大连房地产区域bg

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大连房地产区域划分说明
明拓〃好旺角地产研究中心依据二级市场中大连各区域房地产市场目前现状及发展态势，又 结合好旺角三级市场商圈分布和管控模式， 将大连市区按方位划分为 5 大区， 即： 中心城区、 东部城区、北部城区、西部城区和南部城区，在大区的划分之下，细度划分为 26 个小区域。 区域 所辖板块
近期市场主要表现： 1 月春节前传统淡季导致成交下降，但 2 月春节假期结束后政策性影响促使 市场出现恐慌性购房。2 月大连市区成交量出现增长，同比增长 47.98%。价 格同比增幅趋缓，从 1 月 9.4%下降为 6.6%。 1-2 月仅有金色年华〃公馆项目开盘，万科〃魅力之城、软景 E 居、香水湾 等 10 个项目加推，供给放量有限。 3 月份大连地方限购细则出台，成交量下滑不可避免，受到购房条件限制影 响，刚性需求客群支撑市场导致中低端产品成交量增加，结构性价格下探压 力增强。 -------详见 17 页
【营销市场】
开发商操作谨慎，营销动作频次少规模小
受春节节点以及行业调控影响，客户看低心理愈浓，开发商谨慎入市，本期营销 市场冷淡开市。 媒体投放接近停滞， 线上推广延续 2010 年底萎缩情况持续沉寂， 以春节为契机，线下活动更加受开发商及客户的欢迎。
目前中低端客群 为主，随区域经 济属性进一步增 强，中高端客群 进入明显。 目前中低端客群 为主，大东沟与 体育新城的建 设，区域客群吸 纳力渐强。
北至后盐； 西至西北 路， 南至东方路， 东 至大盐村海滨。
北至丹大高速路， 西 至鞍子山、 由家村一 线， 东至西北路， 南 至西山水库。
以各区域客群特点及区域价值驱动性质为标准， 结合城市角色及地理区位进行五 大区，26 个板块划分。
2011 年，大连三级市场的开局是灰色的，虽有成交量同比的高企，但仍难掩 预期中的下行之势，打压政策的不断升级，买卖双方都进入了清苦的观望季， 大市难行，一隅也休得偏安，另加之直接的调控措施即 1 月 28 日大连市地 税局下达的 5 年内存量房转让需缴纳全额征收营业税的通知，直接打压次新 房成交预期，从而使三级市场成交量出现下行趋势。 -------详见 21 页
2011 年 1-2 月来自- 1 -目录
大连房地产区域划分说明 ............................................................................. - 3 【明拓视点】 ............................................................................................... - 4 【报告导读】 ............................................................................................... - 5 【土地市场】 ........................................................................................ - 5 【二级市场】 ........................................................................................ - 5 【三级市场】 ........................................................................................ - 6 【营销市场】 ........................................................................................ - 7 第一章 宏观市场 .......................................................................................... - 8 一．政策法规 ........................................................................................ - 8 二．市场动态 ........................................................................................ - 8 三．城市建设及规划 ........................................................................... - 10 第二章 楼市观察 ........................................................................................ - 11 一、土地市场分析 ............................................................................... - 11 二、二级市场分析 ............................................................................... - 18 三、三级市场分析 ............................................................................... - 22 四、营销市场分析 ............................................................................... - 30 -
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【明拓视点】
