房产经纪人带看前与带看后的 大技巧
房产经纪人带看相关话术
房产经纪人带看相关话术SANY GROUP system office room 【SANYUA16H-SANYHUASANYUA8Q8-房产经纪人“带看”前的相关话术业主篇1 、集体带看前的话术背景：当前新增房源集体带看比较多，而业主一看看房的户多，就会涨价，如果当时就有客户看上房，议价相当困难，造成单子谈不成，我们可以通过话术提前告诉业主会有很多人看房并且是我们专门准备的，既为我们汇报的辛苦度又让业主心理有准备而抑制涨价。
话术：王先生您好，（寒喧）您看您的房子是刚报上来，我们专门为您这个房子进行了推广，并在我们全区范围内搜索最有意向的客户，为了更有利于您的房子销售呢，我们特意把他们约在同个时间段，下午大概有10到15拔客户看房，可能会打扰您一段时间，请见谅！2、高报价带看前话术背景：当前市场涨价很猛，平时高报价已经是必须的销售方法，但高报价的结果一般是客户没跟上来而业主的心理价位上来了，或者带看中客户问业主的价格后，业主的价格比我们报的低，从而造成客户的不信任。
话术：王先生您好，（寒喧）您的房子最低多少钱能出手呢？（一般业主是不降价或者降得很少），哦，这就是最低了呀？说实话那您这价格实在是有点高，并且您看这么大的房子，您也不能一口价呀，谁买东西不得说说价呀？今天我带的客户是我之前带看过的一个客户，上次就是在西马金润看上了一套房子，就是因为业主一口价，最后没有谈成！您这实在是降不了那这样吧，您看我给客户多报3万，也就是XX万，给客户一个侃价的空间，如果到时我的客户来看的话您配合一下好吗？（过十分钟后给业主打电话说一直在做客户工作，的确是价格太高，客户已经答应来看了，但肯定要侃价，到时您就配合一下好了）3、产权及带看时间的确认背景：实践中有很多单子在签约时我们才知道产权不明晰或产权证下发时间有问题等无法签约的，或者是到了带看时间的前十分钟业主或客户临时变动的，所以需要再次确认话术：王先生您好，（寒喧）您的房子权属能再确认一下，是大产权吗？（业主答复）当时您是从开发商手里买的吗？（业主答复）您的房子是全款买的还是贷款买的呀？（如果是贷款基本确定大产权无疑，并且还可以继续询问还贷的问题）哦，那现在还剩多少没有还呀？您自己能还吗？现在产权证就在您手中吗？今天下午我带客户看房您能让我看一下产权证吗？4、带看时间的确认？背景：实践中经常遇到在带看时的前十分钟业主或客户临时变动的，而导致带看失败的。
房产经纪人带客户看房时的注意事项
房产经纪人带客户看房时的注意事项1、出租车礼仪搭出租车时帮客户开门，人少则并排坐后（有利沟通），人多则坐前。
要搭客户的车时原则上一个人坐前，两人则坐后。
2、现场流程约到现场时，确定对方后主动递上名片，尽量不要约在现场，约在本店或离现场比较近的连锁店，以便让客户了解公司，已防止同行介入，带看时主动开电梯门，用手扶门，客人先入，到现场后置业顾问先开门，先入，再招呼客户进入。
3、不要偏私带看时：同时指出房屋的优缺点，话题不要太多。
给客户幻想空间，让其有中主人翁的感觉，因帮其合理设计。
4、略施小计告诉客户有同事的客户对此房很有意向，已做促销。
离开现场时，设法带客户回店头，或友店，可让其了解其他资料，更利于在公司的气氛中快速结案和充分了解客户。
5、看房注意两套房子看房时间不要安排的太紧，否则只要一套房子看房时间长了，以后各套房子，都会迟到；预约前先想好如何说，最好跟房东事先约定一些问题，如客人要还价，让客人来找我们公司；客人问为何卖房的原因等都要统一口径；设计好看房的路程和流程；在适当的时机，要注意向客人说明，付意向金；多了解客户的需求，和最近的看房动态，看了其他什么房子，跟什么房产公司看的等等；每次看房物业推荐以不超过3套为宜。
一般的，最好的，最差的。
这个顺序是不可以搞错，这个排序会给客户造成心理影响，而最终选定最好的那一套，也就是你准备主推的那一套。
6、时间安排约看时间的安排：约房东或客户看房的时间我们一定要报出时间，如果客户说今天不行，我们必须要问明天几点行不行，再不行还要再追问后天的时间，如果还不行的话，让房东（客户）自已报一个时间段。
这一点很重要，可以给客户造成这房子很好卖，如果您不抓紧时间看的话可能当您决定去看时已经被卖掉了。
而给房东会造成我们会抓紧时间帮您卖这个房子，我们会非常观注您的房子。
带看时有一点要非常注意，约房东要约时间段，而客户则要约点，也就是说，我们在约房东时就对他说：某先生，我们的客户会在几点到几点由我陪同去您那里看房，当然了，这个时间段一般不要超过半个小时。
