保障性住房税收优惠研究

一、政策性住房的范围及含义
5、城市和国有工矿棚户区改造安置住房 财税号[2010]42号《财政部 国家税务总局关于城市和国有 工矿棚户区改造项目有关税收优惠政策的通知》规定： 棚户区是指国有土地上集中连片建设的，简易结构房屋较 多、建筑密度较大、房屋使用年限较长、使用功能不全、 基础设施简陋的区域； 棚户区改造是指列入省级人民政府批准的城市和国有工矿 棚户区改造规划的建设项目； 改造安置住房是指相关部门和单位与棚户区被拆迁人签订 的拆迁安置协议中明确用于安置被拆迁人的住房。
一、政策性住房的范围及含义
4、限价普通商品住房
国办发[2006]37号《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定： “要优先保证中低价位、中小套型普通商品住房和廉租住房的土地供应，其 年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%；土地供应应在限套型、限房 价 基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定开发建设单位。” 一般意义上认为，限价房是一种限价格、限套型（面积）的商品房，主 要解决中低收入家庭的住房困难，是目前限制高房价的一种临时性举措，并 不是经济适用房。与一般商品房不同的是，限价房在土地挂牌出让时就已被 限定房屋价格、建设标准和销售对象，政府对开发商的开发成本和合理利润 进行测算后，设定土地出让的价格范围，从源头上对房价进行调控。
二、廉租住房税收政策
经营阶段 政策性住 房类别 土地（房源）取 得阶段
税（费）种类别 营业税 城市维护建设税
教育费附加
建设管理阶段 不适用 不适用
不适用 不适用
出售
租赁经营
不适用 不适用
不适用 不适用
不适用 不适用
不适用 不适用
免征 免征
免征 征收企业所得税 免征
廉租住房
企业所得税
城镇土地使用税
不适用
二、廉租住房税收政策
1、土地（房源）取得阶段税收政策 财税〔2008〕24号《财政部 国家税务总局 关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定： 对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、经 济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适用 住房购买人涉及的印花税予以免征。
免征
不适用
房产税
不适用
不适用
不适用
免征
二、廉租住房税收政策
经营阶段 政策性住 房类别 税（费） 种类别 土地（房源）取得阶 段
建设管理阶段 出售
不适用
租赁经营
印花税
免征
不适用
可按比例免征
不适用
免征
不适用
土地增值 税 廉租住房
不适用
耕地占用 税
征税
不适用
不适用
不适用
契税
廉租住房经营管理 单位免征 开发商购买土地建 造征税
、县人民政府制定的具体管理办法进行管理的公租房；
一、政策性住房的范围及含义
3、经济适用住房 建住房[2007]258号《建设部 发展改革委 监察部 财政部 国 土资源部 人民银行 税务总局关于印发<经济适用住房管理办 法>的通知》规定： 经济适用住房，是指政府提供政策优惠，限定套型面积和 销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难 家庭供应，具有保障性质的政策性住房。 所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政 府所在地镇的范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县 人民政府规定条件的家庭。
三、公共租赁住房税收政策
3、经营阶段税收政策 财税〔2010〕88号《财政部 国家税务总局关于支持公共 租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》规定： 对公租房租赁双方签订租赁协议涉及的印花税予以免征 。 对经营公租房所取得的租金收入，免征营业税、房产
税。公租房租金收入与其他住房经营收入应单独核算，未
土地使用税。
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉 租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能 提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用 住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印
花税。
二、廉租住房税收政策
3、经营阶段税收政策 财税[2008]24号《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经 济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定： 对廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保 障对象出租廉租住房的租金收入，免征营业税、房产税。 对廉租住房、经济适用住房建设用地以及廉租住房经营 管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租的廉租 住房用地，免征城镇土地使用税。 对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、 经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适 用住房购买人涉及的印花税予以免征。
不适用
不适用
不适用
三、公共租赁住房税收政策
1、土地（房源）取得阶段税收政策 财税〔2010〕88号《财政部 国家税务总局关于支持公共 租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》规定： 对公租房经营管理单位购买住房作为公租房，免征契税、 印花税；
三、公共租赁住房税收政策
2、开发阶段税收政策 财税〔2010〕88号《财政部 国家税务总局关于支持公共 租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》规定： 对公租房建设期间用地及公租房建成后占地免征城镇土 地使用税。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府 部门出具的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积 的比例免征建造、管理公租房涉及的城镇土地使用税。 对公租房经营管理单位建造公租房涉及的印花税予以免征 。在其他住房项目中配套建设公租房，依据政府部门出具 的相关材料，可按公租房建筑面积占总建筑面积的比例免 征建造、管理公租房涉及的印花税。
不适用
可按比例免征
不适用
免征
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三、公共租赁住房税收政策
政策性 住房类 别 税（费）种 类别 房产税 土地（房源）取得 阶段 不适用 经营阶段 建设管理阶段 不适用
出售
不适用
租赁经营
免征
印花税
公租房经营管理 单位购买住房作 为公租房免征
不适用
征收耕地占用税
可按比例免征
不适用
免征
公共租 赁住房
土地增值税
四、经济适用住房税收政策
3、经营阶段税收政策 地方对经济适用住房有免予预征土地增值税的优惠政策
京地税公告2011年第5号《关于进一步加强房地产市场调控 有关税收问题的公告》 房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取 得的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购 的廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对 象销售的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住 房、限价商品房管理）等具有保障性质的各类住房。
