均有较高要求。 观品质、户型设计、物业管理均有较高要求。
长沙德思勤项目现场观摩会策划书
德思勤城市广场A-1地块现场观摩会策划书一、工程介绍德思勤城市广场项目位于湖南省CPD中央政务区、长株潭三市融合的核心区，占地面积450亩，总建筑面积约145万㎡，项目定位于长株潭千万级城市群商业、文化娱乐及金融中心。
A-1地块工程是整个项目的第一期工程，位于长沙市韶山与湘府路交汇处西北角，由2层地下室和4栋商住楼组成，总建筑面积约8万㎡。
本工程责任主体单位为：建设单位：湖南德思勤投资有限公司施工单位：中建二局第二建筑工程有限公司监理单位：湖南天鉴工程项目管理有限公司勘察单位：化工部长沙设计研究院设计单位：广州翰华建筑设计有限公司二、观摩会部署本次现场观摩会由长沙市住建委组织，长沙市二级及二级以上建筑企业参加，规模约300人。
为了最大程度的体现观摩效果，项目部计划在完成裙楼主体结构并拆除模板后组织此次观摩会活动，使大家能够看到地下室车库一次成型地坪和裙楼、地下室的准清水混凝土主体结构的施工效果，同时也可在作业层看到钢筋、模板工艺的具体操作。
观摩会拟计划在2011年11月26日上午9点30分正式开始，11点结束。
三、观摩会流程安排1、2011年11月26日上午9点30分观摩会正式开始。
2、建设单位主持人讲话，介绍参加会议的领导、嘉宾，介绍清水混凝土和地坪一次成型优点，以及在国内的应用前景。
（5分钟）3、由施工单位发言，介绍施工方法。
（8分钟）4、由监理单位发言，介绍监理要点。
（5分钟）5、领导讲话。
（5分钟）6、与会人员列队观摩施工工艺和成品效果。
（60分钟）（1）地下室一次成型地坪；（2）A3栋墙柱等实体结构；7、上午11点现场观摩会结束，组织各单位有序离场。
四、观摩路线1、到达现场，有组织进入工地现场。
2、领取安全帽，进入地下室-2层地坪展示区，召开简短开幕式。
3、参观一次成型地坪。
4、经地下室楼梯，上至A3号楼转换层，参观准清水混凝土施工。
5、自由参观活动。
6、经楼梯、施工通道下至现场东侧道路，步行走出现场。
【德思勤】城市升级的引擎——全世界都市综合体20案例集
《城市升级的引擎——全世界都市综合体20案例集》注示：RBD是Recreational Business District的缩写，直译为“游憩商业区”，也可译为“休闲商务区”等。
其概念为：成立在城镇与城市里，由各类商店、纪念品商店、旅行吸引物，餐馆，小吃摊档等高度集中组成，吸引了大量旅行者的一个特定零售商业区。
TBD是Tourism Business District的缩写，是指游客导向型吸引物和效劳十分集中的区域，这一区域瓬城市中心商务区相毗邻，在一些古老的城市，专门是一些欧洲城市，TBD 和CBD一般是重合地，散布在老街道内。
由于TBD显著的视觉作用和经济效益，市政当局往往高度重视这一地域并有精致的计划。
一、多伦多湖滨区主题：以公共文化为主的RBD型都市综合体项目借鉴：一、多伦多湖滨区在项目立项编制打算时，即考虑保证打算的完整性及长期性。
专门在寻求公众长期利益方面寻觅最正确方案。
如设立非盈利机构进行公共设施的治理等，而三级政府及私人机构联合运作的方式，更提高了项目的运营效率。
二、在计划方面，湖滨区项目的公共开放空间将其他区域进行组合与联结，慢慢将原工业建筑转变成商业、办公等不同功能物业。
3、多伦多湖滨区以组合的设计方式与综合用途的思路进行整体计划设计，以低于城市金融区的密度计划都市综合体项目。
同时，爱惜历史建筑，混和收益与非获利住房等方式，使城市空间充满活力。
4、依照项目需要，设定娱乐与文化活力建设优先，使相应的配套设施提高了公众最大限度的进入和利用都市综合体。
五、多伦多湖滨区与周边区域进行了良好的联接，增强人行道、汔车道、景观长廊等各类功能的交通系统。
二、多伦多伊顿中心主题：以商业为主的RBD型都市综合体项目借鉴：1、多伦多伊顿中心在开发进度的设置方面要紧考虑三个因素：项目自身生存；市场消化速度；项目久远进展。
并依照此原那么，保证都市综合体内部不同物业功能的平稳与进展。
二、伊顿中心在整体都市综合体空间设计方面，以大型购物商场与商业街有机结合的方式，使商业贯穿其他物业，不仅达到了规模与联动的效益，而且平稳了长期经营收入与当期收入的问题。
武汉王家墩武阶段性成果资料20080922-15DOC
武汉王家墩商务区历史人文阶段性成果资料一、王家墩历史人文资料（一）王家墩机场历史背景说明武汉王家墩机场是位于中国湖北武汉的军民二用机场，建造时间很早，于2007年停止使用，军事机场迁至汉口的新机场，而民用客运的功能则由武汉天河国际机场取代。
现今武汉王家墩机场用地将建设成武汉中央商务区。
该机场于1999年时客运量为1,608,319人次，排行中国第19名。
1938年武汉会战期间，2月18日中国空军就于此机场出发，与日军进行第一次交战。
同年3月12日，中国飞行员汤卜生驾驶单翼普式侦察机，从武汉王家墩机场机场出发，进入已经遭日军占领的南京上空。
同年5月19日，由徐焕升领队的两架B-10轰炸机从该机场起飞，前往日本九州散发传单，成为二战开战之后首次飞入日本领空的外国军机。
（二）王家墩机场的建成历史王家墩原来是湖北省的空军基地，而且原来武航的飞机也是从这里起飞的，后来才搬到天河去的!王家墩机场已经做为CBD的土地进入了开发阶段，原来所有的机场设施会搬到郊区去的。
说到汉口王家墩机场，令笔者想起了一件往事。
那是在71年前，我还是一个少年时，不知是谁要大家捐款献机，为国民政府军事委员会的蒋介石五旬寿辰而祝寿。
