农商银行微信课堂之房产抵押贷款风险与措施
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策
商业银行贷款抵押品管理存在的风险与对策近年来，各商业银行为提高资产质量，抵押贷款作为了一种防范贷款风险的有效措施。
由于贷款抵押品管理存在一系列问题，导致商业银行贷款法律追索难度加大或贷款法律追索无望，不良贷款比例上升，影响了商业银行的正常运营。
本文从合法合规角度出发，探究贷款抵押品风险成因，寻求防范抵押风险措施。
一、抵押的概念及抵押财产范围1995年，我国颁布了《担保法》，成为我国担保制度的主要法源，《物权法》的出台则进一步补充和完善了担保物权体系。
《物权法》所称抵押，是指为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押：建筑物和其他土地附着物；建设用地使用权；以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权；生产设备、原材料、半成品、产品；正在建造的建筑物、船舶、航空器；交通运输工具；法律、行政法规未禁止抵押的其他财产。
二、抵押品管理存在问题风险分析第一，不动产抵押是贷款人采用的最主要的贷款担保方式之一，通过签订合同、资产评估、办理抵押登记，为银行债权的实现提供保障。
在实践中，不动产抵押一般是房地产和土地一并进行抵押，相关法律条文也对此做出了明确规定。
《物权法》第182条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
”由于房产和土地管理部门分设，因此难免会出现使用权和房产分别设定抵押权的情况，无论是抵押在先的债权人还是抵押在后的债权人，抵押权的实现都面临着巨大的不确定性，这给银行带来了潜在风险。
第二，一手楼抵押贷款未办理抵押（预告）登记，或未在规定时间办理正式抵押登记、取得房屋他项权利证书。
部分经营机构在办理一手楼抵押贷款时，限于某些主、客观原因，未及时办理抵押（预告）登记，且未在规定时间内到当地房产管理部门办理正式抵押登记的现象；有的经营机构虽然办理了抵押（预告）登记，也未在规定时间内督促借款人到当地住房管理部门办理正式抵押登记。
贷款风险点及防范措施
贷款风险点及防范措施
贷款的风险点和防范措施如下：
1.信用风险：贷款人无法按时还款或不还款。
防范措施包括严格的借款人筛选程序、建立信用评估体系、定期监控借款人的还款情况，以及建立适当的追债机制等。
2.市场风险：贷款的市场价值可能因为市场变化而下降。
防范措施包括在发放贷款前进行充分的市场研究和分析，以及合理定价、选择适当的还款方式等。
3.流动性风险：未能及时回收贷款。
防范措施包括贷款资金的充分准备、建立完善的风险预警机制和灵活的资金管理措施。
4.操作风险：不适当的操作或管理可能导致贷款损失。
防范措施包括贷款流程的严格管理与监控。
5.监管风险：监管政策变化可能会对贷款产生不利影响。
防范措施包括了解监管政策动态、与监管部门保持良好关系等。
6.政治风险：国家政治环境、战争、恐怖主义等因素可能影响贷款的安全性。
防范措施包括合理的政治风险评估和控制机制等。
总之，贷款风险的防范需要多方面的注意和措施，只有建立完善的风险管理机制，才能最大限度地避免贷款风险对经济、社会甚至个人造成的损失。
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施
房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施第一篇：房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施房屋银行抵押贷款的风险及相应的防范措施现在，越来越多的人对于事业都是“万事俱备，只欠东风”。
所谓的“东风”大多是指启动资金。
而如今社会和国家政策使得许多人想到了房屋银行抵押贷款，并以此为解决方案。
但是还有部分人对于房屋银行抵押贷款并没有系统的了解。
那在这就浅谈一下。
一、概念所谓住房屋银行抵押贷款，又称按揭。
是指银行向贷款者提供大部分购房款项，购房者以稳定的收入分期向银行还本付息，而在未还清本息之前，用其购房契约向银行作抵押，若购房者不能按照期限还本付息，银行可将房屋出售，以抵消欠款。
房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
借款人或产权人用现有完全产权的房屋抵押给贷款银行，贷得的款项用于各类消费用途，包括购房、购车、住房装修、留学、经营等。
