国际工业园可行性研究报告

§第一章、总论

一、加快*****国际工业园开发的客观要求

*****国际工业园位于安徽省当涂经济开发区（省级）南端，紧临国家级芜湖经济开发区，项目占地340000卅，建筑面积300000卅。秉承规划科学，便于生产使用和管理的理念，致力于打造环境优美、管理完善、服务超值的现代化工业园。园区将建成集制造加工、产品研发、物流仓储、生活服务为一体的综合型工业园区。设立并加快开发*****国际工业园，不仅具有必要性而且具有可行性。一方面它是宏观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进一步建设发展安徽省当涂经济开发区，推动地域经济跨越式发展的一项根本性举措。

1.1宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求

1.1.1国家新一轮经济景气周期

党的十七大大的胜利召开，继续推进全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP将实现翻两番，人均GD达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。

长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设大珠三角”或泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是，东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的第四极”与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。

我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。

国家新一轮经济景气周期的来某，对全国各地区都既有机遇又有挑战，处于安徽省东南翼的马***鞍***山市更不例外。作为安徽省的东向战略的起点地区，马*** 鞍***山市加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。从马***鞍***山市的区情和资源优势出发，设立*****国际工业园，依托当涂经济开发区和长江马***鞍***山港的有利条件，发展大进大出的现代化工业，就成为未来马***鞍***山当涂培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。

1.1.2国内外产业转移的趋势和机遇

21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。从国际看，工业发达国家的制造业

特别是重化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移，我国已成为国际产业转移的首选地，并在快速形成世界制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择，仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备优越的沿海、沿江区域。

从国内看，以钢铁、石油化工、农副产品加工等为重点的工业制造业，也出现向沿海、沿江城市转移的趋势。这种产业区位的调整，首先是由于内陆矿产资源的枯竭及从国际市场获取原料来源的需要，其次是为了更靠近市场，再次，依托港口建设可以大大降低运输成本，符合重化工产业布局的一般规律。

随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂

房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。因此，无论是国际重化工向中国转移，还是国内重化工向沿江转移，都为*****国际工业园的发展带来难得的机遇。

1.1.3大区域经济发展态势对本地区发展的压力和动力

从马***鞍***山当涂所处的大的区域环境来看，位于沪宁芜经济线上的长

三角经济圈内，为马芜铜经济带起点之一。一方面，由于当涂经济开发区享受安徽省政策支持，特别是马***鞍***山被确立为安徽省东向发展战略排头兵地位，对马***鞍***山经济的优势发挥，带来很大的压力。近些年，随着慈湖经济开发区、雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区的加速建设，特别是项目正是紧邻芜湖国家级经济开发区，对*****国际工业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。

另一方面，随着长三角地区经济的全面发展，马芜铜经济带的进一步成形，长三角地区的强势地位与本地区的弱势落差会越来越明显，无论是在吸引资本，还是国内其他地区的资本或产业转移方面，难以有充分的竞争优势。

二、*****国际工业园开发的市场依据

工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。

2.1、四大特性之一——大投资

工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。

工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产

的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。

工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。

2.2、四大特性之二 -- 快速启动

基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、休闲和服务设施。

2.3、四大特性之三一一提供增值服务

目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应

主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。

建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。

搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投