土地增值税有关业务问题的解答

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《土地增值税》试题及答案

《土地增值税》试题及答案一、名词解释（5道题）1. 土地增值税答：土地增值税是指国家对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税。

2. 增值额答：增值额是指转让房地产时，房地产的转让收入扣除法定扣除项目金额后的余额。

3. 扣除项目金额答：扣除项目金额是指在计算土地增值税时，依法可以从转让收入中扣除的各项成本、费用和税金。

4. 税率答：税率是指用于计算土地增值税的比例，土地增值税实行累进税率，按增值额占扣除项目金额的比例分档征税。

5. 转让收入答：转让收入是指纳税人转让房地产取得的全部收入，包括货币收入、实物收入和其他收入。

二、填空题（5道题）1. 土地增值税的征收对象是________。

（转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人）2. 土地增值税的计算基础是________。

（增值额）3. 土地增值税的税率实行________。

（累进税率）4. 土地增值税的纳税人包括________和________。

（单位，个人）5. 土地增值税的主要目的是________和________。

（调节土地增值收益，促进土地合理利用）三、单项选择题（5道题）1. 土地增值税的征收范围不包括下列哪一种行为？（D）A. 转让国有土地使用权B. 转让地上建筑物C. 转让地上附着物D. 转让农村宅基地2. 土地增值税的税基是以下哪一种？（B）A. 企业利润B. 增值额C. 房地产评估值D. 房地产总收入3. 土地增值税的纳税人是（A）A. 转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人B. 所有企业C. 所有自然人D. 从事服务业的单位和个人4. 以下哪种税率形式适用于土地增值税的征收？（B）A. 固定税额B. 累进税率C. 企业所得税率D. 固定百分比5. 土地增值税的主要目的是（C）A. 减少企业负担B. 增加财政收入C. 调节土地增值收益，促进土地合理利用D. 促进技术进步四、多项选择题（5道题）1. 土地增值税的征收范围包括（ABC）A. 转让国有土地使用权B. 转让地上建筑物C. 转让地上附着物D. 转让农村宅基地2. 土地增值税的主要作用包括（ABCD）A. 调节土地增值收益B. 促进土地合理利用C. 增加财政收入D. 防止房地产投机3. 土地增值税的税基是（AB）A. 转让收入B. 增值额C. 企业的利润D. 企业的总资产4. 以下哪些情形属于土地增值税的纳税义务人？（ABCD）A. 转让国有土地使用权的企业B. 转让地上建筑物的个人C. 转让地上附着物的单位D. 转让房地产的个人5. 以下哪些因素会影响土地增值税的应纳税额？（ABC）A. 房地产的转让收入B. 扣除项目金额C. 政府的税收政策D. 房地产的使用年限五、判断题（5道题）1. 土地增值税是对所有土地转让行为征收的税种。

土地增值税清算面临问题及建议

近年来，房地产开发方式日趋多样化，开发过程中相关资料繁多、财务核算数据量大，给税收征管尤其是土地增值税清算工作带来不小难度。

同时，在当前税收风险管理体系逐步完善的背景下，作为财税风险应对手段之一的纳税评估所起到的作用越发重要，但由于征纳双方信息不对称，税务机关很难针对该税种形成有效的风险指标模型进行风险识别，影响了纳税评估效果。

本文立足税收征管实际，深入分析了当前土增清算环节在政策、征管方面存在的问题，以及制约纳税评估效果的因素，并提出做好土增清算工作的相关建议。

一、当前土地增值税清算工作面临的问题土地增值税常被认为是基层税务机关征管难度最大的税种之一，实际工作中，土地增值税清算审核面临税收立法不完善、征管监控难度大及企业利用政策漏洞避税等问题，需要引起税务机关的重视。

（一）政策法规有待进一步完善1.政策规定滞后对当前征管工作难以形成有效支撑《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则以及为数不多的几个规范性文件组成了总局层面政策体系，且大多颁布时间较早，随着房地产经营形式的多样化，难免出现不适应的地方。

如对于售后回租行为，税企双方很容易产生意见分歧。

实际操作中，各地出台相应具体执行政策，地方性差异较为明显，造成税负不公。

因土地增值税尚未立法，各地房地产开发情况不尽相同，总局常以《通知》、《批复》等形式针对土地增值税征管过程中的问题做出规范，存在政策滞后性，给基层清算审核工作带来困难。

2.政策依据不足不利于基层操作执行土地增值税同企业所得税在收入归集、成本核算方面具有一定相似度，但企业所得税核算范围广泛，土地增值税只是截取房地产企业销售行为产生的收入和相对应的成本，要求应当更为精准，但相对的政策依据较企业所得税少之又少。

