新城开发模式研究及案例
大目湾新城开发模式研究(精)
— 1 —大目湾新城开发模式研究（一）开发模式选择大目湾新城的开发模式有两种选择：（1）“政府＋项目开发商”的二级开发模式。
这种模式是大目湾新城现有的开发运营模式，大目湾新城管委会代表政府，直接面对项目开发商。
政府负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资等；开发商负责所在项目的开发和建设。
（2）“政府＋运营商＋项目开发商”的三级开发模式。
这种模式是在政府与项目开发商之间导入运营商，政府掌握控制权，由运营商负责土地的整治，基础设施的建设，环境的改善，招商引资，营销推广等，由项目开发商（二级开发商）来负责具体的开发和建设。
一级——政府：领导、控制、监管性角色。
政府进行规划、土地、政策等方面的监管，监督总运营商对整个区域的运营情况，逐步获得土地增值收益与品牌效益，同时将既得利益反哺大目湾新城的基础设施建设与改造。
二级——总运营商：介于政府与开发商之间的中介型的投资公司，如“大目湾新城投资开发有限公司”，承“政府”之上，启“项目开发商” 之下，负责对大目湾新城进行总体策划、总体规划、投资融资、基础设施建设、招商引资等。
实现“资源变资产、资产变资金、资金变资本”的循环赢利模式，较政府直接面对开发商的两级经营模式更具区域经营的专业性。
— 2 —三级——项目开发商：包括各种旅游、餐饮、商业、酒店等项目的终端开发商。
是总运营商招商引资的对象，按照政府和总运营商制定的规划进行项目的具体开发和经营，直接面对消费市场，是市场价值的直接创造者。
政府全资公司谋求社会效益、经济效益平衡，注重长期效益，安全、稳定性高，市场操作能力低，效率不高，综合成本相对最高。
完全市场化的公司市场操作能力强，开发运营效率高，成本控制有成效只注重经济效益，过分追求短期效益，容易造成开发过度。
政府与企业共同组建的公司能够充分利用政府的行政力量，最大可能获取政策效益，同时可以接轨市场，提升操作和运营执行能力，实现优势互补，提高区域运营效率，市场适应能力较强，并兼顾区域长期与近期利益。
新城开发背景下特色村落的保护与开发研究
GRACEFUL BEARING区域治理新城开发背景下特色村落的保护与开发研究*福建师范大学 卢蔚林，钱青月，何长艳，杨继才，张观嫆摘要：随着现代化进程的加快，农村地区的传统村落在城镇化建设浪潮中发生了翻天覆地的变化，面临着生存与发展的危机。
党的十九大报告提到实施乡村振兴战略的保障是乡风文明。
因此，传统村落的特色保护在城镇化过程中显得愈发重要。
本文运用质性访谈、问卷调查、文献研究对福州市长乐新城三溪进行现状分析，探究新城开发对特色保护现状、存在的问题及其产生的原因，总结有效经验与不足之处，为各地类似村落更好地留住村落特色提供借鉴和参考。
关键词：传统村落；保护与开发；新型城镇化中图分类号：[F292] 文献标识码：A 文章编号：2096-4595（2020）42-0295-0002乡村振兴战略，乡风文明是保障。
但传统村落保护过程中却出现了大拆建、假古董、商业化三大怪相，传统村落保护问题迫在眉睫。
传统村落和现代人居需求发生冲突，使政策制定者们和学者们开始把目光转向传统村落保护问题。
在福州长乐新区开发期间，三溪村作为福建省级历史文化保护名村，是个典型的新城开发过程中的传统村落。
一、三溪村保护与开发的现状及存在问题（一）现状1.村落保护规划详细完整传统村落的保护需要以相关文件作为基础，三溪村早在零几年就已经制定并出台了许多关于村落保护相关的规划方案和具体内容，2018年1月5日，福建省人民政府批准同意实施《福建省历史文化名村长乐区三溪村保护规划（2017-2030年）》，村落保护规划通过部门征求意见，专家评定，上报，行政审批等环节层层把关，全面完整。
对三溪村各个方面村落特色保护制定具体详细的规划方案。
2.历史文化底蕴丰富，传统民俗人气高涨三溪村的传统建筑整体风貌保存完整，遗存丰富且级别高，包括数量众多的摩崖石刻、紫阳阁、朝元观等历史遗存；游神、祭祖、夜渡龙舟、朱熹理学文化等具有三溪村村落特色的历史文化载体。
EOD开发模式——(1)长沙市梅溪湖国际新城水资源规划及水环境整治工程
EOD开发模式——（1）长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程为推动实现⽣态环境资源化、产业经济绿⾊化，提升环保产业可持续发展能⼒，泛华集团多年来⼀直坚持⽣态优先，践⾏绿⾊发展理念，采⽤EOD模式，积极探索将⽣态环境治理项⽬与资源、产业开发项⽬有效融合，解决⽣态环境治理缺乏资⾦来源渠道、总体投⼊不⾜、环境效益难以转化为经济收益等瓶颈问题，在促进⽣态环境⾼⽔平保护和区域经济⾼质量发展等⽅⾯起到了积极作⽤。
多年来，泛华集团在长沙市梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程、武汉市青⼭⽰范区“海绵城市”建设等多个项⽬践⾏EOD开发模式，得到各界⼀致好评。
梅溪湖国际新城位于长沙⼤河西先导区核⼼梅溪湖，集⼭、⽔、洲、城于⼀体，稀缺价值不可复制。
项⽬总占地约11452亩。
根据长沙市政府创建梅溪湖国际新城“长沙未来城市中⼼”及“国际服务区、科技创新城”的要求，梅溪湖国际新城总体战略定位为：中国国家级绿⾊低碳⽰范新城，华中地区两型社会的新城典范，湖南省和长株潭最具国际化⽔平、科技创新、以⼈为本、⽣态宜居、可持续发展的活⼒新城。
