福州中亭街分析状况
福州台江商圈历史
在福州城的历史记载中，台江因为傍依水路交通发达的闽江，很早以前开始就成了闽江流域的货物集散地，商业繁荣。
台江商圈主要是位于八一七南路，现有中亭街、元洪购物广场、榕城古街、步行街、台江农贸集市等街市形成的天然商业环境，江滨沿线十多个高层高尚住宅项目催生一个新的高级居住圈。
这个历来为商家必争之地、曾是福州唯一商业中心的商埠区，在福州人的印象里，却似乎总是与中低档商品集散地联系在一起。
多年来，不少开发商力图改变这种印象而不得。
环宇百货的关门停业，华联商厦的贱价流拍，还有曾与华联商厦互为犄角的台江百货最终也难逃歇业的命运。
台江商圈的风头尽管难再撼动东街口商圈的霸主地位，但开发商们似乎从未放弃过“打造福州时尚地标、建设福州最具魅力休闲服务型商业带”的规划和梦想，甚至经历过几番风雨，仍有卷土重来的意味。
中亭街：商业天堂破灭后的现状中亭街，曾作为福州商业经贸和对外通商的中心枢纽，１９９９年，由利嘉集团主持正式破土动工，总投资１６．８亿元，总建筑面积达６６万平方米，其中商场２５万平方米，由３条宽大正面交通街、６条纵向景观式室内街、数十条规划整齐、风格各异的经纬网状步行街组成集购物、休闲、观光于一体的商业天堂。
其规划与构想可谓“无懈可击”。
虽然利嘉集团也倾尽全力，先后到菲律宾、韩国、香港、北京、上海、广州等国家或地区招商，但最终国际品牌商家没有一家落户其中，最大经营者就是曾经的环宇百货。
招商的失败使中亭街陷入了尴尬的困境，只能不断调整自己的定位。
如今的中亭街初步形成了服装、家具、家用电器三大主导业类为主，针织内衣、珠宝首饰等其他业类为辅的商贸业态，其中服装市场面积达１０万平方米，占整个中亭街商业面积的５０％左右，其次为家具业以及与其相配套的家私用品和床上用品，面积达４万平方米，再次就是家电进驻，估计在２万平方米以上。
这与当初的商业天堂的规划相去甚远，占据中亭街５０％的服装零售店和服装批发中心多为三、四线的服装小品牌，甚至十多元的服装商品也充斥其中，而本省大多数服装知名品牌均未列入。
福州商圈调研报告5[1][1].12
![福州商圈调研报告5[1][1].12](https://img.taocdn.com/s3/m/42c1481bfc4ffe473368abaa.png)
二、万象城
项目位置：
工业路与西二环路交汇处 开业时间：2006年12月2日 总建筑面积：11万平方米 业态组合：百货、家电卖 场、餐饮、娱乐、品牌专 卖店
二、万象城 主力店：
天虹百货、苏宁电器、 agogo KTV、万象美食城
二、万象城
主要亮点品牌： 服装：江南布衣、浪漫一身、拉夏贝尔、艺之卉、米奇巴拉、杰 巴克、简、阿迪达斯、耐克等 天虹百货一层：CK jeans 、ASOBIO 、SATCHI、 Timberland、 SKAP 餐饮：麦当劳、仙踪林、 DQ、棒约翰、味食尚、大丰收鱼庄、 德庄火锅、新天然居、随烧、盛世经典牛排、万象蔓谷、望江南、 浮岛拉面、汉阳馆、阿佤山寨、龙成园麻辣香锅等 生活配套：SONY、酷动数码、新秀丽箱包等
BCBG 、DKNY 、DIESEL
国际流行品牌：
MISS SIXTY 、LACOSTE 、GUESS 、MANGO 、CK jeans、 Marlboro Classics、LEVI’S 、LEE、G-STAR、Timberland、 苹果等.
