房地产开发项目管理制度汇编

标题：房地产开发项目可行性研究管理办法
山东国华时代投资发展有限公司项目管理制度汇编编号： SDGH 5—01
版本： A版第0次修改
标题：房地产开发项目可行性研究管理办法页码：第 2 页共 9 页
房地产开发项目可行性研究管理办法
为适应公司发展需要，实现房地产开发项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发监视的综合效益，特制定本办法。

1 开发项目可行性研究的任务
可行性研究就是在工程项目投资决策前，对与项目有关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的研究；对拟定的各种可能建设方案或技术方案进行认真的技术经济分析、比较和论证；对项目的综合效益进行科学的预测和评价。

在此基础上，综合研究建设项目的技术先进性和适用性、经济合理性以及建设的可能性和可行性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资等结论性意见，为领导决策提供可靠的、科学的依据。

2 可行性研究的步骤
2.1 筹备。

可行性研究开始前的准备工作包括提出项目开发设想，组建研究小组，制定研究计划和工作大纲等。

2.2 调查。

主要从市场调查和资源调查两方面进行。

市场调查应查明和预测市场的供给和需求量、价格、竞争能力等，以便确定项目的经济规模和项目构成。

资源调查包括建设地点调查、开发项目用地现状、交通运输条件、外围基础设施、环境保护等方面的调查，为下一步规划方案设计、技术经济分析提供准确的资料。

2.3 方案的选择和优化。

在收集到的资料和数据的基础上，建立若干可供选择的方案，进行反复比较和论证，会同相关部门采用技术经济分析的方法，评选出合理方案。

2.4 财务评价与不确定性分析。

对经上述分析后所确定的最佳方案，在估算项目投资、成本、价格、收入等基础上，对方案进行详细的财务评价和不确定性分析。

研究论证项目在经济上的合理性和盈利能力。

由相关部门提出资金筹措建议和项目实施总进度计划。

2.5 编写报告书。

经上述分析与评价，即可编写详细的可行性研究报告，推荐一个以上的可行方案和实施计划，提出结论性意见、措施和建议，供领导决策。

3 可行性研究的内容
由于房地产项目的性质规模和复杂程度不同，其可行性研究的内容也不尽相同，各有侧重。

主要应包括以下几方面：
3.1 项目概况。

主要包括：
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3.1.1 项目名称；
3.1.2 项目的地理位置。

包括项目所在地城市、区和街道，项目周围主要建筑物等；
3.1.3 项目所在地的周围环境状况。

主要从工业、商业及相关行业现状及发展潜力、项目建设的时机和自然环境等方面说明项目建设的必要性和可行性；
3.1.4 项目的性质及主要特点。

3.2 开发项目用地的现状调查及动迁安置
3.2.1 土地调查。

包括开发项目用地范围内的各类土地面积及使用单位。

3.2.2 人口调查。

包括开发项目用地范围内的总人口数、总户数，需动迁的人口数、户数等。

3.2.3 调查开发项目用地范围内建筑物的种类，各种建筑物的数量及面积，需要拆迁的建筑物种类、数量和面积等。

3.2.4 各种市政管线。

主要应调查上水管、雨水管、污水管线、热力管线、燃气管线、电力和通讯管线的现状及目标和其可能实现的时间。

3.2.5 其他地下、地上物现状。

开发项目用地范围内地下物调查了解的内容，包括水井、人防工程、各种管线等；地上物包括各种树木、植物等。

开发项目用地的现状要附有平面示意图。

3.2.6 如需要进行拆迁的，要制定动迁计划，确定安置方案。

3.3 市场分析和建设规模的确定
3.3.1 市场供给现状分析及预测。

3.3.2 市场需求现状分析及预测。

3.3.3 市场交易的数量与价格。

3.3.4 服务对象分析、制定租售计划。

3.3.5 拟建项目建设规模的确定。

3.4 规划设计方案选择
3.4.1 市政规划方案选择。

市政规划方案的主要内容包括各种市政设施的布置、来源、去路、和走向，大型商业房开发项目重点要规划安排好交通组织和共享空间等。

3.4.2 项目构成及平面布置。

3.4.3 建筑规划方案选择。

建筑规划方案的内容主要包括各单项工程的占地面积、建筑面积、层数、层高、房间布置、各种房间的数量、建筑面积等。

附规划设计方案详图。

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3.5 资源供给
3.5.1 建筑材料的需用量、采购方式和供应计划。

3.5.2 项目施工的组织计划。

3.5.3 项目施工期间的动力、水等供应。

3.5.4 项目建成投入使用后水、电、热力、煤气、交通、通讯等供应条件。

3.6 项目开发组织机构和管理费用研究
3.6.1 开发项目的管理体制、机构设置。

3.6.2 管理人员的配备方案。

3.6.3 人员培训计划、年管理费用估算。

3.7 开发建设计划
3.7.1 前期开发计划。

包括项目从立项、可行性研究、下达规划任务、征地拆迁、委托规划设计、取得开工许可证直至完成开工前准备等系列工作计划。

3.7.2 工程建设计划。

包括各个单项工程的开工、竣工时间，进度安排，市政工程的配套建设计划等。

3.7.3 建设场地的布置。

3.7.4 施工队伍的选择。

3.8 项目经济及社会效益分析
3.8.1 项目总投资估算。

包括开发建设投资和经营资金两部分。

3.8.2 项目投资来源、筹措方式的确定。

3.8.3 开发成本估算。

3.8.4 销售成本、经营成本估算。

3.8.5 销售收入、租金收入、经营收入和其他收入估算。

3.8.6 财务评估。

运用静态和动态分析方法分析计算项目投资回收期、净现值、内部收益率和投资利润率、借款偿还期等技术经济指标，对项目进行财务评价。

3.8.7 风险分析。

一方面采用盈亏平衡分析、敏感性分析、概率分析等定量分析方法进行风险分析；另一方面结合政治形势、国家方针、经济发展趋势、市场周期、自然等方面因素的可能变化，进行定性风险分析。

3.8.8 项目环境效益、社会效益及综合效益评价。