房产经纪人带看房技巧
房产经纪人带看房技巧房产中介带看是房地产中介与客户直接沟通的过程，在交易中占很大比例。
因此，带看不仅是给客户看房看一看，更是向他们展示带看技巧。
1、在联系客户看房前，除了增加微信外，还需要将自己的手机号码发送给客户，以便客户及时通知您是否迟到。
2、在看之前，您需要与房东和客户再次确认展会的时间和地点，然后以短信或微信的形式通知双方。
3、根据客户的喜好和顾虑，调整房子的顺序。
4、房源匹配必须准确。
只有满足顾客需求的商品才能激发顾客的购买欲望。
房软在线软件可根据客户的需求，快速准确地匹配房源和房产中介的在线需求。
5、带更多的客户看不同的房子，不带客户去看，房子类型、装修都差不多，我们提供的房子足够多样化，可以给他带来足够的新鲜感。
6、在看房过程中多问多听，了解客户的经济能力、背景、兴趣爱好等，从而判断对方是否是房屋的目标客户。
7、客观地展示房子的优缺点，在介绍过程中，避免使用过多的专业术语或谈话。
8、每一个功能空间、阳台露台等延伸空间都要力求有针对性的演讲，并应利用每一个机会打开阳台和房间的门窗、橱柜等，最大限度地让客户体验生活场景或亲眼看到美景。
9、避免在业主面前夸奖或批评房源，以免引起业主的过度自信或不满。
10、注意观察客户。
如果顾客有兴趣，介绍过程也应相应延长，如卫浴品牌、软装建议等11、给客户留有适当的时间自由看房，以及思考和比较的空间。
注意观察顾客的言行，看顾客是否有不安的情绪，是否用手触摸房间内的东西，是否留下或不想离开等。
12、让顾客提问表达意见，认可顾客的问题，用反问或双重否定的方式回答顾客的问题。
13、顾客越挑剔，越有可能购买。
关键在于房地产中介如何帮助客户解决问题。
14、专业和信任也是达成交易的关键。
在看的过程中，我们打算让客户关注您的房软在线经纪人微商店。
一方面，让客户看到你的特长，另一方面，让客户有更多的选择和良好的体验。
15、看房要双向沟通，言行要得体。
16、看完房子后，他们应该尽快还给房主。
房产经纪人带看技巧超经典
房产经纪人带瞧技巧-超经典1、来到房源现场,详细了解客户的需求、动机、背景、经济能力、就是否就是KEYMAN等等,探寻客户的理想及要求。
准,尽量避免与客户纠缠于带瞧确认书的条款。
2、填写带瞧确认书,首先询问客户带证件没有,向客户表示瞧房需要做个登记,如果确实没有带证件则要求客户按手印,并给客户强调说明瞧房就是免费的,简要的说明带瞧确认书的用途、我们的服务与收费标。
3、到现场前要提前与房东再行确认一下。
敲门后要后退一步,露出胸卡或公司证件,以便房东从猫眼辨认。
4、现场带瞧时须注意带瞧物件数量及“配菜”技巧;对于经纪人而言,带瞧过程所花费的时间很多,因此每一次带瞧务必讲求绩效;否则会浪费大量许多时间成本,产生所谓“无效带瞧”,为了降低无效带瞧的机率,除了做好评估需求之外,带瞧的物件件数及物件之间的搭配比较,亦就是非常重要;并且在带瞧的过程中,即要探测出客户对哪一个物件偏好,即以该物件为强攻,利用其她物件来衬托其优点;5、至现场瞧房前务必请客户填写带瞧确认书,以作为将来向房东回报之依据与跳单预防。
6、指出客户容易忽视的地方或者需要重点查瞧的地方。
房屋的优点一定要反复讲,同时经纪人自己也要流露出赞许的语气。
7、对客户问题有把握回答时,语气应重,音量要高,但当对问题不就是较清楚时,语调、音量应中等。
若不能回答,对提问一无所知时,说话要有底气,不过音量不要太高。
如果对应该知道却不能回答时,要注意技巧,不能太过正面回答,要能迂问。
8、发现房东与买方双方互通相关信息,应果断中止。
(电话、住址、工作)。
9、合适的带瞧程序,房源不宜太多,以2-3套为宜,以免混乱了客户的选择,反而适得其反。
以坏--坏---好为带瞧原则,就就是先瞧差的房源,好的房源最后瞧,让客户自己对比,感觉越来越好。
10、“说一分、听二分、想三分”多瞧、多听、多想,做适当的回应。
不要喋喋不休,让客户感觉到您在推销,比如说: 陈先生,这个小区的绿化环境还不错,您觉得呢？刺探客户的反应,加深客户对房子的理解。
带看前中后及其技巧
带看前中后及其技巧带看是指房地产经纪人带领潜在买家参观房屋或房地产项目的过程。
无论是初次带看还是多次带看，经纪人都需要掌握一些技巧，以提供良好的体验，并促进潜在买家做出购买决策。
带看前的准备：1.了解买家需求：在带看之前，经纪人应该与买家进行有效的沟通，了解他们的需求、预算和喜好，以便能够在带看过程中提供合适的房屋选择。
