一级建造师 建设工程项目管理 戚振强 精讲通关 22-33

建设工程项目管理主讲人：戚振强1Z206050 建设工程施工合同实施1Z206051 施工合同分析的任务一、合同分析的含义合同分析往往由企业的合同管理部门或项目中的合同管理人员负责。

二、合同分析的目的和作用（一）合同分析的必要性（二）合同分析的作用合同分析的目的和作用体现在以下几个方面。

1．分析合同中的漏洞，解释有争议的内容2．分析合同风险，制定风险对策3．合同任务分解、落实三、建设工程施工合同分析的内容合同分析，在不同的时期，为了不同的目的，有不同的内容，通常有以下几个方面。

（一）合同的法律基础（二）承包人的主要任务工程变更的补偿范围，通常以合同金额一定的百分比表示。

通常这个百分比越大，承包人的风险越大。

工程变更的索赔有效期，由合同具体规定；一般为28天，也有l4天的。

一般这个时间越短，对承包人管理水平的要求越高，对承包人越不利。

（三）发包人的责任这里主要分析发包人（业主）的合作责任。

（四）合同价格对合同的价格，应重点分析以下几个方面：1．合同所采用的计价方法及合同价格所包括的范围；2．工程量计量程序，工程款结算（包括进度付款、竣工结算、最终结算）方法和程序；3．合同价格的调整，即费用索赔的条件、价格调整方法，计价依据，索赔有效期规定；4．拖欠工程款的合同责任。

（五）施工工期（六）违约责任（七）验收、移交和保修竣工验收合格即办理移交。

移交作为一个重要的合同事件，同时又是一个重要的法律概念。

它表示：1．业主认可并接收工程，承包人工程施工任务的完结；2．工程所有权的转让；3．承包人工程照管责任的结束和业主工程照管责任的开始；4．保修责任的开始；5．合同规定的工程款支付条款有效。

（八）索赔程序和争执的解决它决定着索赔的解决方法。

这里要分析：1．索赔的程序；2．争议的解决方式和程序；3．仲裁条款，包括仲裁所依据的法律、仲裁地点、方式和程序、仲裁结果的约束力等。

1Z206052施工合同交底的任务项目经理或合同管理人员应将各种任务或事件的责任分解，落实到具体的工作小组、人员或分包单位。

合同交底的目的和任务如下：1．对合同的主要内容达成一致理解；2．将各种合同事件的责任分解落实到各工程小组或分包人;3．将工程项目和任务分解，明确其质量和技术要求以及实施的注意要点等；4．明确各项工作或各个工程的工期要求；5．明确成本目标和消耗标准；6．明确相关事件之间的逻辑关系；7．明确各个工程小组（分包人）之间的责任界限；8．明确完不成任务的影响和法律后果；9．明确合同有关各方（如业主、监理工程师）的责任和义务.1Z206053施工合同实施的控制一、施工合同跟踪施工合同跟踪有两个方面的含义。

一是承包单位的合同管理职能部门对合同执行者（项目经理部或项目参与人）的履行情况进行的跟踪、监督和检查，二是合同执行者（项目经理部或项目参与人）本身对合同计划的执行情况进行的跟踪、检查与对比。

在合同实施过程中二者缺一不可。

对合同执行者而言，应该掌握合同跟踪的以下方面。

（一）合同跟踪的依据合同跟踪的重要依据是合同以及依据合同而编制的各种计划文件；其次还要依据各种实际工程文件如原始记录、报表、验收报告等；另外，还要依据管理人员对现场情况的直观了解，如现场巡视、交谈、会议、质量检查等。

（二）合同跟踪的对象1．承包的任务（1）工程施工的质量；（2）工程进度；（3）工程数量；（4）成本的增加和减少。

2．工程小组或分包人的工程和工作3．业主和其委托的工程师的工作二、合同实施的偏差分析（一）产生偏差的原因分析（二）合同实施偏差的责任分析（三）合同实施趋势分析应分析在不同措施下合同执行的结果与趋势，包括：1．最终的工程状况；2．承包商将承担什么样的后果；3．最终工程经济效益（利润）水平。

