产业新城-产业规划-松岛新城案例研究

• 完善劳动规章 • 首都圈整备计划法适用排除 • 外币交易自由
• 简化审批行政手续 • 注重告示或公告
行政程序 简化
Songdo 主要功能区 1：城市地标及都市生活组团 LandMark City
以居住、休闲、办公功能为主、追求住职平衡，仁川大厦及高尔夫 球场使松岛区域地标化，提升区域形象及价值
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-区域规划
“一心四片”，城市中央公园串联各区域组团，提升土地价值最大 化，合理设置公共服务设施体系与服务半径
中央公园作为公共服务设施中心与串联四大组团及 其组团服务中心。合理设置公共服务设施体系与服 务半径。城市中心级1000m，组团中心级500m， 社区邻里中心级100m。
• 开发周期：06.2 - 18.12
• 开发面积 ：约 3㎢(道路、绿地 、湖等 用地 2.8㎢ )
- 第1阶段(2007~2015.6)开发约1.5㎢ - 主要内容 ：仁川大厦优先开发 ，高尔夫场，居住设施等
•功能：旅游/休闲，文化/教育，体育及居住设施等
核心项目：
A. 仁川大厦
•占地：17万㎡
城市功能 组团
产业功能 组团
Songdo 发展路径
分为三大发展阶段，现阶段主要通过聚集高端产业人群、打造宜游 紧缩型智慧城市及制度改革三大关键举措，促进城市快速成熟
战略1 投资留置 通过企业招商，集结人才，旅游活性化挑战全球化城市 战略2 城市开发 推进U-city和ECO-city来体现COMPACT SMART CITY 战略3 制度改革等支撑战略 2015-2020完成阶段 完成阶段：
区域用地功能主要为5大类，办公、商 业、居住、绿地开放空间及公共配套，区 域地标设施包括新松岛市第一国际大厦， 东北亚贸易大厦，松岛中央公园以及松岛 国际学校。
其中松岛中央公园仿照纽约中央公园 设计，占地37.38公顷。公园不仅是供市 民休憩的生态公园，同时也一个城市公共 服务中心。公园设有水上taxi站点及拥有 2715个车位的地下公共停车场、文化中心 及艺术博物馆。
国际BIT-PORT(0.57㎢) 国际学校 (0.05㎢)
Songdo 功能布局
构建八大功能区，形成以国际商务区为城市核心，涵盖4大高端产 业组团的城市组群
1. 国际商务区 （IBD）
占地面积5.77㎢， 占比10.8% 2.城市地标及都市 生活组团
8
5. 生命科学组团 占地面积1.32㎢， 占比2.5% 6.知识信息组团
• 发展背景：为抢占东北亚发展先机，政府力推 东北亚经济中心实现战略；仁川经济自由区为其 核心地区，03年指定松岛，永宗，青罗共209㎢ • 外联交通：3个半小时飞行半径覆盖世界1/3人 口；快速公交网络、规划城际轨道交通
Songdo 功能定位
聚焦国际商务和高技术产业，差异化的定位较好地协调了与永宗、 青罗组团间竞合关系
松岛新城案例研究
2013年7月
Songdo 概况
以毗邻空海港及大都市、国家级政策倾斜为核心驱动的产业新城
松岛区位图 仁川经济自由区示意图
•区位：位于韩国第二大港口城市仁川南端滨水填
海区，离首尔约65公里，距仁川国际机场11公里 • 面积： 53.3 km2 • 建设周期：2003-2020年，共17年 • 规划人口规模：25.3万人
3期
2010-2014成熟阶段 2期 2003-2009基础设施构建阶段 1期
发展成为世界10大城市的重要组 成部分
成熟阶段：
持续推进基础设施建设的同时，扩充教育、 医疗、文化休闲设施建设，引进国内外企 业、研究机构，创建紧凑型智慧城市
基础设施构建阶段：
构建区域基础设施
Songdo 开发时序
第一阶段（04-09年）：起步期 • 优先启动国际商务区和三大产业园等核心区建设，迅速营造商务和产业氛围 • 适时启动城市地标和公共服务配套设施，树立城市形象，扩大城市影响 • 完成道路、桥梁和公园绿地的建设，区域交通和环境优势基本建立 第二阶段（10-14年）：成熟期 完善产业及城市功能，14年底基本完成所有开发项目和基础设施建设 第三阶段（14-20年）：完善期 仁川新港全面建成，并在现有规划的基础上优化完善其他相关配套
13 -7 -8