2015年，泛华集团承接了梅溪湖国际新城⽔资源规划及⽔环境整治⼯程，该项⽬突破了传统的规划理念，以战略思维和系统思维为指导，提出了打造智慧⽣态、产城融合的智慧产业⽣态新城的⽬标，即将智慧、产业、⽣态等要素进⾏有机结合，站在城市运营管理的⾓度，创新理念、多层次切⼊、多⼿段综合治理，最⼤限度保持⽣态本底的前提下，对地块及周边⽔系综合规划，从梅溪湖⽔体内、外污染源治理及过程控制⼊⼿，采取上游污染源治理、⾬污分流改造、⼊湖撇洪渠治理、⼊湖⾬⽔净化、环湖海绵体建设等措施及区域⽔系综合管理规划、制度建⽴等多种⼿段，提⾼了区域⽔系统的安全性、极⼤地改善了区域环境，有⼒地促进了梅溪湖国际新城的快速发展。
在此项⽬的有⼒⽀撑下，梅溪湖国际新城也正逐渐成为具有国际⽔准规划设计、⼭⽔景观、创新运营管理的国际化新城。
国内外产业新城发展经验及案例
国内外产业新城发展经验及案例二零一一年三月目录一、新城开发背景 (1)二、新城的定义 (5)三、新城的发展阶段 (5)四、新城的分类 (6)五、产业新城典型案例之一：筑波科学城 (8)（一）概况 (8)（二）背景 (9)（三）建设目标 (11)（四）规划 (11)（五）发展阶段及特征 (15)（六）城市发展 (20)（七）筑波科学城成功的要素 (25)（八）筑波科学城存在的问题 (30)六、产业新城案例之二：美国尔湾市 (34)（一）概况 (34)（二）发展背景 (35)（三）城市规划 (36)（四）尔湾吸引了大量的企业和居住人口 (40)（五）有竞争力的工资水平和足够多的就业机会 (50)（六）尔湾成功的要素 (51)（七）筑波和尔湾发展要点对比分析 (56)七、产业新城案例之三：上海浦东新区 (58)（一）发展概况 (58)（二）发展历程 (59)（三）成功经验 (63)八、产业新城案例之四：天津滨海新区 (72)（一）发展概况 (72)（二）成功经验 (73)一、新城开发背景第二次世界大战结束后，西方发达国家普遍进入了经济发展的“黄金时期”，以伦敦、巴黎为代表的大城市经济和人口急剧增长，市区人口和产业的聚集不断加强，导致市区用地不断向四周蔓延，形成了单中心高度聚集的城市形态，中心城区人口密度很高。
如20世纪50年代巴黎市区平均人口密度为26000人/平方公里。
单中心高度聚集的城市结构给城市生态环境、城市效率以及城市管理等方面带来了诸多城市问题。
如城市环境恶化、城市热岛等生态问题凸显；城市住房短缺，房屋价格飞涨，两极分化矛盾日益突出，交通拥挤、出行不便等。
在空间上，人口大量增加造成城市住宅的严重不足，使得许多设施不完善的住宅开始在郊区蔓延。
城市郊区用地急速向城市建设用地转变，无序开发带来了开发效率偏低等一系列的问题。
为了维持城市经济增长的持续性和社会的稳定性，针对上述问题，各国政府集合大量的专家学者开展了许多研究，并逐步形成了“从城市区域的角度出发，通过开发城市远郊地区的新城分散大城市压力”的城市规划思想。
“产城一体”视角下城市新城开发研究——以成都市天府新区永安片区为例的开题报告
“产城一体”视角下城市新城开发研究——以成都市天府新区永安片区为例的开题报告研究背景
随着城市化进程的加快，中国出现了大量新兴城市和城市新区。
其中，“产城一体”是一种新型城市规划概念，指在城市规划中融合产业
和城市，达到相互促进，实现城市经济和社会可持续发展的目的。
然而，“产城一体”规划模式的实施需要考虑多个因素和问题，如土地利用、
资源利用、环境保护、社会公共服务等。
成都市天府新区永安片区是一
个典型的“产城一体”新城开发区，因此对其进行研究可为其他城市新
区的开发提供借鉴和启示。
研究内容
本研究将以成都市天府新区永安片区为例，探讨其“产城一体”规
划模式的实施情况及其影响因素。
具体研究内容包括：
1. 永安片区“产城一体”规划模式的现状分析：包括土地利用、产
业布局、社会公共服务配套等方面的情况，重点分析其不足之处。
2. 永安片区“产城一体”规划模式的影响因素：包括政策因素、市
场因素、技术因素等方面的影响因素，探讨这些因素对于永安片区规划
模式实施的作用和影响。
3. 永安片区“产城一体”规划模式的优化方案：结合目前面临的问
题和不足，提出进一步完善和优化的方案，包括土地利用调整、产业结
构优化、社会公共服务提升等方面的建议。
研究意义
本研究对于推广实施“产城一体”规划模式，促进城市经济可持续
发展具有重要的意义。
通过对永安片区“产城一体”规划模式的实施情
况和影响因素的深入研究，可以为其他城市新区的开发提供借鉴和启示，促进城市化进程的规范化和科学化。
典型案例日本城市综合体六本木新城研究分析
谢谢！
都市发展的制约；
►城市建设思路——在都心周边的公共交通系统集中地区，积极推进副中心的开 发建设，作为分散都心机能的各类设施的建设用地并大力发展道路网及公共交通 配套；
►六本木定位——在城市新中心的规划中，六本木定位为文化智能之都，该项目 从业态规划建设、商家引入等多方面承接片区规划功能。
六本木建设过程中完美的承接了城市规划功能，通过电视台、艺术馆、美术馆、露天 剧院的引入突出了项目的文化内涵，并打造了当时日本最具智能化的森大厦。
3
项目开发理念——垂直城市实现“良性互动”
54层270米高的森 大楼
低矮拥堵的日本传统建筑
超高层住 宅
