高力国际：养老地产市场之契机

图４ ： 中国近年养老政策及法规小记
国务院《中国老龄事业发展“十二 五”规划》 提出加快发展老龄事业养老机构建 设，并规划２０１１－２０１５年养老床位 目标
国务院常务会议《深化改革加快发 展养老服务业的任务措施》 加强养老服务能力建设，分层分类 提供养老服务，创新养老服务模式
ຫໍສະໝຸດ Baidu
北京市人民政府《关于加快本市养 老机构建设的实施办法》 明确了养老机构的供地与建设方式 ，并提出鼓励与扶持政策
民政部与商务部《鼓励外国投资者 在华设立营利性养老机构从事养老 服务》 允许外国投资者独自设立营利性养 老服务机构或与中国企业设立合资 公司
２０１１年９月
２０１３年６月
２０１３年８月
２０１３年９月
２０１３年１０月
２０１３年１１月
２０１４年１２月
民政部《养老机构管理办法》 允许外国投资者以全资子公司、合 资企业或合作经营的方式设立养老 机构
中国老年人口占比
来源：高力国际研究部、联合国人口署，２０１５
中国老龄人口的增长以及社会结构的变化要求养老物业及医疗 护理设施在相对较短时间内大规模发展。目前，我国养老地产 市场很大程度上由政府掌控。然而，政府高层已承认，为如此 庞大且在不断增长的老龄人群提供养老物业及服务，社会力量 亦需参与其中。
老龄化领跑者： 一线城市的需求
暮色中国：
养老地产市场之契机
目录
概述
3
市场潜力
潜在需求：２０２５年老龄人口将达２亿 4
老龄化领跑者：一线城市的需求
4
政策环境
5
市场参与者及代表性案例
6
挑战
11
海外项目浅析
12
结论
15
2 暮色中国：养老地产市场之契机 ｜ ２０１５年３月 ｜ 高力国际
概述
在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营 房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署 数据，中国业已进入老龄化人口快速增长阶段，６５岁及以上 人口数量将于２０２５年达到２亿，２０５０年将突破３亿。然而，中 国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解 决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参 与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内 私营企业进入养老地产市场。２０１５年２月底，政府重申了对发 展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业优惠措施的 落实。这一最新公告反映了我国政府发展这项社会事业的长 期策略。 高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场存在大量 发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这 三大城市中，６５岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼 近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支 配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相 对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业 的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处 于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模 式，最青睐的盈利模式尚未出现。 高力国际回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及 盈利模式等因素，以辨别市场机会；并对美国、英国及日本 的案例进行总结与研究，从而为中国养老地产行业的发展作 出启示。
图３ ： 一线城市居民人均可支配收入，２０１５
人民币 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000
与此同时，北京、上海、及广州的城市家庭人均可支配收入 分别为人民币４０，３２１元、４３，８５１元及４２，０４９元，而全国平均 水平仅为人民币２６，９５５元。
北京
上海
城市居民家庭人均可支配收入