例如：开发成本主要在受益对象间分摊，但税企双方对受益原则判定标准不一，对土地增值税计算结果产生较大差别。

尤其针对清算单位和非清算单位之间的成本分摊，税企双方分歧很大，甚至出现“讨价还价”的现象，影响税法刚性。

解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》

解读《关于土地增值税有关业务问题的公告》苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

对国家有关部门批准的开发项目或分期项目开发周期较长，纳税人自行分期开发的，其收入、成本、费用按规定分别归集的，主管税务机关可将自行分期项目确定为清算单位。

对于房地产企业来说，一般而言，晚清算，做大清算项目，税收利益比较有利（例外情况为：有时早清算有利，是由于如果不尽早清算，清算年度将缺乏收入与之相配比，造成亏损又不能退税的情况，虽然2010年29号公告给了解决途径，但是要求必须在项目公司注销时，才能实现，因此将土地增值税清算年度配比到有收入的年度，也是考量因素之一）。

国税发【2006】187号文件给了土地增值税清算的一般规则。

即：以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算为原则，如果项目分期的，分期清算，期内有普通和非普通住宅的，再分别清算。

由于土地增值税是项目清算，如果一个项目盈利，一个项目亏损，两者不能相互抵顶，因此做大清算项目，就不仅仅有时间上的利益，而且有永久性差异。

南京市土地增值税清算问答第六条规定：房地产开发企业有一项建设工程，在工程项目登记备案时，没有进行分期项目的备案，但是，企业自行划分了项目分期建设，在做土地增值税清算时，是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算？答：根据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号）的规定，土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。

因此，在土地增值税清算时，不能以企业自行划分的工程建设项目为单位进行清算。

苏地税规【2012】1号文件同该问答，有了截然相反的回答，即：只要企业自行分期归集收入、成本、费用的，税务机关也可以分别作为清算单位。

苏地税规(2012)1号关于土地增值税有关业务问题的公告

苏地税规（2012）1号关于土地增值税有关业务问题的公告根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现Array将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

注解：在全国几乎都以国家有关部门审批、备案的分期项目为单位进行清算时（即规划部门核放《工程规划许可证》为准），江苏允许税务机关可将自行分期项目确定为清算单位，无疑是以税收效率原则为目的，有失税收法定原则的公平之举。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

注解：虽然和总局规定“三条线”分类清算原则一样，但是其分类名称比较独特，三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

注解：对于土地增值税“有关经济利益”的确认基本与营业税收入一致，这样减少土地增值税收入确认的判断难度。

但是对“未能转让”的，不同于营业税“先征税后抵冲”的征管政策，目的是为了增加征管可操作性。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间，其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

2024年土地增值税清算常见问题解答

2024年土地增值税清算常见问题解答1.问：“五险一金”是否可以在开发间接费中扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（二）项规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

因此，对直接组织、管理开发项目人员的“五险一金”作为工资薪酬，可计入开发间接费。

2.问：纳税人因延期缴纳土地出让金支付的违约金、利息，可否在土地增值税清算中作为取得土地使用权所支付的金额扣除？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条第（一）项规定，取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

《国家税务总局关于印发〈土地增值税宣传提纲〉的通知》（国税函发〔1995〕110号）第五条第（一）项明确，取得土地使用权所支付的金额，包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。

具体为：以出让方式取得土地使用权的，为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的，为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的，为支付的地价款。

纳税人因延期缴纳土地出让金支付的利息、违约金不属于取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，不应作为取得土地使用权所支付的金额扣除。

3.问：房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，是否应征收土地增值税？答：《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定，转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。

房地产开发企业与委托方签订代建合同，收取代建服务费，且委托方拥有土地使用权并办理项目立项等手续，在工程完工后，房屋权属归委托方所有的，由于此类代建业务，房地产开发企业与委托方之间未发生国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物的转让，因此，不征收土地增值税。

