杭州富阳商业地块商业评估报告

名称 地址 开发商 体量 开业时间 经营业态 定位
代表品牌
物业结构 楼层
租金水平 出租率 停车位
东方茂购物中心 富阳市金桥北路1号 复星集团、富春控股集团
7.5万㎡ 2014年5月 超市、娱乐、餐饮、百货、零售等 城市综合体
沃尔玛、开元酒店、国美电器、 新世界影院、星乐迪KTV等
盒子式商场 B1Leabharlann Baidu4F
6.7万㎡ 2010年8月 超市、娱乐、餐饮、百货、商务等 “一站式”消费中心 银泰百货、横店影视城、世纪联华超市、盛世豪门 商务会所等
盒子式商场 B1-4F
平均租金5.5元/㎡/天（一层） 满租
地下停车位298个，地面停车位147个
玉长城商业广场
本案
3.16 周边商业市场-玉长城商业广场
玉长城商业广场：富阳当地首家主打时尚年轻主题的购物中心，整体满租，项目平均套内租金4.5元/㎡/天 （不含主力店）。
主要情况： • 商业3.8万㎡其中mall1.3万㎡自持，街区2.5万㎡
销售； • 商业街平均售价4万元/㎡，5年售后返租，前三年
分别返租5%、6%、7%直接折算进房价，后两年 分别8%、9%固定回报率，3年到期后可选择是否 继续托管； • 开业时间：2015年12月20日； • 解约时间：2019年1月，实际运营租金回报率只有 2%~3%，跟预期差距较大。 • 经营现状：经营状况较差，街区开业率60%，一层 外街为纯餐饮（风波庄、易锅易烤、虾吃虾涮、玛 格丽塔等）内街一层为配套服装、理发店等，二楼 为教育培训类。
平均租金4.5元/㎡/天（一楼） 满租
1000个
东方茂购物中心
本案
3.18 周边商业市场-东方茂购物中心
东方茂购物中心：富阳当地首家购物中心，整体经营情况基本满租，项目平均套内租金约4元/㎡/天 （不含主力店）。
• 主要特征：东方茂购物中心业态组合为40%的零售，20%的餐饮，20%的影院、休闲娱乐场所，20%的健身中心、美发美容、家居、银行、 洗衣等多业态组合，定位为集娱乐、休闲、购物、商务、亲子等多功能为一体的城市文化客厅。
盒子式商场+商业街 B1-3F
2.5 -3元/方/天（一楼），在租商铺3元/㎡·天 40-50%（商业街） 1200个
宝龙城市广场
本案
3.20 周边商业市场-富阳宝龙城市广场
富阳宝龙城市广场：商业街小商铺采用售后返租的方式，代租3年，目前已到期归还业主自主招商，商 业街整体空置率约40%，街区平均租金约2.2元/㎡/天。
名称 地址 开发商 商业体量 开业时间 经营业态 定位
代表品牌
物业结构 楼层
租金水平 出租率 停车位
宝龙城市广场 富阳市富春街道育才西路861号 富阳宝龙房地产开发有限公司 3.8万㎡（销售街区2.5万㎡，自持1.3万㎡）
2016年1月 娱乐、餐饮、百货、零售等
区域邻里生活中心
屈臣氏、中影国际影城、华联超市
2
3.14 周边商业市场-周边基础信息
周边人口规模
周边房租均价
周边新房均价 周边二手房均价 周边居民数量 住宅写字楼数量 商业数量 学校 公共配套数量 轻轨
3
富春70-1号地块 54.62万人 占市总人口规模的5.6% 67.90元/月/㎡ 低于市均价58.8% 1.7万/平米 2.0万/平米 43.7万人 236个 3086个 383个 53个 规划中
楼层
主要业态
4F
百货、餐饮、影城、美容美体
3F
百货、餐饮、服饰、儿童乐园、KTV、电玩城、美容美 体
2F
餐饮、服饰、生活配套、 珠宝
1F
百货、服饰、餐饮、生活配套
-1F
联华超市 停车场
横店影城
3.17周边商业市场-东方茂购物中心
东方茂购物中心：距本项目0.3km，商业体量7.5万㎡，富阳首个城市综合体项目，主力店为沃尔玛超市、 新世界影城、国美电器、必胜客、星巴克、肯德基。
• 主要特征：其银泰百货富阳店是富阳第一家大型综合性百货商场，以年轻时尚 阶层和新型家庭为主力人群，以传递新生活美学为经营理念，在满足消费者购 物需求的同时，更注重生活品质的诠释和愉悦生活方式的打造。
• 经营状况：经营状况较好，空置率较低低。业态丰富，有一定的聚客能力。引 进的品牌均为杭州知名品牌，，横店影城等
宝龙城市广场
玉长城商业广场
项目名称
体量 （万㎡）
商业定位
开业时 距本案 间 （km）
玉长城商业广 场
6.7
2010 3.2
1.6km
1.8km
中端城市综
宝龙城市广场 3.8
合体
2016 5.2
东方茂购物中心
0.3km
1.5km
本案
秦望眼广场（待建）
1.6km
东方茂购物中 心
7.5
2014
3
秦望眼广场 10.5
• 经营状况：空置率较低，现场运营体验较差。功能较齐全，引进屈臣氏、必胜客、沃尔玛等知名品牌，聚客能力较强。
3.19 周边商业市场-富阳宝龙城市广场
富阳宝龙城市广场：距本项目5km，商业体量4万㎡，销售体量大于自持体量的商业，自持大多为主力 店入驻，位置比较偏，周边居住人口导入较慢，目前购物中心整体经营较差，商业街空置率高。
3.21 周边商业市场-文教路餐饮街
——
20242025
3.5
文教路餐饮街
文教路餐饮街 0.8 餐饮街区 —— 3.8
3.13 周边商业市场-区域商业价值评估
综合评分 8.50分，周边人口规模较大，商业结构丰富。
数据解释：基于商圈各类经济数据综合处理评估，【10~8分】优秀，【7~4分】良好，【3~0分】低下。 数据来源：赢商网大数据。
3.12 周边商业市场-城市商圈分析
分析：
项本 案目地基块础本项情目况3km范围内涵盖3个已有购物中心，1个待开发
购物中心，1个特色餐饮街区共5个商业项目。 周 边 商 业丰 富 ， 写字楼住宅较为成熟，其中东方茂距离本案仅为0.3km，餐饮配 套类相对齐全，但整体经营氛围较差；玉长城为一个综合型购 物广场，项目经营较为成熟，品牌业态均为运营良好状态；
3.15周边商业市场-玉长城商业广场
玉长城商业广场：距本项目1.8km，总体量6.7万㎡，主力店有银泰百货、世纪联华超市、横店影城、星巴 克、必胜客、肯德基，目前经营情况在富阳排名第一。
名称 地址 开发商 体量 开业时间 经营业态 定位
代表品牌
物业结构 楼层
租金水平 出租率 停车位
玉长城商业广场 富阳市春秋北路271号 玉长城商业管理有限公司