高力国际：养老地产市场之契机
养老地产成功案例
养老地产成功案例
养老地产是指专门为老年人提供居住、养老、医疗、文化娱乐等服务的特殊房
地产项目。随着我国老龄化进程的加快，养老地产行业也逐渐兴起，并取得了一些成功案例。下面我们就来看一些养老地产成功案例，探讨它们的成功之道。
首先，位于北京市的某养老地产项目，其成功之处在于充分利用了地理位置优势。该项目位于市中心地段，周边配套设施完善，交通便利，为老年人提供了便利的生活条件。同时，该项目还依托当地的医疗资源，与多家医院签订合作协议，为居民提供优质的医疗服务，这为项目的成功打下了坚实的基础。
其次，某养老地产项目在服务上下了功夫。他们不仅提供基本的居住和医疗服务，还开展了丰富多彩的文化娱乐活动，如书法、绘画、音乐等课程，让老年人在享受服务的同时，也能够充实自己的精神生活。此外，还开设了健身房、舞蹈室等设施，为老年人提供了丰富的活动选择，增强了社区凝聚力。
另外，某养老地产项目在建筑设计上也下足了功夫。他们充分考虑了老年人的
生活习惯和特殊需求，设计了无障碍通道、安全扶手等设施，保障了老年人的生活安全。同时，他们还注重绿化环境和景观设计，打造了舒适宜居的居住环境，为老年人营造了一个宜居的社区。
最后，某养老地产项目在管理上也做出了一些创新。他们引进了先进的信息化
管理系统，实现了对社区的智能化管理，提高了服务的效率和质量。同时，他们还成立了专业的养老服务团队，为老年人提供全方位、个性化的服务，赢得了居民的信赖和好评。
综上所述，养老地产成功的关键在于充分利用地理位置优势，提供优质的服务，注重建筑设计，创新管理模式。这些成功案例为养老地产行业的发展提供了宝贵的经验，也为更多的养老地产项目提供了借鉴和参考。希望在未来的发展中，养老地产行业能够不断创新，为我国老年人提供更好的居住和养老服务。
人口老龄化背景下养老产业有哪些发展机遇
人口老龄化背景下养老产业有哪些发展机遇随着社会的发展和进步，人口老龄化已经成为全球范围内不可忽视
的趋势。在我国，这一现象也日益凸显，给社会和经济带来了一系列
的挑战，但同时也为养老产业带来了前所未有的发展机遇。
首先，养老服务需求的多样化为养老产业创造了广阔的市场空间。
老年人对于生活照料、医疗护理、康复保健、精神慰藉等方面的需求
日益增长。过去，传统的家庭养老模式在一定程度上能够满足老年人
的基本生活需求，但随着家庭结构的小型化和年轻一代工作压力的增大，单纯依靠家庭养老已经难以满足老年人全方位的需求。因此，专
业化、个性化的养老服务机构应运而生，如养老院、老年公寓、护理
院等。这些机构不仅提供基本的生活照料，还针对老年人的特殊需求，如失能失智护理、康复训练、心理辅导等，提供定制化的服务，满足
了不同层次老年人的需求。
其次，健康养老成为养老产业的重要发展方向。随着老年人健康意
识的提高，对于健康管理、疾病预防和治疗的需求也越来越迫切。健
康养老产业包括健康体检、疾病诊断、康复治疗、中医药养生等多个
领域。例如，一些养老机构与医疗机构合作，建立医养结合的模式，
为老年人提供便捷的医疗服务。同时，智能健康监测设备的发展也为
老年人的健康管理提供了便利，如智能手环、血压血糖仪等，可以实
时监测老年人的身体状况，并将数据传输给医疗机构或家属，实现远
程医疗和健康管理。此外，中医药在健康养老中的作用也日益受到重
视，中药调理、针灸推拿、气功养生等传统中医疗法受到老年人的欢迎，为养老产业注入了新的活力。
再者，老年旅游市场潜力巨大。在物质生活水平提高的同时，老年
2023年中国市场信心调查报告书
2023年中国市场信心调查报告书
引言
2022
2023
2023
01 02 03
04
•根据国家统计局初步核算，2022年中国GDP 总量达121万亿元，同比增长3.0%；以2019年为基期，疫后三年的GDP 年均复合增速为4.5%，在全球主要经济体中居于绝对前列。•根据各大金融机构预测，2023年中国GDP 增速也将在4.5%-5.5%区间，继续领跑全球。
机构2023年中国GDP 增长率预测
花旗银行 5.6%摩根士丹利 5.4%澳新银行 5.4%国际货币基金组织 5.2%中信建投证券
5.0%高盛 4.5%瑞银
4.5%德意志银行 4.5%摩根大通
4.3%
中国经济韧性强、潜力足，基本面长期向好
2023年中国GDP 增速预测
-10.0%
-5.0%0.0%5.0%10.0%
15.0%20.0%25.0%30.0%2018/09
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2022/11
中国GDP 各季度累计同比增速
新冠疫情首轮爆发
产业链供应链快速恢复，
叠加2020年低基数因素，
