房地产开发流程中风险防范典型案例分析

• （1）丙与丁的行为是否合法？各属 于什么行为？ • （2）这起事件应该由谁来承担责任？ 为什么？ • （3）违法分包行为主要有哪些？
1.丙与丁的行为是否合法？各属于什么行为？
• 不合法。
• 丙的行为属于非法转包行为，丁作 为分包单位，将工程再分包给没有 资质的农民施工队，属违法分包行 为。
2.这起事件应该由谁来承担任?为什么？ • 丁施工的工程质量有问题，给甲带来了 损失，乙和丁应对工程质量问题承担连 带责任。因为乙作为该工程的总承包单 位与丁之间是总包与分包的关系，根据 《合同法》与《建筑法》的规定，总包 单位依法将建设工程分包给其他单位的 ，分包单位应当按照分包合同的约定对 其分包工程的质量向总承包单位负责， 总承包单位与分包单位对分包的工程质 量承担连带责任。
违法分包行为主要有哪些？
• 违法分包行为为主要有： • 1）总承包单位将建设工程分包给不具备相应 资质条件的单位； • 2）建设工程总承包合同中未约定，又未经建 设单位认可，承包单位将其承包的部分建设工 程交由其它单位完成的； • 3）施工总承包单位将建设工程主体结构的施 工分包给其它单位的； • 4）分包单位将其分包的建设工程再分包的。
最高法院关于商品房若干问题的解释
• • • 第十条 买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并 将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订 立的商品房买卖合同无效的，应予支持。 第十一条 对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定 的除外。 房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受 人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房 屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担 ，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。 第十二条 因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用 后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损 失的，应予支持。 第十三条 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同 和赔偿损失的，应予支持。 交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任； 出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托 他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
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本案能给甲开发商带来什么启示？
• 因房屋交付的时间关系到业主支付物业费及其他费用。另外就是 房屋的交付时间关系到房屋的风险转移时间。因此，开发商一定 要（在与购房人签订合同时，在交付房屋的时间条款中作出特别 说明，如约定“甲方所开发某楼盘（小区 、 几号楼）的房产具备 交付条件时，可在报刊上发出通知。请乙方务必留意x年 x月x日到 x月 x日 的报刊，甲方不再另行通知。该报刊上载明的交房日期即 为甲方的交房日期。”凡在此日期后延期收房或拒绝收房的，房 屋毁损、灭失的风险自行承担。 • 如果购房合同中没有作出特别说明的条款，开发商最好采用邮寄 送达的方式送达交房通知，邮寄送达时采用购房人事先提供的地 址、联系方式，最好与公证处签订长期公证协议，以公证送达的 方式送达，在业主买房时开发商另行准备一份购房人地址确认函 ，要求业主留一个真实的地址与联系电话并要业主签名确认，该 地址即为送达的地址）
• 案例二 • 某房地产开发公司甲在某市老城区参与旧城改造建设，投资3亿 元，修建1个四星级酒店，2座高档写字楼，6栋宿舍楼，建筑周 期为20个月，该项目进行了公开招标，某建筑工程总公司乙中标 ，甲与乙签订工程总承包合同，双方约定：必须保证工程质量优 良，保证工期，乙可以将宿舍楼分包给其下百度文库分公司施工。乙为 保证工程质量与工期，将6楼宿舍楼分包给施工能力强、施工整 体水平高的下属分公司丙与丁，并签订分包协议书。根据总包合 同要求，在分包协议中对工程质量与工期进行了约定。 • 工程根据总包合同工期要求按时开工，在实施过程中，乙保 质按期完成了酒店与写字楼的施工任务。丙在签订分包合同后因 其资金周转困难，随后将工程转交给了一个具有施工资质的施工 单位，并收取10%的管理费，丁为加快进度，将其中1栋单体宿 舍楼分包给没有资质的农民施工队。 • 工程竣工后，甲会同有关质量监督部门对工程进行验收，发 现丁施工的宿舍存在质量问题，必须进行整改才能交付使用，给 甲带来了损失，丁以与甲没有合同关系为由拒绝承担责任，乙又 以自己不是实际施工人为由推卸责任，甲遂以乙为第一被告、丁 为第二被告向法院起诉。
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房地产开发流程中风险防范 典型案例分析
商品房销售中的风险防范
• 案例一 • 房屋毁损、灭失的风险与房屋交付的关系？ • 2010年3月1日，张某购买了甲开发商的房屋一套。合同约定的 交房日期为：2010年6月10日。2010年6月5日，甲开发商的工作 人员在当地的报刊上发出通知。通知的大体内容是：包括张某在 内的购房人购买的楼盘已具备交付条件。请各位购房人务必于 2010年6月10日到甲公司办理交房手续，逾期责任自负。2010年6 月4日张某已前往北京出差。2010年6月12日，张某所购房屋所在 楼层发生火灾而导致张某购买的房屋被烟熏黑并且墙体开裂。 2010年6月13日，张某出差回家，得知房屋发生火灾后，以房屋 尚未交付为由，要求与甲开发商解除购房合同并退还所交的购房 款。 • 问：1、张的要求能否成立？ （该请求能否成立，关键在于张某要求解除合同的条件是否具备、 风险是否转移给了张某）