居民住房消费信贷存在的问题及其对策

时代经贸 ２ １ ０ ０年 １ 月 中旬刊 总第１ ７ １ 期 ８
居 民 住 房 消 费 信 贷 存 在 的 问 题 及 其 对 策
尉 秀琴 马林 丽
（ 南师 范 大学 经济 与 管理 学 院 ，云 南 昆 明 ６ ０ ２ ） 云 ５２ ２
【 摘 要 】近年来，我国房地产市场蓬勃发展、住房制度改革深化及信贷政策的支持 ， 使得住房消费信贷发展迅速。各 大商业银行也把发展个人住房消费信贷 业务作为其工作的重点。然而 ，面临 日 益增长的购房需求 ，住房消费信贷业务发展的诸 多 “ 瓶颈 因素也日益 凸显，严重制约其健康快速发展。本文将通过分 析 当地基层商业银行在住房抵押贷款中的现状以及所面临的一些问题 ，并针对这一 问题，提 出当地商业银行在风险管理中相应采取 的防范措施。 【 关键词】住房消费信贷；问题；对策
住 房 消 费 信 贷 概述 住房消费信贷指贷款人（ 银行和其他金融机构） 向借款人 （ 住房 消费者） 买 自用普通住房提供资金和相关的信用服务， 款人发 购 贷 放个 人 住 房贷 款 时， 款 人 必 须 提供 担 保 ， 借 借款 人 不 能 偿 还 本息 的 责任 。个人住房消 费信贷的种类主要包括：公积金贷款、个人住 房担 保贷 款 、个人 住 房组 合贷 款、房 产 抵押 贷款 等 。 个人住房消费信贷作为消费信贷 中的一项重要 内容，具有极 其重要意义。首先，随着国家对个人贷款政策的调整 （ 贷款额度 、 首付款、年限、利率） ，越来越多的城镇居民将接受并加入贷款购 房之列，在一定程度上刺激 ｒ住房消费需求，将住房的潜在需求转 化为有效需求 。其次，个人住房消费信贷 的增加， 将促进房地产业 的发展，并带动相关产业的发展。根据测算 ，房地产业增加投资ｌ 万元，就能带动钢铁、水泥、建材等相关行业１９ 一． ２万元的投 ．Ｏ １９ 资，通过促进相关产业的发展，从而促进国民经济的稳定增长。最 后，通过个人住房消费信贷，使人们的住房消费模式从 “自我积累 消费”型向 “ 信用支持消费”型转化，避免因购房前较长时间的储 蓄积累而出现生产能力和消费能力的巨大差距，形成储蓄～消费一 牛产 的恶 性循环 ， 成牛 产能力 的过 剩或 虚假过 剩 。 造 二、个人住房消费信贷 的现状及存在 的问题 目前，我 国住房 消费信贷 的现状 如 Ｆ：首先 ，住房开发贷 款 以支 持普通住房和经济 适用房为主 ，特别是积 极扶 持科教文 卫单位利 用 自用土地建 设经济适用住房 。其次 ，住房消费信贷 蓬勃发展 ，但是各地 区发 展态势不平衡 。如 ：个人住 房贷款业 务 发 展 较 快 的 地 区 多 集 中在 东 南 沿 海 ， 尤 其 是 上 海 、 广 东 、 北 京等地 区，中西部地 区发展相 对落后 。最 后 ，住房信贷 结构发 生 了很大的变 化，重点向住房消 费信贷倾斜 。 通 过 对 我 国 住 房 消 费信 贷 现 状 的分 析 ， 我 们 可 以 发 现 目前 在 中国的住房 消费信贷 市场 中存 在很 多的问题 ， 这些 问题归纳起 来 有 如 下 几个 方 面 ： １住房价格过高，与居 民家庭收入之 比过大 ． 住房价格 可以说直接影响着住房消 费者 的承受能力， 进而 影响住房的销 售。我 国居 民绝大 多数 属于 中低 收入 家庭 ， 而我 国 的房价又一直 攀升，给人们购 买住房造成很 大的 困难 。低 收入 与高房价形成 强烈的反差 。 目前一套住房 的房价相 当于一般家 庭 收 入 好 多 倍 ， 这 种 状 况 ， 一 方 面 造 成 大量 住 房 困 难 户 和 许 多 无 房 户无 室可 居 ， 另一 方 面 是 存 在 大 量 的商 品房 空 置 的局 面 。 ２ 个人住房贷款 渠道不畅， 给个人住房贷款业 务的发展造 ． 成 很 大 阻 力 目前 ，我 国 商 业 银 行 在 发 放 住 房 贷 款 过 程 中 ，普 遍 存 在 申 请手续繁杂 、收费环 节多 、收 费水 平不合理 等问题 。