GDP 增速大幅提高
宏观经济原因，企业承压疫情再次大规模爆发经济活力
逐步恢复
12345678
-20%
-15%-10%-5%0%5%10%2022/02
五大行简介
五大行简介
五大行优势分析报告
作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。对于上述认识，本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为，仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕
全球总部位于洛杉矶的世邦魏理仕前身为1906年在旧金山成立的“CB Commercial”。1998年，CB Commercial与伦敦的房地产服务企业“魏理仕(REI Ltd}”合并，成立世邦魏理仕。目前，包括联营公司在内，在世界50个国家和地区拥有超过三百个办公室。作为纽约证交所上市公司，世邦魏理仕也是美国财富1000强公司之一。
世邦魏理仕进入中国内地市场已超过17年，可投资管理、物业估值、研究分析、投资策略及顾问等全方位的房地产服务。目前世邦魏理仕在杭业务主要为世贸丽晶城欧美中心负责市场顾问以及海外销售代理。
世界顶级物业咨询管理公司(五大行)介绍
世界五大地产顾问机构（五大行）基本情况介绍
（以2011年初统计资料为基础资料汇总）
一、世界地产五大行概况及特点介绍
作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
业内人士指出，尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。对于上述认识，本土地产服务机构代表汉嘉(中国)地产顾问机构总经理梅杰认为，仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
二、五大行2011年初排名数据：
五大行，一般在中国大陆来说是（排名按先后）：
1.JLL 仲量联行
2.CBRE 世邦魏理士
3.DTZ 戴德梁行
4.Savills 第一太平戴维斯
5.Colliers 高力国际
其中戴德梁行在英国和亚太地区比较活跃，但在北美和欧洲其他地区则没有业务覆盖。
因此全球范围来看则是：
1.CBRE 世邦魏理士
2. Cushman & Wakefield 高纬环球
3. Colliers 高力国际
4. JLL 仲量联行
物业管理全球五大行简介
物业管理全球五大行优势分析
物业管理全球五大行是：
1、"第一太平戴维斯
2、"仲量联行
3、"世邦魏理仕、
4、"戴德梁行
5、"高力国际
作为具有多年物业运营、管理经验的国际地产顾问机构，五大行在世界各大城市均设有自己的办事处或分公司，业务范围涉及物业与设施管理、房产销售及租赁、不动产投资、顾问研究、物业估值、市场推广、酒店及休闲物业投资、建筑测量和工程顾问等，经验丰富，管理理念十分先进。
尽管国际地产顾问公司的业务范围都很广，但是每家公司都会有自己的“杀手锏”，比如仲量联行参与得更多的是项目的物业管理、租售代理、前期策划，有自己独到的经验，而高力国际的强项在于零售、招商，戴德梁行更多的涉足高端商业代理、估价、物业管理等业务。仲量联行的优势在于一手交易；世邦魏理仕的优势在于高端物业的管理上；高力国际的优势确实在于他的招商、融资能力；第一太平戴维斯的优势在于高端写字楼和住宅物业管理上；戴德梁行的优势也在物业管理上。
世邦魏理仕
世邦魏理仕全球总部位于洛杉矶，世邦公司1906年成立于美国旧金山，到1940年发展成为美国最大的商业物业顾问公司；魏理仕公司于1773年成立于英国伦敦，业务遍布世界各地。
1988年4月，两家公司合并成立了世邦魏理仕，因而欧洲和北美许多大公司都是其长期客户。由于具有国际化水准和跨国企业的资源优势，世邦魏理仕原来主要站在乙方的角度，为进入中国市场的IBM、NOKI
世邦魏理仕在全球雇有约一万七千多名雇员，包括联营公司在内，在世界五十个国家和地区拥有超过三百个办公室。2004年，世邦魏理仕的年收入达24亿美元，在全球范围内完成41600宗教仪，总交易额达1271亿美元，旗下管理的物业面积近9800万平方米。世邦魏理仕是纽约证交所上市公司，也是美国财富1000强公司之
高力国际：养老地产深度解析报告
高力国际：养老地产深度解析报告
高力国际企业战略咨询部联合华北区咨询服务部发布《夕阳十里，朝阳在前—养老地产深度解析报告》。通过对150余家优质养老地产项目进行调研，本报告聚焦目前养老地产市场环境，逐一分析市场结构、发展现状、发展困境，并对养老地产的未来发展做出预测。
