项目后评估报告框架

【××××】项目后评估报告目录1.项目概况项目概况××××项目位于××××工业园区金鸡湖东侧的金姬墩低密度高尚住宅区东侧，地理位置较为优越。

地块东至星湖街、南至规划路、西至河道、北至通往金鸡湖的自然河道。

地块占地面积约万平方米，容积率。

项目由中间的市政道路分成南北两个地块，地块面积分别为万平方米和万平方米。

本地块所属的金姬墩紧邻园区湖东CBD，其自身配套标准极高，整个金姬墩就像伸入金鸡湖的一个××，其上主要以低密度高档公务员小区为主，且配有市政公园和公共会所，而本项目用地是唯一商业出让用地，具有较强的稀缺性。

2004年11月24日，公司通过拍卖以25000万元的总价竞得本地块，折合楼面地价4319元/平方米（按照容积率面积计算）。

金姬墩规划图项目背景××××于2004年4月通过拍卖获取在××××第一房地产开发项目——湖滨一号，5月××××正式组建成立。

2004年5月国家针对房地产行业的宏观调控进一步加紧，××××市场受影响较大，市场迅速低迷。

××××在湖滨一号项目上的盈利压力极大，且为争取湖滨一号项目规划条件突破，致使该项目发展进度相对较慢。

为实现迅速在××××市场打开局面的战略目标，在地产集团的大力支持下，我们于同年11月又通过拍卖竞得××××项目，这也创造了新成立地区公司当年获取两个项目且同步运作的记录。

项目发展周期本项目基本与湖滨一号同期发展，为公司分摊了管理费用和营销费用等期间费用，较好的发挥了规模优势。

另一方面，本项目稍早于湖滨一号开工，且因为基本为纯联体别墅项目，发展速度较快，是××××在××××市场第一个亮相的楼盘。

为公司在配套报建、施工管理等方面都较好地积累了经验、锻炼了队伍，同时在××××市场建立了良好的品牌形象，为公司后期发展奠定了良好的基础。

从拿地到具备开工条件5个月，从基础开工到竣工备案8个月。

项目发展主要进度节点如下：取得土地使用权时间：04年4月12日规划方案评审及规划招标时间：04年12月15日扩初设计出图时间：05年3月15日施工图出图时间：05年6月1日建设工程规划许可证取得时间：05年6月24日建筑工程施工许可证取得时间：05年6月24日基础开工时间：05年4月8日主体开工时间：05年6月8日首次开盘时间：05年8月27日竣工验收备案时间：05年12月30日入伙时间：06年4月15日2.项目投资管理评估宏观经济和房地产市场发展变化分析项目于2004年11月获地，2005年8月一期预售，2005年底项目一期竣工验收，2006年4月项目二期入伙，整体项目开发完成。

在项目开发期间××××经济发展迅速，××××房地产市场在2005年产生短期波动，2006年初市场开始恢复性增长。

宏观环境项目开发期间××××吸引了大量人口的进入，宏观经济保持持续快速发展势头，经济结构不断优化调整，经济发展质量提高，为项目的开发提供了良好的宏观环境。

发展期内，××××城市竞争力不断增强，就业环境和人居环境得以较大程度的改善，吸引了大量优质人口的进入，为经济发展和城市建设提供了充足的人力资源。

根据统计结果，2003～2006年××××全市户籍人口增加了万人，其中市区增加了万人。

具体见下图。

从经济总量变化来看，××××全市GDP在2004年～2006年三年间增长了40%，第三产业发展迅速，所占比重按照每年个百分点左右的速度提升，经济发展质量不断提高。

具体见下图。

2001-2010年××××全市GDP及增速（2006后为预测值）项目发展期间，人民收入基本与GDP同步增长。

三年时间年××××市区居民人均可支配收入增加了4081元，人均消费支出增加了4717元。

具体见下图。

城市居民人均可支配收入和人均消费支出均保持11%左右的速度增长，与经济发展的协调性增强。

2003-2006年××××城市居民人均可支配收入和人均消费支出统计房地产市场从××××全市房地产投资开发的情况看，2001年以来，××××房地产开发进入掀起了一个新的热潮，商品房施工面积、竣工面积、房地产投资额等主要指标均呈现快速增长态势。

具体数据见下图。

××××全市房地产业发展宏观指标从××××市区的商品住宅预售情况来看，2004年下半年以来，由于信贷紧缩、“国八条”等宏观调控措施的出台，促使市场观望气氛逐渐形成，××××市区商品住宅的预售量在2005年出现较大幅度的回落，但预售价格保持平稳上升。