土地增值税知识点全面

土地增值税知识点全面一、土地增值税的基本概念和作用：1.基本概念：土地增值税是指在土地所有权转移过程中对土地增值所应纳的税款。

2.作用：土地增值税的设置可以起到调控土地市场、合理配置土地资源、防止土地价格过快上涨的作用。

二、土地增值税的征收对象和方式：1.征收对象：土地增值税的征收对象是土地增值所得。

2.征收方式：土地增值税的征收方式一般包括两种，即等额综合征收方式和分类征收方式。

三、土地增值税的税率和计算方法：1.税率：土地增值税的税率是根据不同地区、不同类型的土地和不同的政策来确定的，一般为5%至20%不等。

2.计算方法：土地增值税的计算一般采用增值额乘以税率的方法，即增值额×税率=土地增值税。

四、土地增值税的减免政策和条件：1.减免政策：土地增值税的减免政策主要包括首次购房、个人住房、农村宅基地、企事业单位自用住房等方面的减免。

2.减免条件：土地增值税的减免条件包括购房人购房时间、购房人购房目的、购房人家庭人口等方面的条件。

五、土地增值税的征收管理和监督：1.征收管理：土地增值税的征收管理主要包括税收机关的税收征收、税务登记、税务查账等方面的管理。

2.监督：土地增值税的监督主要由税务机关和监察机关负责，他们要对税收征收、纳税人的申报和缴纳情况进行监督和检查。

六、土地增值税的经济影响和社会效益：1.经济影响：土地增值税的征收可以有效调节土地市场，抑制投机行为，稳定土地价格，促进土地资源的合理利用。

2.社会效益：土地增值税的征收可以增加财政收入，为社会公共事业的建设提供资金支持，提高土地资源的利用效率。

七、土地增值税的现状和发展趋势：1.现状：当前，我国土地增值税的征收管理还存在一些不足，如税收征管力量薄弱、税收监督不到位等问题。

2.发展趋势：未来，随着我国经济的发展和土地市场的规范化，土地增值税的征收管理将更加完善，减免政策将更加合理，税收征管力量和监督力量将得到进一步加强。

综上所述，土地增值税是一种重要的税种，对于调节土地市场、合理配置土地资源具有重要的作用。

土增税问题解答

海南省地方税务局关于印发土地增值税清算有关业务问答的通知琼地税函〔2015〕917号各市、县、区地方税务局，各直属稽查局，省局各部门：为规范土地增值税清算审核，省局根据现有税收政策规定，在搜集整理近年来各地遇到的各类土地增值税政策问题的基础上，印发土地增值税清算有关业务问答，请遵照执行。

海南省地方税务局2015年10月14日土地增值税清算有关业务问答一、如何认定房地产转让价格明显偏低？纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格30%且无正当理由的，可认定为房地产转让价格明显偏低，主管税务机关应根据《中华人民共和国税收征收管理法》（中华人民共和国主席令第四十九号）及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财税字〔1995〕6号）的规定核定其房地产转让价格。

符合下列条件之一的房地产转让价格明显偏低，视为有正当理由：（一）人民法院判定或裁定的转让价格；（二）以公开拍卖方式转让房地产的价格；（三）政府有关部门确定的转让价格；（四）经主管税务机关认定的其他合理情形。

二、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入和成本如何确认？（一）收入确认的问题1.房地产开发企业与购房人通过签订销售合同出售或者附赠等方式约定，将车位、车库的权属转移给购房人的，取得的收入视同房地产转让收入，并入非普通住房转让收入。

2.对售房附赠车库、车位的，若合同中未分别计算房屋和车库、车位的销售价格，不再单独将车库、车位分割出来单独计价；若合同中分别计算房屋和车库、车位的销售价格，则车库、车位的价格作为非普通住宅收入。

（二）成本确认的问题无论车库、车位是否拥有产权证，只要签订了销售合同或协议并取得了收入，则销售收入一并计入土地增值税的计税收入，车库的面积计入可售建筑面积，车库、车位相应的开发成本准予扣除。

三、土地招投标佣金、房屋测绘费、招标代理服务费在土地增值税清算时应列房地产开发成本还是房地产开发费用？"招拍挂"是政府出让土地的一种方式，对纳税人在土地出让环节支付的"招拍挂"佣金可视为"按国家统一规定交纳的有关费用"，作为"取得土地使用权所支付的金额"在土地增值税清算时据实扣除。

土地增值税苏地税规〔2012〕1号

我省土地增值税有关业务问题明确发布时间：2012年11月05日信息来源：江苏省地税局字体：【大中小】日前，江苏省地税局发布《关于土地增值税有关业务问题的公告》，对我省土地增值税有关业务问题进行了界定和明确。

该《公告》将于2012年10月1日起在全省范围内施行。

《公告》界定了土地增值税清算单位，进一步明确了土地增值税核算对象，确定土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按普通标准住宅、其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）和非住宅类房产等类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

《公告》还对房地产转让收入的确认、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊及房地产开发成本、费用的扣除等内容进行了明确。

其中，售后返租的土地增值税政策尤其引人注意，其税务处理方法与营业税规定基本一致。

售后返租土地增值税政策的明确，使得营业税与土地增值税在售后返租收入确认口径上保持了一致性。

此外，如何判定“转让价格明显偏低”一直是困扰主管税务机关的难点问题，此前相关政策规定大多不具备可操作性。

此次《公告》在认真总结实践经验并充分征求各方意见的基础上，首次规定了“房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%”这一可操作性较强的标准。

关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

土地增值税清算存在的问题及对策

土地增值税清算中存在的问题及对策征收土地增值税是增强国家对房地产开发、交易行为的宏观调控，抑制土地炒买炒卖,促进房地产开发健康发展的重要举措.加强土地增值税征管,有利于提高房地产行业税收征管的质量和效率，从而有效地减少税款流失。

然而从近年来对房地产行业土地增值税的清算工作看,当前土地增值税中还存在不少问题需要完善。

一、存在问题1、政策宣传不够.对于土地增值税业务，税务部门知之不多，对土地增值税的政策宣传力度不够，造成了纳税人企业财务人员对土地增值税政策了解不够，对土地增值税纳税意识较低，突出表现在财务会计不据实记载成本费用，不正确核算申报税款,填报土地增值税清算的各种报表困难,加之一些房地产开发企业对土地增值税清算比较反感,从而造成了工作的被动性。

2、业务素质不高由于土地增值税工作量大，涉及的知识多。

而在我们税务系统部门真正懂土地增值税清算的人，也只是懂一些土地增值税的税收知识，对土地增值税涉及的一些其他知识，诸如，建筑成本费用核算，建筑企业评估及基本设施,公共配套设施等方面的知识知之甚少，给土地增值税清算业务带来了不便。