►垂直城市——创造一个“垂直”的 都市，将都市的生活流动线由横向改 为竖向，建设一个“垂直”的而不是 “水平”的都市，以改变人们以往的 居住与生活行为模式；
►实现良性互动——增加大楼的高度 来增加更多的绿地和公共空间，并缩 短办公室与居住区之间的距离，减少 人们的交通时间，提供更ห้องสมุดไป่ตู้便利、舒 适、综合性的生活。
4
项目借鉴一 —— 空间组织实现“自由体验”人流 六本木新城露天 广场
汇聚人流动 自由体线验式
曲线
►洋流理论打造自由体验动线——该项目根据洋流理论设计符合“体验”需求的自由曲线，使人流自 然流动到项目各处，增强了逛街的趣味性； ►以广场打造“人群焦点”——在项目中心位置打造露天广场，表演世界级的艺术节目，充分吸引四 面八方的人流在此处汇聚，实现写字楼、酒店、住宅、商业中心的人群互动。
典型案例日本城市综合体六本木新城研究分析
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项目开发背景 东京新宿
六本木 新城
中央 银座区
“城市再开发”——项目总体 量77万方，位于东京闹市区六 本木丁，是目前日本最大的城 市再开发（城中村改造）项目；
著名地产公司六种新城模式及案例
开发背景
开发目的
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多摩新城开发的成功因素
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多摩新镇的问题
多摩新镇人口的持续减少和结构的老龄化趋势对于新镇的持续开发造成了非常大的负面影响。 多摩新镇从70年代早期开始吸纳居住人口。从90年代中期，人口减少了17000。萎缩的住宅销售给三家开发实体造成了很大财务问题。
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国家理念的实践：日本多摩
多摩新镇位于东京新宿副都心的西南方向19-33公里处，距离横滨市中心西北部约25公里的多摩地区的丘陵地带，东西长14公里，南北宽2-3公里，包括了东京都多摩市、稻城市、八王子市和町田市的一部分，是日本最大新镇 。
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缓解东京住房压力是多摩开发的原始驱动力
多摩新镇的规划最初目标就是了满足东京人口的居住需求，其中土地使用构成中住宅面积占47%。 1975年11月，新城镇的发展目标调整为建设工作居住平衡的都市。
产品形式多样，降低了市场风险，并实现了多功能社区的目标。
“ 建筑导则法”保证了社区风貌的整体性和城市发展愿景的实现。
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哥伦比亚新城存在的问题
公共交通系统规划未能有效减少私家车的使用。 1990的数据表明有92%的哥伦比亚居民自驾车或合伙驾车上班，2000年该数据保持上升趋势。
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
用益物权语境下新城开发模式研究——以老挝万象塔銮湖新城为例
望在老挝独 的用益 特 物权语境 下 对 ， 塔銮 湖新 在 城 选址 系０ 由于代表不同 的 益圈层及在薪城 开发中所发 挥 。 利 定界、规划开发、建设管 等实 理 践过程 中的 间 空 利益博 的作用不 同 Ｍ 模式 中各利益主体都有其 自 的 势 ，Ｇ Ｐ 身 优 弈，做一次 强 市 增 城 规划公正性 公平１ 的 生 理论探索与 和缺陷 （ １ 。 表 ）
．
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【 文章缩号Ｊ ０ ６ ０ ２ （０ ２ ０ — １３ ０ ［ １ ０— ０ ２ ２ １ ）２ ０ １ — ５ 中田分类号］ ｕ ８ ８ ［ Ｔ９４１ 文献标识码］ Ｂ Ｕｓ ｆ ｔ ａ ｙＲｉ ｔ ａ ｅ ｗ ｔ ｖ ｌｐ ｎ ｄ ｌＶｉ ｔ ｅＴｈ ｌ ｕ ｇ Ｌ ｋ ｗ ｕ ｒ ｕ ｒ ｇｈｓ Ｂ ｓ ｄ Ｎｅ Ｃｉ Ｄｅ ｅｏ ｍｅ ｔ ｕｃ ｙ Ｍｏ ｅ ： ｅｎｉ ａ ａｎ ａ ｅＮｅ Ｃ Ｃａ ｅ ａｎ Ｌ ｓ／
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基于政企合作开发模式的新城发展策略研究——以南京市六合新城规划为例
策 略 ，引导 市 场 力量 参与 到城 市 建设 中 。在 南京 六 合 新城 的 实践 探 索 中 ，通 过树 立 与域 市协 调 发 展 、
维 持 活力 的土 地混 合 使 用、 “ 观 ＋服务 ” 等规 划 景
确立了符合地 方特色的新城 开发制度 。从市场参 与程度划 分，大致可分 为四种主要形式 ：以规划 引导 ，新域开发公司具体操作的英国新城开发模 式； 以政府主导 ， 市场参与的韩 国新城开发模式： 以私人 开发 商为主体 ，政 府政策 倾斜 的东京 新 城 开发模 式 ；公私合 作投 资建设 的香港 新城 开
负 不小 的财政 负担 。随着城 市的 发展 ，有限 的 财 政资金 必须 支持整 个城市 系统 的运行 ，可 用
— —
Ａ Ｃａ ｅＳｕ ｙｏ ｉｈ ｅ Ｔ ｗｎＰａ ｎｎ ｎｉｇ ｓ ｔ ｄ ｆ ｕ ｅ Ｎ ｗ ｏ ｌｎ ｉｇｉ Ｎａ ｊ Ｌ ｎ ｎ