2.调查房屋信息：经纪人需要在带看之前仔细研究房屋信息，包括房屋的价格、面积、位置、周边配套设施等。
这样可以在带看过程中回答买家的问题，提供详细的信息。
3.清理房屋：如果是二手房带看，经纪人需要确保房屋整洁，并消除任何可能会引起不满的因素，比如异味、杂物等。
带看中的技巧：1.友好和专业：经纪人在带看过程中应该保持友好和专业的态度。
他们应该向买家展示自己对房地产市场的专业知识，并为买家提供诚实和准确的信息。
2.引导和解答：经纪人应该主动引导买家参观房屋，并回答他们的问题。
同时，经纪人还可以根据买家的需求和反馈，提供一些建议和解决方案，以帮助买家做出最佳购买决策。
3.突出房屋亮点：经纪人应该了解房屋的亮点和特点，并在带看过程中重点介绍。
比如，房屋的装修、设施、采光情况等。
这样可以吸引买家的注意力，并增加购买兴趣。
4.让买家自由考虑：经纪人应该尊重买家的决策，并给予他们足够的时间和空间来考虑购买。
他们应该避免过于主动推销和强迫买家做决策，而是提供有关房屋的所有信息，让买家自由选择。
带看后的跟进：1.回顾和反馈：经纪人可以在带看结束后与买家进行回顾和反馈。
他们可以询问买家对房屋的印象和兴趣，并记录下任何进一步的需求或问题。
2.提供进一步的信息：如果买家对一些房屋感兴趣，经纪人可以提供进一步的信息，比如房屋的历史记录、产权情况等。
这些信息可以帮助买家做出决策，并促进购买的进展。
房产中介带看前中后
2、工具的准备
有效看房协议书（客户签名及身份证号码） 地图 名片 计算机 手机 有关物业资料 笔两只 指南针 卷尺 鞋套
3、房源的准备
经纪人对房源的熟记——最好带看自己看过 的房子
房源带看不宜过多——预备3-4套为宜 房源的可比较性——采用BAC顺序法
4、专业知识的准备
经纪人必须了解签看楼协议的目的 经纪人带看必须签看楼协议的意识 经纪人约客户带看前，提醒客户带身份证登记免费
看房 经纪人要会跟客户解释签看楼协议的原因 案例分析
二、看房中的技巧及注意事项
1、引领客户进房后热情的讲解 2、带看路线的设计 3、看房过程中经纪人不要一味的只强调房子的
优点而避免讲缺点 4、看房后24小时内给业主答复带看情况 5、不要贬低竞争对手的产品
模拟现场演练
请演练整个带看租房客户的过程？ ——请你指出优缺点？
祝 大 家 成 功！
了解客户的职业、性格、爱好 了解客户的经济租购能力 了解客户租购房的原因 不同的人采用不同的沟通方式
6、对业主及客户“打预防针”的准备
带看前再次和业主、客户强调公司佣金收费标准 ，在确告知的情况下进行带看
确保业主对经纪方带看或磋商工作的配合 确保客户对经纪方带看或磋商工作的配合
7、带看必须签带看协议书，否则视为 无效带看
二、看房后收取诚意金
A、客户有意向租购房的表现：
——看房仔细迟迟不离开并挑毛病 ——看房后主动向经纪人询问价格及房源情况 ——想再带朋友或家人来复看房 ——询问税费及佣金折扣情况 ——让经纪人帮忙联系业主谈价
B、诚意金的收取注事项
及时性 售房最好是收取1—2万做为诚意金 租房最好是半个月以上的房租 谈价前与业主和客户的沟通中讲七分优点三分缺点 谈价中学习以条件换条件
带看前中后及其技巧
整理课件
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带看后
4.对看房不满意的客户要继续了解需求选择更匹配
盘源进行带看。 a：同事配合按照客户需求继续寻找更加匹配房源及
时与业主联系带看。 b：做到多带看，让客户感觉看的房子很多，没有太
多的挑剔感，从而降低眼光，达到逼定！
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带看后
5.对业主的反馈 第一时间向业主反馈客户情况,如果客户已 经看好,了解到业主的最低价、付款方式等， 若还有其他要求，如家电家具能否配齐或 搬空等需及时与业主反馈。
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带看后
C 保佣话术 如遇到客户要求佣金打折,通常应对话术:
*满意行or爱家置地是大公司,做的是透明交易,不吃差价,租 赁只收取一个月的佣金or买卖只收取1.5%佣金,按照行业 规定.
*我们赚的就是辛苦钱,业务员风里来雨里去不容易,体现辛 苦度.
*我们给您提供的是在租赁/买卖期内的全程服务,您平时遇 到任何问题，我们都可协助.