3、销售收入不真。

一部分房地产企业存在确认收入不及时、不规范的现象.在实际操作中，部分房地产企业推迟工程决算,将预收购房款或当期售房款长期挂在往来账上作为调节利润的工具，不及时结转收入，延迟开具房地产销售专用发票；部分房地产企业以部分房款抵偿工程成本，造成资金直接在账外循环；部分房地产企业对需要视同销售的开发产品不申报销售收入。

使得开发商所申报的收入与实际不符,这样就造成了企业收入不实和相关税收的流失。

4、清算工作量大.土地增值税清算工作是一项全新的工作,工作量大、项目多，实际操作难度大,税收成本高。

一般房地产企业开发项目交叉，既有普通住宅项目也有非普通住宅项目，既有免税项目也有应税项目.而且，房地产开发大部分是滚动开发,房地产开发项目周期长,在建设期间，涉及到销售分配、成本费用的分摊等问题，土地增值税的计算异常复杂。

当前土地增值税清算中存在的问题和对策

当前土地增值税清算中存在的问题和对策1.缺乏有效的监督机制。

土地增值税清算涉及多个部门和层级，但目前监督机制不够完善，监管责任模糊，容易出现监管空白和监管不到位的情况。

2.数据不准确。

土地增值税清算需要大量的数据支持，但目前土地资源管理部门的数据管理不规范，数据不准确，给税务部门的清算工作带来了困难。

3.复杂的审批程序。

土地增值税清算需要经过多个部门的审批，流程繁琐，审批周期长，容易出现审批延误和审批效率低下的情况。

4.税收征管不到位。

土地增值税清算涉及到巨额资金流动，但当前税务部门对于土地增值税清算的征管工作不到位，征收税款的凭证核实不严格，容易出现虚高虚报的情况。

对于以上问题，可以采取以下对策：1.建立健全监督机制。

加强税务管理部门和土地资源管理部门之间的协作，明确各部门的监管职责和权责，建立有效的协调机制，强化对土地增值税清算的监督。

2.加强数据管理。

土地资源管理部门应加强数据管理，规范数据采集和统计工作，提高数据准确性，确保提供给税务部门的数据真实可靠。

3.简化审批程序。

对于土地增值税清算，可以进一步简化审批程序，推行“一窗受理”和“一次性办结”，减少审批环节，提高审批效率。

4.加强税收征管。

税务部门应加强对土地增值税清算的征管工作，加强对纳税人的核查和检查力度，确保征收税款的凭证真实可靠，有效遏制虚高虚报行为。

5.加强宣传和培训。

通过加强对土地增值税清算政策的宣传，提高纳税人的税收意识和法律意识，加强对税务部门和土地资源管理部门工作人员的培训，提高他们的专业素质和业务水平。

当前土地增值税清算中存在的问题主要是监督机制不完善、数据不准确、审批程序复杂和税收征管不到位等方面，需要采取有效的对策来解决这些问题，提高土地增值税清算的效率和质量。

江苏地税公告2012年第1号-土地增值税有关业务问题

江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告苏地税规〔2012〕1号根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则和其他税收法律法规的规定，现将土地增值税有关业务问题公告如下：一、土地增值税清算单位土地增值税以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算，对于国家有关部门批准的分期开发的项目，以分期项目为单位进行清算。

二、土地增值税核算对象土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。

同一开发项目中包含多种类型房地产的，按以下类别作为核算对象，分别计算收入、扣除项目金额、增值额、增值率，缴纳土地增值税。

（一）普通标准住宅；（二）其他类型住宅（含普通住宅和非普通住宅）；（三）非住宅类房产。

三、关于房地产转让收入的确认（一）转让房地产的有关经济利益的确认纳税人因转让房地产收取的违约金、滞纳金、赔偿金、分期付款（延期付款）利息以及其他各种性质的经济收益，应当确认为房地产转让收入。

因房地产购买方违约，导致房地产未能转让，转让方收取的该项违约金不作为与转让房地产有关的经济利益，不确认为房地产转让收入。

（二）售后返租收入的确认单位和个人转让房地产，同时要求购房者将所购房地产无偿或低价给转让方或者转让方的关联方使用一段时间,其实质是转让方获取与转让房地产有关的经济利益。

