房地产证券化将成为新趋势
中农大房地产开发与经营在线作业满分答案
房地产开发与经营_在线作业_1交卷时间：2016-01—28 11:01：03一、单选题1。
（5分)房地产租金已收租金额占应收租金额的百分比称为( )•A。
租金收缴计划完成率• B. 租金收缴率•C。
陈欠租金收缴率•D。
欠租户发生率2.(5分）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限，其中商业、旅游、娱乐用地最高出让年限为( )。
• A. 50年• B. 45年• C. 70年•D。
40年3。
（5分）《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了各类土地的最高出让年限,其中居住用地最高出让年限为( )。
•A。
70年• B. 50年• C. 45年• D. 40年4.（5分）我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中五级房地产开发企业的资质条件要求自有资金不低于( ）。
•A。
40万元•B。
30万元•C。
20万元• D. 50万元5。
（5分）根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》，银行发放住房开发贷款的条件之一是：房地产开发企业自有资金应不低于开发项目总投资的（)•A。
30％•B。
35%•C。
20%• D. 25％6。
（5分）在土地一级市场上,根据竞争性的强弱可以采用不同的土地使用权出让方式，竞争性最强的一种方式是（）。
•A。
投标出让• B. 拍卖出让•C。
协议出让•D。
招标出让7.（5分)我国房地产开发主管机构对房地产开发企业实行资质管理制度，共分为5个资质等级。
其中一级房地产开发企业的资质条件要求注册资金不低于（）。
•A。
2500万元•B。
3000万元•C。
2000万元• D. 4000万元8。
(5分)下列关于敏感性分析的方法和步骤表达不当的一项是（）•A。
从众多影响项目投资效益的不确定性因素中选取对经济评价指标无影响并在开发周期内不发生变化的因素作为敏感分析中的不确定因素•B。
找出那些最能反映项目投资效益的经济评价指标如财务内部收益率等作为其分析对象• C. 分析时要设定不确定因素的变化范围• D. 对项目的经济评价指标进行分析计算，找出敏感性因素9.（5分)为了降低建筑安装工程费用变动的风险，开发商可以采用( ）的合同形式。
住建部专家《房地产发展趋势及政策解读》2014总结版
《房地产发展趋势及政策解读》一、对中国房地产市场及政策分析1、中国房地产市场特点特点一：自住型需求仍强：与人口结构有关。
市场新增需求以自住型刚需为主。
房地产近10年有三个增长高年：第一个增长高年是：2007年。
2007商品房增长面积增长23%；第二个增长高年是2009年，2009年商品房增长速度同比增长40%，主要因为2008年有20%的负增长；第三个增长高年是2013年，2013年商品房销售额的增速是17%，商品房销售面积增速是27%。
2013年不仅新建商品房销售增长快，而且二手房销售也快。
2013年1-9月全国40个重点城市二手房同比增长83.4%。
2013年的增长和前两个高年不同，主要在于2013年主要增长的是自住型需求，而不是投资投机型需求。
国五条打击的是投资投机。
但买房主体是已经是自住型需求。
世联地产2013年全国60个城市代理销售商品房总额超过3000亿，其中投资投机型需求占14%；在2010年在《国八条》出台前，投资型需求占46.7%，2007年达到51.6%。
现在的需求主要是自住型需求。
很多专家说房地产是个大泡沫主要是投资投机性需求，但是我觉得这个时代已经过去，进入自住型需求。
2010年第六次人口普查数据23-47岁占人口55%以上，全部属于对住房需求比较旺盛的刚性需求和改善性需求。
人口结构对房地产市场影响很大，年轻人口和高储蓄人口占比高对房地产市场是个正面影响。
现在经历的阶段属于年轻人口占比较高，但是由于计划生育政策，以后刚性需求还会持续，但是不会这么多；2013年购房年龄组（18—23岁）下移，为未来刚性需求的购买力有一定的透支。
特点二：市场分化显现：与人口流动有关。
