2023年是买房的好时机吗

2023年是买房的好时机吗
2023年是买房的好时机吗
从房价来看，经过2021年下半年以来的持续降温，不少城市房价已经跌回1年前甚至2至3年前。

2022年4月开始，70个大中城市新房价格出现20XX年12月以来的首次同比下跌，此后房价保持同比下跌。

截至2022年11月份，70个城市中，有40个城市的二手房价格低于2020年(跌回两年前)，部分三线城市如北海、岳阳、哈尔滨、大理等房价比2020年时还低10%左右。

廊坊是房价下跌幅度最大的城市之一。

根据易居房地产研究院的监测，廊坊房价自20XX年7月开始下跌，至2022年7月已累计下跌46个月。

房价出现实质性下跌，当然意味着购房成本降低。

不过，房价出现明显下跌的城市大多是人口流出、城市经济基础不那么强的地方。

未来随着各城市竞争加剧，房价分化更为明显，这些城市房价仍有进一步下跌的可能。

因此，许多购房需求并不急迫的人，仍处于观望阶段。

对于生活在一二线核心城市的人来说，买房逻辑可能完全不同。

当然，每个人每个家庭情况不同，个人财力也不同，可能并不存在统一的买房最佳时机。

2022年，一线和核心二线城市部分区域房价仍有小幅上升。

国家统计局发布的数据显示，11月份，北京、上海、南京、杭州、宁波、南昌、济南、青岛等城市新房价格与去年同期相比仍有小幅上涨。

对于这些城市的改善性购房者来说，明年可能是个买房窗口。

理由很简单，这类需求受到政策的强力支持。

国家已经明确，将支持住房改善视为扩大内需的重要任务。

过去房地产的政策支持更多针对刚需，也就是首次置业的群体。

2022年，首套房的首付比例和房贷利率接连下调。

目前重点城市首套房首付和利率已基本上处于历史最低水平了。

贝壳研究院统计数据显示，2022年12月，103个城市首套主流利率平均为4.09%，二套平均为4.91%，环比基本持平，同比分别回落155个基点和100个基点，创历史新低。

不过在北京等一线城市针对改善性需求的二套房贷政策则仍处于相对高位，降幅不大。

2022年，房地产市场限制性政策不断退出。

一年有上千条相关政策密集出台，创下历年之最。

当前房地产的政策已经处于20XX年以来最为宽松的时间，而且预计这样的全面宽松的状况还会在2023年继续。

业内认为，2023年，市场不会再持续下跌了，而是在各种政策的帮助下开始企稳。

销售总体稳定的背后是区域结构的进一步分化，头部市场比如一线城市、长三角、珠三角的核心城市等将占据更高的份额。

最后，需要看到，对房地产市场来说，最重要的影响因素并不是当期的供求关系，而是预期。

而2021年以来，楼市发生的最大变化就是——房价上涨预期被打破了。

人们普遍认为房价很难再出现过去那样的普涨了。

如果这个预期没有发生变化，那么未来几年，市场就很难出现类似20XX年、20XX年那样的大幅上涨，加之各种支持性政策提供的购房政策优惠，这对刚需、换房群体来说，其实是个比房价快速上涨时期更好的交易窗口。

但对于投机炒房者而言，一旦房价上涨预期被打破，也就很难通过加杠杆炒房来获得财富。

要知道，国家对“房住不炒”的定位是始终未变的，投机炒房既不会得到政策支持，也会面临更大的市场风险。

多个城市首套房贷利率最低降至3.8%
近期，多地降低首套房贷利率至4%以下。

据不完全统计，2023年已有近30个城市调整了首套房贷利率。

优化限购、降低首付、补贴税费、提高贷款额度也逐渐成为调控政策优化的“标准配置”。

多项政策利好叠加，从1月份各地房地产市场表现来看，部分城市的二手房市场已显现回暖迹象。

业内人士呼吁，各地应继续优化政策，大力支持刚性和改善性购房需求，促进房地产市场平稳健康发展。

多地持续优化房地产调控政策
近期，多地密集出台新的房地产调控政策。

——减少购房成本。

1月5日，央行、银保监会发文，决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。

截至目前，已有近30个城市调整了首套房贷利率，其中多个二线城市开始执行首套房贷款利率最低为3.8%的政策;在部分三四线城市，个别银行首套房贷利率已开始按3.7%执行。

部分地区还实施税费补贴，用于支持特定群体购房。

乌鲁木齐出台新政，首次购买130平方米以下新房的购房者，享受50%契税补贴;河南荥阳市对符合条件的首次购房的青年人才给予最高10万元的购房补贴，6月30日前购房可享30%至40%的契税补贴;安徽六安市规定，多孩家庭购144平方米以下的新房享受50%的契税补贴。

有的城市买房还送消费券，宁波海曙区2月4日起推出总额2000万元的“购房送汽车、家电消费券”活动，单套最高可送价值18万元的消费券，购房者凭券在该区指定商家购买汽车、家电，三个月内有效。