申请 贷款 时借 款人要提供繁 杂的证 明，取得贷 款资格后还 要到各种 部门 办理各种复杂 的手续 ，同时还要交 纳各种费用 。如此繁杂 的手 续和 巨额的收 费让 人望而生畏 ，致 使个人住房贷 款业务 的发展 潜力无法得到进一步挖掘和实现。 ３个 人住 房 消 费信 贷 的法 律 法 规 不 健 全 ． 由于 住 房 消 费信 贷 在 我 国起 步 较 晚 、 关 于 这 方 面 的法 律 、 法规 尚属空 白，而且也 缺乏相应 的法律 、法规来 明确信贷双方 的权利、义务及违约的责任 。 ４ 个 人 信 用 制 度 尚不 健 全 ． 目前 ，我 国尚未建 立一个科学 、完备 、统一 的个人信用评 估和 调查体系 。如 ：由于城乡居 民收入并未完全 货 币化 ，商业 银行无法 确切 了解居 民的实际收入水平 ， 也就无 法有效 的确认 消费者 的信用等级。 三、我 国个人住房消费信贷风险 的表现形式及其原 因 随着 近 几 年 我 国个 人 住 房 贷 款 急剧 增 长 ，其 风 险 也 日益 加 大 。重新认识个人住房贷 款的风 险将有 益于商业 银行进一步增 强防范意识，降低和 防止个人 住房贷款风 险的发生 。 ｉ个 人 住 房 贷 款 的 信 用 风 险 ． 信用风 险，一方面来源 于借款人收 入的不确定性 。 由于住
一
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房抵押贷款期口 以长达十几年 ，在此期问，贷款人很难预料借款 丁 人的经济状 况和财产持有状况 ，对借款人的信誉 、品德难 以做到 准 确 的 掌 握 ；另 一 方 面 ， 我 国大 中城 市 的房 价 与 发 达 国 家相 差 无 几 ，而居民收入却远远低于发达 国家，房价 与居 民年收入之 比达 到 １ ：，远 高 于国际 上６ １ ５１ ：的水 平 ，这 势必 加大 银 行 的信 用风 险 。 ２银 行 的 流动 性 风 险 ． 银 行 的 流 动 性 风 险 ，就 是 由 于 金 融 机 构 缺 乏 足 够 的 现 金 和 随 时 能转 换 为 现 金 的其 他 资 产 ， 以 致 不 能 清 偿 到 期债 务 ，满 足 客户提取 存款要求 的风 险 。房地产 消费贷款期 限长 ，流动性较 低 。一 旦 房 地 产 市 场 崩 盘 ， 银 行 很 难 在 短 期 内将 大 量 的抵 押 资 产 以合理 的价格 变现， 而且拍卖本 身也 具有 很高 的交易成本 ， 这些抵押贷款将会迅速转变为不 良贷款。 险 住 和 在 ３ 个人住虏贷款 的操作风险 ． 当的 房管 这类 风险丰要是指 银行贷款经 办人员 主 贷 理 原因或者某 个 前 由于个人 种 利 益 关 系 ， 明知 借 款 人 提 供 的足 虚 假 材 料 而 不指 出 ， 导 致 借 人 经 动 款 者 款人相关资料不真实， 误导贷款 审批人 。更有 甚者 ， 有个别经 住 济 研 风面 办人员知法犯法， 内外勾 结， 故意伪造相关材料， 骗取银行信 房环 、 前 贷境究 的的 险 贷资金。 ４ 房地产消费信贷 的利率风险 款 复 提 防 首 ． 利 率 风 险 是 指 在 贷 款 期 限 内 ， 因市 场 利 率 的 变 化 而 使 消 费 的杂 早范要 风 多 认 和 问 信贷的提供者 从消费信贷 中所得 。 件 变 知 控 题 利润下 降的 可能性 。由于住房抵押贷 随 市 是 带 我 ”的资本结 款 ， 存短贷长 构， 只要 利率发 生波动， 论涨跌 ， 无 银行都会遭 到损 失 。利 率上 涨， 银行会因原来签订 的低利率合 同而加大机会成本 ： 利率 降， 借 款 人 又有 可 能提 前 还 款 ， 银 行 的 高着 场 防 足 国 实现 。 使 利 息预 期 无 法 业竞范 摆 四 、 改 善 我 国 个 人 住 房 消 费 信 贷 的 对 策 商