三、晋安仓山商圈图
福新路家乐福
王庄街
冠亚
金山万 达 仓山步行街
场、购物街、家电卖
场、批发、市场为主
四、中亭街
主力店
东方百货群升店、国美电器、永乐电器、 苏宁电器、世纪联华超市、台江农贸市场
四、中亭街
主要亮点品牌
服装：阿依莲、卡帕、七匹狼、鸿星尔克、才子、唐狮、雅戈
尔、花花公子
餐饮：华莱士、盛世经典牛排、豆腐花城、炖品世家、越城记
津福拌粉干
生活配套：工商银行、中国银行、NOKIA手机、中国移动通信、
六、元洪城购物广场
福州城市商圈的竞争分析
C
商圈内商业档次的高低，一个成功的高档次商业会带 动并带旺该区域商圈。
（1）福州城市商圈简介
作为历史文化名城，福州有着悠久的商业传 统。关于福州商业的历史，历史商业街市流传这 样的说法：“一条扁担挑两个箩筐。”一条扁担， 说的是八一七这一条路，两个箩筐是指两头的东 街口商圈和台江商圈，中间再加上一条茶亭街。 城市规划和商圈规划是相辅相成，随着大福 州战略的演进、城区面积不断扩大，五四北新区、 金山新区、鼓山新区等大型新城区都已经日渐成 熟。新商圈呼之欲出，老商圈不断盘整发展。新 老商圈的裂变，正在进行！
君临·盛世茶亭的竞争优势
君临·盛世茶亭将传统的闽商文化和现 代的商业地产结合起来，作为福州的地标 性商业中心。并且茶亭引进的是国际知名 的品牌进行运营。这将弥补福州市场目前 没有可以吸引顶端消费群体的购物场所的 空白。 在冠亚和茶亭强势的带动下，福州的南 门商圈在未来将有可能取代东街口成为新 的商业核心。
(3)福州南门城市商圈
真正从福州最早的商业地段来说，南门 要比东街口早的多。南门不仅拥有悠久的商 业历史沉淀，而且上可继承东街口，下可辐 射台江商圈的位置，不得不说是八一七路核 心之核心。人们不禁会对其的未来商业发展 前景憧憬起来，南门会成为福州未来的商业 核心吗？
南门城市商圈的竞争优势：
以福州冠亚广场为例，大洋百货乌山(冠亚) 店已经正式亮相。北是东街口商圈，南接茶亭老 商业中心，冠亚的地理位置的重要性十分突出。 冠亚从营销初期就已经引入商业管理公司，进行 科学合理的商业动线分区安排，直接参与营销及 招商。冠亚展现得是一种新商业模式和新的购物 环境。 位于冠亚附近的君临 ·盛世茶亭将集商业、商 务、休闲和居住等功能为一体，形成疏密有致的 空间景观序列，堪称“海西第一街”。
福州商铺空置率问题研究
商业地产“过热”的冷思考――福州商铺空置问题研究福州博智市场研究公司房地产研究部张小平从2000年至2004年，福州的房地产进入了一个快速发展的时期，商业地产的开发也在这一时期达到了鼎盛的局面。
东街口商圈的大洋百货、东方百货、麦迪逊广场、五洲大厦，台江商圈的元洪城、中亭街等等都是这几年涌现出来的商业地产项目。
目前正在开工建设的还有位于福州二环路与工业路交叉口的福州宝龙城市广场、万象广场，位于南门附近的冠亚广场、东兴南门广场、正在拆迁的横街、君临天华等，以及现在处在一个尴尬之地的中洲岛、仓山步行街等。
正是在这一股商铺开发和购买热潮中，不少专家提出“商业地产已现过热之势”、“商业地产供给过剩”的担忧。
福州博智市场研究公司综合了<<福州市统计年鉴(2004年)>>、自主跟踪的“福州市房地产销售及广告监测”以及今年5月进行的“福州市商业地产投资者调查”，并深入研究了福州市房地产的相关统计数据，研究结果表明，目前福州的商铺除东街口商圈和台江商圈的核心地带以外，基本上都存在空置情况。
但仔细分析空置商铺的情况，研究人员发现，福州空置的商铺基本上是结构性空置。
主要呈现以下特征：一、商铺空置面积得到有效控制从2003年四个季度的商品房空置面积的指数看，在经历了前三季度的上升后，福州的商品房空置面积指数出现了明显的下降趋势。
2003年空置商品房面积指数148.5150.7144.6139.8130135140145150155一季度二季度三季度四季度在这些空置的商品房中，办公楼9万平方米，商业用房18万平方米。
虽然从统计数据看，福州的商业用房空置面积较高，但实际而言，这些空置商铺主要出现在几个大型的商业物业中。
其中，改造后的新中亭街商业面积25万平方米，但由于前期招商的不理想，目前整个经营业态显得混乱，招商完成80%左右，空置背街及二三楼以上的面积近50000平方米；再者，中洲岛规划作为人中国第一座以休闲旅游为中心的步行购物岛，拥有60000多平方米的商业物业。
福州市(区县)市场商圈调研分析报告
市调福州市景
福州市市场商圈层级划分
核心商圈：吸纳全市场，辐射性最强最具影响力的顶级步行街及商业区；辐射全市场范围内商业投 入成本最高的商业区，商业战略高地，品牌形象推广的重要阵地。例如：仓山万达商圈商圈，核心 商圈13个。 次级商圈：市场内可辐射市场内大部分消费者的商业区，在特定区域中具有商业影响力；（如高校 区、工业厂矿街区等）；辐射4-5个社区及以上的商业区，可影响消费者加强品牌意识并能拉动销量 增长；例如：汇达广场商圈，次级商圈38个。 三级商圈：新生和正在发展中有潜力的商业区（如学校、社区型商业街等）；可辐射1-2个居民区及 以上的商业街，消费人群覆盖相对较窄。例如：农林大学校区商圈，三级商圈12个。