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带看后
3.收意向谈价及保佣话术
a：钥匙盘，或不能及时过来签约的业主，
租赁：收取客户一个月租金作为意向金稳住客户； 买卖：收取一定数额的定金，约束业主与客户。
b：客户因为价格差距，应把客户拉到店里,直接和 业主沟通价格和付款方式等,如果谈妥后业主能马 上到店,可以直接签约,如暂不能到场,要及时收取 意向金,确定签约时间。
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带看前中后及技巧
一、带看前工作 二、带看中 三、带看后 四、谈客户技巧总结
整理课件
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带看前工作—目录
1.准备盘源 2.带看工具准备标准 3.约业主时间、铺垫及保佣话术标准 4.约客户时间、铺垫及保佣话术标准
整理课件
《带看三步曲-提升你的成交效率》-房产经纪人培训系列
您好！XX先生，我这边预约 了一个客户下午15点来看您的房 子，您看方便看房吗？
场景 举例
嗯，我在家，可以！
好的， XX先生，那我大概 跟您再确认一下房子的信息，我 也将客户的信息跟您简单沟通一 下您的房子现在价格还是180万 吗？……
带看前-做好充分准备
➢ 发送看房短信—再次提醒
微信/短信提醒：时间、地点、乘车路线、天气等
沿途讲解内容
配套设施 交通、购物、医疗、学校、银行 小区情况 小区景观及卖点、小区户型优势、业主居住感 受、人文环境 成交历史 成交套数、均价、热点小区、热点户型 公司新闻 店面、市场份额、XX找房、真房源 个人成绩 专业度、从业时间、作业范围
➢ 文明进房、体现礼貌
业主/租户在时： 先对双方做介绍 提醒客户不要在房间内表达对房子
跟您约好明天上午10点看您的房子，客户刚给我来电话说已经跟单位请好假了，您一定 准时到，如有变化麻烦您一定今天电话通知我一下。
带看前-做好充分准备
➢ 讲解内容准备
房屋物理上的优势
房源本身客观存在的,对所有客户都一样的 例如： ① 离地铁口近 ② 紧邻购物中心 ③ 房子在小区中间，安静 ④ 供应24小时热水
带看三步曲-提升你的成交效率
目录 Content 1 带看-成交的关键 2 带看前-做好充分的准备 3 带看中-主动交流、有序讲解 4 带看后-带客回店、当日回访 5 带看注意事项
带看-成交的关键
想一想：你是否遇到过以下这种情况？
小刘，你们XX找房上面登记的那套 房子（XX小区）是真实的吗？
李小姐，您放心，我们XX找房上面 登记的房子全是真房源，假一赔百。
① 客户/业主迟到，怎么办？
业主迟到：带客户了解一下商圈和小区，并尽量找 一套同户型的钥匙房带看 客户迟到：给业主介绍客户情况，请同事接客户到 房源，缩短对业主的打扰
约看、带看技巧篇
❖客：“这条马路很大、很静啊，这里的人 很少，好像有点偏僻。”
❖营：“这样清净一点，而且最要紧是交通方 便，路通财通嘛！单看这马路就知道政府有 多重视这边的建设，如果消防车、救护车开 不进去的物业，送给您也不敢要啊！人少好 啊，上下班坐车一定有座位，你看有些地方 上下班的人连上车都挤不上，多难受啊！另 外，如果您有车的话，开在这样宽敞的道路 会不会觉得更舒服？”
合理化建议：
——无人住的物业应提前上去开窗通风，并查看物业情况； ——太热的房屋应提前上去开窗或空调； ——较暗的房屋应把灯都打开； ——周围较吵闹的房屋应尽量拉下窗帘或关上窗户。
2. 房东沟通
关照房东，不要和客户乱讲话、联系
注意表达的技巧；
以对方的利益作为游说的筹码，如“您如果表 现得太过于热情，客户会趁机压价”，“现时 治安不佳，中介不在场须提防陌生人敲门或要 求看房”等
不要在话语间带有要挟的意味，这不仅输了生 意，更会输了客户
例1
❖ 营：陈先生，您好，我是21世纪的小张！
❖ 业：哦，是你！
❖ 营：陈先生，我刚刚向一位客户推荐了您的房子，他听了以 后比较感兴趣，想下午3点左右过来看看您的房子，方便吗？
❖ 业：可以啊！
❖ 营：好的，谢谢您！我这客人啊，看了不少房子，老喜欢当 着房东面还很低的价，所以您可不要放在心上！
❖ 营：刘小姐，还有一件事要告诉您，这房子的房东 是个精明人，他很会看客人的反应，之前几次，有 客人在看房时多问了几个问题，房东回头便跳价了！ 所以不管您喜欢不喜欢，在屋子里可不要表现出来， 而且仅仅看十分钟就好了，看好后就走，看久了房 东也会察觉。我到时会催您走的。
❖ 客：哦，原来是这样。
❖ 营：刘小姐，您知道谈价钱不容易，为了保障您能 够以最低价格买到这套房子，希望您能多多配合哦。
房产经纪人葵花宝典
➢天龙八部第一步：约看 ➢天龙八部第二步：实看 ➢天龙八部第三步：回店 ➢天龙八部第四步：议价 ➢天龙八部第五步：逼价 ➢天龙八部第六步：定价 ➢天龙八部第七步：收定 ➢天龙八部第八步：成交
