论文娄底市房地产现状

浅析娄底市房地产发展现状及其对策

前言

房地产业是我国国民经济的支柱产业,据统计数据显示,房地产业每年对GDP的贡献率为1%到2%。我国的房地产业自1998年住房商品化改革以来发展突飞猛进,但是在发展过程中也涌现出了许多的问题,如果这些问题不能得到及时解决,将会对我国经济的长足发展产生非常大的负面影响。娄底市是一个新兴的城市，它的房地产业起步更晚，所以在它在建设过程中有很多的优越性，但同时它又拥有更多的缺陷，因此，在发展娄底房地产中应时刻注意它会出现的问题，并想办法解决或者把损失减小到最低。以下是关于娄底房地产的现状及其几点对策。

娄底市是湖南中部的一个地级城市，有420万人口。当前全市共有房地产开发企业170家，总注册资本17.8亿元。据调查统计，娄底市商品房已积压1.5

万套，资金缺口达6.86亿元。在娄底中心城区，个别“空手套白狼”的开发企业已经崩盘，有1/3的房地产企业已经退出了市场，还有1/3的开发企业和消费者一样在等待观望，只有1/3的企业举步维艰地操作着37个在建项目。楼市下行，一方面使“土地财政”遭遇挑战，影响到地方政府通过土地获得的出让金和各种税费收益。另一方面，大部分房地产企业因为资金和市场问题，无奈寻求民间融资和违规预售。在娄底170家房地产企业中，暂定级和四级房地产企业占82%，企业规模小，缺乏品牌意识、融资难、管理体制落后。他们拿了没有规模的小地块，就像打游击战一样遍地开花地开发，从而引发一系列恶性循环，导致政府未来埋单成本很高。

总的来看，我市房地产业从小到大，发展迅速，市场平稳健康，但发展中也存在着一些不容忽视的问题，需要引起高度的重视。

1.地价“只涨不跌”。

按照我国几千年来的传统观念，谁拥有了土地谁就拥有了财富。到了现代，对一般工薪阶层而言，住房往往就是他们最大的财富。这样的思维导致我国商品房价格自1999年至今不断地上升，年增长幅度甚至高达10﹪以上，这给以土地为“命根子”的中国人带来的信息就是，中国的地价、商品房价格都是不断上涨的，

买到了房子，就等于买到了不断升值的财富。娄底是一个小城市，居民付不起过高的房价，虽然娄底房价相对而言是比较低的，但对于一般人而言仍然太高。尤其是近年来物价不断上涨，房屋已成为奢侈品。

2.面积越来越大，资金占有量过多。

现在娄底房地产如雨后春笋般冒出来，一出门见到的都是各种建筑工地，灰尘到处都是。且不说这些年我市商品房单位面积售价的提高幅度有多大，即使单位售价毫无改变，仅就购买一套房子的资金，也比过去翻了几番。望着一栋一栋楼房的建立，大多数人也只能望房兴叹了。

3. 房地产市场操作不规范。

一方面表现在房地产市场的市场化程度低。市场不统一、商品化程度低、操作不透明、结构性不合理等等。我市目前的房地产业尚不成熟、市场体系不健全,而房地产市场存在的垄断现象加大了市场的交易成本,使消费者的负担加重,从而抑制了房地产商品的消费需求,也会造成房地产业的无序发展和恶性竞争,使房地产业大起大落,泡沫现象严重,另外还会造成产业结构调整和产业升级障碍重重、举步维艰。

另一面,我国房地产领域违法违规、权钱交易现象严重。当前的“招、拍、挂”中还存在着改制企业土地权属不清、场外交易、串标、围标、党政机关圈地等现象。本应成片开发的土地由部分自然人联合买下后，再划成豆腐块建房子，造成土地不能集约使用、影响城市景观、大量税费流失的后果。商品房预售违规行为屡禁不止;房地产企业纵容、雇佣工作人员炒作房价等恶意炒作频频发生;而发生在价格领域的房地产交易环节违规收费、销售商品房未实行明码标价、经济适用住房不执行政府指导价格等违规违法行为几近成为房地产业的“潜规则”。

另外，商品房开发和销售行为不规范、管理不严格及其在开发建设中商业门面过多。一些违法违规行为的滋生，扰乱了正常的市场秩序，损害了消费者的合法权益，房地产投诉事件出现快速增长态势。而商业门面的过多，一方面造成资源的闲置，另一方面又挤占了本就不多的公共用地，造成与居民生活质量息息相关的公共厕所、垃圾站、停车位、公用绿地等公用设施严重不足。

4．商品房空置量上升，企业开发成本增加

随着当前建筑材料价格上涨，商品房销售不旺造成存量房产增加等因素，使企业在开发中的建安成本、土地成本、财务费用等相应增加，跟以往相比，大大提高了企业的运作成本，形成了市场销售价格与开发成本之间的矛盾，绝大部分开发企业面临着资金压力大，开发成本增加，企业运作比较困难的实际问题。为了尽快回笼资金，新开发的商品房也被不同程度的提高了价位。买一套房子对于普通家庭来说本就是一个很大的负担，新开发好的商品房价位又一直走高，以至于买房子掉入了越买不起价格越高的怪圈。

5. 各部门间权责划分不明确，职权混乱，部门配合不力。房地产市场是由计划、土地、规划、建设、销售、物业管理等各个环节组成的统一体，但当前娄底市涉及房地产管理的部门在工作中普遍存在“铁路警察各管一段”的现象，规划局不知道哪块地开工了，房产局不知道哪栋楼竣工了，税务局不知道哪些楼盘交易了，信息不畅导致监管不及时、税费收缴难到位。甚至出现了房产局做了规划局的事，规划局做了税务局的事。总之一句话，部门间权责混乱。

6. 变更规划较为普遍。如取得土地后不按规划设计条件开发，甚至改变土地性质或用途，随意增大容积率等。巧借名目开发房地产，随意拆掉建设好还没过期的道路楼房等，用于增加GDP。

我市房地产业总体发展趋势良好，但也存在着诸如“房价过高”、“规划不合理”等上述问题，这些问题不加以解决，将会继续扩大，影响房地产业的发展并最终累及这个国民经济的正常运行，所以要对这些问题具体分析并加以解决，以下是促进我市房地产业健康发展的几点建议：

1．长期跟踪监测国家的宏观经济变化和房地产市场发展状况，了解国家及地方政府对房地产市场发展规划、土地供应计划等；要了解国家政策并预测国家未来对房地产政策有何变化，是限制还是鼓励，同时，要分析社会对房地产市场的需求类型和需求量并预测其变化，以确定开发项目和开发规模；要利用一切可能得到的信息资料，充分考虑到其他开发项目的竞争，尽可能准确地预测拟开发项目的费用与收益；加强企业从业人员的现行法律法规和企业规章制度的学习，及时掌握国家及地方政府在本行业的部门规章、规范性文件、强制性标准，了解政策