2013年一线城市平均售价上涨20%，二线城市上涨未达到10%，三四线城市不到5%，甚至出现下跌。
2010年全国迁移人口中的47%，迁移到全国前35大中城市；其中40%进入北上广深一线城市。
北京、上海近10年每年新增常住人口60万人，北京每年新增就业44万。
房地产开发简答题论述题
房地产开发简答题、论述题一、简答题1．征地与拆迁的区别是什么？征地与拆迁的区别是涉及的土地权属不同。
征地是征用农村集体所有的土地，首先需要改变土地所有制性质，变集体所有制性质为国家所有制，其次再改变土地的利用方式。
拆迁是国家按有关法定程序收回土地利用权或改变利用性质时，对土地上附着物和衡宇原用户、住户进行的拆迁、安置、补偿。
不需改变土地所有制性质。
2．房地产开发融资的主要形式有哪些？房地产开发融资的主要形式有银行贷款融资；证券融资；房地产信托融资；房地产融资的其他方式，包括联建、参建融资、房地产典当融资、利用外资等形式。
3．房地产开发的整个流程分为哪些阶段？房地产开发的整个流程分为十个阶段，别离为：开发商提出开发假想、可行性研究、申请项目用地、项目设计、征地及拆迁安置、筹措房地产开发资金、建设工程招标、施工、市场营销与策划、物业管理。
4．土地利用权的出让有哪些方式？各有什么特点？土地利用权的出让主要有三种方式：协议出让、招标出让和拍卖出让。
协议出让在必然程度上排斥了市场机制，是一种不发达的土地市场。
招标出让是一种有条件、有选择、有控制的市场竞争形式。
拍卖出让是竞争激烈的方式。
一般适用于经济条件好、交通便利、区位优良的地段。
5．房地产项目主要的定价方式有哪些？房地产项目的定价方式主要有：本钱加成定价法、竞争价钱定价法、加权点数定价法、顾客感受定价法。
6．房地产开发投资风险有哪些？房地产开发投资风险主要包括：财务风险因素、购买力因素、利率风险、变现风险、社会风险和意外事故风险等。
7．房地产项目施工招标的形式有哪些？在国际市场上，房地产项目施工招标方式主要有公开招标、邀请招标和议标3种。
我国《招标投标法》则规定，招标方式只有两种，即公开招标和邀请招标。
8．物业管理公司有什么权利和义务？物业管理公司的权利主要包括：按照有关法规，结合实际情况制定小区管理办法；依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理；依照物业管理合同和有关规定收取管理费用等。
房地产业的发展趋势
房地产业的发展趋势房地产业是一个庞大而复杂的行业，近年来受到了政策调控、经济发展和人口变化等因素的影响，呈现出一些新的发展趋势。
一、政策调控与市场稳定随着房地产市场的繁荣和波动，政府加强了对房地产市场的调控。
政策调控的目标是保持市场的稳定和可持续发展，防止过度投机和泡沫化。
政府采取了一系列的措施，如限购、限贷和限售等，来控制房价的过快上涨和投资的过度炒作。
在政策调控的作用下，房地产市场的波动逐渐减少，市场开始呈现稳定的发展趋势。
二、城市化与城市更新城市化是一个全球性的趋势，越来越多的人涌入城市，使得城市人口不断增加。
这对房地产业产生了双重影响。
一方面，人口增加需要更多的住房，促进了住宅房地产的需求。
另一方面，城市化也需要更新和改建现有的城市设施和基础设施，如商业中心、办公楼和公共设施等。
因此，城市化带动了房地产业的发展，并且促使房地产业加大对城市更新项目的投资。
三、科技创新与智能化发展新的科技创新正在改变房地产行业的运作方式。
例如，虚拟现实和增强现实技术可以让购房者在未来房产完成之前就能够亲身体验到房屋的样貌和功能。
人工智能和大数据技术可以通过分析市场数据和购房者的个人需求，为购房者提供更加精准的房源推荐。
物联网技术可以使房屋成为智能家居，提供更加便捷和舒适的生活体验。
因此，科技创新和智能化发展成为房地产业未来的重要方向，也为房地产业提供更多的发展机遇。
四、绿色建筑与可持续发展绿色建筑是指在建筑设计、施工和使用过程中，尽可能减少对环境的影响，提高能源效率和资源利用率。
随着人们对环境保护和可持续发展的意识提高，绿色建筑成为房地产行业的新趋势。
政府和企业开始采取措施来鼓励和支持绿色建筑的发展，如提供税收优惠和奖励政策。
绿色建筑不仅有助于环境保护，还可以降低房屋的能耗和运营成本，提高房地产业的可持续发展能力。