一、约看八重点
• 突出新盘源； 2. 再确认时间； 3. 激情感染,不要让他以为全世界只有他
在买房子； 4. 路线安排； 5. 了解物业优缺点； 6. 了解业主在家时间; • 了解客户需求喜好； 8. 集中带看，约统一时间；
六、定价
1、初期不轻易做“议价谈判”; 2、要懂得给自己留筹码; （装修、车位、维修基金、家电、家具） 3、不透露底价，最后再加价一次； 4、客户的诚意度决不能在第一时间告诉 房东，引入成交阶段;
七、收定
1、灌输意向金的必要性：为你砍价； 2、提振精神； 3、外“稳”内“紧”：制造气氛，让客 户有“捡到便宜”的感觉 4、“临门一脚”：公司品牌和信誉、透 明交易、阳光操作、强调交易安全； 5、收定要足; 6、不足要补;
八、成交要诀
1、送定要快;
2、吐吐苦水：告诉他你的辛苦：广告、 带看、电话、价格斡旋;
3、应变能力：收定难、送定更难；
4、签约之前，要对双方单独做好沟通； 开发为业绩之父（盘），带看为业绩ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 母（客），成交为业绩之子。
谢谢！
二、实看七要点
1、了解关键人物; 2、事前布置现场; 3、熟悉带看路线; 4、记得带回门店； 5、了解业主出售动机； 6、安排带看顺序：有差到好、顶多3～5间； 7、带上必备资料：居间协议、贷款利率表；
防止跳单
1、事先确认业主的住房状况，如果业主本身就 住在该套房子里，尽量不带看； 2、在带看过程中，经纪人的身体位置始终要在 买卖双方之间； 3、不允许买卖双方交换名片; 4、防止买卖握手之际，交换便条类信息； 5、仔细听买卖双方的交谈内容； 6、仔细签订看房协议； 7、不要急于离开现场，确认一方离开后再离开， 或者亲自带领一方离开;
带看技巧与注意事项
一般的业主听到你这么说的时候，肯定不会降价的，但是我们这么说的意义是什么呢？ 原则：要打破业主对自己房子的完美的心态，不要让业主对自己的房子太有信心。
2.约看时的压价
01
约看前让业主明确:房价是加价报出的
02
“由于买二手房的客户比较愿意谈价钱，所以我们把您的房价稍微报高了一些，为的是使您的房子尽快成交，所以如果客户问到您价格的时候，请您配合我们。”
打预防针
⒈表明现场谈价弊端 ⒉讲现场失控故事 ⒊请求配合
借钥匙
⒈事先与业主电话联系 ⒉带上公司盖章的借匙条及身份证 ⒊提前半小时过去借 ⒋借钥匙看楼，要两人前往，防止行家
等待点选择
⒈不要行家地盘 ⒉不要管理处 ⒊易找 ⒋各楼盘可设定一些等待点，让新人易上手 ⒌要求提着10分钟到该地点等 ⒍见到客人，要跑步上去，握手及再次派卡片
01
虚拟电话
02
虚拟房源
03
虚拟客户
04
FB法----利用心理占有进行引导
６.带看时其它技巧的应用
防止客户与业主交换联系方式
01
在看房的过程中也要注意客户和业主的举动，防止客户与业主交换联系方式，严禁双方交换联系方式。如果双方主动交换名片，经纪人应该主动将名片接过来。
02
章节一
带看后技巧
CHAPTER ONE
01
02
01
2.判断客户是否有意向
一定要装出非常惊讶的表情: “这怎么可能，这么低的房价业主是不可能接受的，如果是您要求的这个价格早就卖了！这样好了，我再帮您推荐其他房源吧”
切记讲完上面一句话的时候，一定要紧跟这样的话述：“您看这样吧，以我的经验，这套房子至多降100元/平方左右，我可以帮您再尽力谈一下，但是有一件事情我要跟你确认，如果真的帮您把价格谈到您要求的，您是否可以过来签约呢，如果我帮您谈下来，您要是不要的话，我岂不是更被动了”？
房产经纪人带看注意事项
带看注意事项
1.准确把握客户需求，有目的的安排房子。
哪套房子是绿叶哪套是要重点推荐的一定要做到心
中有数！
2.准备好带看需要的工具，鞋套，钥匙，出入卡等！
3.看房子之前一定要跟房东和客户打好预防针！告诉房东，如果客户问价格问题，不要轻易透
露，让他们跟我们中介谈就是了。
告诉客户看房子时候不管看的好坏，都不要喜形于色，更不要跟房东谈价！
4.签订看房确认书，约客户来的时候就一定要告诉客户带好身份证，我们看房不收费要做登记
的！一定要看着身份证登记，来几个人登几个人！防止客户跑私单！
5.一定要安排好看房路线，最好看完之后能把客户带回店里！
6.看的过程中引导客户看房，主动介绍，该看的地方细看，不该看的地方不要看，切忌跟在客
户的屁股后面，不做声，让客户自己去看！
7.时刻注意你客户的表现，做到察颜观色，看客户对房间内那个地方比较注重！如果这套房子
不符合客户的标准，以后推荐房子的时候也可以避免一些盲目的推荐！
8.看完之后，一定要问客户对房子的想法如何，可以采取打破砂锅问到底的方法，一定得想办
法知道客户心里面的真实想法，满意或者不满意，哪地方不满意！