政策性住房税收政策专题
主讲人：杨以海
目
录
一、政策性住房的范围及含义 二、廉租住房税收政策 三、公共租赁住房税收政策 四、经济适用住房税收政策 五、限价普通商品住房税收政策
六、城市和国有工矿棚户区改造安置
住房税收政策
一、政策性住房的范围及含义
1、廉租住房
2、公共租赁住房
3、经济适用住房
4、限价普通商品住房
四、经济适用住房税收政策
3、经营阶段税收政策 广州地税局[2010]1号公告《广州市地方税务局关于调整我 市土地增值税预征率的公告》规定： 对符合市政府“经济适用住房（含解困房）”和“限价商 品住宅”规定的房地产开发项目，不实行预征土地增值税 ，待其项目符合清算条件时按规定进行清算。
5、城市和国有工矿棚户区改造安置住房
一、政策性住房的范围及含义
1、廉租住房
一般意义上认为，廉租房是指政府以租金补贴或实物
配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住 房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配
形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。
一、政策性住房的范围及含义
2、公共租赁住房 财税[2010]88号《财政部 国家税务总局关于支持公共租赁 住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》规定： 享受税收优惠政策的公租房是指纳入省、自治区、直辖市 、计划单列市人民政府及新疆生产建设兵团批准的公租房 发展规划和年度计划，以及按照建保[2010]87号文件和市
对个人购买经济适用住房，在法定税率基础上减半征收契 税。
四、经济适用住房税收政策
2、开发阶段税收政策 财税[2008]24号《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经 济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定：
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租 住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提 供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住 房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇 土地使用税。
三、公共租赁住房税收政策
政策性住 房类别 土地（房源）取 得阶段 不适用 不适用 不适用 经营阶段
税（费）种类别
营业税 城市维护建设税 教育费附加
建设管理阶段
不适用 不适用 不适用
出售 不适用 不适用 不适用
租赁经营 免征 免征 免征
公共租赁 住房
企业所得税
不适用
不适用
不适用
征收企业所得税
城镇土地使用税
单独核算的，不得享受免征营业税、房产税优惠政策。
三、公共租赁住房税收政策
3、经营阶段税收政策
一些地方对公共租赁住房有免予预征土地增值税的优惠政策
京地税公告2011年第5号《关于进一步加强房地产市场调控有 关税收问题的公告》 房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得 的收入，暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的 廉租住房、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售 的经济适用住房、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商 品房管理）等具有保障性质的各类住房。 上海地税公告[2010]1号《上海市地方税务局关于调整住宅开发 项目土地增值税预征办法的公告》规定了预征土地增值税的范 围不包括保障性住房。
二、廉租住房税收政策
3、经营阶段税收政策
地方对廉租住房有免予预征土地增值税的优惠政策 京地税公告2011年第5号《关于进一步加强房地产市场调控有关税收 问题的公告》 房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入， 暂不预征土地增值税。 保障性住房是指各级人民政府或者指定经营单位回购的廉租住房 、公共租赁住房，以及按照政策规定向特定对象销售的经济适用住房 、限价商品房（含比照经济适用住房、限价商品房管理）等具有保障 性质的各类住房。 上海地税公告[2010]1号《上海市地方税务局关于调整住宅开发项目土 地增值税预征办法的公告》规定了预征土地增值税的范围不包括保障 性住房。
耕地占用税
不适用
不适用
不适用
不适用
不适用
不适用
契税
公租房经营管理 单位购买住房作 为公租房免征
不适用
不适用
不适用
四、经济适用住房税收政策
1、土地（房源）取得阶段税收政策
财税[2008]24号《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经 济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定： 对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房、 经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济适 用住房购买人涉及的印花税予以免征。 对廉租住房经营管理单位购买住房作为廉租住房、经济适 用住房经营管理单位回购经济适用住房继续作为经济适用 住房房源的，免征契税
开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉 租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能 提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用 住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的印 花税。
四、经济适用住房税收政策
3、经营阶段税收政策 国务院令138号《中华人民共和国土地增值税暂行条例》 第八条 有下列情形之一的，免征土地增值税：
二、廉租住房税收政策
2、开发阶段税收政策 财税〔2008〕24号《财政部 国家税务总局 关于廉租住房 经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定： 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租 住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提 供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住 房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇
纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项 目金额20％的；
财税[2008]24号《财政部 国家税务总局 关于廉租住房经 济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》规定： 对廉租住房、经济适用住房经营管理单位与廉租住房 、经济适用住房相关的印花税以及廉租住房承租人、经济 适用住房购买人涉及的印花税予以免征。
四、经济适用住房税收政策
3、经营阶段税收政策
青地税公告[2011]1号《青岛市地方税务局关于调整房地 产开发项目土地增值税预征率的公告》规定：
对开发建设并销售经济适用住房、廉租住房等保障性 住房，仍不预征土地增值税。 大地税函[2006]76号《大连市地方税务局关于明确土地增值 税若干问题的通知》规定： 对经济适用住房项目中的普通标准住宅，免予预征土地增 值税。