银行具体要看你贷款的金额，用途的合法性，抵押物的足值性，还有你的收入是否能足额来偿还贷款来判断是否予以批准。
二、风险及相应防范措施房屋银行抵押贷款是指借款人以所购住房和其他具有所有权的财产作为抵押或质押，或由第三人为其贷款提供保证并承担连带责任的贷款。
它是由住房买卖合同、住房按揭协议、住房按揭贷款合同连接起来的三角关系。
房屋银行抵押贷款的风险主要有以下几种：1.违约风险违约风险包括被迫违约和理性违约。
被迫违约是指借款人的被动行为，支付能力理论认为导致被迫违约是因为支付能力不足。
这说明借款人有还款的意愿，但无还款的能力。
理性违约是指借款人主动违约，权益理论认为在完善的资本市场上借款人可仅通过比较其住房中特有的权益与抵押贷款债务的大小，作出违约与否的决策。
当房地产市场价格上升时，借款人可以转让房屋还清贷款，收回成本并能挣取一定的利润；当房地产市场价格下降时，借款人为了转嫁损失，即使他有偿还能力，他也主动违约拒绝还款。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的发展和人民生活水平的提高，个人住房购买需求日益增长，房地产市场火爆，住房贷款也成为大部分人购房的必要途径。
而商业银行作为住房贷款的主要提供者，需要了解住房贷款风险并采取有效措施进行防范。
1. 经济风险经济风险是个人住房贷款最主要的风险之一。
经济环境恶化导致借款人突然失业、经济能力下滑等情况，可能导致其无法按时还款，进而导致逾期、违约等情况的出现。
此外，若住房价格下跌，导致房屋抵押价值下降，也会增加借款人的还款压力。
2. 利率风险利率风险是银行个人住房贷款风险的重要组成部分。
由于房贷的期限往往较长，很可能在期间内出现利率上涨的情况，使借款人的还款压力增大。
此外，个人住房贷款利率也存在浮动的情况，如果借款人的贷款利率上升，其还款能力将大幅下降。
3. 政策风险政策风险是个人住房贷款的另一个风险因素。
政府政策的调整可能导致住房市场的波动，从而影响银行的贷款回收和逾期率。
同时，政府对贷款领域法规的制定和调整也可能对银行的个人住房贷款业务产生影响。
1. 细致审查借款人商业银行在发放个人住房贷款之前，需要对借款人的还款能力进行细致审查。
银行需要对借款人的个人信用记录、工作稳定性、收入水平、偿债能力等进行评估，这样可以有效降低贷款违约率和逾期率。
2. 合理制定还款计划商业银行在发放个人住房贷款时，需要根据借款人的财务状况和还款能力，合理制定还款计划。
借款人还款的月支付额度不能超过个人月收入的40%左右，这样可以减少客户因还款负担过重而不能按时还款的情况。
3. 严格核查房屋质量和价值商业银行在发放个人住房贷款前，应严格核查房屋的质量和价值。
银行可以依靠房屋评估机构对房屋进行评估，确保房屋价格不偏离市场价值，降低银行在贷款回收时的风险。
4. 坚持风险分散投资商业银行在个人住房贷款的业务中，需要坚持分散投资原则，分散风险。
分散投资的方式有多种，可以通过将贷款分散到不同地区、不同类型的借款人和不同的贷款类型等，从而降低风险。
银行个人住房贷款风险及控制分析
银行个人住房贷款风险及控制分析随着我国经济的高速发展和居民收入水平的不断提高，购房贷款成为越来越多人的选择，银行个人住房贷款也取得了极大的发展，但随之而来的是风险也越来越多，如何合理控制风险，确保住房贷款的安全实现，成为了银行管理者需要思考的问题。
个人住房贷款风险主要包括的方面：首先是借款人的信用问题。
借款人信用评估不过关，以及违约的情况的出现，成为银行的最大担忧。
为了避免这种风险，不仅需要对借款人的个人情况、工作情况、家庭情况、偿还能力情况进行全面评估，还需要根据借款人的身份、职业、资产情况等综合进行信用调查和信用评估，确保合理的借款。
其次是房产资产的问题。
个人住房贷款的基础就是以购房作为担保物。
但购房者购房渠道、房屋质量和面积等因素也会影响到银行是否能够接受他们的贷款申请。
银行应该根据房产所处的地理位置、供需关系、市场环境以及房产的真实性、规划条件等因素进行评估，确保银行能够最大限度地掌握房产的价值随时得到变现。
再次是市场风险。
市场环境对房价的影响是全局性的，一旦房产市场出现泡沫，将对住房贷款的风险增加。
银行管理者应根据当前房市情况进行全面合理的把握，尽早制定预防和化解房地产市场泡沫风险的措施，确保住房贷款的安全性。
最后是政策风险。
政策的动态变化和调整将对住房贷款的风险形成一定的影响。
银行管理者在进行住房贷款时，应该牢牢把握每一个政策的变动，及时调整自己的策略，以全面保障银行的住房贷款风险控制。
要有效地控制住房贷款风险，银行需要从以下几个方面来加强自我约束：首先是完善内部管理。