新生商圈：1个 发展中的商圈：8个 已经成熟的商圈：43个 衰退中的商圈：4个
市场调研
福州市场商圈调研明细分析报告
按照市场级别明细报告
福州市一级市场
市场
区/县
行政 市场 区划 级别
商圈简称
主路段/位置
原创内容，侵权必究
辅路段/位置
商圈划分
商圈形 态
商圈 发展
是否 适合 入驻
是否 已有 竞品
福州市（含区县）级别定位
人口、经济、购买力、消费群等等一些社会客观事 实决定着市场等级，福州市市场可划分四个市场等级。
福州市级别划分
一级市场（8个）：鼓楼区、台州区 二级市场（6个）：仓山区、晋安区、马尾区、长乐 区、福清市、闽侯县 三级市场（5个）：连江县、罗源县、闽清县、平潭 县、永泰县 四级市场（16个）：镇级市场见附表
主路段/位置
辅路段/位置
商圈划 分
商圈 形态
商圈 发展
是否 适合 入驻
福州中亭街“避税”真相与出路
福州中亭街“避税”真相与出路福建省福州中亭街服装中心，在去年春季，采取不正当竞争手段直挖近在咫尺的福州服装鞋帽城（旧称台农），搅得满城风雨，台农经济大幅度下降。
经本刊在去年第7期和第9期先后披露之后（文章《福州中亭街服装中心为何对同行‘刺刀见红’》和《福州中亭街是否是‘避税街’？》），引起福建省、福州市有关领导和部门的高度重视。
去年8月19日上午，福州市台江区党政领导五大班子18人，到台农进行调研。
区委书记陈为民鲜明表态：台农已创办15年，是国家级市场，这面红旗不能倒，还要做大做强。
对中亭街不正当竞争始作俑者，工商局要及时介入查处，区委、区政府将积极支持（记者注：至今有关部门按兵不动）。
同时，他希望台农、中亭街两边都要享受同一的优惠政策。
“店租可免，但税不能免，政府绝不做厚此薄彼之事。
”去年10月13日下午，福州市地税局邀请记者到局里互相沟通，解释了有关纳税的问题，并安排记者在15日下午到下属台江区地税局财务室，打开电脑让记者浏览了“好莱屋”等20多家由台农搬迁中亭衔后的纳税情况，终于解开了中亭街服装市场是否是“避税街”这个谜。
然而各店交税额不尽人意，少于他们原在台农经营时的月税额，这令台农经营者们不满意。
《福建税务》杂志去年第10期发表该刊记者张品光的文章《执法必须公正》，与本刊披露有关中亭街“避税”现象，有着同工异曲之妙。
他在文中这样写道：“业主们向记者反映最强烈的是税收问题。
”他在文中把原在台农的某服装贸易公司作典型：“迁到中亭街服装中心后经营面积3000平方米，……加上连锁店每天营业额在20-30万元之间，但其报给税务部门的营业额却只有每个月8500元，明显少报。
”（指的是最大的那家服装公司）。
张记者接着写道：“他们还反映其它类似某贸易公司这样‘改嫁’至中亭街服装中心的经营大户还有20多家，有的经营了一年或半年，还没有纳税。
”而台农每间店13.5平方米，每年交国、地税3万和1.7万元，工商费7千多元，共计5万多元，远比中亭街多得多。
商业步行街的分析
步行街的分析1. 城市的职能决定商业网点整体构成的基本功能。
城市以其决定性产业为标准，可分为政治型城市、文化型城市和经济型城市。
不同类型的城市，其城市的基本职能也不同，这在一定程度上决定了商业网点整体构成的功能。
美国首都华盛顿就是具有单一功能的政治中心，这种政治型城市的职能决字了此城市商业的发展规模不宜过大，华盛顿市区商业功能为“满足基本需要型”。
交通空间网络体系制约商业网点的布局。
消费人口愈分散，对交通条件的依赖性愈强，商业设施的半径愈大，提供畅通半径交通的要求愈强烈。
这一点值得国内城市借鉴。
2. 商务部要求处理好城市中心商业区与居住区商业设施的关系：对于中心商业区和居住区的商业设施，商业网点规划不仅要在网点的总体规模上分别提出不同的要求，而且要明确区分二者不同的功能。
中心商业区要在严格控制总体规模的基础上，通过改造和结构调整，重点建设好特色商业街，推进业态多元化，发展专业店、精品店，开展错位经营和多功能服务。
特别是要注意营造文化氛围，主要满足高档次、高品位、特殊类型商品的消费需求，形成集购物、餐饮、休闲、娱乐于一体的商业特色，更好地发挥城市窗口的作用。
居住区的商业设施建设，在商业网点规划中应占有重要的地位，其功能定位应主要面向本地区居民，满足他们在日用品、一般消费品及日常生活服务等方面的需求，形成贴近居民、方便快捷、行业配套的社区商业服务中心。
此外，介于上述二者之间，一个城市还应规划好若干个地区性商业中心，一方面可以减轻中心商业区的交通压力，另一方面也可以弥补社区商业服务中心功能上的局限性。
这些都是商业网点规划需要考虑的。
3. 步行街是整个经济社会进步的客观结果，是城市化不断推进和城市发展现代化的必然产物，是城市居民生活质量不断提高的要求，是城市环境迅速改善和回归自然的需要，是全球汽车时代对汽车的异化而出现的一种特殊的现象。
首先，我们必须理解步行街这一概念。
在西方国家最初出现步行街，是因为城市膨胀，尤其是汽车的飞速发展使人们在郊区居住成为可能，由于城市中心的拥挤不堪和生态环境的恶化，人们搬到郊区去居住。
福建福州商业市场调研报告,万象城
定位：Βιβλιοθήκη 要以中低档消费为主。消费群体：追求时尚个性的年轻人、学生群体、工薪阶层、家庭