对以此方式转让房地产的行为，应将转让房地产的全部价款及有关的经济收益确认为转让收入，依法计征土地增值税。

如转让房地产价款以外的有关经济收益无法确认的，应判断其转让价格是否明显偏低。

对转让价格明显偏低且无正当理由的，应采用评估或其他合理的方法确定其转让收入，依法计征土地增值税。

（三）房地产转让价格明显偏低的收入确定对纳税人申报的房地产转让价格低于同期同类房地产平均销售价格10%的，税务机关可委托房地产评估机构对其评估。

《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读

解读： 2006187“”“” 5 二、土地增值税核算对象
解读： “” 199548“”200991“”201053“” “”“”“”“” 201153“” 三、关于房地产转让收入的确认
乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@
解读： “”“” “”“”“”“”
, 解读： 2008135“” “”“”“”“”“”“”
10%
1 2 3 4 解读： 10% “” “10%” “” “”“”“” 乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@
四、同一开发项目不同类型房地产成本费用分摊 “” 解读：
“”“”
解读：
()()5% ()()10% 解读： 5%20102205%5% 5% 五、关于房地产开发成本、费用的扣除
解读： 2006187201153
,
解读：乐税网（ / ）邮箱： Jiufu@
2006187
解读： “”“”“”“”
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《江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告》的解读
【标签】土地增值税问题,土地增值税清算【业务主题】土地增值税【来源】一、土地增值税清算单位
解读： 2010220
1(199548) 2 1 2 解读： “” 乐税网（ / ）邮箱： J解读： 90 关联知识： 1.江苏省地方税务局关于土地增值税有关业务问题的公告
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土地增值税的个涉税疑难问题处理