9.如果满意，就要想办法促定，如果不满意，就要再次了解客户真实需求！
10.看完后，一定要把客户送到车站或者看着客户开车离去才好，并且交代好，回去会尽快找他
所需要的房子！
11.记得整个过程一定要对客户关注，让他感觉到你真的就是把他买房子的事情当成自己的事情
一样去做！。
1-4房产经纪人带看技巧
房产经纪人带看技巧1、根据客户的需求提前想好带看路线。
2、想出带客户看房过程中要提出的问题。
3、思考怎样把自己要卖的房屋的缺点说的最小化和顺其自然的把房屋的优点说的最大化。
4、如带看的是有人住的房子必须提前20分钟左右到房东家中与房东进行沟通为看房后成交打好基础。
5、在约客户看房时地点必须约在附近的地方，千万不能约在此房的楼下，提前5分钟在约好的地方等客户让客户填写看房单且第一次说出我们公司的佣金。
6、进入房东家主动介绍房子的相关情况，优点先说80%，留下20%的优点等客户发现房子缺点或自己陷入僵局时救急，这时把这些优点告诉客户来带开客户的思路。
时刻把握主动权。
7、在房东家看房时要时刻注意客户的举动和言行，控制时间，不要给客户太多的思考空间。
经纪人要把握好时间，并根据不同的客户提出不同的问题，以了解客户对房屋的看法。
8、让客户提问发表意见，专业快速的解答客户疑问。
认可客户的想法，就算客户讲的明显不对，也不要去反驳客户，而是加以引导，让客户自己察觉他的问题。
9、为客户做看房的总结，把房子的优点总结给客户听，且说出客户心理想的话。
10、结束看房如客户有意向要立刻把房东和客户带回公司签合同，如不能定在带客户出小区的途中加深客户对你的印象便于以后客户认你说话。
带看过程中应注意的问题：1、下雨天带看；下雨天一般路不好走，本来很近的路也显得有些远，尤其是一些不好走的路段，而且下雨天对室内的光线造成了一定的影响，显得室内光线很暗。
注意看房时间2、一天之内同一个客户只让看2-3套；看的太多客户会看花眼的，会拿此房的优点与彼房的缺点比，心里会膨胀，后期的回访工作造成了一定的困难，而且这样心里膨胀的客户很难成交，在他想象中的房子是这个房子的优点和那个房子的优点集于一身，既要地段好，又要朝向户型好，还要价位低，这样的房子很难有，所以不能一次让一个客户看太多的房子，对于那种D级客户（即又要便宜又要房子好的客户）要实行差异性带看，带看一个价位低但房子不好的房子，再带看一个房子好但价位较高的房子，这样教育一下，一但有一个房子和价位都差不多的房子很容易成交。
房地产经纪人约看、带看必备的经典话术
推荐房源和约看的话术推荐房源的话术一、楼层不好的·思路：一层：〔老人住〕方便，下接地气，性价比高〔有花园的更好销售了〕编个案例故事比照高层不便〔停电，电梯不方便〕，不怕地震，便于出来晒太阳，作为投资也适宜，好出租，做商业。
顶层：视野好，居高位，象征事业蒸蒸日上，现代楼盘有隔热层，楼上没有人吵醒您睡觉绝对安静，私密性强，全方位采光〔有露台晚上赏月喝茶多浪漫〕。
话术1：**先生，一层的房子其实是非常棒啊，您看家里有老人、小孩的多方便啊，既可以接地气又可以随时出来遛弯晒太阳呢，再说了就算有突发事件，出来也是绝对方便的。
再不然您投资出租做商铺也好啊收益相当不错呢！话术2：**先生，像这样顶层的房子是相比照拟少了，而且又是比拟难出来的，因为视野比拟好，晚上睡觉又没有人打搅，在高空私密性也相当好，有客户还就专门挑这种哪。
现在这市场稀却的房子可以考虑做投资，转手也能赚不少呢！·思路：朝向不好的房子就避开劣势，推荐给现在居住的年轻白领比拟适宜话术：北边夏天不用空调，冬天供暖好，不至于过热，廉价，格局方正。
房子哪有都朝南的，那北向的房子当初就不会建啦。
像您这样的白领白天工作，晚上回来睡，现代人关注的绝对不是最重要的，经济实惠最关键了，更何况一年也见不到几回太阳，您说呢？关于风水方面主要讲：风水是可以破的，而且有些破开后的效果比风水的还要好！二、关于公摊大的房子·思路：墙厚、隔音保温。
楼道宽方便搬运大件家具。
话术：**先生您是不知道，公摊虽然大，但也大不到哪去，其实也有不少优点。
建筑面积减去使用面积剩下的就是公摊了，也差不到哪里去，其实是墙厚占了一些公摊了，还能隔音保温挺不错的，楼道也比其他的宽了一些，您要是买个大件家具搬回来很方便，至少不会磕磕碰碰的，还可以暂时放些东西，再说了这么超值的房子那去找啊，您可以定这套了。
三、临街吵·思路：可以重点销售户型，装修，配套，房子突出的卖点一定要匹配上客户的需求。
房产中介带看客户技巧与常见问题分析
实客户都希望我们能给他找到合适的房子，所 以心底话和容易被套出来。 建议：前期做功课
3、胡乱吹嘘，不熟悉环境
不熟悉环境：当客户提问时，哑口无言 不熟悉楼盘：行业大忌，很容易失去客户 不熟悉推荐房屋的详细情况：失去信任 怕答错问题：大胆假设、小心求证，及时
7、那算了，大哥，我在帮您找找其他房真喜欢，您出个合适的价 格，我在帮您争取下，现在的国家政策您也 知道，国家都在鼓励买房子的（客户犹豫， 砍价）