UN机构 UN项目 国际机构 国际民间机构 UN机构
发展计划
•2020年松岛国际都市吸引30个以上UN及国际机构 •2020年UN及国际公共机关的东北亚中心Mecca形成
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-开发时序
• 酒店、政府公建项目初期启动，迅速提升区域价值、形象 • 住宅前期大规模启动，快速回现，商业同步跟进，为区域及住宅提供配套 • 教育医疗设施二期开发，为一期入住人口提供配套 • 办公物业前期少量启动，后期区域成熟后大规模开发，获取高溢价
东北亚贸易大厦：68层标 志性建筑，集办公、住宿、 零售等 I-tower ： 12 年建成，国 际绿色气候基金总部入驻 该楼，以此驱动其他国际 组织搬入 Posco E&C总部大楼 约 1300人入驻 大部分建筑拟定或已经获 得LEED认证
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•
总 面 积 71,400㎡ ， 引进名校Chadwick
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-交通组织
多样化公共交通系统带来出行的极大便利，结合公共空间设置的自 行车道与水上Taxi成为城市交通的独特魅力点
•快线巴士直接连接仁川机场
•仁川地铁线穿过本区域并设有3个站点
•25公里总长自行车环道成为城市独特零碳排放交通系统 •结合中央公园设置的水上Taxi成为城市旅游的新风景线
•总建面：60万㎡ •高：约601m •功能：商，办，宾馆， 住，眺望台，餐厅
B. 居住设施
•占地：67万㎡ •建面：147万㎡
C. 高尔夫球场
•占地：73万㎡
•住户：1.2万户
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-区域规划
以商务办公功能为主、配套商业、居住、学校、医院等公共服务设 施，功能复合、环境舒适、尺度宜人的滨水新城
松岛国际商务区（IBD）占地5.77㎢ ， 位于韩国仁川西海岸的人工填海区。这个滨 水区规划方案包括一系列多元化的项目元素，
同时也是一片步行友好城区，具有适宜步行
的街道环境和足以活化街道生活的城市密度
•商务372万平米 •居住325万平米 •零售商业93万平米 •医疗卫生 45万平米 •公共空间 93万 •总建筑量 928万平米
永宗
138.3㎢ 29.3万
及保税运输业
旅游休闲 主题公园 高尔夫，休闲设施，宾馆，旅游休闲设施， 游艇，宾馆，自然休养林，主题植物园等
ห้องสมุดไป่ตู้
青罗
17.8㎢
9万
尖端产业团地(IHP)(1.13㎢) GM大宇研究所(0.50㎢)
金融 旅游休闲 主题公园
主题公园 高尔夫等休闲及体育相关设施
机器人园(0.77㎢)
•
4.2 万平米，拥有 9900 平 •
米无柱展厅及大量宴会厅
国内首家注册杰克·尼克劳 • 城市心脏地带， 40 万平米， 斯高尔夫球俱乐部
传承纽约中央公园 ，构建 •
松岛国际学校 International School
购物中心 Retail Mall
宾馆群 Hotels
其作为服务松岛国际商 • 务区的商务人才吸引器， 打造世界文化艺术中心 面 积 为 11 万 平 米 ， 内 • 设有一个音乐厅，一个 戏剧厅和一个多功能厅 功能上包括现代艺术亚 洲博物馆，音乐学校， • 设计学院，学生宿舍和 图书馆等各类相关设施， • 形成全方位艺术综合体
仁川国际机场建 成投入使用
2001
松岛国际商务区建 设项目正式启动
2004
会议中心Songdo Convensia建成开放
2008
项目第一阶段完成， 约7000户入住， 中央公园和喜来登 酒店完工
2009
查德威克国际学校 和杰克尼克劳斯高 尔夫俱乐部建成
2010
项目完成50%左右，国际 绿色气候基金总部入驻， 东北亚贸易大厦及仁川艺 术中心在建中
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-城市功能
松岛区域城市功能核，以地标性建筑、高端完备的城市功能体系， 打造宜游城市，塑造独特的城市魅力
• 开发周期：2003 – 2015年，12年