群体。
优势：福州新兴商圈、交通便利、停车方便、业态较丰富、 客流
量大。
劣势：经营模式主要以销售物业为主、大量的人流尚未转化为购
买力、整体形象偏低。
二、福州商业状况
租金情况
项目名称 所处位置 平均租金 （元/月/㎡） 项目体量 主要业态
涉及商业业态：服饰、餐饮、鞋帽、数码通讯、钟表眼镜等。 主要商业形态：市区购物中心、百货、沿街商铺、步行街等。
主要零售企业：大洋百货一店、东百商场、东方百货东街店、新华都百货、国
美电器、永乐电器、苏宁电器、好又多量贩超市、冠亚广场、大洋百货二店。
二、福州商业状况
大洋百货东街店
福州首个 “流行百货”概念倡导者
二、福州商业状况
万象城
项目位置 工业路与西二环路交汇处
开业时间
2006年12月22日
总建筑面积
11万平方米
业态组合：百货、家电卖场、餐饮、 娱乐、品牌专卖店
二、福州商业状况
二、福州商业状况
二、福州商业状况
二、福州商业状况
二、福州商业状况
三、仓山区概述
仓山区位于福州市区南部南台岛上，总面积146平方千米，全区辖8个街道、5个镇，人口42万人。
台江万达
各楼定位租金建议
各楼定位说明
金街平均租金
金街主力租金
120元每平米
综合体自持平均租金
230元每平米
150元每平米
平均70元每平米(早 教类)咕叽咕叽170元, 综合体自持主力租金 七匹狼(自营店)280 元 A门入口处，尚伊甸 600元每平米
福州中亭街是否是“避税街”？
福州中亭街是否是“避税街”？［背景材料：本刊2003年第7期以“福州‘中亭街服装中心’为何对同行‘刺刀见红’”为题，报道了刚开业不久的福州市“中亭街服装中心”对老商城“台农”(现为“福州服装鞋帽城”)的不正当竞争的问题。
中亭街对“台农”的不正当竞争手段是“三手杀招”，即“策反、抛荒、甩手”。
具体作法是：凡“台农”的商贩入驻中亭街，一律免两年租金，并可“免税”；原店面须空闲两个月，使“台农”店铺空洞，人气骤减；两个月后，再突然甩手，使“台农”要找新商贩入驻已相当困难。
另外，中亭街还高薪雇用三轮车20多辆，到“台农”拉客免费坐到中亭街，并雇用几十人冲进“台农”建新市场，打伤多名商场管理人员。
本期刊登的“福州中亭街是否是‘避税街’”，报道的是中亭街对“台农”“三手杀招”中最狠招“策反”中的所谓“免税”(或曰“避税”)的问题。
］去年2月2日，号称东亚第一步行街的福州市中亭街隆重开业。
在开业以来的一年半中，中亭街服装中心采取不正当竞争手段，陆续挖走近在咫尺的“台农”(现福州服装鞋帽城)里“好莱屋”等几十家大小经营户，从而引起了经济纠纷(本刊2003年第7期已作详细披露)。
中亭街是否“避税街”?福州内外商界和社会为什么在议论纷纷?受害者“台农”的生意大受其影响，至今怨声不绝。
为此，“台农”经营者和业主到处上访无果。
中亭街针对“台农”的“策反、抛荒、甩手”三手杀招，其中有：凡是“台农”过来的经营户凭原执照免租两年，不是“台农”的只免租1年。
如此明显直挖“台农”墙角，能不引起全社会舆论遣责吗?!“民有所呼，我有所应”，记者出于使命感，于今年6月23日、7月2日、8月6日、8日、11日，多次到福州市台江区国、地税两局采访有关中亭街纳税问题。
遗憾的是，到记者发稿时为止，始终没有看到国、地税两局有关“好莱屋”等几十家经营户在中亭街经营的正式纳税凭证。
仅在地税局一份信访反馈材料上，见到“好莱屋”等几家服装批发户，原在“台农”每月要交地税3千多元到1千多元不等，而入驻中亭街后，月定税多则600多元，少则仅200多元不等的税额。
福州中亭街分析状况课件
都市丽人 海澜之家 森马 美特斯邦威 麦当劳 达芙妮 德克士
2
特许
1
直营，特许
1
直营，特许
1
直营，特许
4
特许
1
特许
1
特许
福州中亭街分析状况
有备案东莞市都 市丽人实业 有限公司
有备案上海浦东 海澜之家服 饰有限公
有备案浙江森马 服饰股份有 限公司
有备案上海美特 斯邦威服饰 股份有限
有备案无锡麦当 劳餐厅食品 有限公司
19.6
4
22
0
电器
7
5.2
7
0
0
金融
6
4.4
6
0
0
其它
11
8
4
4
0
总计：
138家
福州中亭街分析状况
占比重（%） 26.8
59.4
8
0
0
1
0
2
0
0
0
2
0
0
0
0
0
0
0
0
0
2
1
5.1
0.7
服装专卖 31.2
餐饮 酒店 皮具 通信 鞋包 电器 金融 其它
10.2 1.5 2.3 11.7 19.6 5.2 4.4 8
福州中亭街商圈现状分析
福州中亭街分析状况
目录
中亭街商圈简介 连锁经营方式的分析 特许经营方式的分析 总结及建议
福州中亭街分析状况
•
1 中亭街商圈简介
• 位于福州市八一七路南端的闽江之畔，南起解放大桥 路口，北至小桥头，街道全长 500 多米，与福州市的“外滩” 江滨大道呈“T”字形布局。它是海峡西岸经济区首府福州市 一座面积最大、配套齐全、功能完整、品味高尚、集旅游、 观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体的新型城市综合体。 日均人流量达30多万人次，节假日最高峰超可知中亭街直营店中事