抢购潮来去匆匆，小阳春虚晃一枪，筑高回低，大势难改
2011 年 1 月 26 日，新“国八条”落地，2 月间，各地方纷纷草拟细则，这一期 间，热闹的抢购潮在各地方轮番上演，犹如一场大戏，你方唱罢他登场。 3 月 1 日大连限购细则在万众瞩目中诞生。相对于大连细则难产，楼市却逆市飘 红，大连的抢购潮就此上演。参照历史规律，以往单从抑制需求的调控政策，市 场效用有限，即使金融杠杆进一步收紧、购房次数进一步限制、购房条件进一步 严苛，如果仍在调整需求的层面，其市场反馈仍将日趋疲软，毕竟，“堵枪眼” 总不是个好办法。 但是从本次调控的声音讲，对于另一只手即保障房的运行决心却是空前未有，如 果保障房的运行能按照预期、即使是打个折扣之下，那么本次调控政策时效将会 更加持久，从而形成“大禹治水”式的疏导型调整，这样才能触及到房市的根本， “空调”的恶帽子也有望在本次调控中摘掉。 两拳齐发的效用需要时间，不止是“十二五”，它应该需要更长的时间，那么， 现有的抑制政策就不会松动， 将会成为一种常态， 其实， 这样的常态早就开始了， 只是保障房这只拳头始终没打出来。依照目前的情况看来，2011 年将会是中国 楼市政策调整方向的定调年， 因为在这一年， 终于找到了正确的方向， 能否落实， 要看中央与地方的博弈了，不妨设想下，未来的财政制度或其他方面，将会出现 重大的变革，毕竟，标本兼治才是正道。 因恐慌而形成的楼市小阳春是“伪小阳春”，形成了一个较为突兀的成交起点， 随着地方政策执行的落实，楼市将逐步进入低迷，筑坝虽高，亦将必然性回低。 2011 全年供求两不旺，成交量相对下跌，价格相对上升，大连楼市基本面不变。
驱动因素
城市中心，拥 有政治属性， 商业属性，商 务属性的城市 复合区域。
客群特点
新进客群高端， 旧房客群伴随拆 迁,挤出效应明 显。
区域价值
城市核心， 改造规划 重点区域， 行业稳定 性与抗跌性极强， 升 值潜力属周边区域 抬高型升值特点。
地理区位
北至东方路； 西至华 北路， 西部大通道一 线；南到胜利路南 侧； 东至中山路与友 好街交汇以西。
人民广场行政区 西安路商业区 中心 新开路商务区 大纺成熟区 春柳城市过渡区 梭鱼湾新区 青泥洼商业区 东部商务区 东部 东港新兴区 传统宜居区 宜居滨海新区 泉水居住区 北部 南关岭枢纽区 椒金山居住区 华南商业区 旅顺北路规划区 体育新城区 机场新区 西部 西山新兴区 马栏承接区 锦绣居住区 头道沟区 泛星海区 南部 软件园一期成熟区 软件园二期核心区 旅顺南路产业区 区域划分原则 产业规模性带 动，景观资源 性发展 客群中高端。形 成明显的软件产 业带动客群与海 景高端客群。 产业的成熟与不断 规划发展， 区域吸引 强劲， 以自然景观优 势明显， 形成产业标 签与高端标签。 北至西部通道， 西至 龙王塘，南至海滨， 东至马栏河。 产业带动，价 格吸引 目前为城市一 级商业，商务 区；成熟居住 区为特点，以 规划利好为带 动。 交通规划与商 业崛起 以资源性海景与 山体等自然资源 为依托，典型中 端宜居区，及新 兴高端市场。 宜居标签与发展潜 力为代表， 形成以商 业，商务为产业支 撑， 资源型地块形成 高端住宅区域构成 架构。 二级商业中心的确 立， 配合区域经济规 划与交通规划， 将形 成城市人口重点承 担区。 产业新兴区域， 重要 人口承载区 北至疏港路， 西至希 望广场，南至虎滩 湾，东至东港新区。
近期土地市场主要数据： 截止 2011 年 2 月底，大连市区总土地放量 76.70 万㎡，成交量相对低迷仅 成交 15.35 万㎡。 成交 4 宗居住用地均位于高新园区，其中 2 宗被中海地产旗下项目公司东豊 有限公司摘得；其中一幅地成交楼面价达 3957 元/㎡，高于万达近期在该区 域取得大高（2010）-54 号地，区域地价基数被进一步推高。 -------详见 11 页
【三级市场】
限购政策促动短期抢购潮，营业税全额征收加速市场紧缩。
营业税全额征收促“售转租”房源增多，报盘量下滑明显，成交价格相对坚 挺。 1 月成交量同比上升 18%，环比上升 11%； 2 月成交量同比上升 139%， 环比下降 4%。
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2011 年开年成交量平稳， 1、 2 月成交量同比均呈上升态势， 2 月环比小幅 下滑。价格则仍以同比 20%以上速度增长，但环比幅度停滞，表现为 2 月成 交价格仅环比上升 1.7%。
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【报告导读】
【土地市场】
土地市场苏醒，告别 4 个月休眠首度放量供给
大连细则中，明确表示“商品住房用地供应量原则上不低于前 2 年平均实际供应 量”，预示着今年的土地政策仍为宽松。同时，庞大的保障房建设费用也将依赖 于土地财政。 开发企业拿地谨慎，已取得地块均以底价成交，以往高溢价、多轮竞价的局面将 在本年度暂时告一段落。
【二级市场】
恐慌购房成短线支撑主力，求供比小幅回升，成交价格涨幅趋缓。
大连限购细则落地执行前，市场出现抢购潮，价格稳定。 限购，便是限制需求，这种方式对不对，抢购潮的形成就是对其最直接的讽刺， 同去年 929 新政一样，限购细则面世前，部分客户恐失去购房资格集中入市，形
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成了一个非常规性的成交高峰，高峰过后，重新归于沉寂，限购如闸门一般，封 锁了滔滔的洪流，试问：洪水猛于兽，一时之势岂非长远之计？ 在这道闸门的另一端，主要体现为作为商品房供应方的地产商们集体哑火，纷纷 调整既定的销售策略，行事谨慎，而作为需求方的购房者，绝对量遭到削减，余 下的多倾向于中低价位的产品， 成就了此类型楼盘的相对稳定成交量， 也就是说， 购房者的指向性更加明确，市场中非此类型的楼盘将会受到市场的考验和甄选。 在这个考验和甄选的过程中， 个别的楼盘也会适时出现较为引人眼球的促销或是 另类的降价， 相比较而言， 没有老客户顾虑的未售项目， 其销售策略会更加灵活， 可参考 2008 年年底的市场局面。