五、金融创新与房产金融化随着金融市场的发展，房地产金融化成为房地产业的重要发展趋势。
房地产金融化是指将房地产资产通过金融手段转化为流动性更高和风险更小的金融产品，如REITs和房地产证券化产品。
房地产资产证券化发展现况与趋势研究
221 引言资产证券化始于1970年的美国，企业通过剥离出售具稳定现金流的特定资产，以此为支撑发行可交易证券，进而满足其融资需求。
长期以来，美国资产证券化产品体量与其国债相近，2008年次贷危机前曾一度超越美国国债。
国内股市具有融资渠道广、融资能力强等特点，融资人多为大型成熟企业，而债市对发债主体资质要求高，主体评级大多需AA级以上，故市场存在近600万家以上中小企业欠缺合适融资渠道。
房地产资产证券化更多关注基础资产质量与专项计划风险隔离功能，对主体评级较弱的企业而言是融资方式新选择。
房地产资产证券化的风险相对可控，大多数项目以资产或现金流作为抵押。
另外，房地产资产证券化属于直接融资，不创造货币供给，不增加社会金融杠杆，在推进供给侧结构性改革、促进全社会资源有效配置、降低金融市场杠杆、服务实体经济等方面均具有积极作用。
国内房地产资产证券化业务起步较晚，客观且系统性的市场研究相对匮乏，房地产资产证券化发展现况与趋势研究张红 施嘉玮 李维娜摘要：针对当前房地产资产证券化市场发展现况进行全面分析，再以市场现况分析为基础，提出当前房地产资产证券化发展面临的发展难点，分别从相关政策法规、基础资产评估机制、市场参与机构业务操作模式和创新以及金融科技发展等层面，对未来发展方向提出建议。
主要创新点在于对国内新兴的房地产资产证券化市场发展现况进行系统性、全面性的梳理及数据统计，并针对市场发展前景与方向提出实质的建议。
关键词：房地产资产证券化；金融创新产品；房地产投资信托中图分类号：F293.3 文献标识码：A文章编号：1001-9138-（2018）06-0022-30 收稿日期：2018-05-15作者简介：张红，清华大学土木水利学院建设管理系教授，同时供职于恒隆房地产研究中心、城镇化与产业发展研究中心。
施嘉玮，清华大学土木水利学院建设管理系硕士研究生。
李维娜，香港恒生管理学院会计系教授。
基金项目：本研究受到国家自然科学基金项目“基于实验经济学的住房信息搜寻效率研究”（71373143）以及清华大学自主科研计划项目“京津冀巨型城市群可持续发展的多学科理论框架与数据模型系统研究”（2015THZ01）的资助，特此致谢。
房地产未来十年前景分析(四)
房地产未来十年前景分析（四）随着中国经济的快速发展和城市化的加速推进，房地产市场在过去的十年里持续火热，但也同时引起了许多问题，如房价过高、供应过剩、空置率增加、投资投机等。
未来十年，房地产市场将会面临更加复杂的局面，需要以多方面的视角进行分析。
首先，房地产市场的供需格局将呈现多变化。
一方面，城市化的加速推进将带动更多人口涌入城市，从而拉动住房需求。
另一方面，房地产开发和投资过快导致供应过剩、空置率升高的问题依然存在，特别是在二线和三线城市。
政府将会采取更加严格的调控政策，促进房地产市场供需结构的平衡。
其次，未来十年，房地产市场的产品呈现多元化的趋势。
除了传统的住宅和商业用地外，房地产市场还将出现更多的创新型产品，如长租公寓、共享公寓、产业地产、养老地产等。
这些新型产品将与传统的房地产产品相互融合，推动房地产市场往更加多元化的方向发展。
第三，未来十年，房地产市场的技术含量将不断提升。
随着数字技术和智能技术的不断发展，房地产市场将面临更多的技术变革和创新。
例如，智能化管理和维护将成为主流趋势；利用大数据、人工智能等技术优化房屋设计和品质，以及改善物业管理效率等。
这些技术的应用将推动整个房地产行业的升级和发展。
第四，未来十年，房地产市场的金融化程度将不断提高。
房地产行业的金融化程度将进一步提高，特别是在债券、证券化、REITs等金融衍生品方面。
随着金融工具的不断发展和创新，房地产企业将会更加注重金融运作、融资渠道的拓展和利用，实现财务更加稳健和多元化。
最后，未来十年，房地产市场仍将扮演着中国经济的重要角色。
房地产作为中国经济中最重要的一部分，在未来十年仍将继续发挥其推动经济发展的作用，促进城市化进程、带动消费和投资等多个领域的发展。