逼定
逼：常指强迫
我们的“逼”：是指给客户一些心理诱导， 让客户愉快的签约。
诱导的点
针对客户的背景环境，给客户分析买房子 的必要性
相中：第一时间各种理由拉回店里，能让 他回店里，就成功50%，利用团队作战，主 场作战等。
例如:
1、这样大哥，我们店里喝点水，我帮您详细的 算一下税费吧。
2、刘哥，回店里我给你讲一下交易流程，规避 下风险，贷款的政策等。
3、曹哥，这房子你看这么多客户看，而且非常 符合您的要求，咱回店里出个书面意向，我们 这是谁先出钱先谈谁的，第一客户为准。
3、张哥，如果看房子满意了，也不要显露 出来，看房子不要太长时间，别让房东觉得 我们相中了，便于我们议价。（看的越久、 次数越多，没问题也能看出问题）
4、不喜欢房子的某些地方，也不要在房子 里面当着房东直接指出。（避免以后房东不 让看房子或者客户给房东的印象不好，不好 面谈）
5、不要询问业主价格，也不要和业主多说话，否 则他觉得咱相中房子了，回头不好谈价格。（避 免房东透露底价，也避免跳单）
7、王阿姨，我们一会去看您的房子，这个客 户很喜欢这个户型，但就是不能下定决心， 所以您配合我们一下，要提高客户的珍惜度， 您一会就问我们：“昨天那个客户看的怎么 样？”
1-5房产经纪人带看经典话术
1-5房产经纪人带看经典话术带看是房产经纪人业务中非常重要的环节。
它不仅是成交的前提，还是与客户建立友谊和信任关系的重要方式。
通过带看，我们可以进一步挖掘客户的需求，并通过反馈、议价等手段询问出房东平时不爱讲的细节。
因此，带看后的回馈也非常重要。
在带看前，我们需要与房东进行预约和铺垫。
首先，我们要提醒房东把房子收拾整洁，让客户感到舒适。
其次，如果客户问房东为什么卖房子，我们可以告诉他们，其实房东很舍不得，只是由于工作调动或者换房子等原因才不得不卖房子。
这样可以降低客户砍价的心理，同时变相夸奖房东的房子好。
在带看过程中，我们还需要与房东确定细节。
首先，我们要热情但不过分，不要表现出急于卖房子的样子。
其次，如果客户问房子价格，房东可以回答：“你问他们吧，他们已经全权委托给了我，我相信他们很专业，非常了解我的情况。
”这样可以让房东配合我们的工作，易于成交和收佣。
最后，我们可以告诉房东，我们带来的客户都是非常有诚意的，但也可能会有一两个不太靠谱的客户。
这样可以避免房东因为集攻的效果而肆意抬价，同时也可以提高客户的珍惜度。
F、尊敬的XX先生，我们今天带来的客户是老客户，非常有诚意。
虽然他们的心理价位有些低，但我们会尽力让他们满意。
请您在看房过程中配合我们，共同逼定客户。
（思路：通过积极配合房东，提高客户成交的可能性）G、感谢您的配合，客户非常准时，我们希望尽快完成交易。
请您准备好房本和身份证等材料，以便顺利签单。
（思路：提醒房东准备好签单所需的材料，避免拖延时间）H、尊敬的XX先生，我是XX公司的XX。
在此之前，我们需要确认一些细节，例如您是否是房子的产权人，是否还有贷款，房本、契税票和购房等材料是否在您手中。
我们希望您今天没有其他安排，以便顺利完成交易。
（思路：在签单前确认细节，避免出现问题）思路：在带看前，提前与客户沟通，铺垫看房的事项A、尊敬的X姐，我们约定的时间比其他客户提前了半小时，为了让您更早地看到这套房子。
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带看，顾名思义就是置业顾问带领意向客户实地看房的过程，带看是连锁店工作流程中最重要的一环，也是我们对客户进行深入了解的最佳时机，这一过程把握的好坏直接影响到交易的成功与否，带看把握得好，即使该次带看没有成功，也使我们对客户的需求和购房心理有了更深一步的了解，对以后的工作会有很大的帮助。
一、带看前
1、准备物品
名片、买卖双方的联系电话、看房确认书、鞋套（包括客户的）
2、确认时间地点
认真确认时间地点，约客户时间点，约房东时间段(在20分钟左右)，防止由于时间问题造成我们的被动局面，引起约看不顺。
3、再次确认物业的详细信息
（包括面积，价格，楼层，装修情况，小区物业费等）总结房屋的优缺点，提前准备说辞应对客户提问。
4、提前与客户房东沟通
A.对房东：一会儿我带客户去看您的房屋，我会从专业市场的角度全力推销您的房屋的，根据我的经验，您不要表现的太过于热情，否则客户会认为您着急卖房，借机压价，一切交给我，您就放心吧！
B.对客户：房东是我的好朋友，跟我关系非常好（防止客户私下联系房东），您一会去就专心看房屋，其他事情交给我搞定，如果您对房屋满意，也不要多说话，恐怕房东会见风涨价，要是您对房屋不满意，也不要当面说太多，我再帮您找房子，我们还要做房东的生意，希望您能体谅。
5、约房东
客户可能会在10点至10点15分左右到，因为他同时还要考虑另外一套房屋，看完那套才能看这套，（给房东造成紧迫感）
6、约客户