银行要加强对贷款风险的识别、评估、控制等方面的管理，确保银行自身的合规性和合法性。
内部风控措施要不断完善，以科技手段为辅助，保证业务流程自动化和数字化，提高业务风险管理的科学化效果。
最后是风险分散。
银行在把控住房贷款贷款风险的时候，同时也要实现风险分散。
银行应该通过多个渠道的资金投放，进行百花齐放的策略，在多个领域进行资金展开，增加业务的收益性和所持有资产的流动性和流动性和多样化，从而降低单一风险。
商业银行个人住房抵押贷款存在的风险及防范研究
商业银行个人住房抵押贷款存在的风险及防范研究作者：徐茵来源：《经营者》2018年第19期摘要随着现代社会经济的快速发展，我国的房地产行业也在不断优化市场环境，个人住房贷款抵押受到越来越多的人的关注。
本文以此为论点，阐述个人住房贷款抵押在我国的发展情况、产生的问题，并提出解决措施，希望能够对相关企业产生一定的参考作用。
关键词个人住房抵押贷款商业银行风险一、个人住房抵押贷款的含义简单来说，个人住房贷款抵押就是指有购房需求的个人，因资金短缺等情况而向商业银行借款，以期获得相应购房资金;但与此同时，商业银行要以购房者的房屋作为抵押品，作为银行放贷的保障。
这种业务分成两大类型，一种是使用个人住房公积金来缴款，另一种是个人商业贷款。
前者作为个人的基本社会保障，其公积金一般需要企业每月为个人缴纳一部分，从而降低人们日后的购房资金压力;后者的商业贷款是纯粹向银行贷款，一般利率较高。
无论是哪一种模式，都需要购房者具有一定的资金存量，因为对商品房的支出占据个人支出非常大的一部分，只有在资金较充足且考虑到未来有足够偿还能力的情况下，才能考虑个人住房贷款。
二、个人住房抵押贷款的发展现状目前，我国的个人住房消费贷款抵押在持续增长，许多人通过抵押贷款购入商品房。
其发展现状主要表现在以下几个方面：（一）住房消费快速增长由于生活水平的提高，人们的经济水平在不断上升，住房消费需求也不断扩大。
目前，我国房产开发的投资增速在逐年提高。
近三年来，房地产开发投资增速虽低于全社会固定资产投资增速，但增速在逐年提升。
国家统计局的数据显示：从2015年至2017年，全社会固定资产投资增速分别为10%、8.1%、7.2%，增速在下降;国内的房地产开发投资增速分别为6.0%、6.9%、7.0%，增速在上升。
房产开发的投资增速提高源于我国住房消费需求的扩大，它会对上游的钢铁、建材需求产生较大影响，会增加上游产品价格上涨的需求动力，甚至使相关的上游产品价格出现上升。
房地产在建工程抵押与银行风险防范
２ 消 费 者 购 房 优 先 权 。 最 高 人 民 ．
或者建设用 地存在 权属争议 或被查 封 ，
或者该在建工程上 已设 置其他抵 押权 等
几种 情 况 。权 利 受 限 的风 险是 银 行 在 建
法院在 《 关于建设工程价款优先受偿权
建设 工程 价款优 先受偿权 问题 的批复》
房 产 工 抵 与 行 防 地 在建 程 押 银 风险 范
＠ 马世 俊 近 几 年 ，随 着 房 地 产 市 场 的蓬 勃 发 工 程 抵 押 贷 款 最 大 的潜 在 风 险 ，因 为 一
先 受 偿 权 优 于 抵 押 权 和 其 他 债 权 。 同
时 ，该 解 释 还 对 建 设 工 程 承包 人 行 使 优
的法 定 优 先 权
竣工之 日或者建设 工程合同约定 的竣工 之 日起计 算 ；明确了建筑工程价 款的范 围 ，包括承包人为建设 工程 应当支付 的 工作 人员报酬 、材料款等实际支 出的费
用 ，不 包 括 承 包人 因 发 包人 违 约所 造 成
１ ．建 设工程 价款优 先权 。 《 同 合
约定支付 价款 的事实 而逃 废银行 债务 ，
这就使 银行 的抵押权处 于法律上 有效 、 实 际 上 无 效 的 状 态 ，变 成 一 种 无 法 实 现
的 “ 纸上 权 利 ” 。
权利受 限的风 险存在 于在建 工程 及
其用地审批 手续没 有按规 定全部办 理 ，
按 照 约定 支付 的工程 款 享有 优 先受 偿 权 。２０ ０ ２年 ，最 高人 民法 院在 《 于 关
的 ，除 按 照 建 设 工 程 的性 质 不 宜 折 价 、 拍 卖 的 以 外 ，承包 人 可 以 与 发 包 人 协 议
个人住房抵押贷款风险分析
个人住房抵押贷款风险分析个人住房抵押贷款是指通过将自己的住房作为抵押物，向银行等金融机构借取资金的行为。
这种贷款方式在当前社会中非常普遍，因为个人住房拥有相当高的价值，可以用作抵押物，同时又符合人们的住房需求。
但是，与此同时，个人住房抵押贷款也带来了一定的风险。
本文将从风险的角度出发，对个人住房抵押贷款的风险进行分析。