但同时，需要注意防范潜在的风险，如投机、高杠杆、过度依赖房地产等问题。
综上所述，在未来十年，房地产市场将面临着巨大的机遇和挑战。
需求多样化、技术创新、金融化趋势、以及政策调控等因素将影响房地产市场的发展。
不动产行业现状及发展
不动产行业现状及发展1.政策调控：近年来，中国对不动产行业实施了严格的调控政策以稳定房地产市场。
例如，限购限贷、租购并举等措施持续影响着市场的供求关系。
2.市场调整：经过多年的高速发展，中国的不动产市场进入了一个相对平稳的阶段，部分地区出现房价增速放缓甚至回调现象，市场分化明显，一线城市及部分热点二线城市与三四线城市表现不一。
3.数字化转型：不动产行业正积极拥抱数字化技术，通过大数据、云计算、区块链、人工智能等手段进行行业升级，提高交易透明度、提升服务效率，推进智慧城市建设以及智能社区的发展。
4.多元化发展：产业地产（如产业园区、物流地产）成为新的增长点，同时长租公寓、共享办公、养老地产等领域也得到了较大关注和发展。
5.绿色环保：随着国家“碳达峰、碳中和”目标的提出，绿色建筑、节能建筑、低碳社区的建设越来越受到重视，推动行业向可持续发展方向转变。
6.易地扶贫搬迁成果显著：完成了易地扶贫搬迁安置住房的不动产登记工作，保障了贫困群众的居住权益，也为贫困地区经济发展打下基础。
发展趋势1.长效机制建立：政府致力于建立健全房地产市场健康发展的长效机制，包括但不限于土地供应制度、房地产税制改革等。
2.租赁市场壮大：随着“房住不炒”的定位深入人心，租赁市场有望得到进一步规范和扩大，形成租售并举的住房体系。
3.金融创新支持：“带押过户”等新型交易模式的推行，旨在降低交易成本，促进市场流通。
4.行业整合加速：行业内的并购重组将会增加，大型房企借助资本优势整合资源，中小型房企则需要寻求特色化和差异化发展路径。
5.国际化进程：在一带一路倡议等背景下，国内房地产企业加快海外布局，参与国际市场竞争。
6.持续深化住房制度改革•在中国，未来将进一步完善租购并举的住房制度，发展租赁市场，以满足不同层次人群的居住需求。
•长期租赁、共有产权房等新型住房供应模式将得到政策支持和市场探索。
7.健康绿色理念深入发展•绿色建筑与低碳城市将成为行业发展的主流方向，房地产开发企业将更加注重项目的环保性能和社会责任，提升建筑能效，减少环境污染。
浅谈房地产行业未来发展趋势
浅谈房地产行业未来发展趋势房地产行业一直是社会经济发展的重要组成部分，对于国家的经济发展和城市的建设起着至关重要的作用。
随着时代的变迁和社会的发展，房地产行业也面临着许多新的挑战和机遇。
那么，未来房地产行业的发展趋势会是怎样的呢？一、智能化和信息化发展趋势随着科技的不断进步，智能化和信息化已经成为了各行各业的发展趋势，房地产行业也不例外。
未来，房地产行业将更加关注智能化建筑和信息化管理，通过引入大数据、人工智能等新技术，提高建筑的智能化程度，使居住更加便捷和舒适。
信息化管理也将成为主流，通过互联网、移动端等技术手段，实现物业管理、租售服务的信息化和智能化。
二、绿色环保发展趋势随着人们对环境保护意识的增强，绿色环保已经成为了全社会的共识和追求。
未来，房地产行业也将更加注重绿色环保，推动建筑材料、施工工艺、建筑设计等方面的环保性能，以减少对环境的影响。
也将积极推动绿色建筑和节能减排理念的普及，引导人们在购房、装修等方面更加注重环保和节能。
这也符合国家政策的导向，未来将成为房地产行业发展的主要趋势。
三、多元化发展趋势未来，房地产行业的发展将更加多元化，不再单一依赖于传统的住宅开发，而是会涉及更多的商业地产、写字楼、产业园区等领域。
与此房地产行业也将会引入更多的创新业态和新兴业态，如共享办公、长租公寓、智慧物流园等，以满足不同人群的居住和商业需求。
多元化的发展也将为房地产行业带来更大的发展空间和机遇。
四、城镇化和乡村振兴发展趋势随着城市化进程的加快，城镇化已经成为了不可逆转的趋势。
未来，房地产行业将更加专注于城镇化和城市更新，通过提升城市基础设施、改善城市环境、提高居住品质等方式，来推动城镇化进程。
也将注重乡村振兴，通过建设农村别墅、休闲度假村等方式，来吸引城市人口回归乡村，推动乡村经济发展。
未来，房地产行业也将更加金融化和国际化。
金融化将体现在房地产投资、融资、资产证券化等方面，通过金融手段来促进房地产行业的发展。