• 开发面积 ：约 5.7㎢ • 开发商：Gale International • 功能：跨国公司及国际组织地区总部, 发展会展和贸易业， 提供办公和相关综合服务设施 会议中心 Songdo Convensia 中央公园 Central Park 高尔夫球场 Jack Nicklaus Golf Club IFEZ松岛艺术中心 Arts Centre 商务办公群 Business Buildings
2012
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-可持续发展1
UN机构 国际机构
UN ISDR (联合国国际减灾战略秘书处) 东北亚事务所 暨国际防灾研修院
UN 寄存图书馆 (500册 馆藏) EAAFP 事务局 (东亚-澳大利西亚迁飞区伙伴关系) AFOB(亚洲生物技术联合会) UN持续发展亚太地区中心
彌鄒忽大厦 18层 彌鄒忽图书馆1层 浅滩大厦 19层 彌鄒忽大厦5层 延世大 松岛校区
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-区域规划
精致与特色的滨水休憩空间、运河，成为城市空间环境精彩亮点
•中央公园的水上的士每周除周一外，早10点至下午5点间每小时一班，行程约25分钟，沿中央公园水路乘坐 水上的士，将中央公园风光一览无余 •根据运河特点打造的Canal Walk,特色滨水商业组团总建面11.8万米，345套办公单位；倍受MTV、娱乐节 目摄制组的青睐，经常在这里取景拍摄
•
大型购物中心，地下3层， 地上8层，大型商场，百 货店、电影院，滑冰场
•
喜来登宾馆、大德宾馆、 松岛公园宾馆、麦德龙宾 馆等知名中高端宾馆
Songdo 主要功能区 2：国际商务区（songdo IBD）-产业发展
聚焦跨国企业及国际机构地区本部，打造总部楼宇经济，目前已 吸引多家国际机构入驻
序 号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 机构名 UNAPCICT(联合国亚太信息通讯技术发展培训中心) UNESCAP(亚太经济社会委员会) 东北亚地区事务所 NEASPEC(东北亚环境合作) 事务局 拼设运营 彌鄒忽大厦17层 15 位置 经济厅 3层 人员 (名) 13 机构性质 UN机构
Songdo 优惠政策
针对目标企业及人才提供资金、配套及行政等优惠政策，吸引入驻
支持外国 人投资
•税费减免 •减免租金 •辅助金支援 •行政支援 •提供外国语服务 •提供优秀的教育环境 •预定外国医疗机关特别法的制定 •外国人专用俱乐部（外透金额5亿美元以上）许可等特例
改善外国 人生活 条件
完善各种 规定
松岛
53.4㎢
25.3万
高技术产业组团(14.7㎢) 国际化复合区(1.4㎢) 城市地标生活组团(5.8㎢) 仁川新港（30船席） 机场 (47.43㎢) 永宗天空城市开发(19.3㎢) 永宗物流复合团地(3.7㎢) 龙游舞衣旅游团地(21.65㎢) 云北复合休闲团地(2.7㎢) Medicity等(0.8㎢) 国际业务区(1.27 ㎢) 主题公园高尔夫场(1.49㎢) 国际金融团地(0.28㎢)
2 1 3 4
占地面积5.8㎢， 占比10.9%
3.市民及渔民生活 组团 占地面积1.6㎢， 占比3% 4.国际化复合组团 占地面积1.4㎢， 占比2.63%
占地面积2.4㎢， 占比4.5%
7.高技术产业组团
占地面积14.7㎢， 占比27.5% 8.物流组团
7
6 5
8
占地面积16.4㎢， 占比30.7%
分区 面积
规划 人口
功能组团 国际商务区(5.77㎢) 知识信息组团(2.4㎢) 生物医药组团(1.32㎢) 国际商务 IT, BT, R&D 国际学校 医院 物流团地
项目类型 跨国企业及国际机构地区本部，会议中心， 贸易中心，办公及各种附加设施等 域外金融中心，综合金融咨询公司 银行，办公楼、各种附加设施等 国际学校-幼，小，中，高校，国际医院，综 合医院，齿科医院，疗养医院，药房 半导体、汽车及相关部件，电气电子器械， 网络及通讯器械，电脑软件，医疗产品等 航空货仓，国际快递中心，长期转运货物， 关税自由区 国际流通，飞机部件，半导体等，复合运送