三、合同实施偏差处理根据合同实施偏差分析的结果，承包商应该采取相应的调整措施，调整措施可以分为：1．组织措施，如增加人员投入，调整人员安排，调整工作流程和工作计划等；2．技术措施，如变更技术方案，采用新的高效率的施工方案等；3．经济措施，如增加投入，采取经济激励措施等；4．合同措施，如进行合同变更，签订附加协议，采取索赔手段等。

四、工程变更管理（三）工程变更的程序根据统计，工程变更是索赔的主要起因。

承包商提出的工程变更，应该交予工程师审查并批准；由设计方提出的工程变更应该与业主协商或经业主审查并批准；由业主方提出的工程变更，涉及设计修改的应该与设计单位协商，并一般通过工程师发出。

工程师发出工程变更的权力，一般会在施工合同中明确约定，通常在发出变更通知前应征得业主批准。

根据工程惯例，除非工程师明显超越合同权限，承包人应该无条件地执行工程变更的指示。

即使工程变更价款没有确定，或者承包人对工程师答应给予付款的金额不满意，承包人也必须一边进行变更工作，一边根据合同寻求解决办法。

1Z206054施工分包管理的方法一、对施工分包单位进行管理的责任主体施工分包单位的选择可由业主指定，也可以在业主同意的前提下由施工总承包或者施工总承包管理单位自主选择，其合同既可以与业主签订，也可以与施工总承包或者施工总承包管理单位签订。

一般情况下，无论是业主指定的分包单位还是施工总承包或者施工总承包管理单位选定的分包单位，其分包合同都是与施工总承包或者施工总承包管理单位签订。

对分包单位的管理责任，也是由施工总承包或者施工总承包管理单位承担。

也就是说，将由施工总承包或者施工总承包管理单位向业主承担分包单位负责施工的工程质量、工程进度、安全等的责任。

必须明确的是，对施工分包单位进行管理的第一责任主体是施工总承包单位或施工总承包管理单位。

二、分包管理的内容对施工分包单位管理的内容包括成本控制、进度控制、质量控制、安全管理、信息管理、人员管理、合同管理等。

1．成本控制首先，无论采用何种计价方式，都可以通过竞争方式降低分包工程的合同价格，从而降低承包工程的施工总成本。

其次，在对分包工程款的支付审核方面，通过严格审核实际完成工程量，建立工程款支付与工程质量和工程实际进度挂钩的联动审核方式，防止超付和早付。

对于业主指定分包，如果不是由业主直接向分包支付工程款，则要把握分包工程款的支付时间，一定要在收到业主的工程款之后才能支付，并应扣除管理费、配合费和质量保证金等。

2．进度控制首先应该根据施工总进度计划提出分包工程的进度要求，向施工分包单位明确分包工程的进度目标。

应该要求施工分包单位按照分包工程的进度目标要求建立详细的分包工程施工进度计划，通过审核，判断其是否合理，是否符合施工总进度计划的要求，并在工程进展过程中严格控制其执行。

在施工分包合同中应该确定进度计划拖延的责任，并在施工过程中进行严格考核。

在工程进展过程中，承包单位还应该积极为分包工程的施工创造条件，及时审核和签署有关文件，保证材料供应，协调好各分包单位之间的关系，按照施工分包合同的约定履行好施工总承包人的职责。

3．质量控制和安全管理首先，在分包工程施工前，应该向分包人明确施工质量要求，要求施工分包人建立质量保证体系，制定质量保证和安全管理措施，经审查批准后再进行分包工程的施工。

