房地产开发项目案例分析

东山国际新城项目分析

——东山下芦溪旁一座八万人居住的国际新城

一．总体规划宏观背景分析

1．中国城市发展新阶段

中国国家发展战略和任务、经济社会发展的总体和阶段性特征以及我国城市化的规律特征，对新时期的城市发展提出了新的要求。东山国际新城正是在这样的宏观背景下应运而生的。

——新时期的国家发展战略和任务。《中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年（2006～2010年）规划纲要》明确提出建设社会主义新农村、推进工业结构优化升级、促进区域协调发展、建设资源节约型、环境友好型社会、推进社会主义和谐社会建设等重要任务，为下一阶段中国城市化的发展指明了战略方向。

——中国经济和社会发展的总体特征。改革开放以来，中国经济经历了将近30年的快速增长时期。目前，我国经济和社会发展阶段性特点主要包括以下几个方面：经济平稳增长，产业结构持续优化，增长方式逐步转变；区域差距、城乡差距，不同行业、不同地区之间的收入差距进一步扩大；城镇化进程加快，“三农问题”凸现。

——中国国民经济发展的阶段性特征。当前，国民经济的阶段性特征主要表现在以下几个方面：宏观经济正处于经济发展周期中的上升期；固定资产投资依然是带动地区经济增长的重要因素；城市化进入快速发展的阶段，中国将于2010年进入城市化社会；住宅需求结构正处于由“基本生活需求”向“改善型需求”转化的关键时期。

——中国城市化与城市发展存在突出问题。随着中国城市化进程的推进，城市问题逐渐显现，而且有复杂化的趋势。在大中城市发展过程中出现的主要问题有：城市无序扩张，导致一系列的管理与利益矛盾；中心城区膨胀，人口与经济活动过于集中；城市交通阻塞，生活与生产成本上升；城市环境污染，城市居民生活质量下降。

2．成都市城市发展规划：

据已经完成编制的成都市纲要介绍，2020年，成都市的城区面积将达3681平方公里，比现在的中心城（即外环路以内区域）面积598平方公里大6倍多。成都市总体规划范围涵盖整个成都市行政区域范围，城区范围大大扩大，不仅包括五城区和高新区，还新括入新都、郫县等近郊区（市）县，达到了3168平方公里。预计到2020年，成都市人口规模将达到1500万，目前是1000万人左右。届时，居住在城镇里的人口将达到1035万，其中外环路内的城区部分将有500万人。

▲城市发展战略：

迎合西部大开发的总体策略，成都市也将加快城市发展的速度，整个城市核心区也将被打造成为辐射西部地区的现代化商务、商业中心。

根据规划成都市将以中心城（外环路以内）为核心，沿放射道路走廊式轴向发展（即沿放射道路两侧发展），同时打造六个城市组团（新都－青白江、龙泉驿、华阳、双流、温江、郫县），重点向南、北、东三个方向发展。将成都市的行政办公、居住、高等教育等功能向外疏解；同时，中心城工业向外迁移，在六个片区形成工业集中发展区，重点强化成都高新区、成都经济技术开发区。

▲ 近郊组团规划

华阳组团：小康居住新城

城市主要功能区，以公共服务、居住、高新产业为主；其重点发展职能为：城市综合服务、区域商务中心、小康居住新城、山水型休闲产业区、中心城分流人口主要聚集地。

新都-青白江组团：大型制造业基地

城市主要功能区，以新型工业、物流、居住、旅游为主。其中：新都发展综合服务、新型工业、物流、居住、旅游产业；青白江发展工业、居住产业。

双流（东升）组团：新型工业基地

城市重要功能区，主要功能包括：新型工业、物流、居住。其重点发展职能包括航空港物流产业中心、新型工业基地、城市化新增人口聚集地、文教基地等。

龙泉组团：山地型休闲旅游区

城市重要功能区，以新型工业、公共服务、居住为主。重点发展职能为：大型制造业基地、区域交通枢纽与物流中心、城市化新增人口聚集地、山地型休闲旅游区、特色农业示范区。该组团的空间发展策略是，承担区域重大基础设施和城市经济发展的重要配套职能，限制工业污染，防止低水平建设。

温江（柳城）组团：花园居住新城

城市重要功能区。主要功能包括居住、教育、高新产业、旅游等。其重点发展职能包括：花园居住新城、花卉博览产业中心、高新技术产业基地、特色休闲度假区、文教基地、生态保护示范区、中心城分流人口主要聚集地。

郫县（郫筒）组团：高新技术产业中心

城市重要功能区。主要功能包括：高新产业、居住、教育、旅游。其重点发展职能包括高新技术产业中心、特色休闲旅游区、文教中心、生态保护示范区。

二．宏观市场环境分析

（一）成都市宏观经济环境分析：

1．成都市概况：

成都位于四川省中部，四川盆地西部，介于东经102°54′～104°53′和北纬30°05′～31°26′之间，总面积12390平方千米，东北与德阳市、东南与资阳市毗邻，南与眉山市相连，西南与雅安市、西北与阿坝藏族羌族自治州接壤。辖9区4市（县级市）6县，即：锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区、龙泉驿区、青白江区、新都区、温江区、都江堰市、彭州市、邛崃市、崇州市、金堂县、双流县、郫县、大邑县、蒲江县、新津县。此外，还有成都高新技术产业开发区，在管理和统计上均单列。全市总人口达1019万人，其中市区人口350万，农业人口669万。

成都是历史悠久的文化名城，距今已有2300多年的历史。早在新石器时代，蜀族先民就在这一带生活居住。汉代时，成都的经济文化日趋繁荣，为全国五大商业都市之一（洛阳、邯郸、临淄、宛城、成都）。当时，成都的纺织业盛况空前，蜀锦生产居全国首位，在城西南设立了锦官，专管织锦，并筑有锦官城，故成都又有“锦官城”、“锦城”之称。五代后蜀皇帝，在城墙上遍种芙蓉树，故成都又有“芙蓉城”、“蓉城”之称。成都的这些别称现在已经被广泛沿用，起到了良好的效果，如成都知名房地产开发项目“锦官新城”、“芙蓉古城”等。

成都不仅是国务院首批公布的全国24个历史文化名城之一，更是西南地区重要的中心城市。作为省会城市和全国15个副省级城市之一，成都市不但具有雄厚的工业基础，而且是西南地区商贸、金融与文化的中心。经过解放后50年，特别是改革开放以来20多年的发展，城市综合实力显著增强，在全省、西南、全国的地位明显提高。近几年来，随着中国改革开放进程的加快，特别是西部大开发战略的逐步深入，成都市已成为外商在西南地区投资