具体数据见下图。

项目发展后期，××××市区房地产市场有所恢复，住宅交易逐渐活跃，成交量快速增加，商品预售价格延续了小幅提升平稳发展的状态。

2003年以来××××市区商品住宅预售情况房地产市场形势变化对项目发展的影响本项目获地时为××××房地产市场的低潮期，为吸纳该项目用地提供了良好时机。

从实际竞争情况，虽然本项目有9家单位参加拍卖，但经过17轮竞价（每轮竞价幅度大都为100～400万元），我司就以较为适合的价格获得该项目，竞争不算特别激烈。

在项目前期市场研究中，我们判断未来几年市场将出现一轮上升期，竞买价格可在参考周边价格（当时项目旁的东湖大郡一期项目普通住宅售价约5000元/平方米，该小区内混有少量品质一般的联体别墅二手房价格约8000元/平方米）的基础上适当乐观提升，为现场竞价提供了相对较大的空间。

通过对市场需求变化的分析，我们认识到国内住宅市场消费需求已出现较大分化，随着国家经济快速发展，富裕阶层已渐成规模，中高端别墅项目市场前景良好。

本项目的成功销售和以后几年中高档别墅项目的热销也最终证实了这一点。

2005年市场的波动给××××项目的销售带来的巨大的挑战，公司充分利用项目的稀缺性，依靠精准的市场定位和户型创新，克服了种种困难，勇于摸高，引领了市场。

土地协议执行情况项目用地为净地公开拍卖出让，不涉及拆迁等问题，政府交地及时，土地协议的执行较为顺利，执行过程中未发生纠纷。

项目付款条件相对较为优越，可以在9个月内分3次付清，且本项目由市政道路自然分隔成南北两个地块，可以根据付款情况分别办理用地手续，保证了已付地价部分地块的及时开发。

我们通过努力最后一期土地款延后了2个月支付，该期土地款均通过预售回款支付，降低了本项目的资金成本，使得项目内部投资收益率大幅提升，动态回收期则缩短很多。

项目经济技术指标变化情况及其对最终收益的影响本项目容积率为，首期开发南地块为容积率的纯联体别墅社区，北地块确定由南向北开发联体别墅和小高层相结合的混合社区，一方面为尽可能做足容积率，另一方面也可以充分利用地块北界景观河道和市政公园的自然资源。

但究竟联体别墅和小高层的具体配比关系如何是当时困扰我们的关键。

投资、营销和设计等相关部门配合编制了五个初步方案，从盈利和营销等角度进行了综合分析，最终公司决定牺牲少量容积率选择了最优的方案三，从后来本项目的实际销售情况来看也验证了我们当时的判断是准确的。

具体分析见下表：××××项目二期规划方案经济分析对比表××××项目二期规划方案经济分析对比表从营销角度来看：整体比较，虽然可售面积有所减少，但项目的品质得以保证，联体别墅为主的产品组合也最大程度上表现了产品的稀缺性，提升了各类型物业的售价，而且由于面积的减少，建安成本相应减少了约8%，整体项目投资成本回报率提升了个百分点，达到了%，创造了较好的经济效益。

××××项目可研和实际经济技术指标对比表以财务指标为主要依据的项目综合评价项目投资成本回报率为%，内部收益率（全投资不计息）达%，并且在2005年底即实现了结利满足了地产集团各项指标要求，为××××后续项目的开发奠定了良好的资金、政府关系和管理基础。

由于项目的稀缺性强，产品品质较高，销售初期即得到了市场的充分肯定，几次开盘的当日销售率都在90%以上，加之项目强销期为××××房地产市场的复苏期，项目价格逐渐提升，销售总收入比预计值增加了6000多万，利润增加了1550万。

本项目建安成本与可研阶段预测有较大提高。

这一方面是公司刚刚进入××××市场，没有可参照的成本数据，周边兄弟公司当时也没有该类物业，因而造成我们成本预估不足，建安成本实际值比估计值高出了30%；另一方面，随着市场的变化，在定位和规划设计阶段，我们在建筑标准上有一定提高，建筑经济指标也与可研阶段有较大变化，这也是造成成本超标的原因之一；此外，供电工程等因材料价格快速上涨造成单项成本超出较多。

随着公司在××××市场多项目的运作，我们逐步建立了较为完整的成本数据库，这为今后准确进行投资分析提供了保障。

另外通过同政府的积极沟通，我们延迟支付了第二期土地款，并通过快速销售、滚动开发、严格建安费用支付等方式加快了资金运转，减少了资金占用，对项目内部收益率的提高和回收期的缩短产生了积极作用。

××××项目可研和实际财务指标对比表××××项目可研和实际财务指标对比表备注：财务指标中可研阶段未考虑增值税，实际情况中暂按照销售额的1%计算，待实际征收后财务指标将有所调整。