雷 Ｚ ａ ｅ ｈ ｏＬ
ห้องสมุดไป่ตู้
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摘 要 ：引入市场力量参与到新城建设是当前制
度创 新的 一 个重要 手 段 。在 政企 合作 的 新域 开 发模 式下 ，要从 政 府与 市 场 两个 视角 去研 究 新城 的发 展
素。 目前 我 国很 多新城开 发都 是城 市政府 引导 下的 “ 半市场 化” 运作 ，新城 开发主 体依 托于 城市下属区县政府。在新城特殊 的制度政策 下， 新城 开发 管理委 员会 （ 下属 区县 主导 ）成 为独
划角 度 ，究竟 应从 哪些视 角研 究这种政 企合 作 开发模 式下的 新城发 展策略？ 在当前 “ 内需、 扩 保增 长” 的经济 发展 目标 引导 下 ，这 一 问题 的 探讨 变得更 加有 现实意义 。本 文将 以南京市 六
新城案例
5.1.1国外新城经典案例借鉴1.英国韦林花园城(WelwynGardenCity)（1）新城概况英国韦林花园城被称为现实中的理想城市，是霍华德花园城市理论的直接产物。
它位于英国Colchester、Hertford及St.Albans这三个小城之间，距离伦敦西北36km，总共占地970公顷，规划人口5万。
主要用地构成工业占25％，居住占40%，商业服务占10%，公共绿地/公园占25%。
（2）特点规模较小，密度较低，多为多层建筑城市四周有永久性农地围绕按邻里单位进行规划建设，绿地相隔规划采用了更为规则、几何的方式强调城市田园风貌和美学景观设计（3）发展的模式以田园意境为规划核心继而对新城进行营造。
（4）成功的原因①工业革命使得城市环境进一步恶化，人们向往田园般的生活成为规划的核心驱动力，同时毗邻伦敦，通过新城来缓解伦敦的住房压力；②伦敦内城的制造业等工业的大量迁入，为新城增加发展的动力因素，同时大力发展铁路交通；③成功的营造了田园的城市景观，城市四周被永久性的绿地和农田围绕，有效地避免了环境污染；④政府主导，有较强的立法与政策支持。
在土地的使用上，实行城市土地归公众所有，由委员会受托管理的制度；⑤严格的新城选址，有效控制城市的规模与人口的数量，并最大限度的吸引私人企业和政府机构来田园城市投资，以提供足够的就业机会。
2.美国哥伦比亚新城（1）概况哥伦比亚新城是美国公认的最成功的新城开发项目，以"创建一个良好的社区环境"为目标,以"以人为本,关注人们的生活"为理念进行开发。
它距离华盛顿中心约48km，距离巴尔的摩24km，总占地5600公顷，规划人口为11万。
（2）特点邻近核心城市，公路交通网发达新城建设按照邻里单位结构组成公共配套设施完善60％以上的人在本地居住和工作，本地企业提供了大量的工作机会（3）发展的模式由城市郊区化快速发展带来城市人口郊区化、产业郊区化和中产阶级的郊区化从而形成边缘新城。
(案例)中信汕头滨海新城项目
附件案例中信集团汕头滨海新城项中信集团近期在城市建设领域屡有建树，汕头滨海新城项目不是其探索PPP模式的孤案。
宁波大榭岛、成都郫县新城、海南博鳌一级开发等项目，已为中信集团与地方政府合作模式带来良好的口碑。
随着政府性债务融资规范化管理，未来城市建设发展必须要探索新的建设模式，政府鼓励采用PPP的模式引入社会资本合作开发。
此类模式，可以在新城建设中运用，同样可在园区整体开发建设中使用。
对综合性金融集团而言，在整体规划的阶段便提前介入，站在更高的角度提供综合性的支持，成为未来综合性服务的新领域和方向。
一、项目背景内海湾将广东省汕头市“分割”成南北两岸，目前连接汕头市南北两岸的交通通道，只有1995年通车汕头海湾大桥和1999年通车的磬石大桥。
虽然两座大桥的修建，改变了汕头市南北两岸此前依靠渡轮通车的局面，但汕头海湾大桥位于东边，磬石大桥位于西边，汕头市南北两岸依然沟通不畅。
再加之汕头市多年实施的是由西向东的发展战略，过去几十年，汕头北岸发展迅速，而南岸发展极为缓慢，北岸人多地少和南岸地广人稀的现状形成鲜明对比。
改变这种局面的首要关键是解决交通问题。
连接汕头市南北两岸的汕头海湾隧道是重点项目，投资总额是60亿元。
但单纯依靠政府财力很难在短期之内建成，2013年汕头市公共财政预算收入首次突破百亿元大关，也只有112.04亿元。
因此，汕头市政府引入中信集团合作开发，不仅仅是投资海湾隧道，还将打造一个总规划面积是168平方公里的滨海新城。
中信集团负责具体开发内容包括土地一级开发整理以及海湾隧道、市政道路等基础设施的建设，并提供学校、医院、公园、博物馆、展览馆等城市公共服务设施，同时还将协助当地政府招商引资。
项目预计投资总额是500亿元，预计开发周期为25年，采用分片区滚动开发的模式。
二、首开区域和主体设置项目首开区域12.4平方公里，开发建设内容包括五个方面，首先是基础设施建设，包括投资达60亿元的过海隧道；其次是土地整理；第三是大型公建配套，包括博物馆、学校、医院、城市公园、影剧院等；第四是产业配套，包括城市商业、旅游酒店、体育健康、文化创意园等；第五是旧村改造。
新城开发模式专题研究
n占地1.83平方公里
n总开发面积逾130万平方米
n计划2010年前建设完成
n包括丰富的城市功能——医院、学校、图书馆、剧院等一应 俱全，40万平米的中心商业以及完整的邻里商业，公共服务设 施，包括游泳池、健身设施、早餐及咖啡厅、多功能厅等，商 务写字楼、艺术中心、游艇俱乐部的介入，更使得新浦江城成 为汇聚居住、工作和休闲娱乐的新上海人的新魅力生活中心。
