大连房地产市场概况

新区大窑湾港项目机会研究报告

一、项目背景

1、项目来源

近年来，港发展相对较为缓慢，发展速度落后于省的港。在此背景下，省和市要求港集团加快发展，加强港口建设，重点建设大窑湾港、太平湾港两大港区。目前，大窑湾港南岸港区已经建成并投入运营，北岸则专门成立大窑湾北岸建设负责北岸港区的开发建设和运营。前期工作已于年启动，大窑湾北岸公司前期已投入40亿元用于填海造田等工程，目前资金紧，欲与我局在航道建设、防波堤建设、港口建设以及北岸后备用地二级开发等方面寻求合作。

大窑湾北岸后备用地共约亩，规划为用地，全部为填海造田土地。目前亩已具有海域使用权证。海域使用权规大窑湾北岸建设。如转变为国有建设用地，还需省里报批。

2、合作方介绍

港集团于2003年正式组建成立，注册资本40亿元，隶属于市国资委。2005年11月16日正式成立港股份，并于翌年4月28日在联合交易所主板成功上市后，又于2010年12月6日在证券交易所成功上市，系国首家以A+H股为双融资平台的港口类上市公司。

港股份公司2011年末资产总额271.7亿元，净资产136.3亿元，资产负债率64.6%，同比大幅增加174.9%。2011年实现营业收入39.6亿元，同比增长18.5%，净利润8.2亿元，同比下滑17.4%。净利润的減少，主要是受油品吞吐量同比大幅下降，油品装卸毛利大幅減少，

另外大幅举债投资，致使财务费用增加而影响利润。港2011年在中国港口吞吐量排名中位列第7位。

二、地理位置

大窑湾位于新区东部，小窑湾南侧，西侧紧邻经济开发区，距离老城区1小时车程。由于是半岛城市，陆路交通主要通过海高速、丹大高速公路、哈大铁路对外连接，新区正位于市对外通道的咽喉，因此大窑湾地区对外交通非常便利。与老城区交通连接除几条城市干道外，还有已运行的轻轨3号线（区域中心距最近站点双D港站3.2公里），以及计划建设的跨海大桥连接。跨海大桥对的发展具有极大的拉升作用，建成开工后大窑湾至老城区车程将缩短至15分钟。（图）

三、宗地状况

1.2素质及现状：含地理位置、四至围、土地面积、地面现

状、宗地形状、地势地貌、地质水文状况、景观资源、地

下情况、规划控制条件等。

1.3周边环境：包括人文环境、交通环境、商业生活配套，治安情况、空气状况、各类污染情况、各种危险源等，以及周边土地用途规划等。

1.4 市政配套设施：道路现状及规划发展情况；供水、排

水、供电、通讯、燃气、供热情况。

根据“十二五”重大项目规划布局看，推进长兴岛“石化岛”建设石化产业主要布局在渤海湾，，集聚发展大型石化项目。

项目宗地分析结论。

四、项目获取方式

包括土地价格、获取路径、合作条件等

五、市场调查

5.1市城市基本概况

是全国15个副省级城市之一，全国5个国家社会与经济发展计划单列市之一。是沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会,被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略沿海经济带开发开放的核心城市。

5.1.1、城市定位和职能

◆城市定位：东北亚重要的国际航运中心，我国东北地区核心城市，文化、旅游城市和滨海国际名城。

◆城市职能：东北亚国际航运中心、东北亚国际物流中心和区域性金融中心（即“三个中心”），国际旅游目的地和服务基地，国家软件和信息服务业基地，东北地区会展、先进装备制造业中心。5.1.2市行政区划

主城区分为4个辖区：区、西岗区、沙河口区、甘井子区；另有旅顺口区、新区2个新市区；普兰店市、瓦房店市、庄河市3个县级市、以及1个海岛边境县——长海县。

行政区划图

5.1.3、城市人口

2011年，城市总人口669万，其中城市人口363.5万人。规划2015年城市人口规模410万人，到2020年城市人口规模500万人。2020年市域总人口达到950万人以上。

5.2市经济发展状况

5.2.1、经济规模和结构

2011全年地区生产总值6150.1亿元，按可比价格计算比上年增长13.5%。其中，第一产业增加值395.7亿元，增长6.5%；第二产业增加值3204.2亿元，增长16.3%；第三产业增加值2550.2亿元，增长11.3%。三次产业构成比例为6.4：52.1：41.5，对经济增长的贡献率分别为3.2%、61.2 %和35.6%。人均生产总值91287元，按可比价格计算比上年增长11.8%，按年末汇率折算为14454美元。由增速变化来看，受规模基数变大及国际经济大环境影响，经济增长逐渐放缓。

2011年GDP位于省第一位，、之前，、之后。

5.2.2、主要经济产业

为我国老工业基地，第二产业尤其是重型工业占比很大，仍旧是经济增长的主要贡献力量。2011年全部工业增加值2816亿元，比上年增长16.0%。规模以上工业企业增加值2485.4亿元，按可比价格计算比上年增长16.3%。其中，重工业1806.1亿元，增长15.1%；轻工业679.3亿元，增长19.8%。

石化工业、现代装备制造业、船舶制造业、电子信息工业为市四大支柱产业，2011年共实现增加值1646.4亿元，增长14.4%。其中，石化工业508.5亿元，下降2.4%；现代装备制造业785.5亿元，增长24.9%；船舶制造业235亿元，增长21.5%；电子信息工业117.4亿元，增长15.9%。

5.2.3、固定资产投资

2011年全社会固定资产投资总额4580.1亿元，比上年增长30%。

在固定资产投资中，建设项目投资3446.1亿元，增长26%；房地产开发投资1107.5亿元,增长44.2%。按产业划分，第一产业投资182.9亿元，下降6.6%；第二产业投资1399.2亿元，增长12.6%，其中工业投资1340.8亿元，增长9.7%；第三产业投资2971.5亿元，增长43.9%。

2011年市主要基础设施建设情况：城市地铁进入全面施工阶段，北站站房项目主体结构及屋面工程全部完成。东港、梭鱼湾、新机场沿岸三大商务区基础设施配套工程加速推进。202路轨道线路延伸线、至普湾新区城际铁路项目继续实施，以及3处立交桥建设及市道路建设。

5.2.4、房地产投资

5.2.5、财政税收

全年地方财政一般预算收入651亿元，比上年增长30%。其中，市本级242.3亿元，增长30.2%；县区级408.8亿元，增长29.9%。实现地方财政一般预算支出735.1亿元,比上年增长20.2%,

5.2.6、居民收入与消费情况

银行:全市银行机构本外币各项存款年末余额9395.1亿元，比年初增加513.8亿元，其中人民币各项存款余额9092.7亿元，比年初增加598.8亿元。城乡居民本外币储蓄存款余额3738.8亿元，比年初增加315.5亿元。银行机构本外币各项贷款余额7918.9亿元，比年初增加1110.9亿元，其中人民币各项贷款余额7165.8亿元，比年