当时，武昌、汉口、汉阳三镇的老百姓，不管男女老少或多或少地都捐出了款项，笔者那时也是捐款者之一。
捐款收齐后，据说买了五架飞机，而为当时的“蒋委员长五旬寿诞”而祝寿。
在那一年的不冷不热的季节里的一个晴好的一天，我作为献机祝寿而捐了款的学生代表，去了那时的汉口王家墩机场，“任务”是为了观看5架所献的飞机的试飞和空中表演，事后回校向我当时所就读的汉口市立32小的同学汇报。
到了汉口王家墩机场，才知道那5架飞机所命的名：3架飞机是以武汉三镇的名称为名，另外两架则为“禁烟1号”与“禁烟2号”。
因为当时蒋介石正在搞“新生活运动”，内容有“禁烟拒毒”的活动。
飞机起飞后在空中作了上升和下降的飞行，最后俯冲而下，在观众的头上擦顶飞行，机声震耳欲聋。
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王家墩将成为了武汉未来发展 的空间及精神的重要载体，随 着配套逐渐成熟,开发节奏加 快,将成为武汉城市之名片
区域
定性
王家墩核心：CBD商务中心/行政中心/文化中心/商业中心
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二、武汉王家墩CBD与CLD关系确立
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3、 CBD具有核、框结构
中心区再定义：CBD具有核、框结构
1927年，黑格第一次对CBD核及其内部日间密度及活动的极度集中进行研究
1945年，哈里斯和乌尔曼把CBD框和CBD核作为不同的区进行讨论
1956年，辛辛那提城市规划委员会将“CBD核”“CBD框”运用到研究中去
01.再造一座城（项目属性） 02.项目地块与价值研判 03.创造城市新生活（项目操作策略） 04.项目综合开发建议
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Part1
再造一座城
武汉城市发展与定位 武汉王家墩CBD与CLD关系确立
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2、城市，在建设中发展
武汉长江大桥
一桥飞架南北， 武汉轻轨 天堑变通途。
武汉的发展 是有目共睹
武汉江底隧道
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武汉长江四桥
CLD：Central Living District中央生活区
在北美及欧洲等经济迅猛发展的城市，因工作、生活需要形成了以中产阶 级为主体的以中央商务区（CBD）为中心，属于城市中央区域且同时又是 中央商务区主要辐射带，此大型居住区域被称之为中央生活区 （CentralLifeDistrict简写即CLD）。
CBD框的定义（CLD框）
半密集的用地功能 突出的功能亚区 伸展的水平规模 没有相互连接的功能亚区
由外部结构决定的边界
典型物业：学校、购物和社区设施的居 住区
在CBD核心领域外围，一般都集 中环绕着一个核框，一般意义上 讲就是CLD框。
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定位项目，寻找 借鉴开发例证 项目价值研判与 土地价值挖掘 项目属性定位 站在未来的高度， 运营一座城市
目标(TARGET) 目标下的问题(PROBLEM)
开发商提出 需要解决的问题
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目录
DIRECTORY
王家墩地区
城市内环线
城市二环线
王家墩地区位于汉口城区中心地带，占地7.41平方公里，是武汉市“十一五”规 划中的重点城市建设项目之一。规划将建成集商务办公、商贸、文化娱乐、博览、 居住等功能于一体的华中现代服务业中心。
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5、武汉王家墩CBD初步规划
本项目位于CBD的框区域， 紧邻CBD核区域，是城市中 心区发展的重要区域。
复兴村社区 北部公园地区 启动区
黑色区域： CBD框区域
本项目
核心区 商贸区
红色区域： CBD核区域
高档居住区
人工湖
武汉CBD
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7、王家墩CBD承载未来武汉发展的新名片
武汉，汇聚国际顶尖智慧的CBD，将极大地提升城市功能
武汉CBD建筑占地7.41平方公里, 总规模约1300万平方米，建设周 规划 期为15-20年.规划就业和居住人口 规模将达到15-20万人。 区域 功能 规划 1平方公里的商务中心区为中心， “交通“金十字”轴，包括商务中 心、全生活城（启动区）、综合商 业区及生活居住区。 “一心两轴四 大功能”分区 一个集商务办公、商贸、文化娱乐 、 博览、居住等多功能于一体的大区 级现代服务业中心
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Part2 项目地块价值研判
项目介绍（区位/地块/指标）
地块与价值分析(项目/价值/优劣势）
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一、项目介绍—区位
3500
武汉历年GDP