中意文化广场、何香凝美术馆、剧院、图书馆
何香凝艺术馆
居住 新城
2 新浦江城——小结
开发模式
功能
增值举措
中意文化广场等文化设施 商业配套+住宅+创新产业园
商业配套+住宅
n80万平米住宅61.5% n27万平米办公20.8% n23万平米商业17.7% n其他公共配套：幼儿园、
学校、健身中心、高档俱乐部、 酒店、剧院、图书馆
旅游 新城
3 华侨城——产业链形成的过程
整体规划方案
旅游和市政项目建设
商品住宅的兴起
旅游＋地产 著名旅游城形象的建立
优越的景观人文居住环境的形成 “旅游地产”
旅游 新城
3 华侨城——产业链的转变
90年代初 具有中国特色的
主题公园群
静态产品 单一产品形式
精美的建筑
旅游主导产业
90年代中期 世界一流水平的
n占地面积：450公顷 n土地使用：东南面建成区约320公 顷，（其中旅游用地约130公顷） n 中西部在建和待建区为130公顷 n现状人口： 40,000人 n规划人口： 70,000——80,000人 n城区主要功能：居住、旅游、商务 n以四座大型主题公园为旅游核心， 带动发展房地产业、酒店业和其它下 游产业
产业新城发展模式研究
1、1978年 改革开放期
初开国门，中国开始探索各种发展经济的方法和模式
2、1985-1995年 开发区经验推广期
3、1995-2003年 开发区发展问题期
4、2004年至今 发展模式创新期
（1）最具活力的经济区域： （2）发展经济的最佳载体： （3）最具贡献的经济单元：
政府主导的开发区发展模式下 （1）开发区数量和规模急剧膨胀，园区规划随意性大 （2）各园区恶性竞争，发展效率极剧下降 （3）园区投入与产出严重不平衡，开发区发展陷入困境
国际新城发展模式：
田园新城
新城发展 模式
产业新城 边缘新城 TOD新城 副中心新城 行政中心新城
国际案 例
Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦）
尔湾 （美国，加州） 筑波科学城（日本，筑波）
Radburn（美国，纽约） Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）
缺少高水平规划：开发区只为建设， 不重规划，园区缺少内生性的发展体系 不计成本发展：零地价 相互恶性竞争：免费提供厂房、过度 减免税收、透支政府财政
市场化 低成本,高效率
市场化：园区发展目标明确、波动小， 政策连续性强 专业化：企业对企业招商，保证成本控 制 收益化：工业地产以盈利为天职，并通 过不断的盈利推动区域不断发展
例子:政企合作，政府提供政策、资源的支持 下将保证税收收入及高效招商
缺少产业支撑，开发区投资与建设的经济性不高，多数开发区成为“空城”
位于天津宝坻区的京津新城是中国内地最早的“新城”。但是由于城市缺少产业支撑，这个最 初规划居住50万人的城市现在成为全国知名的“空城”。
开发区普遍的投入产出比仅为 0.07—1.5之间
新城发展模式研究
Ａｂｓ ｒ ｃ ：Ｉ ｈ ｓｐ ｐ ｒ ｎ ｗ ｏ ｓ ａｅ ｃ ｓ ｆ ｄ ｉ ｔ ｗｏ ｔ ａ ｔ ｎ ｔ ｉ ａ ｅ ， ｅ ｔ ｗｎ ｒ ｌ ｓ ｅ ｎ ｏ ｔ ａｉ ｉ
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设等 ， 不少学者对新城进行 了分类。 中张捷 、 其 赵民等专家就提
出过新城 与类新城两种分类 ， 而陈劲松在其著作 中将新城分 为
开 发 区型 新 城 、 市 中心 型 新 城 、 城 居住 型 新 城 、 通 型 新 城 、 交 会 展 型 新城 和知 识 型 新 城 六 类 。 以 上对 新 城 的分 类 方 法 各 有 侧 重 ，但 分 类 的 角 度 都 只看
生态优先背景下中等城市新城空间发展探索―以承德滦河新城概念性规划为例
344摘要：承德在京津冀区域格局中地处西北部生态涵养区，需落实生态涵养的发展要求，以绿色生态产业为发展方向。
近年来，承德市委、市政府坚持以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，深入贯彻习近平总书记对河北、对承德的重要指示批示及视察承德时的系列指示精神，不断开创高质量发展的生态强市、魅力承德的新局面。
为进一步推动城市经济高质量发展，承德提出了建设“滦河新城” 的重大战略部署。
本文以承德滦河新城概念规划为例，提出“三近三创”的整体规划策略，对新城未来产业发展方向、空间格局以及城乡建设方面提出了新的规划探索，为生态优先背景下中等城市新城空间发展提供了可借鉴的经验。