房地产行业swot分析
房地产行业swot分析房地产行业SWOT分析房地产行业作为一个重要的经济支柱产业，具有巨大的发展潜力和市场空间。
对于房地产行业进行SWOT分析，可以帮助企业了解自身的优势、劣势以及面临的机会和威胁，从而合理制定发展战略和应对风险。
一、优势（Strengths）1. 政策支持：政府鼓励发展房地产行业，并提供了一系列的政策支持和优惠政策，如降低贷款利率、减免税收等，从而促进了行业的发展。
2. 供给需求：随着经济的发展和人口的增长，对住房需求不断增加，市场需求潜力巨大，房地产市场长期供不应求。
3. 增值潜力：房地产作为一种有限资源，其价值具有持续增长的趋势，特别是在城市化进程加速、土地稀缺等情况下，房地产的增值潜力更大。
二、劣势（Weaknesses）1. 供应压力：由于土地供应和土地储备有限，房地产供应不足，导致房价高企，购房压力增加，限制了一部分购房需求。
2. 市场波动：房地产市场受到宏观经济、政策、利率等因素的影响较大，行业波动性较高，可能会导致市场需求下降、成交量减少等问题。
3. 资金压力：房地产项目资金需求巨大，资金回报周期长，企业经营压力大，很容易因资金短缺而陷入困境。
三、机会（Opportunities）1. 地产证券化：房地产行业的证券化将为企业提供新的融资方式，减轻企业的负债压力，提高效益。
2. 城市化进程：城市化进程加速将带动对住房需求的增加，推动房地产市场的发展和成长，给企业带来机遇。
3. 政策导向：政府出台一系列的政策措施，如促进房地产市场健康发展、完善产权保护等，将为企业提供更多的发展利好。
四、威胁（Threats）1. 金融风险：由于房地产行业存在着较高的负债率和资金杠杆，一旦利率上升或金融政策收紧，可能引发金融风险，对企业经营造成困扰。
2. 政策调控：政府出台严格的房地产调控政策，如限购、限贷等，可能导致房地产市场供需失衡，对企业的发展构成威胁。
3. 产能过剩：部分地区存在房地产市场产能过剩的问题，可能导致房价下降，对企业的盈利能力和发展造成不利影响。
房地产经济发展现状及发展趋势分析
房地产经济发展现状及发展趋势分析随着城市化进程的加速和人口的不断增长，房地产经济一直是中国经济发展中的重要组成部分。
房地产市场的发展情况也直接影响着国家宏观经济政策的制定和实施，对房地产经济发展现状及发展趋势进行深入分析，有助于我们更好地把握未来发展的方向和趋势。
一、房地产经济发展现状分析1. 房地产市场规模不断扩大近年来，我国房地产市场规模不断扩大，成交量和价格逐年稳步上涨。
根据国家统计局数据显示，2019年全国商品房销售额达到了15.54万亿元，同比增长了7.8%，房地产市场的规模呈现出逐年增长的趋势。
房价也在持续上涨，特别是一线城市和部分热点城市房价增长较快，一定程度上导致部分城市房地产市场出现了泡沫现象。
2. 房地产投资仍然是拉动经济增长的重要支撑房地产业的发展对国民经济有着巨大的影响，它不仅直接关系到国民经济的发展速度和经济结构的调整，同时也与相关行业如建筑、建材、家具、家电等产业有着密切的联系。
符合这种影响机理的证据是，2019年我国固定资产投资增速虽然略有回落，但房地产开发投资增速依然保持在10%以上的水平，成为拉动国民经济增长的重要支撑。
3. 政策持续收紧，市场逐渐降温为了遏制房地产市场的过热，防范化解风险，我国政府一直在加大对房地产市场的调控力度。
2010年开始实施的限购政策，2017年开始实施的“房住不炒”政策等，都在一定程度上抑制了房地产市场的过热态势。
地方政府也相继出台了各种政策来约束房地产市场，如加大土地供应力度、加强金融监管等。
这些政策的实施，对于市场的降温发挥了积极的作用。
1. 房地产市场将进入平稳发展期随着政策调控的不断持续和深化，房地产市场将逐渐走向稳定。
预计未来一段时间内，房地产市场的成交量和价格不会再出现大幅度的上涨，整体市场将保持在一个相对稳定的水平上。
这对于整个市场来说是一种正常的发展状态，也是政府调控政策的预期目标。
2. 二三线城市成为房地产市场的新热点受到限购政策和其他调控政策的影响，一线城市和部分热点城市的房地产市场已经开始出现了降温的迹象，而二三线城市的房地产市场则相对活跃。
我国房地产投融资研究新趋势
资 风 险 的 定量 表 达 逐 步深 入