高力国际关注养老地产的市场环境，认为无论从政治环境、经济大面、社会趋势和文化导向上看，养老地产都将迎来新的发展：
在对市场结构的研究中，高力国际发现：
通过对养老地产的研究，高力国际对该产业现行的分类方式进行了归类，对近40家国内领先的养老地产开发商的近150个项目进行了调研，并归纳明确了国内已入市项目的分布、规模、类别、定位、经营模式和状况。同时举出远洋地产的成功案例，从规划、定位、运营模式和盈利模式角度进行深度剖析。
结合上述产业发展的客观条件和情况，高力国际总结了目前制约养老地产发展的因素，并提出破局的关键在于创新、融合和回归。
高力国际此篇《养老地产》报告，从市场环境、市场结构、发展现状和困境与未来四个维度，解析养老地产的现状，展望未来发展趋势。我们相信养老地产会随着市场的发展、开发商的成长、政策的清晰与盈利模式的明确而逐渐成熟，其前景也将更加广阔。
上海高力国际物业服务有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development
专业品质权威
Analysis Report
企业发展分析报告上海高力国际物业服务有限公司
免责声明:
本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:
上海高力国际物业服务有限公司
1企业发展分析结果
1.1 企业发展指数得分
企业发展指数得分
上海高力国际物业服务有限公司综合得分
说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像
类别内容
行业房地产业-房地产开发经营
资质增值税一般纳税人
产品服务业管理；房地产经纪；信息技术咨询服务；
房
1.3 发展历程
2工商2.1工商信息
2.2工商变更
2.3股东结构
2.4主要人员
2.5分支机构
2.6对外投资
2.7企业年报
2.8股权出质
2.9动产抵押
2.10司法协助
2.11清算
2.12注销
3投融资3.1融资历史
3.2投资事件
3.3核心团队
3.4企业业务
4企业信用
4.1企业信用
4.2行政许可-工商局
4.3行政处罚-信用中国
4.4行政处罚-工商局
4.5税务评级
4.6税务处罚
4.7经营异常
4.8经营异常-工商局
4.9采购不良行为
4.10产品抽查
4.11产品抽查-工商局
4.12欠税公告
4.13环保处罚
4.14被执行人
高力国际
2004年营业收入：12亿美元 2005年营业收入：15亿美元 2008年营业收入：20亿美元 2010年营业收入：超15亿美元 2.02亿平方米
雇员 超过12,500
腾冲中城建 旅游产业有限公司
高力专业化服务方案 高力国际于1989年进入中国。此后一直处 于地产翘楚的地位，并引领市场潮流，目前 已在国内成立了北京、天津、烟台、上海、 广州、成都、杭州等七家分公司，并在业界 奠定了专业的领导地位。 办公楼服务 企业咨询顾问服务 工业物业服务 国际物业 物业投资服务 中国企业客户服务 住宅租赁代理 商铺服务 项目销售及推广 项目管理 物业及资产管理服务 咨询服务 调研
腾冲中城建 旅游产业有限公司
高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球61个国 高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，在全球61个国 家拥有512家分公司，致力为全球客户提供最全面的专业 家拥有512家分公司，致力为全球客户提供最全面的专业 物业服务，包括房地产买卖、租赁、业主服务、租户代表、 企业服务、投资及特别项目、咨询及研究、估值，与及物 物业管理面积 业及资产管理等。 1974 年在澳大利亚，几家非常成功的房地产公司合并成 一家公司，并以他们导师Ronald Collier的名字命名。在 一家公司，并以他们导师Ronald Collier的名字命名。在 澳大利亚，Ronald Collier是一位著名的注册测量师。之 澳大利亚，Ronald Collier是一位著名的注册测量师。之 后高力在亚太地区及加拿大地区的业务快速发展起来。 高力国际覆盖全球的办事处网络，体现了其广阔的国际视 野及深厚的本地市场知识。现时高力国际在全球拥有超过 12,500 名专业人才和丰富的物业及客户数据库。这一切 均让其 均让其能为客户在环球房地产市场中寻找商机，并提供高 成本效益的房地产服务。
养老地产市场发展前景分析
二 、我 国 的老 龄化 现 状及 特 点分 析 根 据 联 合 国规 定 的标 准 ，一个 国家 或 地 区６Ｏ岁 以上 人 口比例 达 到 １Ｏ％以 上 或 ６５岁 以 上 人 口 达 到 ７％时 ， 标 志 着 这 个 国 家 或 地 区 进