Abstract: Abstract: Chengde is located in the northwest ecological conservation zone of the Beijing Tianjin Hebei regional pattern, and needs to implement the development requirements of ecological conservation, with green ecological industries as the development direction. To further promote the high-quality development of the urban economy, Chengde has proposed a major strategic deployment to build the "Luanhe New City". This article takes the conceptual planning of the Luanhe New City in Chengde as an example, proposing the overall planning strategy of "three approaches and three innovations", and proposing new planning explorations for the future industrial development direction, spatial pattern, and urban-rural construction of the new city. It provides valuable experience for the spatial development of medium-sized urban new cities in the context of ecological priority.关键词：滦河新城；概念规划；生态优先Keywords: Luanhe New City; conceptual planning; ecological priority1生态优先背景下，中小城市发展面临的困境党的二十大报告深刻指出：“中国式现代化的本质要求是：坚持中国共产党领导，坚持中国特色社会主义，实现高质量发展，发展全过程人民民主，丰富人民精神世界，实现全体人民共同富裕，促进人与自然和谐共生，推动构建人类命运共同体，创造人类文明新形态。
六合新城规划评价及其开发模式研究
１六合新城规 划的概况
１。 １总体 概 况 六合 新城 位于 六合 区雄州 组团 南部 ， 其 北 至 雄 州 东 路 ， 至 滁 河 ， 至 雍 六 高 速 东 南 公路 ， 至江北大道和雍六高速连接线 ， 西 规 划 总 用地 面 积 ４． ９ 方 公 里 ， 口规 模 为９ ５平 人 万 人 ， 划 将 新 城 的 功 能 定 位 为 ： 展 以 居 规 发 住 为 主 体 ， 具 商 业 休 闲 、 化 娱 乐 等 城 市 兼 文 功 能 的 多 样 化 新 城 区 ， 六 合 城 市 中 心 区 是 的重要组 成部分 。化 中 心 、 展 新 拓 区 、 团 发 展 的 战 略 ， 用 组 团 式 布 局 结 组 采 构 ， 成 “ 心 四 区 ” 空 间 结 构 形 态 。 体 形 一 的 具 而 言 ， 一 心 ” 滁 河 湾 城 市 中 心 区 ， 未 来 “ 即 是 六 合 的 城 市 中 心 区 ， 商 业 办 公 、 化 娱 乐 集 文 等 城 市 服 务 功 能 为 一 体 的 城 市 中 心 商 业 区 ； 四 区 ” 桥 西 社 区 、 花 庭 社 区 、 湖 “ 为 雨 莉 社 区 和 新 城 特 色街 区 。 中 桥 西 社 区 是 与 其 老 城 区 联 系 最 为 便 捷 、 未 来 城 市 中 心 区 与 的关 系最为紧密 的大 型综合居 住社 区 ； 雨 花 庭 社 区 为 功 能 自成 体 系 的 大 型 综 合 居 住 社 区 ； 湖 社 区 是 规 划 拥 有 大 量 公 共 配 套 莉 设 施 的 大 型 中低 密 度 的 居 住 区 ； 城 特 色 新
学 术 论 坛
÷ 城 规 划 评 价 及 其 开 发 模 式 研 究 ① 、 新 口
朱 怿 然 （ 南京 大学地 理与海 洋学 院 南京 ２ ０ ３ １ ９） ０ 摘 要 ： 文通过 对六合 新城规 划的分析 和评价 ， 区位 选择 ． 论 从 功能结 构与城 市设计 等方 面分析 方案 的特 点及存在 的 问题 ， 出新城 开发 提 模 式及 开发 策略 ，以期 为 六合新城 的 开发和 建设提 供一 定 的理论 依据 。 关 键 词 ： 合 新 城 规 划 开 发 模 式 开 发 策 略 六 中图分 类号 ： ８ ＴＵ９ ４ 文献 标 识码 ：Ａ 文章 编号 ： ６ ４ ０ ８ ２ １ ） ３ ｃ－０ １ －０ １ ７ － ９ Ｘ（ ０ ０ （） ２ ２ ０ ５
新城开发模式探讨
新城开发模式探讨作者：田亚刚杨剑来源：《城市建设理论研究》2012年第32期摘要：经济的快速发展，使得城市的规模不断地扩大。
国内许多大的城市都在进行新区、新城的开发和建设。
本文主要归纳总结国内外新城开发的模式，结合成都市的实际情况，得出天府新区新城开发的模式：“产城一体”新城开发模式。
关键词：新城开发模式产城一体中图分类号：F291.1 文献标识码：A 文章编号：国内外新城开发模式比较自进入工业化时代以来，从英国第一代新城哈罗、斯特文内几（Stevenage）等卫星城镇的建立，便拉开了全球城市新城建设的序幕。
从第一代新城到第三代新城，城市功能由单一到复合，城市配套设施从无到有，城市密度从低到适宜等不断地发展过程中。
通过不断反复的实践和经验总结，出现很多新城开发模式，其中有成功的，也有不成功的。