第一章：前言本章主要是对本文的研究背景、目的、意义以及内容进行介绍。
1.1 研究背景个人住房抵押贷款已经成为我国金融业的主要业务之一，也是许多个人购房或经营房产的主要资金来源。
但是，伴随着经济环境的变化，个人住房抵押贷款所面临的风险也在不断增加。
因此，对于这一领域的风险进行深入的研究，是具有重要意义的。
1.2 研究目的本文旨在通过深入分析个人住房抵押贷款的风险，探究如何减少这一领域的风险并保障借款人和贷款机构的双重利益。
1.3 研究意义个人住房抵押贷款的风险直接关系到金融机构和借款人的安全，同时也关系到整个金融体系的稳定。
因此，通过对该领域的风险进行研究，可以提高社会对金融机构的信任度，从而推动我国金融市场的发展。
1.4 研究内容本文主要分为以下三个方面展开研究：（1）个人住房抵押贷款的概念、特点和分类；（2）个人住房抵押贷款风险的分析及应对策略；（3）个人住房抵押贷款的风险监管。
第二章：个人住房抵押贷款的概念、特点和分类本章主要是对个人住房抵押贷款的基本概念、特点以及分类进行介绍。
2.1 个人住房抵押贷款的概念个人住房抵押贷款是指借款人将自己的住房作为抵押物，从金融机构借取资金的行为。
借款人必须按照贷款合同规定的时间和方式还款，否则贷款机构有权依法处理抵押物以弥补损失。
个人住房抵押贷款是一种形式最基本、最广泛的房地产信贷。
2.2 个人住房抵押贷款的特点个人住房抵押贷款具有以下三个基本特点：（1）以房产为抵押物。
个人住房抵押贷款的最大特点是以房产作为抵押品。
借款人的财务状况不是借款的最重要条件，而是房产的价值。
房产证抵押贷款注意事项
房产证抵押贷款注意事项以房产证抵押贷款注意事项为标题，写一篇文章。
房产证是房屋所有权的法律凭证，是购房者的重要财产证明。
在购房过程中，有些人会选择将房产证作为抵押物来申请贷款。
这种方式可以为购房者提供资金支持，但在办理房产证抵押贷款时需要注意以下几点。
购房者需要确保自己对房屋的所有权，即房产证上的所有人信息与购房者的身份信息一致。
如果房产证上有多个共有人，所有共有人都需要同意并签署相关文件。
此外，购房者还需要对房屋进行评估，确保其价值与贷款金额相符合，以便顺利办理抵押贷款手续。
购房者需要选择信誉良好的金融机构进行贷款申请。
不同的金融机构在办理抵押贷款时可能存在不同的要求和利率，购房者应该根据自身需求选择适合自己的金融机构。
在选择金融机构时，购房者可以咨询多家机构，比较其服务质量和利率水平，选择最有利于自己的金融机构。
在办理房产证抵押贷款时，购房者还需要了解相关的费用和手续。
一般来说，购房者需要支付一定的评估费用、抵押登记费用和贷款手续费用。
这些费用在贷款申请过程中是必须支付的，购房者应提前做好相关准备，以免影响贷款办理进程。
购房者在办理房产证抵押贷款时还需要了解相关的法律风险。
购房者应仔细阅读贷款合同，确保自己清楚各项条款和责任。
购房者还应该了解利率的调整方式，以及逾期还款的后果。
如果购房者在还款期限内无法按时偿还贷款，金融机构有权对购房者的房产进行拍卖，以偿还未偿还的贷款金额。
购房者应当对此有清醒的认识，并做好相应的还款计划，以避免不必要的风险。
购房者在办理房产证抵押贷款前还需要做好相关的准备工作。
购房者应该收集和整理好购房所需的各种资料，包括购房合同、身份证明、收入证明等。
购房者还需要了解自己的还款能力，根据自身的经济状况合理规划贷款金额和还款期限。
办理房产证抵押贷款是购房者获取资金支持的一种方式，但在办理过程中需要注意以上几点。
购房者应确保房产证的合法性和完整性，选择信誉良好的金融机构，了解相关费用和手续，了解法律风险，并做好相关的准备工作。
商业银行个人住房贷款风险与防范
商业银行个人住房贷款风险与防范随着我国经济的不断发展，房地产市场的持续升温，个人住房贷款逐渐成为商业银行重要的贷款业务之一。
但是，随着房地产市场泡沫的逐渐涨大以及贷款利率的不断提高，商业银行个人住房贷款存在不可忽视的风险。
为了防范这些风险，商业银行应该采取一些措施进行风险管理。
一、风险分析1.借款人信用风险：借款人的信用状况是银行考虑是否放款的一个重要因素，如果借款人的信用状况不佳，容易出现违约的情况。
2.贷款利率风险：由于我国房地产市场的泡沫逐渐涨大，导致贷款利率持续上涨，如果银行贷款利率过高，会导致部分借款人无法承担高额利息，导致贷款违约。
3.抵押物价值风险：个人住房贷款的抵押物是房产，由于房地产市场价格波动较大，抵押物的价值存在不确定性，可能会出现部分抵押物价值下降，导致银行无法收回贷款本金的情况。