盈利模式 房地产发展商扮演投资者和发展商的双重角色，并聘请专业 养老服务机构进行运营。收入主要源于出售项目内大部分住 宅物业所产生的销售收入，以及对小部分出租物业中的租户 收取服务费和管理费。对住宅物业的销售是其回笼开发成本 和实现盈利的主要渠道。
延庆县
密云县
昌平区
顺义区
门头沟区
海淀区
石景山区
东城区 西城区
丰台区
朝阳区
房山区
万科 幸福汇
大兴区
通州区
来源：高力国际研究部，２０１５
图６ ： 房地产发展商代表性案例
城市 位置
北京 亦庄 北京 海淀区
项目名称 发展商
椿萱茂 凯健
北京西山 和熹会
远洋地产 保利地产
竣工年份
２０１３
建筑面积 （平方米）
６，０００
２０１２
２２，０００
北京 北京 北京 北京 上海 上海
高力国际 ｜ ２０１５年３月 ｜ 暮色中国：养老地产市场之契机 3
市场潜力
潜在需求： ２０２５年老龄人口将达２亿
根据联合国标准，中国现已成为人口老龄化社会。以联合国标 准衡量，当一个国家或地区６０岁及以上老年人口占总人口比例 达１０％，或６５岁及以上老年人口占总人口比例达７％时，即被 视为进入老龄化社会。至２０１５年年末，中国６５岁及以上人口 占比将达９．５％，约１．３２亿；若将此部分人口视作一个国家， 该国将超越日本并紧随俄罗斯，成为世界第十人口大国。 ２０１５至２０２５年间，中国６５岁及以上人口的年增长率将超过全 球３．３％的平均增速，达４％。联合国人口署预测，到２０２５年， 中国６５岁及以上人口数量将达到２亿，占全国人口总数的 １３．５％，这一比例远超人口老龄化社会的最低标准。
图１ ： 中国老年人口数量（６５岁及以上）， １９９０至２０５０年
百万
350
30%
300
25%
250
20%
200
15% 150
100
10%
50
5%
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
中国老年人口数量
房山窦店 房山长阳
昌平区 小汤山镇 顺义区
浦东
宝山区
万科幸福汇 万科地产
中粮万科 长阳半岛
万科地产
北京太阳城 太阳城房地产
２０１１ ２０１１
２０１０
东方太阳城 希格玛
２００３
（隶属中科院）
香树湾 养老社区
万峰地产
２０１４
星堡中环 养老社区
复星集团
２０１３
１６０，０００ １，０００，０００ ３００，０００ ７００，０００ １０５，７８５ １８，０００
图２ ： ６０岁及以上户籍人口占比
30% 25% 20% 15% 10% 5%
北京
上海
６０岁以上老年户籍人口占比
来源：高力国际研究部、国家及地方统计局，２０１５
广州 中国
官方数据显示，在我国四个一线城市中，北京和上海的老龄 人口比例最高，人均可支配收入水平亦位居前列。鉴于这两 座城市高于平均水平的支付能力，这些因素将推动京沪两地 对新建养老设施最为强劲的需求。２０１３年，北京、上海及广 州６０岁及以上人口占比均超过了全国１４．９％的整体水平。在 广州，该数值为１６％；在北京为２１．２％；而在上海该数值为 ２７．１％，近乎全国平均水平的两倍。仅这些城市便有合计八百 万的６０岁及以上人口。
国务院《国务院关于加快发展养老 服务业的若干意见》 支持社会力量兴办养老机构
上海市人大常委会办公厅上海市养 老机构条例》（草案） 明确政府应通过补助投资、购买服务 等方式，鼓励支持社会力量举办、运 营养老机构
来源：高力国际研究部、国务院、民政部，２０１５
新近政策摘要：
２０１１年９月 国务院发布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，提出加快发展老龄 事业及养老机构建设的需要。《规划》提出，到 ２０１５年，全国每千名老 年人拥有养老床位数达到３０张，增加日间照料床位和机构养老床位３４０余 万张。
２０１３年６月 《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》正式允许外国投资者 以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构，以鼓励外国投 资者及养老机构进入中国养老地产市场。
２０１３年９月 商务部发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中包含了 民间资本举办营利性和非营利性养老机构的优惠政策，包括土地供应优 惠政策、税收优惠和补贴政策等。
２０１１年，一些官方迹象表明，政府欲将社会力量引入养老产 业领域，其中之一即为国务院提出加快发展养老机构建设的 需要。２０１３年６月，政府作出了进一步行动，民政部正式允许 外国投资者以全资子公司或合资企业的方式设立养老机构。 ２０１４年１２月，此政策被进一步阐明，民政部与商务部明确给 予外国投资者开设营利性养老服务机构的许可。可以肯定的 是，这些对外资的鼓励政策为政府改善老年人口生活水平的 强烈意愿提供了有力支撑。