【闽都风土】福州中亭街的历史变迁
【闽都风⼟】福州中亭街的历史变迁 从今⼤桥头到⼩桥头，长约300余⽶的福州“中亭街”，解放后更名为“⼋⼀七南路”，但“⽼福州”习惯了，仍叫“中亭街”。
中亭街宋代称“楞岩洲”，是由闽江泥沙长期沉积⽽形成的陆洲。
介绍中亭街，离不开“万寿桥”（今解放⼤桥）的历史。
宋天圣元年（1023年）楞岩洲就已形成，宣和五年（1123年）在楞岩洲之南⼜积淀了⼀块沙洲“中洲”，闽江便被分为三个港：⾃天宁⼭（今仓前⼭）北岸⾄中洲，称为南港；中洲之北⾄楞岩洲，称为中港；楞岩洲之北⾄横⼭铺，称为北港。
为便利⾏旅往来，曾两度出任福州郡守的闽县⼈王祖道，于宋元祐⼋年（1093年）架设了“浮桥”，⽤⾈使天堑变通途。
中亭街⽼照⽚ 因潮汐涨落，加上春夏闽江⽔流暴涨，浮桥时常中断。
元⼤德七年（1303年）在楞岩洲东侧管理浮桥的“万寿寺”头陀、建桥名家王法助和其徒吴道可，奉旨募建⽯桥。
历时19载，元⾄治⼆年（1322年）桥始建成。
⽂学家马祖常作《福州南台江⽯桥碑铭》记此盛举，定名为“万寿桥”。
进⼊明代，江南桥、万寿桥、沙合桥的“三桥灯⽕”，成为南台的⼗景之⼀。
宋代，南台称⾼盖北乡，合并了唐代的国⿍、下帷、令德、嘉崇、⾼惠五个⾥为嘉崇、⾼惠两个⾥。
元明清楞岩洲基本属嘉崇⾥管辖。
通过“三桥”进⼊城内，楞岩洲乃必经之路。
所以在⼩桥头建“泗洲亭”；在楞岩洲建“中亭”，在仓前⼭岸边建“济川亭”。
供⾏旅躲风、避⾬、纳凉。
因中亭有零星摊点排列，发展为街市，就称楞岩洲为“中亭街”。
经数百年的历史变迁，发展成为南台最热闹繁华的商业街之⼀。
清道光年间“五⼝通商”后，中亭街更为热闹繁华。
街的两侧，西为苍霞洲，东为后洲；有许多巷、弄将这两个陆洲与中亭街互通，像叶脉⼀样向左右辐射。
如欧厝弄、三成弄、重光弄、仁和弄、姚厝弄、道⼠弄、铁线弄、⿇油弄、观岐巷、后洲巷、透龙巷等。
古朴⾥弄与近代街区并存，互相辉映，更显中亭街商贸⽂化的历史久远和深厚底蕴。
现在繁华的中亭街 民国时期，由于商品经济的畸形发展，中亭街商贾云集，百业俱兴，车⽔马龙，⼈潮如涌。
福州市中亭街消费者行为特征分析
福州市中亭街消费者行为特征分析王炯萍;张瑶;林翔【摘要】以福州市中亭街为例,基于2018年对中亭街200名消费者的问卷调查数据为基础,运用统计方法解释了消费者的基本属性特征和购买行为特征,针对消费者需求,从交通、业态、配套设施、环境景观四个方面针对现状问题提出改造策略,可为商业街的规划、发展提供基础性的研究资料.【期刊名称】《甘肃科技》【年(卷),期】2018(034)023【总页数】3页(P70-72)【关键词】商业街;问卷调查;消费者;行为特征;中亭街【作者】王炯萍;张瑶;林翔【作者单位】兰州大学资源环境学院, 甘肃兰州 730000;兰州大学资源环境学院, 甘肃兰州 730000;福建中咨工程咨询有限公司, 福建福州 350001【正文语种】中文【中图分类】K9011 概述商业街是居民日常消费和活动的重要载体，也是城市经济发展的先驱代表，加快发展商业街的建设，对整个城市的发展有着至关重要的作用。
长期以来，在步行街的规划设计层面，更多注重的是空间和建筑设计研究，忽视了消费者特性和商业街功能的和谐[1]。
实践证明，规划师的设计视角和市民消费者的视角存在很大的差异，满足消费者的需求是商业街发展的基本条件，也是在商业环境中取胜的关键因素。
中亭街位于福州传统城市服务轴线——八一七路上，是福州市最具有代表性的街道之一。
曾经是一条具有生活气息、传统民风民俗的商业街，是最为繁华的商业中心之一，但是在本世纪初，商圈发展受阻，导致今天的中亭街成为人们心目中环境较差、品质较低的街道。
一方面在1999年，利嘉实业对中亭街进行旧城改造开发，由于“面向高端的购物商圈”的错误目标市场定位，传统的中亭街发生了重大的变化[2]；另一方面，随着消费者从单纯的购物消费向综合性、体验式消费的转变，加之电商的冲击，中亭街业态、功能以及商品销售种类单一，已经无法满足消费者的需求。
这种以消费者需求为导向的中亭街改造策略研究，对于中亭街的发展具有很强的现实意义，因此，本次对于福州市中亭街的研究是以消费者个体作为研究对象，基于消费者的需求进行的实证研究。
福州“中亭街改造”工程和房地产(旧城改造)报告书中亭街报告正文
第一章总论 (2)第二章工程分析 (6)第三章环境概况 (13)第四章城市生态环境影响评价 (15)第五章噪声环境影响评价 (24)第六章水环境影响评价 (43)第七章大气环境影响评价 (47)第八章固废环境影响评价和处理措施 (51)第九章布局、环保措施、设施可行性分析 (53)第十章环境经济损益分析 (55)第十一章公众参与 (59)第十二章环境管理和监督方案 (62)第十三章结论与对策 (64)第一章总论1．工程由来福州“中亭街改造〞工程是利嘉实业〔福建〕集团投资参与福州大型旧城改造的建设工程，它是目前福州市旧城改造的最大工程。
中亭街位于市中心的台江区闽江河畔。
改造工程征地亩，撤除原有木屋结构旧棚区，方案建成一个集商业、娱乐、办公、居住、休闲为一体的综合功能现代化建筑群，总投资75403万元。