——降低购房门槛。

多地优化限购政策，东莞、荥阳等地暂停执行住房限购政策;部分二线城市允许符合一定条件的群体购买第三套房，长沙规定二孩及以上家庭购房，可增加一套购房指标。

另外，长沙、济南、绍兴等二三线城市对特定的购房对象提高了公积金贷款额度。

如绍兴分别对二孩、三孩家庭公积金贷款额度上浮20%和30%。

——让买房更方便。

为加快购房流程，让消费者买得安心，多地实施“交房即交证”。

如河南省规定，从1月1日起，全省所有城镇规划范围内新取得国有建设用地使用权的预售商品房项目全面实施“交房即交证”，以切实解决群众关切的不动产权证“办证难”。

深圳、武汉等地支持二手房“带押过户”：在二手房交易中，对于卖方未还清贷款、抵押尚未解除，买方也需要使用贷款购房的情况，买卖双方可选择二手房“带押过户”模式，从而加快二手房交易流程。

多地试点现房销售预售制要取消了吗
短短一个月内，全国已有至少四个省市积极探索预售制度改革或试点现房销售，引发社会关注。

2月7日，河南省在住房和城乡建设工作会议上明确提出，今年将进一步规范商品房预售资金监管，逐步提高预售门槛，以郑州、开封为试点，积极探索预售制度改革和现房销售。

此前一天，2月6日，安徽省住建厅相关负责人在省住房和城乡建设工作会议上透露，今年将因地制宜开展现房销售试点。

同一天，四川省人民政府印发《聚焦高质量发展推动经济运行整体好转的若干政策措施》，其中第26条明确提出"支持有条件的城市开展商品房现售试点"。

而在一周之前的1月31日，山东省住房城乡建设工作会议已提出，逐步提高预售门槛，鼓励有条件的地方先行先试，开展现房销售试点。

会议还要求，进一步加大"保交楼、稳民生"工作力度，管好用好国家专项借款，协调商业银行落实配套信贷支持，紧盯资金支付和工程建设进展，确保逾期房屋按计划节点如期交付。

地方探索的背后，有着来自中央的支持。

在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹就提出，有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落实到位，防止资金抽逃，不能出现新的交楼风险。

对于多数房企而言，住房销售由预售改为现售，将带来哪些影响?某房企高管10日上午在接受记者采访时坦言，住房销售由预售改为现售，对提升房产品质和提振购房者信心有好处。

但同样一笔资金，在预售制度下可以开发3-4个项目，而在现房销售制度下只能开发1个项目。

这会导致房企的资金回笼周期边长，对房企的自有资金提出了更高的要求，同时也会推高房产的成本。

从购房者角度而言，目前在各大社交平台上，已有不少人为试点现房销售的政策叫好。

网友们纷纷表示，住房由预售改为现售，一方面可以规避烂尾的风险，不用担心钱付出去了，房子拿不到。

另一方面还可以倒逼房企提高房屋质量，而不是像期房那样，只能在后期靠不断的投诉来维权。

此外，现房销售还可以缩短交房时间，减少购房者等待的时间和经济成本。

预售制自1995年1月《城市商品房预售管理办法》施行开始，成为我国商品房销售的主要方式，如今已近30年。

预售制的出台对于推动房地产业的发展发挥了重要作用，但在实践中也确实增加了房产烂尾的风险，伤害了部分购房者的合法权益。

围绕预售制的种种利弊，无论是官方还是坊间，一直没有停止过探讨，期间也不断传出要求预售制取消的呼声。

房地产分析师邓筱莹在接受记者采访时表示，现阶段，除了海南省已要求全面现房销外，受行情景气影响，黑龙江、天津、吉林、辽宁的现房销售占比较高。

从中可以看出，目前各地试点现房销售，主要是为了防范地产金融风险。

由于新房的烂尾会引发房企的债务危机和银行系统性风险，而我国的房地产行业已经从增量时代进入存量时代，此时试点现房销售政策，从防风险、稳预期、增信心的角度来看，有望在更多的城市进一步推进。

上海易居房地产研究院研究总监严跃进认为，从各地已公布的政策细则和文件标书来看，现房销售已不再是一项临时举措，而是已经成为探索房地产新发展模式转型的重要工作，这个方向是确定的，但这个新模式的细节要随着试点情况进一步去明确，可能产生的问题也要一步步去纠正。

事实上，部分城市的房产由于库存较多，已经从名义上的预售转变为事实上的现售。

未来随着更多城市展开试点，现房销售占比势必出现上升，这也将导致房地产开发、住房交易模式等随之发生改变。

严跃进同时提醒，理论上说，现房由于所见即所得，认购风险较小，其价格也要比期房更高。

但目前有些楼盘却出现了倒挂现象。

原因在于这些楼盘可能属于滞销盘或尾盘，户型或质量上可能存在瑕疵。

对此，购房者还需擦亮眼睛，警惕劣质现房的混入。