13.50% 12.80% 11.14% 14.50% 16.10% 14.80% 15.40% 15.37% 16.07% 15.37% 14.45% 15.80% 14.90% 15.60% 15.60% 17.37% 17.70% 17.01% 20.10% 16.85%
2、项目地块（西部区）
3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2000 2001 2002 2003 2004 1954 2005 2238 2006 2590 2007 3141
武汉历年 GDP1206.84 1347.8 1492.74 1662.4
武汉07年排名至第十五位
户籍人口统计
武汉市2000-2005年户籍人口统计 1000 800 600 400 200 0 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 人数(万人) 增长率(％) 1.2% 1.2% 749 758 768 781 1.3% 0.6% 786 1.7% 2.5% 801 2.0%2.0% 1.5% 1.0% 0.5% 0.0%
武钢集团 东湖高新技术开发区 中国光谷高新技术开发区
武汉江夏经济开发区
武昌
武汉东湖高新技术开发区
武汉已经进 入3000亿 武汉 城市俱乐部 汉口 中央CBD 汉阳 武汉经济技术开发区 沌口及经济开发区
传统商业区（汉正街/武商/武广……）
沌口开发区 武汉经济技术开发区 •地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！
一、武汉城市发展与定位
大诗人李白《与史郎中饮听黄鹤楼上
吹笛》中写道：
一为迁客去长沙， 西望长安不见家。
黄鹤楼中吹玉笛，
江城五月落梅花。
1、诗中见其“大”。在中国，能称的上“大”的城市，一个上海， 另一个就是武汉。所以，“大上海”、“大武汉”蜚声国内外。响誉 的声名，是武汉历史和今天形成的一张“名片”。
CLD大城，未来高度的巅峰之作……
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本次报告前提
与开发商初步沟通，开发商提出如下若干问题：
• 项目开发方向不明确； • 104号路整改可行性；
• 体育公园是否需要调整；
• 生态林是否需要保存; • 红线内部的土地是否需要调整；
6、当城市发展到一定阶段，中央 CBD也孕育而生
武汉CBD
香港
城市经济发展，城市价值提升；
城市国际化发展的需要； 市场已具备CBD的发展环境
伦敦
北京
一个城市真正意义上的CBD只有一个。 CBD，一个城市的 符号，是象征，是标志，更是荣耀……
上海
南京
深圳 广州 •地产江湖——数十万份专业资料任你下载，资深操盘手随时交流！
武汉已经成为千万人口的规 模型大城市
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4、武汉城市圈定位，打造中国经济新的增长极——成功 获批“经济试验区”。
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5、武汉产业发展格局
• 幼儿园、小学、中学的配备合理性；
• 住宅启动区域； • 以上问题涉及的项目定位与开发问题；
说明：本报告主要是针对如上问题提出的方向性解决方案。
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问题解决思路
目标下的思路(SOLUTION)
项目开发建议
制定操作策略
6、武汉王家墩CBD与CLD关系确立
西区 CLD 中央CBD
建筑面积：100万平米
占地面积：50万平米
项目于王家墩商务核心区西部，东临核心区，北接复兴村大型住宅区，南接建 设大道传统商业区，是商务核心区与周边功能区的过渡区域和缓冲地段，在规 划区域属于高档居住区，地处CBD核框之内。 项目开发物业包括高尚住宅、商业、公园、学校等，真正意义上的CLD区域。
3、武汉城市地位
排 名 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 城市 上海 北京 广州 深圳 苏州 天津 重庆 杭州 无锡 青岛 佛山 成都 宁波 南京 武汉 东莞 沈阳 大连 烟台 唐山 2007GDP （亿元） 11765 9120 6744 6657 5596 5140 4160 3970 3900 3700 3550 3323 3291 3207 3100 3080 3055 3005 2885 2760 2006GDP （亿元） 10366 7870 6068 5814 4820 4359 3486 3441 3360 3207 2927 2870 2864 2774 2682 2624 2596 2568 2402 2362 增长率
中央商务区（CBD）定义：
中央商务区（CBD）是一个中心城市的 灵魂，是城市的人气聚集区，是城市经 济发展的火车头，是城市总体战略意图 的具体表现。要想建成区域性的商贸、 金融、信息、文化、会展及办公为一体 城市商务中心区（CBD），需要有科学 的规划、绿色生态设计，要达到有便捷 的立体交通网络及各种配套设施一应俱 全。要达到这个目标，最重要的是建好 中央核心商务区；他是中央商务区 （CBD）的龙头，是人气的主要活动区 域。
近期众多学者认为：CBD 具有框、核结构
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4、CBD核心与核框（CLD）的理论构成