4.政策风险：政策风险是指政府发布的有关住房贷款方面的法规、政策等因素对住房贷款业务的影响。
政策的变动可能会导致个人住房贷款的利率上涨或者贷款额度的下降，导致银行无法回收贷款本金的情况。
5.市场风险：市场风险是指市场供求关系变化所带来的风险，即在特定情况下市场需求下降或者房地产市场价格大幅下跌，可能会导致抵押物质量下降或者抵押物无法卖出，导致银行无法收回贷款本金。
二、风险防范1.建立合理的贷款政策：银行应该建立合理的贷款利率和贷款额度政策，避免过分提高贷款利率，导致借款人还不上贷款。
2.贷款审查和评估管理：银行要严格审查借款人的信用状况和还款能力，了解借款人的经济状况和财产状况，避免对不符合信用状况的借款人放款，同时要对抵押物进行评估管理，确保抵押物价值不会下降。
3.开展风险管理工作：银行要对借款人进行风险管理，通过强化风险监控、建立风险防范机制等方式进行风险管理，提高防范个人住房贷款业务风险的能力。
4.制定健全的风险控制机制：银行应该建立完善的风险控制机制，规范业务操作流程，防范可能出现的风险情况，提高贷款业务风险控制水平。
农商银行信贷风险控制问题及对策
关键词：农商银行；信贷风险；不良贷款一、引言当前，我国要实现全面小康，“三农”问题必须从根本上得到高效解决，而银行为农业持续发展、农民普遍增收、农村全面繁荣和推进乡村振兴国家政策，发挥着不可估量的作用。
商业银行必须结合自身发展特点和模式，迎合时代特征，充分发挥自身作用。
二、农商银行信贷风险控制存在的问题农村商业银行是一家按照现代商业银行治理模式运行，主要为“三农”、中小企业、社区居民、市域经济提供服务的区域性股份制农村商业银行。
农商银行比其他商业银行优势更加明显：一是其分行遍布城乡各地，是辖区内金融机构中网点最多、人员最多、服务范围最广的金融机构；二是其信贷规模充裕、不受规模限制；三是它根据区域经济特色和客户需求自主设计信贷产品，最大限度地整合利用客户资源，解决客户贷款难题。
（一）银行风险控制措施有待完善。
目前，在国际和国内银行业并没有统一的信贷风险控制制度，农商银行内部设置的风险控制制度并不能加强贷款风险的防范和控制，切实化解风险，提高贷款质量。
农商银行现有的审批与贷款业务分离制度、不良资产管理制度、贷款五级分类制度等已不能满足现有的信贷风险控制需求。
农商银行的审批和贷款业务分离制度是指根据不同类型的贷款，设置由两个或者两个以上的岗位分别承担负责贷款审批和放贷岗位的职责，以达到相互牵引制约的作用，以此降低信贷风险。
由于机构和人员的制约，农商银行只设置了信贷业务岗和信贷审查岗，由信贷审查岗承担信贷审查的责任，审查内容简单、程序不够规范，不能有效降低风险。
农商银行的不良资产管理制度是依据《中华人民共和国商业银行法》《农村金融机构信贷管理基本制度》等制定的，针对贷款对象违约采取的补救措施，最大限度地降低银行信贷风险。
农商银行未设置专门的机构管理不良资产，对于逾期未能收回的本金处理不够及时，不能尽早发现风险并采取相应措施，导致银行出现损失，银行整体价值下降。
农商银行现在采用的贷款五级分类制度是根据贷款内在风险程度划分为正常、关注、次级、可疑、损失五个类别，其中次级、可疑、损失三类称为不良贷款。
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施
房地产抵押贷款评估存在的风险及防范措施摘要：近年来，随着全球经济的迅猛发展，社会的不断进步，房地产交易形式愈发多样化。
在当今我国房地产市场高速发展背景下，房地产抵押贷款评估业务逐渐增多。
目前，受相关评估人员技术水平及、能力素养，以及银行贷款门槛低等诸多因素的影响，使我国银行面临着一定的风险。
基于此，本文阐述了房地产估价的方法，结合房地产抵押贷款评估存在的风险及原因，提出了科学合理、可行有效的房地产估价风险防范措施，以期为有关人士提供有力参考。
关键词：房地产抵押贷款评估；风险；估价制度前言：21世纪，在我国经济社会蓬勃发展视域下，房地产行业进入了飞速发展阶段，市场规模越来越庞大，逐渐成为了我国经济发展的支柱产业。
但是，房地产的过快发展，使房屋价格存在很大水分。
面对此种情况，有关人员应根据自身工作经验，严格遵循估价原则，按照特定程序，合理运用科学有效的估价方法，综合、全面分析本区域房地产价格的各类影响因素，从而实现对房地产特定时间范围内合理价格的估计、推测及判断。
房地产估价方法一般包含三种，即：市场比较法、收益法和成本法。
这三种方法在实际使用中，结果各不相同，因此，要求估价人员需严格分析、评价估价结果，最后对取值进行合理处理。
1房地产估价的方法1.1市场比较法市场比较法，即：将估价对象和近期类似房地产交易进行对比，然后对其成交价格进行适当调整与修正，是估算出合理价格的一种有效方法。