施工过程中，严格检查施工分包人的质量保证与安全管理体系和措施的落实情况，并根据总包单位自身的质量保证体系控制分包工程的施工质量。

应该在承包人和分包人自检合格的基础上提交业主方检查和验收。

增强全体人员（包括承包人的作业人员和管理人员以及参与施工的各分包方的各级管理人员和作业人员）的质量和安全意识是工程施工的首要措施。

工程开工前，应该针对工程的特点，由项目经理或负责质量、安全的管理人员组织进行质量、安全意识教育，通过教育提高各类管理人员和施工人员的意识，并将其贯穿到实际工作中去。

目前，国内的工程施工主要由分包单位操作完成，只有分包单位的管理水平和技术实力提高了，工程质量才能达到既定的目标。

因此，要着重对分包单位的操作人员和管理人员进行技术培训和质量教育，帮助他们提高管理水平。

要对分包工程的班组长及施工人员按不同专业进行技术、工艺、质量等的综合培训，未经培训或培训不合格的分包队伍不允许进场施工。

三、分包管理的方法应该建立对分包人进行管理的组织体系和责任制度，对每一个分包人都有负责管理的部门或人员，实行对口管理。

分包单位的选择应该经过严格考察，并经业主和工程监理机构的认可，其资质类别和等级应该符合有关规定。

要对分包单位的劳动力组织及计划安排进行审批和控制，要根据其施工内容、进度计划等进行人员数量、资格和能力的审批和检查。

要责成分包单位建立责任制，将项目的质量、安全等保证体系贯彻落实到各个分包单位、各个施工环节，督促分包单位对各项工作的落实。

对加工构件的分包人，可委派驻厂代表负责对加工厂的进度和质量进行监督、检查和管理。

应该建立工程例会制度，及时反映和处理分包单位施工过程中出现的各种问题。

建立合格材料、制品、配件等的分供方档案库，并对其进行考核、评价，确定信誉好的短名单分供方。

材料、成品和半成品进场要按规范、图纸和施工要求严格检验。

进场后的材料堆放要按照材料性能、厂家要求等进行，对易燃易爆材料要单独存放。

对于有多个分包单位同时进场施工的项目，可以采取工程质量、安全或进度竞赛活动，通过定期的检查和评比，建立奖惩机制，促进分包单位的进步和提高。

1Z206055施工合同履行过程中的诚信自律良好行为记录指建筑市场各方主体在工程建设过程中严格遵守有关工程建设的法律、法规、规章或强制性标准，行为规范，诚信经营，自觉维护建筑市场秩序，受到各级建设行政主管部门和相关专业部门的奖励和表彰，所形成的良好行为记录。

不良行为记录是指建筑市场各方主体在工程建设过程中违反有关工程建设的法律、法规、规章或强制性标准和执业行为规范，经县级以上建设行政主管部门或其委托的执法监督机构查实和行政处罚，形成的不良行为记录。

《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》由住房和城乡建设部制定和颁布，施工企业的不良行为记录认定标准如表1Z206055所示。

诚信行为记录由各省、自治区、直辖市建设行政主管部门在当地建筑市场诚信信息平台上统一公布。

其中，不良行为记录信息的公布时间为行政处罚决定作出后7日内，公布期限一般为6个月至3年；良好行为记录信息公布期限一般为3年，法律、法规另有规定的从其规定。

公布内容应与建筑市场监管信息系统中的企业、人员和项目管理数据库相结合，形成信用档案，内部长期保留。

属于《全国建筑市场各方主体不良行为记录认定标准》范围的不良行为记录除在当地发布外，还将由住房和城乡建设部统一在全国公布，公布期限与地方确定的公布期限相同，法律、法规另有规定的从其规定。

各地建筑市场综合监管信息系统，要逐步与全国建筑市场诚信信息平台实现网络互联、信息共享和实时发布。

省、自治区和直辖市建设行政主管部门负责审查整改结果，对整改确有实效的，由企业提出申请，经批准，可缩短其不良行为记录信息公布期限，但公布期限最短不得少于3个月，同时将整改结果列于相应不良行为记录后，供有关部门和社会公众查询；对于拒不整改或整改不力的单位，信息发布部门可延长其不良行为记录信息公布期限。