市 场 变 幻 莫 测 ， 投 资 者 对 市 场的预测从来也不可能达到 “ 完
ｉ ＝ｌ
美 ” 的 程 度 ，所 以 房 地 产投 资 就 有
５２
城 市开 发
维普资讯
…
开 始 得到 应 用 。投 资者 不 仅 重视
从 人 口学 、 经 济 学 和 心 理 学 角 度
５ 投 资 风 险 意 识 增 强 ，投 、
对 区 域 经 济 环 境 进 行 一 般 性 分 析 （ 包括 ：人 口、家 庭 、教 育 、收 入 、 就 业 等 ）， 而 且 十 分 强 调 对 竞 争
性 。
发 展 至 关 重 要 。 本 着 对 房 地 产 金
融 体 系 的 全 面 认 识 ， 本 文 谨 就 房
地 产 投资 决 策 、 高 比率 融 资 、房
地 产 投 资 证 券 化 三 方 面 的 新 趋 势
作 概 要 的阐 述 。
个 容 易 被 忽 视 的 数 学 问 题 就 是
任何 一个 收益 都 必须按 照 Ｉ ＲＲ 进
行 再 投 资 ， 并 以 复 利 方 式 加 以 计 算 。 只 有 每 一 个 现 金 流 量 都 按 Ｉ ＲＲ 进 行 再 投 资 ， 最 终 计 算 得 出 的 Ｉ ＲＲ 才 能 代 表 项 目的 实 际 收 益 率 。 这 就 是 所 谓 的 再 投 资 假 设
可 能因为符合市场需求而 盈利 ， 也 有 可 能 因 为 市 场 环 境 的 变 化 使 得 投 资 者 预 期 收 益 无 法 实 现 ，（ ２） 风 险 的 测 量 方 法
不动产资产证券化的创新和趋势
1467.6100.0%96100.0%二、不动产证券化产品的创新趋势目前，不动产证券化市场向着多元化方向快速业费权利为基础资产产品的问世，物业费产品除在交易所市场出现，也开始登录银行间市场，而购房尾款类产品集中于上交所，保理类ABS主要在深交所发行。
三个市场上涌现的创新概况如下：第一，交易所市场创新迭出。
在交易所市场，多只“首单”产品获批：首单文化创意园区ABS“嘉实金地八号桥资产支持专项计划”、首单培育型不动产REITs“招商创融-福晟集团资产支持专项计划”、首单公寓行业ABS“魔方公寓信托受益权资产支持专项计划”、首次成功在同类产品中引入保险投资者的地产ABS“金融街(一期)资产支持专项计划”、首单银行系投资性物业ABS“中银招商-北京凯恒大厦资产支持专项计划”等。
此外，交易所市场还研发了供应链金融保理ABS产品。
自2017年以来，以保理公司为渠道发行供应链金融ABS产品的大型不动产企业越来越多，使得保理ABS产品的发行量大增。
第二，银行间市场不动产类ABN产品快速成长。
2017年4月25日，银行间市场首单商业地产抵押贷款支持票据（CMBN）“上海世茂国际广场责任有限公司2017年度第一期资产支持票据”项目注册成功，规模65亿元，是自2016年信托型ABN推出以来单笔规模最大的产品，并实现了银行间首单双SPV交易结构设计、增信方式多样化两个维度的创新。
此外，兴业国际信托发行“兴业皖新阅嘉一期不动产投资信托基金（REIT）资产支持证券”，规模5.5亿元，为银行间市场首单公募REITs。
截至目前CMBN共注册5单。
与CMBS相比，CMBN采用注册制，可以在银行间市场公募发行，流动性较强。
第三，私募ABS市场是不动产证券化产品创新力度最大的板块。
一些主体为了加快产品推动的进程，或者部分主体信用相对较弱、不易被公开市场认可的不动产证券化产品纷纷通过私募途径寻找市场定位，涌现出了大量的新主体、新产品。
房地产金融发展趋势
１ 投 资方式 以贷 款为 主 。 、 多种 方式并存 未来 房 地 产 信 托 将 以
贷 款 为 主 ，组 合 运 用 和 Ｒ Ｉｓ为 ＥＴ 辅 ， 以股 权投 资 、 益投 资 的方 配 权
式运 行 。 ２ 信 托 与企 业 、 托与 银 行 、 、 信 信 托 与信 托 的 合 作将 会 加 强 平
安信托 与金 地 、 绿城 等公 司 的合 作 说 明信 托 与房 企将 更加 紧密结合 。
３ 、发行规 模和 发行 数量将 继
期融 资券 、 中期 票据 等其 他债券 只 对 极 少 数特 殊 情 况 或 多 元化 经 营
背景 的房 地产企 业是 可 行 的 ， 而且 这 些 房地 产 企 业 只 能 以房 地 产 项 目开 发 以外 的用 途 作 为 募 集资 金 的理 由。