土地增值税的30个涉税疑难问题处理土地增值税的30个涉税疑难问题处理作者：财税培训师纳税筹划师税收学博士肖太寿1、双方均不支付补价的土地置换中的土地增值税处理根据中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第二条规定：条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为;基于此规定,在土地置换中,如果换出土地是国有土地,并且国有土地使用权发生了转让,是有偿转让房地产的行为,属于土地增值税应税行为,应该征收土地增值税,如果国有土地使用权没有发生转让,根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;则需要缴纳增值税;总之,双方均不支付补价的土地置换的行为,无论是否办理土地使用证的变更手续,都应该缴纳土地增值税处理;2、将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,的土地增值税处理根据关于未办理土地使用权证转让土地有关税收问题的批复国税函2007第645号的规定,土地使用者转让、抵押或置换土地,无论其是否取得了该土地的使用权属证书,无论其在转让、抵押或置换土地过程中是否与对方当事人办理了土地使用权属证书变更登记手续,只要土地使用者享有占有、使用、收益或处分该土地的权利,且有合同等证据表明其实质转让、抵押或置换了土地并取得了相应的经济利益,土地使用者及其对方当事人应当依照税法规定缴纳营业税、土地增值税和契税等相关税收;因此,将国家无偿划拨的土地进行有偿转让,但未办理土地使用权证变更手续,应当依法缴纳土地增值税;3、未取得项目立项也未取得商品房预售许可证的房地产开发企业,在租赁土地上建造的房产销售的土地增值税处理土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第四第规定：根据条例的规定,凡转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的行为都应缴纳土地增值税;这样界定有三层含意：一是土地增值税仅对转让国有土地使用权的征收,对转让集体土地使用权的不征税……;二是只有转让的房地产征收土地增值税,不转让的不征税;如房地产的出租,虽然取得了收入,但没有发生房地产的产权转让,不应属于土地增值税的征收范围;……根据上述文件精神,房地产开发企业在租赁土地上开发的房地产进行“转让”的,不缴纳土地增值税;4、房地产开发企业的建设工程,在工程项目登记备案时,没有进行分期项目的备案,但是,企业自行划分了项目分期建设,在做土地增值税清算时,是否可以自行划分的分期建设为项目单位进行汇算根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的规定,土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算,对于分期开发的项目,以分期项目为单位清算;因此,在土地增值税清算时,不能以企业自行划分的分期工程建设项目为单位进行清算;5、房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在计算土地增值税如何处里,如果补偿面积超过拆迁合同确定的补偿面积,如何处理房地产开发公司在土地拆迁中,拆迁合同约定对被拆迁房屋以新建房补偿,在拆迁时以合同约定的房屋拆补偿款作为土地征用及拆迁补偿费,并在新建房补偿拆迁房交付时,按合同约定的房屋拆补偿款计入转让收入;如果实际以新建房补偿的面积超过拆迁合同约定的补偿面积,超过部分的面积按企业销售同类房地产的市场价格计算销售收入;6、房产转让合同上约定了房价,但不包含转让税金,约定转让税金由房产受让方承担,转让收入怎样确定房产转让合同上约定了房价,约定转让税金由房产受让方承担,先按以下方法计算转让收入：转让收入=合同约定转让价格÷1-受让房替转让方承担应纳税收的税率之和;以此方法计算的转让收入合理的,据以计算土地增值税,不合理的,由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;7、房地产开发企业用开发的商品房对外投资,没有取得货币收入,计算土地增值税时的收入确定根据国家税务总局关于印发<土地增值税清算管理规程>的通知国税发200991号第十九条的规定,房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认：1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定；2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定;8、一次性获取土地使用权,但是分期分批开发,在计算土地增值税时,如何确定扣除项目中获取土地使用权所支付的金额答：中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第六条的规定,纳税人成片受让土地使用权后,分期分批开发,转让房地产的,其扣除项目金额的确定可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊,或按建筑面积计算分摊,也可按税务机关确认的其他方式计算分摊;9、土地使用权评估增值是否可以作为成本扣除纳税人对其拥有的土地使用权进行评估,评估增值额无论会计上如何处里,在土地使用权转让计算土地增值税时,不应作为土地增值税扣除项目;10、单位转让土地使用权时,土地部门收取的土地闲置费、土价评估费的土地增值税处理根据国家税务总局关于印发的土地增值税宣传提纲国税函发1995110号第五条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;具体为：以出让方式取得土地使用权的,为支付的土地出让金；以行政划拨方式取得土地使用权的,为转让土地使用权时按规定补交的出让金；以转让方式取得土地使用权的,为支付的地价款;土地部门收取的土地闲置费不能作为取得土地使用权所支付的金额扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第四条规定：“房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除;”;根据财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字199548号第十二条规定：纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除;对条例第九条规定的纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除;因此土地估价费能否扣除应视具体情况而定;11、纳税人取得土地应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,可否作为计算土地增值税扣除项目纳税人取得土地的应上交的土地出让金不直接支付给土地部门,而是作为政府部门对企业投资,如果其金额与土地出让合同确定的土地出让金金额一致,并且取得了土地出让金合法票据,在土地使用权转让计算土地增值税时,应当作为扣除项目;12、房地产开发企业按“以地补路”的方式取得土地,但是该单位支付修路款时,取得的是政府部门财政收据,支付修路款是否可以作为取得土地使用权支付的金额房地产开发企业房地产开发项目的立项文件中或政府的其他文件中包含“以地补路”方式取得土地的内容,如果道路是由其他单位施工的,并且财政部门或其他部门以代付了修路费用,向代付单位支付的修路费取得的是财政收据,可经审核确认后作为取得土地使用权支付的金额；如果道路是由该房地产开发公司直接施工,支付的修路费取得的是财政收据,则不能作为取得土地使用权支付的金额;13、对于以地补路工程的项目,其修路成本和承担工程的成本,能否看作是其取得土地的成本土地增值税暂行条例实施细则财法字19956号第七条第一款规定：取得土地使用权所支付的金额,是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用;考虑到一些房地产开发项目尽管看似无偿取得了土地,实际上取得的土地是承担了修建道路和政府工程成本而获得的补偿,房地产开发公司可以修建道路和政府工程成本作为取得土地所支付的金额,但是应当核实所发生修建道路和政府工程成本的真实性,并有相关的政府文件或者合同协议为依据;14、房地产企业将一些工程尾款挂在应付账款上以保证工程质量,这些应付账款可否计入开发成本;根据土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第二十一条第一款规定：在土地增值税清算中,计算扣除项目金额时,其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的不得扣除;如果合同约定以部分工程款作为质量保证金,符合合同法规规定的比例要求,并且开具了发票,应当作为房地产开发成本按规定扣除;国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知国税函2010220号第二条规定：“房地产开发企业在工程竣工验收后,根据合同约定,扣留建筑安装施工企业一定比例的工程款,作为开发项目的质量保证金,在计算土地增值税时,建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的,按发票所载金额予以扣除；未开具发票的,扣留的质保金不得计算扣除;”15、房地产开发企业在进行土地增值税清算时无法完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,如何进行土地增值税的清算国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第二项规定：“房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料,结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;具体核定方法由省税务机关确定;”如江苏省地方税务局转发<国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知>的通知苏地税发200775号规定,对房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的,各省辖市地方税务局可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;所以,如果不能完整的提供前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费等开发成本的凭证或资料,可参照当地建设工程管理造价部门最新公布的建安造价定额资料, 