1997年3月31日，福建省计委对利嘉实业〔福建〕集团中亭街改造工程，以闽计外[1997]052号文正式批准立项。
至2000年福州市计委也陆续对工程的具体分区内容进行了批复。
根据?中华人民共和国环境保护法?和国务院第253号关于?建设工程环境保护管理条例?以及国家局公布的?建设工程环境保护分类管理名录?〔第一批〕的规定，必需对该建设工程的环境影响进行全面评价。
因此利嘉实业〔福建〕集团于今年3月底正式委托我方为其编制“福州中亭街改造工程工程环境影响报告书〞任务。
我方接受委托后，立即组织有关技术人员展开资料分析、并深入现场踏勘和调查，在此根底上，于今年4月份，编制了本工程环境影响评价大纲、工作方案。
按大纲、工作方案，课题组人员深入进行现状调查监测，污染源模拟调研，影响分析，公众参与活动等。
6月底完成了该报告书的编制工作，现提供行政主管部门审查以作审批决策参考。
2．编写依据2．1?中华人民共和国环境保护法?1989年2．2?建设工程环境保护管理条例?国务院第253号令2．3?建设工程环境保护分类管理名录?〔第一批〕的通知国家环保总局 2001年2．4?中华人民共和国城市规划法? 1989年2．5?中华人民共和国文物保护法实施细那么?1992年2．6?福建省环境保护条例?1995年2．7?福建省人民政府关于环境保护假设干问题的决定?1996年2．8?福州市环境保护条例?1996年2．9?福州市人民政府关于环境保护假设干问题的决定?榕政[1997]68号2．10?福州市城市园林绿化管理方法?1992年2．11?福州市历史文化名城保护条例?1997年2．12?福州市城市总体规划? 1998年2．13?福建省计委关于利嘉实业〔福建〕集团中亭街改造工程的批复?闽计外[1997]052号2．14?福州市规划局关于“中亭街改造工程管线综合平衡会议纪要〞?2000年2．15?中亭街改造工程可行性报告? 1999年利嘉实业〔福建〕集团2．16?福州中亭街改造工程扩大初步设计说明书?2000年深圳华森建筑与工程设计参谋2．17环境影响评价委托书利嘉实业〔福建〕集团2．18环境影响评价技术导那么 HJ/T2.1～—93HJ/T19—1997HJ/T2.4—19953．主要环境效益和问题本工程属旧城改造工程。
参观中亭街日志
参观中亭街日志
我去参观中亭街，听导游说，中亭街的形成，可谓源远流长。
闽江东流至福州平原时，因南台岛之隔，水道分为南北两支。
南支即南港，别称“乌龙江”；一作台江起，一直到南台岛的北岸为止。
到了北宋哲宗元祐八年（1093年），因江沙会合中长出个楞岩洲，水流遂分为二。
历经唐、宋、元、明、清诸代。
因楞岩洲设“中亭”而形成街市，历代人们就称楞岩洲为“中亭街”，经历史变迁，发展为热闹、繁华的商业老街。
清道光年间之后福州商业兴盛，中亭街商埠更为规模空前壮观、繁荣。
街的两侧，西为苍霞洲，东为后洲，均为水域形成的陆洲，并有许多巷、弄，将这两个陆洲与中亭街互通，像叶脉一样向左右辐射。
古朴里弄于近代街区互通并存，相映成趣，更彰显出中亭街商贾文化的久远和文化底蕴丰厚。
中亭街这些年，正在悄无声息的发生的变化。
这里曾经是福州的商业中心，商业气息浓厚，会馆林立，帮派繁多，随着时间的变迁，这些已经不复存在了。
现在的中亭街在千年桥“万寿桥”边的千年商业老中亭街旧址上缔造出威镇闽江、独放异彩的新中亭街，在向世人展示着光鲜与亮丽的同时，也在教育发展的过程中展现出独特的魅力。
中亭街感悟
中亭街感悟悄悄的我走了，正如我悄悄的来......”，中亭街这些年，正在悄无声息的发生的变化。
这里曾经是福州的商业中心，商业气息浓厚，会馆林立，帮派繁多，随着时间的变迁，这些已经不复存在了。
慢慢的，中亭街也在四季更迭中发生着变化，比如上下杭景区、坊巷小学的建设，苍霞商业街和烟台市公园的搭建。
在不少老福州人眼里，中亭街才是他们购物的首选。
这里自古以来就是商埠发达的地方，以商品的批发和零售而闻名。
一直到了光绪年间，福州在南台上杭成立了福州商务总会，作为各帮派商号的协调机关，那时福州帮派最多时达二百多个，全市商店约一万五千多号”。
由此可以窥探，当年中亭街一带的商业繁盛。
如今我们看到的中亭街，是1998年由爱国企业家陈隆基先生投资兴建。
在千年桥“万寿桥”边的商业老中亭街旧址上缔造出威镇闽江、魅力四射的新中亭街。
中亭街前的万寿桥也颇有故事，这座始建于宋代代的古桥最开始是浮桥，曾历经多次大修，早已经不见得最初的模样。
很早前，它曾是沟通仓山与台江的交通要桥，人们往来都要经过于此。
1949年以后，为了纪念解放军冲过此桥，追击南逃国民党军队，将此桥改名为“解放大桥”。
千年历史的古桥，也附上了一些纪念性的意义。
上下杭，顾名思义，就是由上杭和下杭组成，就坐落在中亭街旁，这里曾是众多商会会馆的所在地。
现在上下杭景区，游客络绎不绝，特别是景区里各省会馆林立其中，阳光下的青石板路，灰白的墙面，明清风格的建筑其间偶尔耸立着这座红砖的西式建筑，那边是咖啡厅，这边又有庙宇，有种时空的错位感。
这个原来江南水乡繁华之地，，将被打造成福州继三坊七巷之后的另一张名片，其文化底蕴不亚于三坊七巷。
