2018-2020年房地产行业分析报告

2018-2020年房地产行业分析报告

2017年12月

目录

一、小周期延长：供给端调控导致小周期延长，需求侧投资逻辑向供给侧转换 (7)

（一）我国房地产小周期规律：我国房地产呈现3年小周期规律，但传统经验判断方式有所失效 (7)

（二）本轮房地产小周期的反常：需求周期和供给周期的双双延长综合推动本轮小周期延长 (12)

1、需求周期：需求端的调控因城施策和货币周期淡化推动了需求周期的延长 (12)

2、供给周期：房企销售与拿地的动态平衡的破坏导致了供给周期的延长 (15)

（三）供给端调控是本轮房地产小周期延长以及基本面反常的根本原因 (18)

1、从深层次来看，本轮小周期延长来自于政府增加了供给端的政策调控 (18)

2、全国建设供地缩减作为供给端调控将在更大周期尺度上导致周期行为的淡化 (21)

（四）供给端调控下房地产的基本面及投资逻辑将由需求侧逻辑转向供给侧逻辑 (22)

二、总量稳定：行业总量稳定，投资、销量、价格等指标平稳，基本面韧性强 (26)

（一）按照小周期延长规律及供给侧投资逻辑，基本面将表现为总量稳定、韧性较强 (26)

1、房地产低库存将导致量价、投资等基本面指标表现更为稳定 (27)

2、政策自由度的提升也将赋予政府对基本面具有更强的把控能力 (28)

（二）投资预测：预计17-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅拉动、商办拖累 (29)

1、投资结构分化，住宅补库存推动住宅投资较强、而商办去库存致使商办投资拖累

(29)

2、传统投资预测逻辑：从需求端出发、以销售为领先指标，预测路径：销售->拿地

->开工->施工->投资 (31)

3、销售和拿地、销售和新开工、新开工和施工的传导机制，导致传统投资预测逻辑

失效 (33)

4、构建新投资预测逻辑：从供给端出发、以土地为领先指标，预测路径：拿地->开

工->施工->投资 (37)

5、遵循供给侧投机逻辑，并构建以土地成交数据为领先指标的投资预测方法 (40)

6、预计2017-18年商品房投资增速分别为+7.5%和+6.0%，其中住宅投资拉动、商办

投资拖累 (42)

（三）销量预测：预计17-18年商品房销售面积增速分别+7.2%和-4.6%，18年中一二线优于三四线 (47)

1、需求预测前提 (47)

（1）预计未来15年住宅需求稳定13亿平，而未来3-5年稳定在14亿平 (47)

（2）城镇化进入加速发展期，“多核多圈层”的成熟都市圈将为行业打开空间. 50

（3）相对较低杠杆率以及高储蓄率保证了我国居民较强的购买力 (53)

（4）因城施策将有能力确保短期需求稳定，2018年一二线城市机会优于三四线

(59)

（5）棚改货币化是2018年销量预测关键变量，预计棚改力度将略有下降 (61)

2、需求预测总结：预计17-18年商品房销售面积分别同比+7.2%和-4.6%，其中18年

稳中有降 (65)

（四）价格预测：预计17-18年商品房销售均价增速分别为+4.0%和+2.0%，其中18年上半年房价仍较强 (67)

（五）预测汇总：供给侧调控下，投资、销售、价格稳定，基本面韧性较强 (71)

三、拿地集中度跳增推升销售集中度，预计龙头销售额或再翻番.. 72

（一）供给端调控 (74)

1、销售端供给调控（预售证监管）利好于龙头销售集中度加速提升 (74)

（1）反常周期中低库存、高去化率，供货能力成为销售表现的关键 (74)

（2）预售证监管保证龙头供货能力更强，并推动龙头集中度加速提升 (75)

（3）供给端调控导致加库存缓慢，预售证监管将持续推动龙头集中度提升 (76)

（4）我国供给端调控推动的集中度提升不同于美国，并预计集中度将大幅超越

美国水平 (78)

2、土地端供给调控（土地调控）利好于龙头土地集中度加速提升 (79)

（1）主流15家龙头房企的拿地集中度由15年的11%提升至17H的47% (80)

（2）行业土地成交缩量的背景下，龙头房企呈现的是主动进攻性的拿地策略 82

（3）16-17年龙头房企开始积极加仓拿地，其中17H拿地额/销售额比进一步提

升 (83)

（4）龙头拿地成本控制要好于行业、并且稳定略降，后续其毛利率承受的压力

较小 (88)

3、四大制度优势保证一二手土地资源快速向龙头聚集，快速推升拿地集中度 (90)

（1）非市场化招拍挂制度：非市场化招拍挂制度推动一手地资源加速向龙头集

聚 (91)

（2）土地保证金制度：土地保证金比例大幅推动一手地资源加速向龙头集聚 96

（3）行业并购加剧：房地产行业并购加剧推动二手地资源向龙头集聚 (98)

（4）房企融资差异：房企融资的差异化也助力了一二手土地资源加速向龙头集

聚 (99)

（三）未来3年龙头销售预测：预计未来3年龙头销售金额累计增长约100%，销售金额CARG约25-30% (101)

1、方法1：通过拿地集中度提升预测销售：拿地集中度跳增将推动未来3年龙头房

企销售额翻番 (102)

2、方法2：通过计划/预计销售金额预测销售：龙头未来3年销售计划也透露着其销

售翻番的目标 (107)

3、方法3：通过拿地推导可售货值预测销售：预计18年龙头可售货值增长48%，推

动销售金额增长超30% (108)

4、总结：预计未来3年龙头销售金额累计增长约100%，销售金额CARG约25-30%

(113)

四、龙头业绩：未来3年龙头业绩将提升 (114)

（一）营业收入：预计未来3年中龙头营业收入将稳定增长，对应增长CARG 为25-30% (114)

（二）毛利率：龙头毛利率下行更为可控，预计未来3年年毛利率降2pct、净利率降3pct (116)