1.2收益法收益法又称为收益还原法，即：结合不同区域、用途和类型的房地产的收益，返算其价值的一种方法。
计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率=房地产价值1.3成本法成本法包含成本积算法、重置成本法两种。
1.3.1成本积算法对已获得的土地，或已完成的土地开发涉及的各项成本费用进行核算，去除其中非正常因素价值，对正常成本费用进行累积，扣除相应的资本利息和投资利润后，获得土地使用权价值的一种方法。
1.3.2重置成本法按照市场标准，对既有房屋重新建造需要的成本进行测算，然后扣除资金、利息和一定的建设利润后，获得的价值，并在此基础上，结合具体的实际情况，遵循有关法律法规，明确房屋成新率，将二者相乘得出房屋估价的一种方法。
抵押物风险及防范措施
抵押物风险及防范措施在这个快节奏的社会里，抵押物的风险真是个大问题。
想想看，你把自己的房子、车子，甚至是一些珍贵的东西抵押出去，心里那份忐忑可想而知。
万一出了什么事，哎呀，心里那个慌啊，简直比过年还紧张。
我们平时可能觉得，抵押物就像一颗定心丸，能给我们带来资金上的支持。
但谁能想到，这颗丸子里面可能藏着“炸弹”呢？一不小心，可能就让你后悔到想撞墙。
说到抵押物，首先得考虑它的价值。
一个房子，地段好不好，房龄新不新，这些都是“价值”的一部分。
房价忽上忽下，感觉就像过山车一样，有时候还真让人心惊胆战。
要是你当时抵押的时候房价高，结果一两年后大跌，那可就惨了，心里一定得有多么失落，真是要哭出来了。
这就像我们买菜，挑了个大白菜，结果回家发现是个烂白菜，损失可不是小事。
然后，咱们再聊聊借款人。
有些人表面上看着风光，实际背后可就大有文章。
没准儿他就是个“老赖”，欠了一屁股债，结果把你的抵押物也搭进去。
哎，真是让人无奈。
你一开始以为自己是个聪明的投资者，结果变成了“冤大头”。
所以，挑借款人就跟挑对象一样，得好好考察一下，免得被表面迷了眼。
还有就是市场的变化，谁能预料未来呢？就像天气预报，今天晴天，明天就可能狂风暴雨。
变动、经济波动，各种因素都可能影响到抵押物的价值。
前一阵子有个朋友抵押了他的车，想着能顺利贷款，结果没几个月，车子贬值得厉害，贷款额度也跟着缩水。
多尴尬呀，回头看看，真想一头撞墙。
想当初，真是信心满满，结果却是个空欢喜。
说到防范措施，这里有几招可以分享给大家。
第一，了解市场动态，保持敏感。
就像股民一样，随时关注市场消息，哪怕是一些小波动，都得注意。
要是能提前预测到风险，那可就稳得不行。
第二，签合同的时候，细节得看清楚。
有些小字可能藏着大玄机，签字之前得好好琢磨。
就算是律师也不能全信，自己得多加小心。
建立合理的风险预警机制。
就像平时多锻炼身体，增强抵抗力，抵押物的风险也得早早预防。
设定一个合理的额度，切忌盲目追求高收益，过犹不及嘛。
房产抵押贷款风控要点
房产抵押贷款风控要点
房产抵押贷款的风险控制是银行和金融机构在放贷过程中非常重要的一环，以下是一些房产抵押贷款风险控制的要点：
1. 评估抵押物价值，银行需要对抵押物进行严格的评估，确保其价值足以覆盖贷款金额。
这通常需要由资深的评估师进行评估，确保抵押物价值的准确性。
2. 借款人信用调查，银行会对借款人的信用记录进行审查，包括借款人的还款记录、收入状况、工作稳定性等方面的调查，以评估借款人的信用风险。
3. 贷款比例控制，银行通常会设定抵押贷款的贷款比例上限，确保借款人有一定比例的自有资金投入，降低银行的风险。
4. 收入稳定性审查，银行会审查借款人的收入稳定性，以确保借款人有足够的能力偿还贷款。
5. 法律法规遵从，银行会确保贷款合同符合当地的法律法规，以保障银行的权益。
6. 利率风险控制，银行需要考虑利率上升对借款人偿还能力的影响，可以采取一些对冲措施，如设定利率上限或者选择固定利率贷款。
7. 监控抵押物状况，银行在贷款期间需要定期监控抵押物的状况，确保其价值不会因为损坏或者其他原因而减少。
总的来说，房产抵押贷款的风险控制需要银行综合考虑抵押物价值、借款人信用、收入稳定性、法律法规、利率风险等多个方面的因素，以确保贷款的安全性和稳健性。
村镇银行的信贷风险及防范措施
村镇银行的信贷风险及防范措施随着中国农村金融改革的深入，村镇银行在服务“三农”和支持地方经济发展中发挥着重要作用。
作为农村金融体系的重要组成部分，村镇银行在信贷业务中面临着各种风险，如信用风险、市场风险、操作风险等。
加强对村镇银行信贷风险的防范，对于维护金融稳定和保障金融安全具有重要意义。