如今的上下杭是热闹和宁静并存的世界。
一面，中亭街依旧灯火通明，商业街、KTV、电影院和三通桥那熙熙攘攘的游客；另一面，隐藏在中庭街楼上的小区内，一片夹杂在闹市中的安宁祥和地。
因为景区的缘故，中亭街楼上的小区，还进行了景观改造，政府也有意给这座空中家园安装电梯，这样可以使得在这里居住的老人们不用再爬这么高的商场楼梯。
走过中亭街
走过中亭街算起来，我已拥有四十多年的福州“市龄”了。
如今，说起市内的许多大街小巷的名字，虽不能做到张口就来，但有不少地方，倒也悉数在心。
比如中亭街，记得来福州工作后，就听许多人介绍过。
后来，慕名去过多次，有时是购物，有时是与文友相约，骑车或坐车去江边看夜景，中亭街也成了经常勾留的去处。
现在要我讲，这个街区之所以闻名，关键词大约有三：一是繁忙的要道；二是商家云集的地方；三是购物和观光的去处。
若要进而归纳，是否可以讲，这是一块不断积淀历史和文化所转化的独特商业价值的地方。
因此，无论春夏秋冬，无论白天夜晚，这里的传统建筑和现代建筑风格描绘出的一幅幅色彩艳丽的图画，都是那样吸引人；加上如今各种商业名牌和休闲融洽共存，中亭街不仅成了福州人爱去的地方，也是外地旅游者的追寻之处。
前些日子，我又一次走过中亭街，闪烁在记忆内存里的是一次釆访。
记得那天，陪同我的是一位当地社区的主任，她知道我想更深入了解一下中亭街的过往，特意请了一位已有八十多岁高龄的老依姆前来。
我一听就有点焦急，心想这怎么担待得起呢？没想到，老依姆居然兴致勃勃地提前来到约定的一个街口等候。
更没想到已是耄耋之年的她，身体健康硬朗，话声爽快热情。
当她领我们沿街走寻，指指划划，多少有点担心的我几次想伸手去搀她一把，都被她笑着谢绝了：“我天天都这么走路呢，你走好！”走了半天，来到一家茶室坐下喝茶，老人仍兴致勃勃，谈笑自若，对我更是有问必答，记忆清晰，语言活泼，使大家恍觉是在家里聊天，心里倍感敬佩。
说话间，我不由地仔细打量起这位姓吴的老依姆：她个子不高，且有些驼背，但一举一动，慈温有加。
她说：“我一直生活在中亭街，现在呢，儿孙满堂，生活安适，这不就是老百姓想过的日子？”问到中亭街在她记忆中有哪几个有名的店铺，当年曾当过小会计的老人一口气答道：“云锦裳、德馀津果行、恒生典当……哎哟，很多、很多啊！”这时，我看见她的眼睛有一些静穆，似乎想要时光慢下来，再慢下来。
我爱我的家乡福州
我爱我的家乡福州
我的家乡是福州，它位于东海之滨，又叫有福之地。
我们福州四季如春，瓜果飘香，物产丰富。
我们福州的特产是鱼丸，他味道可口，非常好吃。
我非常喜爱我的家乡。
要说起福州的变化，那才叫大呢！就从台江的中亭街说起吧！中亭街以前没大修时，路面很窄，只能过两辆车，而且路面坑坑洼洼，一到下雨的时候，路面就到处都是积水，交通极不方便。
现在道路修好了，路两旁盖起了新楼，成了崭新的一条商业街。
这两年，福州的城市建设发展迅猛。
新增设了许多立交桥，增加了交通得便利。
还新建了许多高楼大厦，就说工业路的白马大厦吧，数起来起码有二十层。
四、福州以前许多路都没有种树，现在的福州几乎每条路都种了树，等树长高、长大了，在夏天的时候，就可以为人们遮阳，使我们感到凉爽，这多好呀！
现在，福州还增设了几个太阳能红绿灯，仅我看到的就有三个，我想，可能还不止这么多。
站在高处看福州，我看到了许多新建的大厦、立交桥，到处都是绿树，到处都是现代化建筑。
每当夜幕降临时，万盏灯火大放光明，街道上的汽车一辆接着一辆，像一条发光的长龙，一座座高楼大厦嵌着像宝石一样的五颜六色的灯，这五彩缤纷的灯光倒映在闽江水里，构成了一幅美妙的图案。
福州的变化太大了，说也说不完。
我爱福州！我爱这座省会城市！。
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酒店
0
41%
电器 金融 其它
皮具
0.17
通信
0.25
由图可知：在中亭街特许店铺中。站的比例最 多是鞋包，其次是服装专卖。
其它
0.067
家居
都市丽人
2
特许
有备案东莞市都 市丽人实业 有限公司 有备案上海浦东 海澜之家服 饰有限公 有备案浙江森马 服饰股份有 限公司 有备案上海美特 斯邦威服饰 股份有限 有备案无锡麦当 劳餐厅食品 有限公司
直营 综 合 零 0.625 售 服 装 专 0.14 卖 餐饮 酒店 0.071 1
直营各类型所占比例
综合零售 服装专卖
0% 0%
8% 14% 22% 0%
餐饮
0%
3% 0%
酒店
0%
2%
皮具 通信 鞋包
22% 22%
0%
皮具
0
通信
0.125
0% 0% 0% 3% 3%
0%
电器 金融 其它
其它
0.364
地理位置
2 连锁经营方式的分析
（1）店铺种类分布情况
连锁门店占总店的比例
8% 5%1% 27% 直营 特许 直营，特许 个体 自由
59%
直营
特许
直 营 ， 个体 自由 特 许
26.80%
59.4 8.00% 5.10 0.70 0% % %
从图中，我们可以得 出在中亭街的商圈里 特许是占最大比例， 而自由是最少的，可 见特许是比较广泛的。
The end,thank you!