入 老 龄 社 会 。 （一 ）我 国老 龄化 现状
我 国早 在 ｌ９９９年 就进 入 老 龄 社 会 ， 当 前人 口老 龄 化 态 势 己 非 常 严 峻 。 ２００８年 我 国 ６Ｏ岁 以 上 的 人 口达 到 １．６７亿 ， 占 全 国 总 人 口 的 ｌ２％。在 今后 较 长 一段 时 期 内，我 国 老龄 人 口的 比例 还将 以年 均 ３．４％的 速 度 增 长 。 据 预 测 ， ２０４０年 我 国 ６０岁 以 上 的 老 龄 人 口 将 达
我 国 人 口 的 老 龄 化 呈 现 以 下 特 点 ：
１．老 年 人 口基 数 大 。第 六 次全 国人 口普 查 显 示 ， 中 国６Ｏ岁及 以上 老 年 人 口已达 Ｉ．７８亿 ， 占总人 口的 ｌ３．２６％，世 界 上６０岁 以上 人 口超 过 ｌ亿 的 只有 中 国。
２．老 年 人 口增长 速 度 快 。 由于计 划 生 育 国策 的 实施 ，从 ２０世 纪 末 我 国开 始进 入 老 龄 化 社 会 后 ， 老龄 人 口增 长 的 速 度 很 快 ，我 国的老 龄化 进 程 大大 快 于其 他 国家 。
全球知名物业管理五大行之高力国际简介
高力国际简介
高力国际是全球领先的商业房地产服务公司，在63个国家的485个办事处雇有
15,800多名专业人员。作为FirstService（在纳斯达克及多伦多证券交易所的股票代号分别为FSRV及FSV和FSV.PR.U）旗下公司，高力国际向世界各地的房地产用户、业主和投资者，提供全方位卓越服务，包括全球企业咨询顾问服务、经纪、物业和资产管理、酒店投资的销售和咨询、估值、咨询和评估服务、银行按揭业务及研究。根据利普西公司（Lipsey）的最新年度调查，在全球最著名商业房地产公司的排行榜中，高力国际高踞第二位。
在2012-13年度国际物业大奖（亚太区）评选中，高力国际囊括11个奖项，包括香港及印度尼西亚最佳地产顾问服务奖、亚太区最佳物业顾问服务推广奖及最佳地产代理网站奖。在2012年及2013年，更被《欧洲货币》评选为中国区最佳房地产咨询公司。
高力国际总部位于美国华盛顿州西雅图市，是全球领先的房地产服务公司，致力于向世界各地的房地产用户、业主和投资者提供全方位的卓越服务。
透过卓越服务的企业文化和积极创新的企业精神，高力国际整合全球房地产行业专家资源，加速客户成功的脚步。
高力以提供创新有效的商业解决方案而著称，并被《欧洲货币》评选为2013年中国区最佳房地产咨询公司。中国对于全球贸易和商业的影响力日益增长，高力国际以满足客户需求为宗旨，充分运用当地人才，志在提供最优秀的本地和中国的物业解决方案。
在国际市场上，高力国际是首屈一指的商业房地产服务公司，专门为全球投资者、业主及租户提供完善的专业服务，这包括经纪销售与租赁、物业及项目管理、投资服务、研究及估价等。
养老地产成功案例
养老地产成功案例
随着人口老龄化趋势的加剧，养老地产行业迎来了前所未有的
发展机遇。在这个背景下，一些养老地产项目通过创新的设计理念
和服务模式成功脱颖而出，成为了行业的成功典范。本文将通过分
析具体案例，探讨养老地产成功的关键因素，为行业发展提供借鉴
和启示。
首先，我们来看一个典型的养老地产成功案例——上海某养老
社区项目。该项目位于上海市郊，占地面积约100亩，总建筑面积
达到了20万平方米。该项目采用了“医养结合”的模式，引入了专
业的医疗团队和设施，为老年人提供全方位的健康管理和医疗服务。同时，社区内还设有多功能活动中心、健身房、图书馆等设施，满
足老年人的精神文化需求。此外，社区还建立了完善的安防系统和
24小时值班护理团队，确保老年人的安全和生活质量。通过这些举措，该养老社区成功吸引了大量老年人入住，形成了良好的口碑和
品牌影响力。
其次，另一个成功的养老地产案例来自北京市。一家知名的房
地产开发商在北京郊区打造了一座集养老服务、医疗保健、休闲娱
乐为一体的大型养老社区。该社区依托丰富的自然资源，打造了独
具特色的康养环境，包括花园式庭院、温泉养生中心、森林疗养区等。同时，社区还引进了国际先进的老年护理理念和技术，为老年
人提供个性化、专业化的医疗护理服务。此外，社区还开设了各种
兴趣班和文化活动，丰富老年人的精神生活。这些举措使得该养老
社区成为了老年人心目中的理想养老居所，吸引了众多老年人和家
庭的关注和青睐。
以上两个案例的成功经验，我们可以总结出养老地产成功的关
键因素。首先，充分整合医疗资源，提供全方位的医疗护理服务，
政策解读人口老龄化对房地产市场的挑战与机遇
政策解读人口老龄化对房地产市场的挑战与
机遇