资产 证 券化 、 ＥＴ Ｒ Ｉｓ等 的 良好预 期
以及 良好 的资产 质量 ， 业银 行经 商 营 性 物业 抵 押 贷 款 无论 是 从 总量
上 还 是从 结 构 比重 上 都将 显 著上
人 住房信 贷 诸如 首付 比例 、利 率 、 二 手 房 贷 、 环 贷 、 类 转 按 揭 等 循 各
４ 、银 团贷 款
在经 历 了城 市
即将 过去 ， 地产信 贷 市场 利率 已 房
经触底 ， 未来 房地 产信 贷将 呈现 资
业 地产 项 目将 迎 来 一个 相 对 宽松
的融 资环境 。
化之 后 ，大 中型城 市 郊 区化 一再
城 市化 并行 ，大 型 商业综 合体 、 写
ＦＡＮＧ ＤＩＣＨＡ
．
房地产 金融 ｛
房地产进入后开发时代
房地产进入后开发时代文/冯仑 万通控股董事长减少货币资金占用、降低企业经营风险尤为重要今年两会政府工作报告对房地产仍然有一段专门的表述，在一些地方还有很多具体的表述，对房地产行业给予了足够的重视，这些值得大家关注。
大的角度，从政策周期上来看，政府工作报告中提出，2018年国内生产总值增速目标为6.5%左右，增速比往年略有下降。
可以看出，在保增长的过程中，经济增长对房地产的依赖性会慢慢降低。
政府明确强调，只要经济运行在合理区间，就业增加、收入增加、环境改善，就集中精力促改革、调结构、添动力。
政府现在宁可把政策预期调得稍微悲观点，也不对赌政策放松。
很显然，对各房地产公司而言，自力更生，加快销售回款，提升库存去化率和销售回款率是最重要的。
减少货币资金占用、降低企业经营风险尤为重要。
从金融监管上来看，政府工作报告中透露出的政策非常清楚，就是对金融监管要从严，进一步鼓励金融服务于实体经济。
有这么几点非常清楚：第一、强化金融监管，鼓励资金流向实体经济，严控房地产资金流向。
这会是今年和未来的一个基本政策方向。
第二、房地产开发商应该积极跑量去化，以自我造血为主，提前做好融资安排。
第三、融资业务一定要按照金融监管要求做好合规性的风险排查，避免踩雷。
也就是说，房地产企业的融资将会更加困难。
报告也提到怎么融资。
其中特别强调要提高直接融资，特别是股权融资的比重，这是以往没有提过的。
从这个角度我们可以发现，政策对自持物业证券化将保持开放态度，这可能会成为2018年房企创新融资模式的重头戏。
另一方面，为响应政策号召，各地银行、企业应该都会积极组建资产池，争取发行住房租赁专项债券，或者 CMBS（商业房地产抵押贷款支持证券）、 RIETS（房地产信托投资基金）。
也就是说，下一步，不动产证券化、不动产金融创新将会是整个房地产融资中的重头。
未来几年是房地产税立法和制度建设的关键年房地产进入后开发时代，也就意味着进入全产品线、全价值链、全商业模式的全面竞争。
中国房地产融资市场发展趋势分析
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年 来 ， 由于 国 内房 地 产 市 场 的 火 爆 及 高 额 利 润 ， 引 了 不少 海 外地 产 基 金 的加 入 ， 吸 对 发展 我 国多 元 化 的房 地产 融 资 市场 很有 利 。 但同时，海外基金可能 因为经济的动荡发 生 同 时大 规 模 抽 离 的 情 况 ，可 能 会 对 房地 产市场的稳定造成一定冲击 。 以， 所 做好监 管和法律的完善十分必要 。 ３ 、房地产投资信托基金 房 地 产投 资信 托 基 金 ，是 一 种 以 发行 收益 凭 证 的方 式 汇 集 特 定 多数 投 资者 的资 金， 由专门投资机构进行投资经营管理 ， 并 将投资综合收益按 比例分配给投资者的一 种信托基金制度。房地产投资信托基金实 际上是一种采取公司或者 商业信托组织形 式 ， 聚多 个 投 资者 的 资 金 ， 集 收购 并 持有 房 地 产 或 者 为 房地 产进 行 融 资 ， 并享 受 税 收 优 惠 的 投 资 机 构 ，这 种购 买 相 应 地 为 开 发 商 提 供 了 融 资 渠道 。 