中海地产实测实量与风险评估操作手册2.0

中海地产实测实量与风险评估操作手册（2.0版）中海地产集团发展管理部2013年3月目录一、前言 1二、目的、范围、取样总则、操作要求 21.目的 22.适用范围 23.取样总则 24.操作要求 2三、实测内容 51混凝土结构工程【国家规范GB50204-2002】 5 1.1截面尺寸偏差 51.2表面平整度 51.3垂直度 61.4楼板厚度偏差 72砌筑工程【国家规范GB50203-2002】 82.1门窗洞口尺寸偏差 82.2断砖勾缝 92.3挂网 93抹灰工程【国家规范50210-2001】 103.1墙体表面平整度 103.2墙面垂直度 113.3阴阳角方正 123.4房间开间/进深偏差 133.5户内门洞尺寸偏差 143.6户内门洞/外墙窗内侧墙体厚度极差 153.7方正度 163.8裂缝/空鼓 173.9室内净高偏差（抹灰工程） 183.10地面平整度（GB50209-2002） 194防水 204.1卫生间防水层厚度（CECS-196-2006） 20 4.2卫生间防水层高度（CECS-196-2006） 21 4.3屋面防水层（GB50207-2002） 214.4地下防水（GB50208-2002） 225材料 235.1保温材料 235.2钢筋 245.3门窗—型材壁厚 245.4玻璃材料（GB 15763） 255.5栏杆 265.6地暖管（JGJ142-2004） 265.7石材厚度 275.8瓷砖（外墙砖、抛光砖、墙地砖） 275.9管材检测（设备安装） 305.10电线、电缆 315.11木地板（实木、实木复合、强化复合） 31 5.12木门及橱柜的材料检查 326设备安装 326.1座便预留排水管孔距 326.2给水管口暗埋 346.3砌体或砼墙面给水管或电管暗埋 356.4空调套管暗埋 366.5底盒暗埋 376.6电气面板高差 387铝合金（或塑钢）门窗安装工程【国家规范GB50210-2001】 397.1. 门或窗框正面垂直度（铝合金－塑钢门窗） 397.2.门窗框固定（铝合金－塑钢窗） 407.3.边框收口与塞缝（铝合金－塑钢窗） 408地暖工程 【JGJ142-2004】 418.1.地暖—加热管铺设与固定 418.2.地暖—绝热层厚度 428.3.地暖—钢丝网与填充层厚度、铝箔 429栏杆安装【住宅设计规范GB50096-1999,2003版】 439.1.安装高度及间距 4310室内涂饰工程（涂饰工程）（国家规范GB50210-2001） 4410.1墙面表面平整度 4410.2墙面垂直度（涂饰工程） 4510.3阴阳角方正（涂饰工程） 4610.4裂缝/空鼓（涂饰工程） 4711墙面饰面砖/石材工程【国家规范50210-2001】 4711.1表面平整度（墙面饰面砖工程） 4711.2垂直度（墙面饰面砖工程） 4811.3阴阳角方正（墙面饰面砖工程） 4911.4裂缝/空鼓（墙面饰面砖工程） 5012地面饰面砖/石材工程（GB50209-2010） 5112.1表面平整度（地面饰面砖工程） 5112.2裂缝/空鼓（地面饰面砖工程） 5213木地板安装工程（国家规范GB50209-2010） 5213.1表面平整度（强化复合、实木复合、实木地板） 5213.2地板接缝宽度（实木复合、实木地板） 5313.3地板水平度极差（强化复合、实木复合、实木地板） 5413.4踢脚线与面层间缝宽（强化复合、实木复合、实木地板） 5514外墙砖或涂料 5614.1阳台墙砖粘贴(平整度)（GB50209-2010） 5614.2外墙涂料基层(平整度)（国家规范GB50210-2001） 5714.3外墙涂料基层(阴阳角方正度)（国家规范GB50210-2001） 5714.4外墙涂料面层(装饰线、分色线平直)（国家规范GB50210-2001） 58 15园建及绿化 5815.1板块地面工程 5815.2景观道路 5915.3乔木 6015.4灌木 60五、相关附件 611、 前言从公司的总体战略目标出发，质量将是企业能否经得起市场考验的重要因素，本着房地产业务可持续成长的原则，随着公司的高速发展，产品质量管理的制度化、标准化已成为提高产品质量的必然趋势。

在2011年3月，我部发布了《中海地产质量管理手册》1.0版本（下称《手册》），迈出了公司质量管理标准化的第一步；2012年集团完成了第三方实测单位的招标工作，将实测方法、数据计算等方面进行了优化，打造了集团统一、公平的实测检查平台，通过第三方实测工作的推广，使各地对于实测工作高度重视，并得到切实推进，对工程质量起到了较好的促进作用。

但在执行过程中，我们也发现了较多需进一步优化之处，无论是质量标准还是操作办法，根据实际工作推进中遇到的问题和各区域、地区的反馈，我们在《手册》1.0版本的基础上进行了修订和扩充，主要内容有：1、 对原有实测手册要求内容的规范出处进行了明确；2、 对原有超出规范部分进行了修改；3、 对实际操作中存在的矛盾等不合理之处进行了修正；4、 删除了所有需现场进行破坏性实验的检测办法；5、 增加了对材料、防水部分的实测要求及内容；6、 增补了如材料品质不合格（并非真材实料，将影响使用功能），则该分项合格率为0的一票否决制；7、 对精装修的实测实量工作进行了补充；8、 对景观的实测实量工作进行了补充；9、 对合格率的计算方法进行修正及优化；10、 明确了每次抽查的范围；11、 对不不合理隐蔽进行了相应的惩罚性评分规定；12、 对风险评估的评级标准、办法予以进一步明确；13、 综合评价采用实测合格率与风险评估结果相结合的方式，明确了相应的评价办法。