随着全球范围内人口老龄化问题的日益凸显，人口老龄化已经成为一个全球性的挑战。对于房地产市场来说，人口老龄化所带来的挑战和机遇也日益显现。本文将对人口老龄化对房地产市场的影响进行解读，并探讨其中的挑战与机遇。
一、挑战
1.1 供需结构变化
人口老龄化导致老年人口的增加，而老年人对住房的需求往往与其他年龄段的人不同。老年人更加偏爱便利的居住环境，如交通便利、医疗配套完善等。然而，目前在许多地区，老年人居住的社区设施不足，无法满足老年人的需求。这就需要房地产开发商和相关政府部门加大力度，在社区建设中更加注重老年人的需求，提供适合老年人居住的房屋和配套设施。
1.2 资金压力增加
人口老龄化意味着养老和医疗开支的增加，这对家庭和政府来说都是巨大的财务压力。由于养老金普遍缺乏保障，老年人在购买住房方面的资金压力会增加。此外，政府也需要应对老年人养老和医疗保障的问题，这将增加政府的财政支出。这些资金压力对房地产市场的发展带来了一定的挑战。
1.3 供应链和建筑行业的转型需求
随着人口老龄化，建筑行业的供应链需求也会发生变化。老年人的需求更加注重便利性和安全性，对建筑材料、设备和技术提出了更高的要求。因此，建筑行业需要进行转型，推动供应链和技术的升级，以满足老年人的需求。
二、机遇
2.1 高端养老地产市场的发展
人口老龄化为高端养老地产市场带来了巨大的机遇。随着老年人口的增加，养老产业的发展也迎来了前所未有的机会。高端养老地产市场的开发，可以提供高品质的养老服务和设施，满足老年人的居住和生活需求。
高力国际华南区介绍
>荣获国际财经杂志《欧洲货币》颁发的 ” 2012 年中 国区最佳房地产咨询公司奖”
高力国际在亚洲
母公司FirstService
高力国际太平洋有限公司
( 2家分公司 )
香港
( 1家分公司 )
韩国
( 2家分公司 )
菲律宾
( 1家分公司 )
台湾
( 2家分公司 )
授权
印度尼西亚
( 3家分公司 ) 加盟
日本
财务分析
开发战略咨询
最高最佳 用途分析
办公楼服务 | 业主代表服务
高力国际以与客户之间紧密的伙伴关系引以 为豪。 我们为每位业主安排专职人员，全权负责他 们的物业项目，整合多种资源，制定创新有 效的营销策略，开发目标客户。我们的专员 将根据您的业务目标，确定项目执行策略。 业主代表团队配备了训练有素的专业人才， 熟悉本地商业房地产市场，也是高力国际全 球网络的成员。我们所提供的策略性服务涵 盖了各种类型的办公物业。
2005
高力国际成都公 司成立，为西南 地区市场提供全 方位服务。
2010
高力国际历史上的重 要里程碑。我们与 FirstService Real Estate Advisors公司 结合，並在其控股公 司，亦是全球最大的 房地产管理企业 FirstService Corporation管理下运 营。
项目定位及推广 租赁/销售服务 租售策略制定
养老地产发展现状及未来趋势
养老地产发展现状及未来趋势
一、养老地产的定义和背景
养老地产是指专门为老年人提供居住、医疗、保健、文化娱乐等服务的房地产产品，是以老年人为主要服务对象的特殊房地产形态。随着我国人口老龄化加剧，养老问题日益凸显，养老地产成为了一个备受关注的领域。
二、养老地产发展现状
1.市场规模不断扩大
随着我国人口结构的变化，老年人口数量不断增加，对于养老服务需求也逐渐增加。据统计，目前我国60岁以上人口已经达到2.4亿，其中65岁及以上人口占比超过11%。这样庞大的市场需求促使了养老地产市场规模不断扩大。
2.产品类型丰富多样
随着消费者对于养老生活质量要求的提高，养老地产产品也呈现出多样化趋势。除了传统的敬老院和安置型养老社区之外，还涌现出了以
“健康+”、“文化+”、“旅游+”等方式融合多种元素的新型产品。
3.行业竞争激烈
随着市场规模的扩大和产品类型的丰富，养老地产行业竞争也越来越
激烈。除了传统的房地产开发商之外，还涌现出了众多专业的养老地
产企业。同时，一些大型企业也开始将其主营业务延伸到养老地产领域。
三、养老地产未来发展趋势
1.政策环境将更加有利
随着我国人口老龄化问题不断加剧，政府对于养老事业的重视程度也
逐渐提高。未来，政策环境将更加有利于养老地产行业的发展。例如，国家已经出台了一系列鼓励和支持养老地产发展的政策措施。
2.产品创新将成为重点
随着用户需求不断变化，产品创新将成为养老地产企业未来发展的重点。在产品设计方面，应该注重满足用户多样化、个性化需求；在服
务方面，则需要更加注重品质和细节。
3.资本市场将更加关注
10983400_叶檀：地产迎来“白银时代”
不过，即便如此，在叶檀看来，房地产行业的黄金时代已经过去，等待它的则是另一个白银时代的到来。