A.您一定要准时10点到，房东一会儿还有事情，要出去;
B.我的其他同事还有客户要看，意向非常强，您要是迟到，恐怕就没了。
C.今天看房的人很多
D、约客户在小区附近标志性建筑见面，避免约在中介密集或者小区门口，防止其他中介骚扰或客户询问小区门卫，为带看带来不必要的麻烦。
7、防止跳单
A. 带看确认书一定要客户填写，保障我们的权益。
B. 看房时盯紧双方，避免客户和房东有过多的交流，永远出现在客户与房东中间。
C. 虚拟之前自行成交案例，向买卖双方讲解，讲危害性夸大。
8、房源印象
针对房源的了解选择带看路线，尽量避开一些周边环境的脏乱差，避开中介密集的道路，选择能够突出房屋优点（交通便利、配套齐全、环境优美）的路线，增加印象分。
二、带看后
9、根据客户反应，判断客户意向，询问客户价格
一般情况下，如果客户看房时间颇长、对房屋瑕疵提出意见、主动对房屋的装修，家具摆放发表建议，打电话询问家人意见，主动询问价格浮动以及过户贷款问题，如果客户具备以上诸多行为其中之一，我们就可以认为客户对房屋初步产生了购买意向。
10、如果客户有意向，立刻拉回店谈
大多数客户产生购买意向都可以理解为在我们的促销以及房屋本身情况的引诱下暂时性的冲动，如何让客户这种购买意向变得更加强烈以及冲动呢？最好的办法就是拉回店内，不要让客户独自离开，否则不仅意向会随时间变淡，而且可能收到其他方面的影响，对房屋产生不好的影响。
11、其他同事配合推荐该房屋，打动客户
客户回到店内，一定事先告知店内同事，做好准备，利用团队的优势打击客户心理，通常使用的是赞美，虚拟，辛苦度几项，也可以考虑使用假电话。
A:赞美：其他同事使用——您的眼光真不错，您如果对这套房屋感兴趣，证明您是对二手房市场比较了解，懂行的，这套房屋不仅价格低，而且房质好，是最近难得一出的好房子。
您的眼光确实独到。
B:虚拟：您对这套房屋感兴趣？这可怎么办，我的客户也对这套房屋非常感兴趣，但是他最近很忙，要周末才能看房，要我为他保留，没想到您先看上了，我只有再给他找一套了，唉！现在出这样一套房子太不容易了！！
C:辛苦度：先生您是不知道，我们同事为了给您找这套房子，付出了很多的努力，他专门为您量身收集的房源，不仅如此，还事先和房东议价，说他的老客户诚心买房，房东缠不过他，才勉强答应以这个价格出售！
D:店内接到咨询同套房屋的电话，造成促销,借机逼迫客户：“您好，宜人易居，什么您想看看**房子，对，报纸上打的广告，好的，您什么时候有时间？”“哦，是李先生，您好，什么？房子您已经考虑好了，您想预定啊，好的，您一会过来面谈是么？好的！！”
12、针对带看过的顾客
运用比较法，对比以前带看过的房子，突出优点，掩饰大缺点。
13、一直不给价的客户
A. 虚拟一个客户出的价格判断客户的意向，争取客户出价
B. 通过询问付款方式，算贷款，了解顾客心里价位，争取客户出价
C. 对客户说：“我看你对房子还是较满意，我帮你约下房东，砍砍价”，争取出价
14、客户出价
如果客户出的价格与房屋底价相差不多或者十分接近后，置业顾问要控制自己的情绪，千万不能表现出很兴奋的样子，也不要透露意向价格肯定谈得下来，更要坚持做辛苦度，表示这个价格只能表示去谈一下，争取一下，房东态度十分的坚决，难度会比较大。
（1）针对出价低的客户
A. 坚决的说房东不可能同意。
早有人出这个价了，要是这个价的话，房子早卖出去了，还不知道卖了多少回呢！你出的价格肯定买不到房子！您还是重新考虑一下吧！
B. 看房后还价太低还想看第二次，直接拒绝不用看，房东知道您的报价了，根本不考虑把房子卖给您了，给你另外推荐一套吧。
（要拒绝客户，让自己占主动）
C. 如果客户还价始终很低，并且坚决不涨，就直接告诉他房子卖了，他确实喜欢的话，他会很失落的，推荐其他房子，下次再看房子，会很配合的。
或者再编个话说房子由于什么原因还在。
他应当会有失而复得的感觉，会很冲动！
15、如果客户不满意此房又有意向买房
我们可以说：“现在跟我们回店，我们可以帮你算下费用，（目的了解其经济实力），我们内网上有千条房源，我们可以在网上查下其它房源等，主要目的让他跟我们回店，再配房子。
16、买卖双方约到店内
A、请他们互相确定价格，打消他们对我们的不信任的感觉。
B、如果客户坚决不回店内，则一定要讲客户远送走，既通过路上沟通判断意向，而且防止客户回去跟房东私下联络，如果客户主动提出要置业顾问先走，我们可以回答：“我一会儿还有一个客户要来看这套房子，我等他”，断绝客户跳单的机会。
17、提高对复看的重视程度
如果过多沉醉于初次带看的成功中，那么爆单的可能性就非常大了，所以一定要在复看的时候继续努力的作秀，传递紧张气氛，尽量不要马上答应客户，其他连锁店好像已经下了定金了，问问再给客户回话，让客户以为房子很抢手，也可要求客户带着定金来看房，促使下定。
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