由于 房 地 产 投 资 基 金 对 房 地 产 企 业 的 投 资属 于 股 权 投 资 ，不 会 给企业增加债务负旭 同时， 它又以分散投 资、 降低风险为基本原则 ， 其在一个房地产 企 业 的 投 资 不会 超 过 基 金 净 资 产 额 的一 定 比例 ， 企 业不 会 丧 失 自主 经 营权 。 地 产 使 房 投 资 信 托 基 金 是 房 地 产 信 托 发展 的 归 宿 。 房地 产 投 资信 托 基 金 在 国 外 已经 发展 的十 分成 熟 ， 国 、澳 大利 亚 、日本 、新 加坡 及 美 欧洲主要 国家 的交易所都 已有房地产投资 信托基金上市 ， 与普通股票一样交易。 这是 讲 信 托 制 度 带 人 房 地 产 金 融 的一 种 操 作 ， 对于我 国房产市场来说 ，是一种较新 的理
2023年终报告：全球房地产市场持续繁荣
融资环境：融资渠道和利率等因素影响房地产开发商的融资成本和开发能力，进而影响市 场供给
政策法规：政府对房地产市场的调控政策，如土地政策、税收政策等，对市场供给有重要 影响
供需平衡状况及未来变化趋势
当前供需状况：全球房地产市场 供需基本平衡，部分地区出现供 不应求现象
城市规划和基础设施不足：随着城市化进程加速，部分城市面临规划和基础设施不足的问题， 影响居民生活质量。
房地产市场监管和透明度不足：部分地区的房地产市场存在监管不力、信息不透明等问题，容 易滋生腐败和欺诈行为。
未来展望
全球房地产市场将继续保持繁荣，但增速可能会放缓 政策调控将继续影响房地产市场，但不会对市场造成太大冲击 科技和创新将继续推动房地产市场的发展，例如智能家居、共享经济等 环保和可持续发展将成为房地产市场的重要趋势，例如绿色建筑、可再生能源等
经济风险：经济周期波动、通货膨胀等因素可能影响房地产市场的稳定
金融风险：房地产市场过度依赖银行等金融机构的贷款，一旦出现资金链断裂，市场可能面临 崩盘风险
市场风险：房地产市场供求关系失衡、价格波动等因素可能导致市场不稳定
风险防控措施及建议
建立风险预警机制：及时发现并应对潜在风险 多元化投资组合：降低单一资产的风险 严格风险管理：定期评估并调整投资策略 政策研究与跟踪：及时了解并适应政策变化
未来政策走向预测
各国政府将继续实施宽松的货币 政策，以支持房地产市场的稳定 发展。
政府将出台更多优惠政策，鼓励 居民购房和改善住房条件。
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政府将加大对房地产市场的监管 力度，防止市场过热和泡沫破裂。
房地产业发展新模式
房地产业发展新模式随着中国经济的不断发展和城市化进程的加快，房地产业成为中国经济的支柱产业之一，也是中国投资市场上的重要热点。
然而，传统的房地产业模式正在面临诸多挑战和变革，如何寻求新的业态和商业模式，已成为房地产企业应对市场变化的重要课题。
一、产业转型房地产业正在从传统的简单“房产销售”业态向产业化、专业化、资本化方向转型，即向房地产服务业发展。
目前，很多房地产企业正在通过“三化”改善发展，即通过产业规划、建设和管理的整个过程，提升房地产行业的服务化、技术化和品牌化水平。
二、创新商业模式1. 正向销售模式房地产企业可以通过创新销售方式，采用餐饮、影院、博物馆等多种业态相结合的方式，促进销售量的提升，顺应消费升级的趋势。
2. 资产证券化资产证券化是指将房地产企业的固定资产（如写字楼、商铺、酒店等）通过特定的证券化平台进行产品创新，推动固定资产与资本市场之间的有效衔接，有助于降低资本运作成本、拓宽资金来源渠道、优化项目资本结构等。
3. 酒店管理房地产企业可以通过将自己的固定资产转型为服务型酒店，通过有效的酒店管理，提高房地产项目的收益，推进企业资产运营和资产管理模式的转型升级。
三、新增长点房地产企业可以通过拓展项目领域、增加服务内容、提升商品化服务等方式，寻找企业新增长点，进一步推进公司战略布局的优化。
例如，投资新的物业领域，如金融、教育、医疗等加速物业创新化。
四、智能房地产智能房地产是新时代智能化大发展的最新形态，大数据、云计算、物联网、人工智能等新一代科技与房地产融合具有无限可能。
房地产业可以借助科技的力量，推动大规模智能化建设，从而提高产业效率，缓解人口膨胀对房地产的压力，为用户提供更好的可持续生活场景。
总之，房地产业要在市场的发展与需求的变化中逐步创新转型，探索新的增长机遇，推进行业健康可持续发展。