本文将对村镇银行的信贷风险进行分析，并提出相应的防范措施。
一、村镇银行信贷风险分析1. 信用风险信用风险是村镇银行信贷风险中最为普遍和重要的一种风险。
由于村镇银行的客户主要是农村居民和小微企业，他们的还款能力和信用情况相对较差，因此存在较大的信用风险。
特别是在农村经济下行周期中，农村居民和小微企业的经营状况变差，很可能导致借款人无法按时还款，从而导致村镇银行发生信用风险。
2. 市场风险由于农村市场较为闭塞，产业结构相对单一，一旦发生市场变化，就会对村镇银行的信贷业务产生较大影响。
农产品价格波动较大、农产品需求减少等都会导致农村居民和小微企业经营困难，进而影响其偿付能力，增加村镇银行的市场风险。
3. 操作风险村镇银行的机构规模较小，技术设备和管理水平相对较低，容易出现操作风险。
工作人员的操作失误、内部控制不力等都可能导致信贷业务发生风险，进而对银行的正常经营产生不利影响。
以上这些风险都是村镇银行在信贷业务中普遍面临的问题，如何有效防范这些风险，成为了村镇银行管理的重要课题。
1. 加强信用风险管理为了降低信用风险，村镇银行应当加强对客户的信用调查，建立完善的客户征信系统，全面了解客户的信用状况和还款能力。
制定科学的风险定价和严格的贷前审查流程，将贷款风险控制在合理范围内。
建立健全的风险预警机制，及时发现信用风险，采取相应的措施化解风险。
2. 多元化经营，降低市场风险为了降低市场风险，村镇银行应当积极拓展信贷业务的多元化渠道，不断丰富产品种类，提升产品差异化和个性化水平，使得信贷业务更具有弹性和多样化，从而在市场波动中降低风险。
2020年怎么防范房产抵押贷款风险
2020年怎么防范房产抵押贷款风险(一)进行抵押贷款前做好调查工作。
银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
(二)土地的性质和使用期限要明确(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更(四)共有财产抵押要求所有财产共有人签字。
防范房产抵押贷款风险的策略相信是很多人都比较关注的问题。
那么，实践中，怎么防范房产抵押贷款风险？要防范房产抵押贷款风险，房产抵押的当事人需要做哪些工作？防范房产抵押贷款风险有什么必要性？防范房产抵押贷款风险的措施：(一)进行抵押贷款前做好调查工作银行办理房产抵押贷款前，要认真做好贷前调查工作，详细了解借款人用来抵押的房产是否已经租赁他人。
1、对房产“先租后抵”请看的检查。
如果出现“先抵后租”的情形，即抵押人在设定抵押权后，又将抵押物出租。
在这种情况下，已登记的抵押权的效力优先于租赁权，银行可以办理房产抵押贷款。
2、对房产是否属于“一物多押”的检查。
如果属于“一物多押”，银行要经常开展贷后检查，掌握借款人和抵押房产的情况，一旦出现影响贷款归还的不利因素，及早采取有利措施，尽量减少贷款损失。
办理抵押贷款时，银行应要求借款人将房产和土地使用权一并抵押，便于处置变现。
房产抵押登记的期限比抵押贷款的期限要长，银行应有充足的时间处置抵押房产。
(二)土地的性质和使用期限要明确银行办理抵押贷款前，要调查清楚房产所占用土地的性质，对于出让土地要分清是属于住宅类还是属于工业类。
根据土地的性质，查看土地使用期限是否到期，对即将到期或已经到期的土地，其地上附着物不得办理抵押贷款。
对于划拨用地性质的房屋土地，银行应与借款人签订合同，要求借款人在处置房产时补交土地出让金。
(三)贷后检查须加强，防止土地用途变更银行办理房产抵押贷款前，应查看土地使用证上填写的土地用途与借款人实际使用用途是否一致?如果不一致，不予办理抵押贷款。
即使办理前一致，银行也应在贷款发放后进行贷后检查，查看借款人土地实际用途是否发生变更，根据情况及时采取有效措施。
不动产抵押贷款法律风险及防范
不动产抵押贷款法律风险及防范不动产抵押贷款的法律风险及防范由于现有法律规定不完善而使得不动产抵押面临法律风险，主要表现在：一、登记风险我国担保法第四十二条明确规定的不动产登记部门有三个，即土地管理部门、房地产管理部门、林业管理部门登记机关的不统一，必然损害抵押权人的正当利益当两个或两个以上的登记机关交叉重合时，如以土地使用权及其地上房地产抵押，就出现了土地管理部门和房地产管理部门两个登记部门按照担保法规定办理这种抵押就要在两个部门进行登记，其结果就会造成抵押权成立的时间到底按照哪个部门登记的时间为准的标准难以确定而抵押权实现时若抵押物上存在多个抵押权，就要根据成立时间先后来确定谁优先实现，这会使得抵押权的顺位原则无法真正贯彻如果当事人只是在其中一个部门登记而未在另一个部门登记，就面临一