作者主要通过比较国内外新城开发模式，总结出了几种主要的模式：田园新城开发模式、城市郊区新城开发模式、产业集聚新城开发模式、新城市中心新城开发模式。
（1）田园新城开发模式是指政府提出立法政策，由专门新城开发公司按照规划意图在远离城市的新址建设新的城市。
它主要出现在二次世界大战以后，为了解决原有城市住房紧缺和住房条件恶劣的问题。
由于它不以盈利为目的，所以它的选址是远离城市土地价格低的农业用地，而不是靠近城市边缘区。
城市配备的设施基本齐全，力求职住平衡。
田园新城开发模式成功的原因是政府提供了很好的立法支持，吸引大城市的居民前来居住，并提供了很多减税免税的优惠政策。
并且投入大量的资金用于基础设施的建设，甚至包括很多短期内收益很小的大的项目的建设。
具有代表性的城市是米尔顿·凯恩斯。
（2）城市郊区新城开发模式是由于现代交通方式的便利，原有城市人口密度大，居住紧张，噪音大，污染严重，许多居民迁入到城市郊区居住；还有城市的制造业，运输业等产业不适宜在城市中，从而城市郊区选址建设，由于经济的发展，设施的逐渐完备，人口的迁入，逐渐形成新城。
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目录
田园新城
边缘新城
TOD新城
产业新城 副中心新城 行政中心新城
田园新城是指以国家立法为基准,政府主导 下由新城开发公司进行规划建设的新城
田园新城模式出现的核心驱动因素是二战后城市住房紧缺和普 遍的住房条件恶劣。
新城是由官方为主的开发机构，即新城开发公司（New Town Development Corporation）统一规划和实施开发的。
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田园新城
边缘新城
TOD新城
产业新城 副中心新城 行政中心新城
TOD解读
TOD：transit-oriented development ——“交通导向开发”
“交通导向开发”（ TOD ）是以公共交通为导向的开发，属于密
度偏高的开发，位于主要交通站点周边适宜步行的距离内，通称可 以为步行者——也不排除驾车者——提供居住、就业和购物的机会。 TOD可能是新建或重建的一幢或几幢建筑，这些建筑的设计和朝向 适宜运输的用途。 一个人愿意步行的距离决定了 TOD的大致范围。这个距离大约为5 分钟的步行路程，也就是 400 到 600 米。在这个半径范围内，有 125-250英亩的土地用于交通导向的开发（TOD）。 “交通导向开发” 令市民们可以在家、工作地、购物点、学校或 服务机构之间的日常往来中的一次或数次可以选择不开私家车。
用地功能组合：
– 居住、商业服务设施用地为主， 绿地 公园用地占到23%
主要特点：
–提供适合各年龄和收入阶层的
各种类型的住宅 –丰富的文化娱乐设施和完善的 基础设施 –公共配套设施完善 –拥有超过４万个工作岗位，实 现了工作和居住的平衡
里斯顿新城的４大成功之处
1.高科技产业的发展和里斯顿建设多带来的高素质人口聚集形成互动，形成了 产业和人口不断升级的良性循环。
新城开发模式研究及案例
[关键字]： 新城 开发模式
[简介]： 新城是位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境优美，能分 担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对独立性的城市 社区。本文给出了新城发展的六大模式，并举出了相应案例。
关于“新城”（NEW TOWN）的论述
新城的定义：位于大城市郊区，交通便利、设施齐全、环境
核 心 驱 动
汽 车 的 普 及 和 路 网 的 建设,使通勤费用下降 实际收入增加 中心城环境恶化, 严重 的“城市病”日益突出 跟随企业迁到郊区
高速公路体系的发展 中心城日益高涨的地 价 , 使得郊区的地价极 具竞争力 中心城劳动力成本逐 渐提高 行政政策
市区商业日趋饱和， 而城区需求日益旺盛 市中心商业面对来自 新郊区商业的激烈竞 争 追随消费者,人口郊 区化引起零售商业迁 移
缺点
密度太低，建筑分散， 缺少城市生活氛围 人口规模偏小，公共设 施配套不足或运营困难 Stevenege
过分依赖新城中心区， 使新城未来的拓展变得 非常困难
代表城市
Cumbernauld
Milton．Keynes
第一代新城的典型：斯蒂文乃齐 Stevenage
►位臵和规模:
– 位于伦敦以北48.2公里，靠近高速 公路，在3个主要机场的近距离范围 内 – 规划建成 25 平方公里，人口6 万， 有6个邻里居住区的新城
政府部门的主导作用:
在新城地址的选定和规划方面，政府起了决定性的作用。
在新城建设的初期，政府为新城开发公司提供了大量资金以支持 一些造价很高但短期内也无法带来收益的项目的建设。
目录
田园新城
边缘新城
TOD新城
产业新城 副中心新城 行政中心新城
边缘新城是随着城市郊区化的发展而形成 的
阶段 划分 人口郊区化 （1920-1950年） 汽车时代的到来使得 郊 区开 发 不 再 沿 铁路 线分布 中产阶级和富裕阶层 的郊区住宅迅速膨胀 , 这 批人 住 在 郊 区 ，白 天进城上班 大都市郊区涌现大批 以居住为主的卫星城 制造业郊区化 （1950-1970年） 零售业郊区化 （1970-1980年） 办公业郊区化 （80年代以来） 金融、贸易、保险等 生产 服 务业 也 出现 郊 区化迁移 新兴的高科技科技产 业在郊区蓬勃发展 传统城市中心及其郊 区边 缘 城市 共 同构 成 的大都市圈逐步形成