结合房屋结构、用途、区位等因素,核定上述四项开发成本的单位面积金额标准,并据以计算扣除;16、房地产企业发生的编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费,是否可以扣除编标费、中标费、投标费、招标费、招标监督费等费用是与工程招标相关的费用,按国家财务会计制度的规定计入有关成本,并按土地增值税政策规定扣除;17、房地产开发企业所建商品房装修后销售的,装修成本如何扣除国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发〔2006〕187号第四条第四项规定：“房地产开发企业销售已装修的房屋,其装修费用可以计入房地产开发成本”;房地产开发企业将所建商品房装修后销售的,如果在计算转让收入时,向购房方收取的装修费用计入计算土地增值税的转让收入的,装修成本可以计入房地产开发成本,按规定扣除,并可作为计算加计扣除金额的基数;如果向购房方收取的装修费用不计入房地产转让收入,则装修费用不可以作为土地增值税的扣除项目;18、国家税务总局关于印发房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知国税发200931号规定,开发间接费包含项目营销设施建造费,在计算土地增值税时开发间接费是否包括项目营销设施建造费根据土地增值税暂行条例实施细则的规定,开发间接费用,是指直接组织、管理开发项目发生的费用,包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等;因此,计算土地增值税时,项目营销设施建造费不能包含在开发间接费里;19、纳税人缴纳的规费可不可以作为扣除利息和管理费用的基数房地产开发企业取得土地和房地产开发过程中发生的规费,如果按会计制度应当计入取得土地成本、房地产开发成本的,应当作为计算扣除利息和其他房地产开发费用的基数;20、房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息支出在计算土地增值税时能否扣除企业总机构统借统还的利息支出是否可以扣除项目之间的利息费用划分不清,如果所发生的利息和管理费、销售费用总额低于10%,如何扣除中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则财法字1995第006号第七条第三款规定：财务费用中的利息支出,凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的,允许据实扣除,但最高不能超过按商业区银行同类同期贷款利率计算的金额;其他房地产开发费用,按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除;凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的,房地产开发费用按本条一、二项规定计算的金额之和的百分之十以内计算扣除;房地产开发企业向金融机构以外的单位和个人借款利息,无法取得金融机构证明,利息支出和其他房地产开发费用按取得土地使用权支付的金额和房地产开发成本金额之和的百分之十以内计算扣除;21、纳税人购买土地和房产时所缴纳的契税,如何扣除财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第二条规定：纳税人转让旧房及建筑物,对购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数;从事房地产开发的企业取得土地所缴纳的契税,按财务制定计入有关的成本,可以作为计算加计扣除金额的基数;、22、违约金是否可以作为土地增值税扣除项目企业支付的各种滞纳金、罚款和违约金等,其性质是企业正常营业活动以外发生的支出;因此在会计处理上应计入营业外支出,企业发生的上述支出时,借记‘营业外支出’,贷记‘银行存款’等科目;土地增值税暂行条例实施细则规定：开发土地和新建房及配套设施的费用即房地产开发费用,是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用;根据会计制度对违约金作为营业处支出处理的办法和土地增值税政策规定,违约金不属于土地增值税扣除项目;23、房地产开发公司开发一幢综合楼,1-4层是商业用房,5-20层是住宅,现在进行土地增值税清算,经计算,住宅为负增值,商业用房为正增值且数额很大;住宅的负增值能否抵减商业用房的正增值土地增值税暂行条例实施细则第八条规定,土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本核算项目或核算对象为单位计算；财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税199548号十三条规定,对纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额财税200621号及国税发2006187号文对此也有规定,不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用免税规定;江苏省地方税务局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知苏地税发〔2009〕72号第十七条规定：清算审核时,应审核房地产开发项目是否以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算；对于由发改委或规划部门批准的分期开发的项目,是否以分期项目为单位清算；普通标准住宅是否与其他类型的房屋分别计算增值额、增值率,缴纳土地增值税;根据以上规定,除普通标准住宅外,同一清算单位中的不同类别的商品房不分别计算增值额和增值率;24、已核定项目如何适用核定征收率已核定征收项目如果符合土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第十条第一款和第二款清算条件进了核定征收清算的,其未售部分继续销售的,按清算时确定的核定征收率核定征收;25、房地产开发项目分期开发,前期项目已核定征收,后期项目如何进行清算土地增值税清算管理规程国税发〔2009〕91号第三十六条规定：对于分期开发的房地产项目,各期清算的方式应保持一致;因此,前期项目已核定征收,后期项目也应该核定征收;25、房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,是否要预征土地增值税房地产企业进行土地增值税清算后,销售剩余房屋收到的预收款,应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号的第八条规定,在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;即纳税人已清算项目继续销售的,应在销售的当月进行清算,不再先预征后清算;26、项目清算时未售部分的成本、费用、税金如何扣除未售部分的将来的成本、费用、税金、预征税款的处理根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知国税发2006187号第八条的规定：在土地增值税清算时未转让的房地产,清算后销售或有偿转让的,纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报,扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算;单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积;清算时未售部分预征的税款不得扣除;未售部分在销售时按上述方法计算其成本、费用;未售部分销售时已预征的税款在计算土地增值税予以扣除;27、土地增值税清算过程中,企业想享受增值额不超过20%增值额免税的普通标准住宅,需要提供哪些证明资料1立项批准机关对经济适用房立项的批准文件；2土地管理部门划拨土地的批准文件；3物价部门核定的有关经济适用房销售价格的批件；4住房保障主管部门为低收入住房困难家庭出具的购房资格证明；5列明该项目的政府经济适用房建设投资计划；6经济适用房销售清册包括购房人姓名和身份证号码、准购面积、合同号、订立合同日期、楼栋号、实际购买面积、单价、销售金额；7主管地税机关要求提供的其他资料;28、销售经济适用房的车库等,是否可享受土地增值税的优惠政策房地产开发企业转让经济适用房车库等,其面积并入经济适用房面积,其合计数未超过经济适用房标准的,享受经济适用房政策,其合计数超过经济适用房标准的,所转让房产与车库等均不作为经济适用房,不应享受经济适用房优惠政策;29、房地产企业用房地产投资的土地增值税处理据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号第五条规定：对于以土地房地产作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知财税字1995048号第一条暂免征收土地增值税的规定;因此,房地产企业用房地产投资的,需要缴纳土地增值税;例如,母公司以土地进行投资给子公司进行资本增值,母公司购入土地时价值500万,按800万作价投资,在投资时母子公司都不是房地产开发企业,但子公司取得土地后向工商和建委申请房地产开发资质,土地用来建造科研大楼,大楼建成后用于自用或出租,是否交土地增值税根据财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知财税〔2006〕21号的规定,母公司以土地向子公司投资时,子公司尚未取得房地产开发资质,子公司当时不是房地产开发企业,因此母公司以土地向子公司投资可以暂免土地增值税;子公司取得房地产开发资质后,以该土地进行房地产开发,今后如果转让房地产的,应按规定缴纳土地增值税;。