2、目的、范围、取样总则、操作要求1. 目的.1 规范工程质量实测过程中的程序、取样方法、测量操作、数据处理等具体步骤和要求。

.2 提供工程质量实测的标准操作方法，尽可能消除人为操作引起的偏差。

2. 适用范围2.1 本指引适用于中海所有在建工程（自开工至交付完成）项目，包括全资项目以及非全资但中海负责经营管理的项目。

3. 取样总则3.1 随机原则：各实测取样的楼栋、楼层、房间、测点等，必须结合当前各标段的施工进度，通过图纸或随机抽样事前确定，第三方实测单位通过随机系统进行抽测。

3.2 可追溯原则：对实测实量的各项目标段结构层或房间的具体楼栋号、房号做好书面记录并存档。

3.3 即时原则：实测主要目的是为了反映当前施工过程质量现状，以对后续施工进行及时纠偏，因此要求针对在施工序进行全面实测。

3.4 效率原则：在选取实测套房时，要充分考虑各分部分项的实测指标的可测性，使一套房包括尽可能多的实测指标，以提高实测效率。

4. 操作要求4.1. 集团、区域公司、地区公司、项目部、承建商形成五级检查体系，具体分工如下表：级别组别检查人员检查比例检查频率结果处理一级承建商承建商100%自查随施工进度及时检查问题整改，后续改进，结果上报项目部二级项目部监理+项目部工程师周工作量的20%每周一次结果上报地区发展部,要求承建商改进三级地区公司地区发展部质量专员+项目部工程师月工作量的4%，每栋楼至少2套房每月一次检查结果上报区域发展部并要求项目改进四级区域公司第三方+区域发展部质量专员每个标段2套房，点数满足质量手册要求每年三次（通常为4、7、10月）区域发展部跟踪第三方检查，检查结果由第三方上报集团发展部五级集团发展部修订质量制度，不定时跟踪，协调第三方实测过程出现问题，分析并发布第三方实测结果说明：（1）如为一、二、三级检查，则每套房间都应测满下文要求的测区或计算点数，如为四级检查则每个标段应满足下文的测区及计算点数。

（2）二、三、四级检查每次检查范围应不包含上次检查具备条件的工作面。

（3）检查人员的数量地区公司根据检查情况、检查任务自行酌情确定，检查人员需相对固定，避免流动性过大，检查仪器需要按相关规范定期进行校准，以减少因检查规则、检查仪器操作生疏或检查仪器的误差等因素带来的影响。

（4）承建商实测小组人员名单需上报项目部备案。

项目部实测小组人员名单需上报地区公司发展管理部备案。

地区公司实测小组人员名单需由地区公司发展管理部上报区域发展管理部备案。

4.2. 合格率及计算方法（1） 标段单项合格率=某分项合格点数/总点数；（2） 地区公司、区域、集团分项合格率=各标段该分项合格率的算数平均；（3） 地区标段、公司、区域、集团综合合格率=各分项合格率加权平均。

注：综合合格率所涉及的分项以每年集团动态考核指标项为准。

4.3. 检查记录结果的上报：（1）. 各检查体系应留存保管好各自层级的实测原始数据记录资料，以备检查；（2）. 承建商每周五前应完成本周检查、汇总编制实测实量报告并上报项目部；（3）. 项目部每周五前应完成本周检查、汇总编制实测实量报告并上报地区公司发展部；（4）. 地区公司发展部每月25日之前应完成地区公司月度实测检查、汇总编制实测实量报告，同时上报区域发展部。

4.4. 为进一步保持实测实量工作的公平性，避免一些不合理的质量处理方法，对相关计算进行说明。

如发现存在提前隐蔽，隐蔽工序不合理前置，意图规避现场评估实测时，如现场仍存在具备实测条件的部位，则按实测成绩的75%计算标段分项合格率，如已不具备实测条件，则按合格率60%计算标段分项合格率。

如材料品质不合格（并非真材实料，将影响使用功能），则该分项及相对应的安装合格率均记为0。

4.5. 风险评估标准及办法。

风险评估项变更为：渗漏风险、空鼓开裂风险、安全风险三类。

标段风险评估标准见附件1.公司风险评估评价办法如下：标段单项风险评估计分：A记1分，B记2分，C记3分；公司单项风险评估计分：该项风险各标段计分的算术平均；公司单项风险评级：公司单项风险评估计分公司单项风险评级1≤计分＜1.5A1.5≤计分≤2.5B2.5＜计分C标段、公司综合风险评级：A级：分项风险分级两项为B级,其余全部为A级的项目；B级：除A、C级综合风险分类条件之外的各类分项风险组合的项目；C级：分项风险分级存在两项（包含）以上为C级的项目。

4.6. 综合评价。

地区公司的综合评价将由实测合格率和风险评估两部分构成，具体评价分档方法以每年集团动态考核指标项为准。

3、实测内容1 混凝土结构工程【国家规范GB50204-2002】1.1 截面尺寸偏差指标说明：反映层高范围内剪力墙厚度、柱尺寸的偏差。

允许偏差值要求： [－5，8] mm。

测量工具：5米钢卷尺测量方法和数据记录（1） 以钢卷尺测量同一面墙/柱截面尺寸，精确至毫米。

（2） 同一墙/柱面作为1个实测区，累计实测实量10个实测区。

每个实测区从地面向上300mm 和1500mm各测量截面尺寸1次，选取其中与设计尺寸偏差最大的数，作为判断该实测指标合格率的1个计算点。