田园新城模式以英国新城为代表，典型案例包括Stevenage； Milton Keynes等。
三代田园新城
Phase 1 第一代新城 (1949-1950)
第二代新城(1955-1966)
第三代新城(1967-1980)
特征
规模较小 建筑密度较低，居住平 均密度为75人/公顷 住宅按邻里单位进行建 设，各个邻里有各自的 中心，并有大片绿地相 隔 居住区和工业区等功能 分区较明显 道路网一般由环路和放 射性道路结合组成
问题1 新城密度过低，使其缺少城市氛围，限制了城市功能的发挥，并且城市过度 依赖私人汽车。
问题2
由于新城住宅主要提供给在新城就业的人群，因此并没有解决低收入人群的 居住问题，同时也排除了无业人群、退休人群、伤残人群迁移新城的可能性。
问题3
新城发展公司规划与当地商会的发展策略缺乏沟通，是得一些公司不能顺利 迁入新城。
政府部门的主导作用主要体现在城址的选定、提供资金以及处 理与开发公司的关系等方面。 新城必须与中心城市保持一定距离，且选用地价较低的农业用 地，而不允许选用建成区边缘地带的土地。 新城开发不以营利为目的，但以市场化方式来运作。新城开发 公司拥有土地出售、转让、租用等权利。
新城强调配套和自给自足，力求居住与工作岗位的平衡。
问题2
中产阶级的聚集和良好的居住环境使得提供可支付经济住房的目标很难实现。 哥伦比亚新城虽然推行多种族混和居住，但是他们的住户多为中产阶级。在 新兴社区，除非房源老化，否则经济房市场比率很难提高。
典型案例：里斯顿新城（Reston）
►
位臵和规模：
– 位于华盛顿以西35km，开车 至杜勒斯机场15分钟 – 占地45平方公里 – 规划户数2.8万
2合理的规划布局使得里斯顿实现了城市的活力、便捷、现代化与乡村的开阔、 淳朴、自然的有机结合。
3.ＰＲＧ区划法的应用使新城通过局部提高开发强度，保留了大量的开放空间 和待发展用地，为新城的可持续发展预留了空间。
4.里斯顿的业主委员会在新城发展中起来重要作用，是里斯顿最后成为一个充 满活力的新城的关键因素之一。
优美，能分担大城市的居住、产业、行政等功能，是具有相对 独立性的城市社区。
成功的新城：应该提供满足于社区（community）日常的居住、
文化、教育、商业、和公众或私人服务的需求，并尽可能减少 与外界交换的行为，形成相对独立的城市社区。
新城不应仅提供给人们居住的场所，还应提供就业的机会，
新城不只是一个“卧城”。
依据新城发展的内在核心驱动因素和城市 功能的不同，可以分为6大新城发展模式
新城发展模式
田园新城 产业新城
国际案 例 Letchworth（英国，伦敦） Welwyn Garden City （英国，伦敦） Port Sunlight （英国，利物浦） 筑波科学城（日本，筑波）
边缘新城
新城发展 模式
A successful new town provides daily required social , cultural , educational , commercial , and public or private services to satisfy the community and to minimize commuting behavior.------NEW-TOWN PLANNING:PRINCIPLES AND PRACTICE /Gideon Golany
规模比第一代新城大 建筑密度较高 更多注重城市景观设计 功能分区不明显 淡化了邻里概念 综合考虑了地区经济发 展问题，把新城作为地 区经济的增长点 应对私人小汽车的增长， 道路交通处理较为复杂
规模比第e二代新城大 设施配套进一步完善， 独立性强，不仅仅作为 中心城郊外的居住区 预留了大量土地，为今 后城市产业结构转型和 可持续发展提供了空间 上的保障
问题4
中心区各类设施标准偏低，各使用功能之间缺少平衡，从而使得中心区的整 体效能不能得到充分的发挥。
问题5
交通组织上现有的火车站和汽车站无法满足需求，并且大量地上停车位造成 土地资源的低效使用，同时也模糊了市中心的场所感。
第三代新城的典型：密尔顿•凯恩斯 MiltonKeynes
►位臵和规模:
– 位于伦敦附近，距离伦敦和伯明翰 分别为 1 小时和 1 小时 50 分的汽车车 程，临近牛津和剑桥。 – 规划建成88.8平方公里，人口25万
问题3
新城的小公司过多，小公司生存压力较大，没有精力进行系统的员工培训
田园新城模式的成功关键在于立法和政策 的支持，政府在新城建设中起主导作用
立法和政策的支持:
为吸引伦敦的居民前往新城,英国政府制定了一系列减税和补贴的 优惠政策。 并制定了«住宅、城镇规划法»，«新城法»， «城乡开发法»等等大力 支持新城的建设。
发 展
特 征
出现了产业郊区化热潮，大型购物中心 , 休闲 娱 制造业 、运 输、仓 储业 乐场所在郊区逐渐兴旺 等纷纷落户城郊 住宅建设从分散型的高 大都市周边大量的产业 档住宅转变为中高层公 园,工业园等崛起, 郊区本 寓 地就业趋势加强 城市居民阶层多样化, 以产业为主导的新城开 基本实现本地化就业 发掀起了郊区化的另一 大都市周边形成了一些 个高潮 相对独 立 ， 功能完 善的 新城镇