在地产白银时代，叶檀认为这一行业将具备一系列具象特征。“总体而言，白银时代的房地产资产价格将会保持稳定。”政府层面对地产领域的放松幅度会稳定在一定幅度范围内，这也将为地产带来某些机着陆的到来。“整体而言，地产市场的价格不会大幅下跌，但是它的上升空间也必然有限。”
地产投资拾遗补缺
“如果要说地产投资机会的话，其实前两年我们已经看到了一些端倪。”叶檀认为，首先是地产开发商的一系列变化，即地产商的全产业链和服务区域
为：“房地产的配置比例不应超过家庭资产的三分之一，当然，在一二线城市的核心区域，仍然拥有安全边际，并不值得焦虑。”开发商们的转型蜕变
谈及今年房地产领域的最新观点，叶檀认为，2015年，去库存将成为房地产领域的一大常态。其次，对于购买者而言，其购房融资成本这一块将不会再上升，相反只会呈现下降的趋势。最后，对于国内的开发商大佬们而言，他们将在2015年几乎全线处于转型的蜕变过程中。
“像国内的那些地产开发商，他们会在一些新的领域有所突破。”叶檀告诉《中国房地产金融》，比如成为购买这些开发商旗下的楼盘或物业，并成为他们的客户后，这些客户就能享受到地产商在全球的各种服务，甚至能享受到这些地产开发商的金融服务。除此之外，购房者在成为他们的客户之后，还会享受到住家养老、社区便捷服务等新体验。
不同于十年之前的传统单一的地产开发模式，近年来地产的多元化探索，已成为越来越多传统地产开发商的共识。如保利地产，此前曾以地产开发为主业，但最近几年其在整合资源的同时，不断谋求多途径的创新发展，发力于房地产金融、商业运营等方面的挖掘。像碧桂园，则是在全产业链上下功夫，依托于全国数十万业主，深度开发增值服务，如教育、医疗等。
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图４ ： 中国近年养老政策及法规小记
国务院《中国老龄事业发展“十二 五”规划》 提出加快发展老龄事业养老机构建 设，并规划２０１１－２０１５年养老床位 目标
国务院常务会议《深化改革加快发 展养老服务业的任务措施》 加强养老服务能力建设，分层分类 提供养老服务，创新养老服务模式
ຫໍສະໝຸດ Baidu
北京市人民政府《关于加快本市养 老机构建设的实施办法》 明确了养老机构的供地与建设方式 ，并提出鼓励与扶持政策
民政部与商务部《鼓励外国投资者 在华设立营利性养老机构从事养老 服务》 允许外国投资者独自设立营利性养 老服务机构或与中国企业设立合资 公司
２０１１年９月
２０１３年６月
２０１３年８月
２０１３年９月
２０１３年１０月
２０１３年１１月
２０１４年１２月
民政部《养老机构管理办法》 允许外国投资者以全资子公司、合 资企业或合作经营的方式设立养老 机构
中国老年人口占比
来源：高力国际研究部、联合国人口署，２０１５
中国老龄人口的增长以及社会结构的变化要求养老物业及医疗 护理设施在相对较短时间内大规模发展。目前，我国养老地产 市场很大程度上由政府掌控。然而，政府高层已承认，为如此 庞大且在不断增长的老龄人群提供养老物业及服务，社会力量 亦需参与其中。
老龄化领跑者： 一线城市的需求
暮色中国：
养老地产市场之契机
目录
概述
3
市场潜力
潜在需求：２０２５年老龄人口将达２亿 4
老龄化领跑者：一线城市的需求
4
政策环境
5
市场参与者及代表性案例
6
挑战
11
海外项目浅析
12
结论
15
2 暮色中国：养老地产市场之契机 ｜ ２０１５年３月 ｜ 高力国际
概述
在中国，曾属政府单方面管辖的养老地产市场，正成为私营 房地产发展商及投资者的潜在开发领域。根据联合国人口署 数据，中国业已进入老龄化人口快速增长阶段，６５岁及以上 人口数量将于２０２５年达到２亿，２０５０年将突破３亿。然而，中 国现有养老物业存量较为有限且品类相对单一。在意识到解 决养老物业严重匮乏的一种途径是政府与社会力量需共同参 与后，中央政府出台了若干政策，以吸引境外投资者及国内 私营企业进入养老地产市场。２０１５年２月底，政府重申了对发 展养老产业的支持，推进民间资本参与养老产业优惠措施的 落实。这一最新公告反映了我国政府发展这项社会事业的长 期策略。 高力国际研究发现，对发展商及投资者而言，市场存在大量 发展机遇，尤以中国一线城市为甚。在北京、上海及广州这 三大城市中，６５岁及以上人口数量高于全国平均水平，并逼 近美国、英国及日本的水平。同时，一线城市家庭人均可支 配收入较高，通常为独生子女家庭，且对医疗护理的要求相 对较高。这些因素将共同推动未来数十年内市场对养老物业 的强劲需求。然而，这一细分市场在广义房地产市场中仍处 于起步阶段。尽管一些发展商和投资者已尝试了多种商业模 式，最青睐的盈利模式尚未出现。 高力国际回顾了北京和上海当前养老地产行业的政策环境及 盈利模式等因素，以辨别市场机会；并对美国、英国及日本 的案例进行总结与研究，从而为中国养老地产行业的发展作 出启示。