由图可知中亭街直营店中事 宜电器、金融、酒店为主， 其他为辅。
3 特许经营方式的分析
特许
综合零售 0.0168
特许各类型所占特许之比例
综合零售 服装专卖
0%
服装专卖 0.438
0%
0% 0%
0% 3% 0% 0%
17% 20% 0%
1%
0%
餐饮 酒店 皮具 通信 鞋包
餐饮
0.93
11% 0%
8% 0% 0% 0%
1
15 22 0 0 4 59.4
0
0 0 0 0 0 8
2
0 0 0 0 2 5.1
0
0 0 0 0 1 0.7
通信
鞋包
电器
金融
其它
总计：
占比重（%） 26.8
服装专卖 31.2 餐饮 10.2
酒店
皮具
1.5
2.3
各大行业所占的比重
综合零售 服装专卖 餐饮
0% 4% 0% 5% 0%
8%
0% 6% 0%
综合零售 服装专卖 餐饮
服 装 专 0.605 卖
0% 0% 0%
0% 0% 0%
9%
3%
0%
餐饮
酒店 皮具 通信 其它
0.93
0 0.3333 0.94 0.364
15% 23%
0%
酒店 皮具 通信 鞋包
20% 0% 23% 8% 0%
0% 0%
电器 金融 其它
从图可知在中亭街商圈中特 许主要以服装、鞋包、以及 通信为主，其他占的比值不
门店数量（家） 占比重（%）
直营数量
特许
直营，特许
个体
自由
综合零售
8 43 16 2
5.9 31.2 10.2 1.5
5 6 1 2
1 26 13 0
2 9 0 0
0 1 2 0
0 0 0 0
服装专卖
餐饮
酒店
皮具
3
16 27 7 6 11 138家
2.3
11.7 19.6 5.2 4.4 8
0
2 4 7 6 4
福州中亭街商圈现状分析
目录
中亭街商圈简介
连锁经营方式的•
• • • •
1 中亭街商圈简介 位于福州市八一七路南端的闽江之畔，南起解放大桥 路口，北至小桥头，街道全长 500 多米，与福州市的“外 滩” 江滨大道呈“T”字形布局。它是海峡西岸经济区首府 福州市一座面积最大、配套齐全、功能完整、品味高尚、 集旅游、观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体的新型城 市综合体。日均人流量达30多万人次，节假日最高峰超过 60万人次，车流量5万辆次。 所有途经中亭街的线路、-（共9条） 105路、115路、12路、136路、20路、312路、66路、 79路、83路、 业态:是以经营商品重点的不同而划分的营业形态,是 商品构成的决定因素. 中亭街业态以家电、服装、家具、珠宝、纺织内衣五 大经营体系为主，在几年前又新增了鞋业广场、皮具城。 其消费水平 ：属于中档消费.
休闲
海澜之家
1
直营，特许
休闲
森马
1
直营，特许
休闲
美特斯邦威
1
直营，特许
男装
麦当劳
4
特许
女鞋
达芙妮
1
特许
有备案永恩投资 集团有限公 司
有备案天津顶巧 餐饮服务咨 询有限公
卤味
德克士
1
特许
4、总结及建议
• 总结：从以上分析情况来看，我们总体可以知道 在中亭街商圈中，特许店铺占的比例为59.4%是 最大的，而在特许行业中，餐饮、鞋包、服装为 主（所占的比例依次为41%、17%、11%），其 他为辅，而在直营店铺中以金融、电器、酒店、 综合零售为主，所占的比例依次为22%、22%、 22%、17%、其他为辅。因此，中亭街商圈特许 应用还是比较广泛的。 • 建议：根据以上数据，希望政府可以根据人群的 消费水平可以多开设一些功能完整、品味高尚、 集旅游、观光、购物、美食、休闲、娱乐于一体 的休闲场所。
酒店 皮具 31% 通信 鞋包 电器
通信
鞋包 电器 金融 其它
11.7
19.6 5.2 4.4 8
20%
0%
0%
金融 其它
12%
0% 2% 0% 0% 2%
10%
从图可知在中亭街商圈中主要以 服装、鞋包、以及通信为主，其 他占的比值不太。
特许
综 合 零 0.125 售
（2）连锁经营分析
特许店铺各类型所占比例