个这份抵押是完全生效还是不生效或者部分生效的问题因为根据担保法的规定，抵押生效是以办理登记为前提的既然是由于担保法的规定引起的登记混乱，那么要消除这种混乱，就要修改法律规定，统一登记部门纵观国外登记机关的规定，不外乎两种情况，即由司法机关或者地政机关对不动产抵押进行登记如果我国将来立法将不动产登记机关统一在我国的司法机关，应是一种合乎法理的做法同样，在地政部门进行登记也是符合法理的，因为不动产物权在本质上要么是直接指向土地的物权，要么是建立在土地物权之上的定着物物权，所以以土地登记为基础的登记，当然可以包容其他的不动产物权的登记二、抵押标的重合风险不动产抵押可以是单独的土地使用权抵押，可以是单独的房产抵押，也可以是房地产共同抵押因此实践中常出现这样一种情形：土地权利人在开发土地之初而借贷，为该债权设定一个土地使用权抵押，在土地管理部门进行登记;在土地开发之后即房屋建成后，其为生产经营的需要又设定房地产抵押借贷，在房产管理部门进行登记根据我国担保法第三十六条之规定，以依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占有范围内的国有土地使用权同时抵押依此规定，先后设立的这两个抵押权标的都包括土地使用权，抵押权实现时应优先保护谁的权利出现冲突因为在不同的部门登记，都可以说是第一位的权利，也无法用顺位原则来解决，这种情况在法学上称为“权利实现的法律不能”，即法律本身妨害着权利正常实现，立法造成司法不能针对这种法律不能，。
农商银行农金员风险提示
农商银行农金员风险提示农商银行农金员风险提示一、前言随着金融市场的发展，农村金融市场也越来越活跃。
作为农村金融市场的主要参与者之一，农商银行的工作人员承担着重要的责任。
在开展工作的同时，必须时刻注意风险管理，保证资金安全和客户利益。
本文将从以下几个方面对农商银行农金员进行风险提示。
二、客户风险提示1.客户信用风险在开展贷款业务时，必须对客户进行信用评估。
如果客户信用不良，则存在违约风险。
因此，在进行贷款业务时，应该充分了解客户的还款能力和还款意愿，并建立完善的信用评估体系。
2.客户操作风险在办理各种业务时，如存取款、转账等操作，客户可能会出现误操作或被骗取密码等情况，导致资金损失。
因此，在进行各种业务时，应该加强对客户操作的引导和监管，并提高安全意识。
3.客户违法风险在开展业务时，客户可能会涉及到违法行为，如洗钱、诈骗等。
如果农商银行未能及时发现和防范，将会面临严重的法律风险和声誉风险。
因此，在开展业务时，应该加强对客户的反洗钱、反诈骗等工作，并建立完善的风险管理体系。
三、内部风险提示1.人员风险农商银行的工作人员是农村金融市场的主要参与者之一，因此必须具备专业技能和职业道德。
如果工作人员缺乏专业技能或职业道德不端，则存在泄密、挪用公款等风险。
因此，在招聘和培训工作人员时，应该注重专业素质和职业道德。
2.信息技术风险随着信息技术的发展，农商银行越来越依赖于电子系统进行各种业务操作。
如果电子系统存在漏洞或被黑客攻击，则存在资金损失和信息泄露等风险。
因此，在使用电子系统时，应该加强安全防范，并建立完善的信息安全管理体系。
3.管理风险农商银行的管理层必须具备专业知识和管理能力，否则将面临业务风险和声誉风险。
因此，在选拔和培训管理人员时，应该注重专业素质和管理能力，并建立完善的内部控制体系。
四、市场风险提示1.利率风险农商银行的主要业务之一是贷款业务。
如果市场利率波动较大，则存在利率风险。
因此，在进行贷款业务时，应该加强对市场利率变化的监测和分析，并建立完善的利率风险管理体系。
法务学习：抵押物部分解押的风险及防范措施
法务学习：抵押物部分解押的风险及防范措施
一、风险点表现
1、抵押物部分释放会导致银行抵押物价值大幅缩水，造成剩余抵押物价值不能完全覆盖贷款本金余额。
2、拟释放的抵押物与拟剩余的抵押物在品质（品质主要指抵押物是否易于变现、抵押物是否能保值增值）上存在很大差异，导致剩余抵押物处置变现困难，出现贷款损失。
3、抵押物被整栋拆分释放，造成剩余抵押物处置困难，极易造成贷款损失。
二、风险防范
1、针对剩余抵押物价值不能完全覆盖贷款本金的问题，银行业务部门应在释放抵押物前，聘请外部评估机构对剩余抵押物的价值进行评估，确保剩余抵押物价值能足额覆盖贷款本金余额，并贷款抵押率在合理的范围内。
2、拟释放抵押物的品质与拟剩余抵押物的品质应不存在较大差异，避免出现借款人恶意解押，逃废银行贷款的行为。
3、如果抵押物为多栋抵押，银行业务部门在部分释放抵押物时，应尽量整栋解除，避免出现整栋拆分释放的情况，规避因抵押物被拆分而不宜变现的困难局面。