图３ ： 一线城市居民人均可支配收入，２０１５
人民币 45,000 40,000 35,000 30,000 25,000
与此同时，北京、上海、及广州的城市家庭人均可支配收入 分别为人民币４０，３２１元、４３，８５１元及４２，０４９元，而全国平均 水平仅为人民币２６，９５５元。
北京
上海
城市居民家庭人均可支配收入
盈利模式 房地产发展商扮演投资者和发展商的双重角色，并聘请专业 养老服务机构进行运营。收入主要源于出售项目内大部分住 宅物业所产生的销售收入，以及对小部分出租物业中的租户 收取服务费和管理费。对住宅物业的销售是其回笼开发成本 和实现盈利的主要渠道。
延庆县
密云县
昌平区
顺义区
门头沟区
海淀区
石景山区
东城区 西城区
丰台区
朝阳区
房山区
万科 幸福汇
大兴区
通州区
来源：高力国际研究部，２０１５
图６ ： 房地产发展商代表性案例
城市 位置
北京 亦庄 北京 海淀区
项目名称 发展商
椿萱茂 凯健
北京西山 和熹会
远洋地产 保利地产
竣工年份
２０１３
建筑面积 （平方米）
６，０００
２０１２
２２，０００
北京 北京 北京 北京 上海 上海
高力国际 ｜ ２０１５年３月 ｜ 暮色中国：养老地产市场之契机 3
市场潜力
潜在需求： ２０２５年老龄人口将达２亿
根据联合国标准，中国现已成为人口老龄化社会。以联合国标 准衡量，当一个国家或地区６０岁及以上老年人口占总人口比例 达１０％，或６５岁及以上老年人口占总人口比例达７％时，即被 视为进入老龄化社会。至２０１５年年末，中国６５岁及以上人口 占比将达９．５％，约１．３２亿；若将此部分人口视作一个国家， 该国将超越日本并紧随俄罗斯，成为世界第十人口大国。 ２０１５至２０２５年间，中国６５岁及以上人口的年增长率将超过全 球３．３％的平均增速，达４％。联合国人口署预测，到２０２５年， 中国６５岁及以上人口数量将达到２亿，占全国人口总数的 １３．５％，这一比例远超人口老龄化社会的最低标准。
图１ ： 中国老年人口数量（６５岁及以上）， １９９０至２０５０年
百万
350
30%
300
25%
250
20%
200
15% 150
100
10%
50
5%
1990 1995 2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050
中国老年人口数量
房山窦店 房山长阳
昌平区 小汤山镇 顺义区
浦东
宝山区
万科幸福汇 万科地产
中粮万科 长阳半岛
万科地产
北京太阳城 太阳城房地产
２０１１ ２０１１
２０１０
东方太阳城 希格玛
２００３
（隶属中科院）
香树湾 养老社区
万峰地产
２０１４
星堡中环 养老社区
复星集团
２０１３
１６０，０００ １，０００，０００ ３００，０００ ７００，０００ １０５，７８５ １８，０００
图２ ： ６０岁及以上户籍人口占比
30% 25% 20% 15% 10% 5%
北京
上海
６０岁以上老年户籍人口占比
来源：高力国际研究部、国家及地方统计局，２０１５
广州 中国
官方数据显示，在我国四个一线城市中，北京和上海的老龄 人口比例最高，人均可支配收入水平亦位居前列。鉴于这两 座城市高于平均水平的支付能力，这些因素将推动京沪两地 对新建养老设施最为强劲的需求。２０１３年，北京、上海及广 州６０岁及以上人口占比均超过了全国１４．９％的整体水平。在 广州，该数值为１６％；在北京为２１．２％；而在上海该数值为 ２７．１％，近乎全国平均水平的两倍。仅这些城市便有合计八百 万的６０岁及以上人口。
国务院《国务院关于加快发展养老 服务业的若干意见》 支持社会力量兴办养老机构
上海市人大常委会办公厅上海市养 老机构条例》（草案） 明确政府应通过补助投资、购买服务 等方式，鼓励支持社会力量举办、运 营养老机构
来源：高力国际研究部、国务院、民政部，２０１５
新近政策摘要：
２０１１年９月 国务院发布了《中国老龄事业发展“十二五”规划》，提出加快发展老龄 事业及养老机构建设的需要。《规划》提出，到 ２０１５年，全国每千名老 年人拥有养老床位数达到３０张，增加日间照料床位和机构养老床位３４０余 万张。
２０１３年６月 《养老机构设立许可办法》和《养老机构管理办法》正式允许外国投资者 以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构，以鼓励外国投 资者及养老机构进入中国养老地产市场。
２０１３年９月 商务部发布的《国务院关于加快发展养老服务业的若干意见》中包含了 民间资本举办营利性和非营利性养老机构的优惠政策，包括土地供应优 惠政策、税收优惠和补贴政策等。