土地增值税清算鉴证实务解析

7
确认纳税主体资格的税法依据
纳税义务人
根据下列规定，房地产开发企业如果“转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产)并取得收入”，就是土地增值税的纳税义务人。《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（以下简称《条例》）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。 ”
2
一般规定
第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。
应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据《中华人民共和国税收征收管理法》有关规定处理。
16
报送税务机关资料
国税发[2009]91号国家税务总局关于印发《土地增值税清算管理规程》的通知：
第十二条纳税人清算土地增值税时应提供的清算资料（一）土地增值税清算表及其附表（参考表样见附件，各地可
第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。

土地增值税试题与答案解析

土地增值税试题一、单项选择题1、下列项目中，属于土地增值税免税范围的是（）。

A、建造普通标准住宅出售，增值额超过扣除项目金额之和20％的B、个人之间互换自有居住用房地产的C、企业对外出租办公楼D、企事业单位转让旧房2、根据我国《土地增值税暂行条例》的规定，我国现行的土地增值税适用的税率是（）。

A、比例税率B、超额累进税率C、定额税率D、超率累进税率3、下列不属于计算土地增值税时的房地产开发成本的是（）。

A、取得土地使用权所支付的金额B、前期工程费C、建筑安装工程费D、基础设施费4、对房地产企业成片受让土地分期分批开发、转让房地产以及采取预售方式出售商品房的，土地增值税采取先按比率预征，然后清算的方法。

东部地区省份预征率不得低于（）。

A、 1%B、 2%C、 3%D、 1.5%5、出售旧房及建筑物计算土地增值税的增值额时，其扣除项目金额中的旧房及建筑物的评估价格应按（）计算。

A、账载余额B、重置成本C、账载原值乘以成新度折扣率D、重置成本价乘以成新度折扣率6、个人之间互换自有居住用房地产，经当地税务机关核实，可以（）。

A、免征土地增值税B、不征收土地增值税C、减半征收土地增值税D、按照正常计税规则征收土地增值税7、我国土地增值税的计算采用的税率类型属于（）。

A、三级超率累进税率B、四级超率累进税率C、五级超额累进税率D、七级超额累进税率8、计算土地增值税时，纳税人如果不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出的，其房地产开发费用按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和的（）计算扣除。

A、 10%以内B、 12%以内C、 15%以内D、 30%以内9、税法规定，纳税人转让旧房的，应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。

评估价格须经（）确认。

A、海关B、财政机关C、当地税务机关D、省、自治区、直辖市人民政府10、因国家建设需要而被政府征用、收回的房地产（）。

土地增值税清算业务培训

土地增值税清算业务培训一、土地增值税的计算方法土地增值税的计算方法主要是根据土地增值额和适用税率进行计算。

土地增值额是指土地出卖或者转让所得减去原值和相关费用后的余额，适用税率则根据不同的情况和政策来确定。

土地增值税的计算公式为：土地增值额×适用税率=应纳税额其中，适用税率根据不同的城市和政策来确定，一般为20%至60%不等。

例如，某城市规定土地增值税税率为30%，土地出卖所得为100万元，原值为50万元，相关费用为10万元，那么土地增值额为100万元-50万元-10万元=40万元，应纳税额为40万元×30%=12万元。

二、土地增值税的税率不同城市和地区的土地增值税税率不尽相同，主要根据当地房地产市场情况和政策来确定。

一般来说，土地增值税税率为20%至60%之间。

例如，北京市的土地增值税税率为20%，上海市的税率为30%，广州市的税率为40%。

需要特别注意的是，不同的土地用途也可能会有不同的税率规定。

三、土地增值税的申报程序土地增值税的申报程序主要包括填写土地增值税申报表和缴纳增值税款项两个环节。

1.填写土地增值税申报表申报人需要将土地出卖所得、原值、费用等相关信息填写在土地增值税申报表上。

表格内容包括纳税人信息、土地出让价款、原值和费用、土地增值额、税率、应纳税额等。

填写时需要仔细核对相关数据，确保准确无误。

2.缴纳增值税款项在填写完土地增值税申报表后，纳税人需要根据申报表中计算出的应纳税额向税务机关缴纳增值税款项。

一般情况下，纳税人需要在规定的时间内缴纳税款，并出具相关的缴款凭证。

四、土地增值税清算业务的注意事项在进行土地增值税清算业务时，需要注意以下几个问题：1.了解国家和地方政策由于土地增值税税率和政策会根据国家和地方的政策变化而调整，所以在进行税务申报和清算业务时需要及时了解最新的政策。

对于不同地区的土地增值税政策差异，需要做好相应的准备和了解。

2.准确核算土地增值额计算土地增值额需要仔细核对土地出卖所得、原值和费用等相关数据，确保准确无误。