来源：高力国际研究部、国家及地方统计局，２０１５
广州 中国
4 暮色中国：养老地产市场之契机 ｜ ２０１５年３月 ｜ 高力国际
政策环境
与美国、英国及日本等发达国家相比，中国的养老地产政策 相对欠完善。直至２１世纪，养老物业及服务的提供仍系政府 单一职责，且仅由养老院、医疗设施及医疗补贴所组成的小范 围体系提供。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘 于这些企业难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。 然而，鉴于当前不断变化的人口统计数据以及要达到政府对 养老服务与物业规模目标所需的投资数额，依赖政府的系统 已难以自足。
上海 花桥
２１城孝贤坊 绿地集团
２０１０
２６０，０００
来源：高力国际研究部，项目官方网站，２０１５
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案例二：亲和源 • 上海康桥社区
竣工年份：２００８
图７ ： 亲和源 • 上海康桥社区地理位置图
投资者：上海康桥公共事业投资有限公司、上海日扬房地产
２０１４年１２月 民政部与商务部联合发布《鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从 事养老服务》的公告，明确表示外国投资者可独自设立营利性养老服务 机构或与中国企业设立合资公司。
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市场参与者及代表性案例
养老地产市场巨大的市场潜力吸引了包括房地产发展商、养 老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目 光。近年来，尤其在以北京及上海为首的一线城市中，这些 市场参与者已开始在养老地产的投资、开发及运营等环节进 行了诸多尝试。 当前，大型内资房地产发展商是养老地产市场中最为活跃的参 与者，国内外的养老服务供应商亦开始积极进入这一领域。保 险机构也已通过投资养老地产项目，或将其保险及理财产品 与养老物业的居住权进行捆绑来进入这一细分市场。高力国 际甄选了三个代表性案例，以浅析当前市场概况。
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案例一：万科幸福汇
竣工年份：２０１１ 投资者：万科集团 发展商：万科集团 运营商：万科集团、亲和源
图５ ： 北京万科幸福汇地理位置图
北
怀柔区
项目简介 万科幸福汇是万科集团投资并开发的养老住宅小区项目，位 于北京西南郊区房山区窦店镇。该项目于２０１１年入市，占地 面积为７１，９１２平方米，总建筑面积约１６万平方米，共计１，２６２ 套房源。小区内户型包括两室两厅和三室两厅，面积从８０至 １６５平方米不等，报价在人民币２５，０００元至２７，０００元每平方米 之间。项目的主要目标群体为中等收入的老年人群及其家庭。 公寓内配备便老设施并提供基础医疗服务，便于老年人与其 家人同住或毗邻而居。
该项目可进一步分为“活跃长者住宅”和“活跃长者之家”两 种养老住宅产品类型。“活跃长者住宅”系配备了诸如无障碍 电梯、防滑卫生间等便老设施的商品住宅。此类产品为整个项 目的主要产品类型，现已售罄。“活跃长者之家”为出租型老 年公寓，配备医疗服务中心、心理咨询室、老年学校、图书馆 及健身房等设施。５０岁以上且满足基本健康要求的老年人可 租住此公寓，月租金为人民币４，５００元。老年公寓内较为普遍 的户型为７０平方米的两居室，每人均有独立卧室。万科聘请 了国内养老服务机构亲和源来运营该项目。
北
有限公司、上海亲和源投资有限公司、贽信资本
发展商：亲和源 运营商：亲和源
嘉定区
宝山区
项目简介 亲和源股份有限公司系一家营利性的公私合营企业。亲和源• 上海康桥社区位于上海市浦东新区康桥镇，占地面积８３，６８０ 平方米，建筑面积近１０万平方米，共１６栋楼宇。其中１２栋为 老年公寓，其余四栋为配套服务设施，如健康会所、医院及 护理院等。社区内共有８３４套公寓，单套面积为５８至１０８平方 米不等，可同时容纳１，６００位老年人。亲和源以健康老年人为 服务对象并对居住者的年龄有所限制：女性须不小于５５岁， 男性须不小于６０岁。最初，项目所在地块为出让年限５０年的 工业用地。但由于项目具有一定公益性质，２００６年政府将土 地性质变更为公共建筑用地，并划拨给亲和源股份有限公司 使用。