２０１１年，一些官方迹象表明，政府欲将社会力量引入养老产 业领域，其中之一即为国务院提出加快发展养老机构建设的 需要。２０１３年６月，政府作出了进一步行动，民政部正式允许 外国投资者以全资子公司或合资企业的方式设立养老机构。 ２０１４年１２月，此政策被进一步阐明，民政部与商务部明确给 予外国投资者开设营利性养老服务机构的许可。可以肯定的 是，这些对外资的鼓励政策为政府改善老年人口生活水平的 强烈意愿提供了有力支撑。
来源：高力国际研究部、国家及地方统计局，２０１５
广州 中国
4 暮色中国：养老地产市场之契机 ｜ ２０１５年３月 ｜ 高力国际
政策环境
与美国、英国及日本等发达国家相比，中国的养老地产政策 相对欠完善。直至２１世纪，养老物业及服务的提供仍系政府 单一职责，且仅由养老院、医疗设施及医疗补贴所组成的小范 围体系提供。私营企业始终对养老行业持谨慎态度，主要缘 于这些企业难以在当前政策环境下找到可盈利的商业模式。 然而，鉴于当前不断变化的人口统计数据以及要达到政府对 养老服务与物业规模目标所需的投资数额，依赖政府的系统 已难以自足。
上海 花桥
２１城孝贤坊 绿地集团
２０１０
２６０，０００
来源：高力国际研究部，项目官方网站，２０１５
高力国际 ｜ ２０１５年３月 ｜ 暮色中国：养老地产市场之契机 7
案例二：亲和源 • 上海康桥社区
竣工年份：２００８
图７ ： 亲和源 • 上海康桥社区地理位置图
投资者：上海康桥公共事业投资有限公司、上海日扬房地产
２０１４年１２月 民政部与商务部联合发布《鼓励外国投资者在华设立营利性养老机构从 事养老服务》的公告，明确表示外国投资者可独自设立营利性养老服务 机构或与中国企业设立合资公司。
高力国际 ｜ ２０１５年３月 ｜ 暮色中国：养老地产市场之契机 5
市场参与者及代表性案例
养老地产市场巨大的市场潜力吸引了包括房地产发展商、养 老服务机构、保险公司以及私募基金等众多市场参与者的目 光。近年来，尤其在以北京及上海为首的一线城市中，这些 市场参与者已开始在养老地产的投资、开发及运营等环节进 行了诸多尝试。 当前，大型内资房地产发展商是养老地产市场中最为活跃的参 与者，国内外的养老服务供应商亦开始积极进入这一领域。保 险机构也已通过投资养老地产项目，或将其保险及理财产品 与养老物业的居住权进行捆绑来进入这一细分市场。高力国 际甄选了三个代表性案例，以浅析当前市场概况。
6 暮色中国：养老地产市场之契机 ｜ ２０１５年３月 ｜ 高力国际
案例一：万科幸福汇
竣工年份：２０１１ 投资者：万科集团 发展商：万科集团 运营商：万科集团、亲和源
图５ ： 北京万科幸福汇地理位置图
北
怀柔区
项目简介 万科幸福汇是万科集团投资并开发的养老住宅小区项目，位 于北京西南郊区房山区窦店镇。该项目于２０１１年入市，占地 面积为７１，９１２平方米，总建筑面积约１６万平方米，共计１，２６２ 套房源。小区内户型包括两室两厅和三室两厅，面积从８０至 １６５平方米不等，报价在人民币２５，０００元至２７，０００元每平方米 之间。项目的主要目标群体为中等收入的老年人群及其家庭。 公寓内配备便老设施并提供基础医疗服务，便于老年人与其 家人同住或毗邻而居。
该项目可进一步分为“活跃长者住宅”和“活跃长者之家”两 种养老住宅产品类型。“活跃长者住宅”系配备了诸如无障碍 电梯、防滑卫生间等便老设施的商品住宅。此类产品为整个项 目的主要产品类型，现已售罄。“活跃长者之家”为出租型老 年公寓，配备医疗服务中心、心理咨询室、老年学校、图书馆 及健身房等设施。５０岁以上且满足基本健康要求的老年人可 租住此公寓，月租金为人民币４，５００元。老年公寓内较为普遍 的户型为７０平方米的两居室，每人均有独立卧室。万科聘请 了国内养老服务机构亲和源来运营该项目。
北
有限公司、上海亲和源投资有限公司、贽信资本
发展商：亲和源 运营商：亲和源
嘉定区
宝山区
项目简介 亲和源股份有限公司系一家营利性的公私合营企业。亲和源• 上海康桥社区位于上海市浦东新区康桥镇，占地面积８３，６８０ 平方米，建筑面积近１０万平方米，共１６栋楼宇。其中１２栋为 老年公寓，其余四栋为配套服务设施，如健康会所、医院及 护理院等。社区内共有８３４套公寓，单套面积为５８至１０８平方 米不等，可同时容纳１，６００位老年人。亲和源以健康老年人为 服务对象并对居住者的年龄有所限制：女性须不小于５５岁， 男性须不小于６０岁。最初，项目所在地块为出让年限５０年的 工业用地。但由于项目具有一定公益性质，２００６年政府将土 地性质变更为公共建筑用地，并划拨给亲和源股份有限公司 使用。