江海证券-金丰投资：快速扩张的行业领导者

江海证券-金丰投资：快速扩张的行业领导者来源: [ 江海证券] 时间: 14-09-18 17:031绿地集团介绍1.1绿地集团简介绿地集团创立于1992年7月18日，通过产业经营与资本经营并举发展，已形成目前“房地产主业突出，能源、金融等相关产业并举发展”的产业布局，在2013《财富》世界企业500强中位列第359位，在2013中国企业500强中位列第55位。

2013年实现业务经营收入超过3283亿元，较上年增长33%，利税总额超280亿元，年末总资产3533亿元。

其中，房地产业务实现预销售面积1660万平方米、预销售金额1625亿元，分别排名全国行业第一、第二位。

2014年经营收入目标超过4000亿元，其中，房地产预销售金额有望超过2400亿元。

以房地产和能源板块为主在确保房地产行业领先地位的同时，绿地集团积极发展能源、金融等次支柱产业。

其中，能源产业已形成涵盖煤炭生产、加工、储运、分销及石油仓储、运输、销售等在内的完整产业链，在内蒙古、山西拥有多座煤矿；同时，绿地集团积极打造金融全产业链，与贵州、江西、广西开展全面金融合作，在上海、宁波、重庆、南昌、青岛等中心城市设立一批小额贷款公司，并入股上海农村商业银行、锦州银行、东方证券等多家金融机构。

在资本运作方面，绿地集团成功控股香港联交所上市公司——“绿地香港控股(00337)”，实现全球资源整合的战略新布局。

同时，2014年3月17日，金丰投资宣布，拟通过资产置换和发行股份购买资产方式进行重组，拟注入资产为绿地集团100%股权，预估值达655亿元。

重组完成后，金丰投资将拥有绿地集团100%股权，绿地集团将通过借壳金丰投资实现整体上市。

在新架构中，上海地产集团及其全资子公司中星集团、上海城投总公司、上海格林兰持股比例较为接近，且均不超过30%，这意味着重组后的上市公司将成为上海市国资系统中的多元化混合所有制企业样本。

1.2绿地集团管理体制改革1.2.1绿地混合所有制形成绿地集团的混合所有制改革基本分为以下两步。

第一步：2013年引入五家投资机构，包括：深证市平安创新资本投资、上海鼎晖嘉熙股权投资、宁波汇盛聚智投资、珠海普罗股权投资基金、上海国投协力，总计融资117.29亿，总体股权占比20.15%。

此时，国资系股权占比48.45%，职工持股会占比29.09，社会资本20.2%。

公司尽管仍为上海国资委控股，但股权结构已经趋于多元、分散，并且战略投资者的引入有助于公司在第二步借壳上市后保持股价稳定，可见引入五家投资机构是绿地集团打响混合所有制改革的第一枪。

另外，绿地集团秉持多元化发展战略，近年已经在小额贷款公司、金融租赁公司、产业投资基金等领域涉足，还参股多家地方商业银行。

此次在保险、银行、信托等金融领域占有一席之地的平安集团此次通过旗下的创新资本占股绿地集团10.01%，预计未来双方在投融资方面会有所合作。

第二部：资产重组。

此次金丰投资以其全部资产、负债置换上海地产集团持有的绿地集团等价值股权，并向绿地集团全体股东定向增发新股以置换其手中全部绿地集团股权。

交易完成后，国资系股权占比46.37，上海格林兰(原职工持股会)股权占比28.79%，公众、投资机构等其他股东股权占比24.83%。

股权结构多元，员工持股占较大部分。

就此，绿地集团将拥有上海、香港两地资本市场融资途径，股票、债券、信托等多种融资形式，充分利用多层次资本市场。

由于房地产、能源行业都是资本依托型行业，对资金的需求极高，企业的融资能力直接影响到企业的发展甚至存亡。

多种融资渠道并存对绿地集团的发展起到了战略性的作用。

1.2.2绿地混合所有制影响1）保持国资政策性优惠的同时，强化管理层的控制权，增强活力对比重组前后的股权结构，我们可以发现国资占比差别不大，这实际上体现了国企混合所有制的一个方向把控：混合所有制改革，改的是股权结构的多元化，而不是改国资占股；改的是扩宽融资渠道，而不是减少国资委控制。

我们认为该轮国资混合所有制改革基本将延续国资系股权控股地位不变。

而这一点对绿地集团的发展尤其有利，因为上海国资委已经声明不会介入企业日常经营管理，这预示着绿地企业的管理依然把控在以张玉良为核心的管理团队手中，有利于公司的稳定和长远发展。

同时保持国资控股，使得绿地集团可以充分利用上海国资系的内部资源，保持与政府的良好关系，从而不管是在土地出让、行政审批、许可权获得或其他方面上都将获得隐形收益。

2）引入的机构投资者均为金融类企业，助力绿地成为金控公司平安创新，鼎晖投资本身就为金融综合企业，深耕于资产管理，小额贷，信托，并购等领域，他们对于绿地扩展金融产业链，大力发展金融业务进行资本的运作可提供专业的指导，促使绿地转变为金融控股公司，提高公司上市后的整体估值。

1.2.3绿地混合所有制改革的标杆作用1）创新的重组模式首先，绿地集团在本次重组中所采用的通过将股东持股会作为有限合伙而装入管理者成立的管理公司，只分享利润而不参与公司运作，管理者管理公司的模式，对于在现行的条件下，推进国企所有权与经营权分立，提高企业的管理水平提供了一种新的模式，有可能会在有着相似状况的国企中进行推广；2）民企的投资机遇绿地集团为了符合交易所要求和企业的长远发展而引入的5家非国有，非房地产企业的战略投资者，这种模式对于有实力的民营企业来说提供了一个绝佳的投资机会，既可以有此而享受国企身份所带来的种种潜在收益，又可以拓展自己的业务，2 绿地集团的战略优势分析2.1有力的竞争地位：世界500强，座二望一,成长性好绿地集团是中国第一家也是目前(截止2013年)唯一一家跻身《财富》世界500强的以房地产为主业的企业集团。

绿地集团在2013《财富》世界企业500强中位列第359位，在房地产行业中仅次于万科，其营业收入在2011至2013年度分别为1478亿，2001亿，2520亿，平均增长率超过30%，处于领先位置，这使得绿地集团在行业中具有巨大的规模经济和高度的知名度；2.2绿地“大金融”战略促产融结合，产融互补，助力企业快速发展近年来，绿地集团将金融产业作为重要的次支柱产业加以培育和发展，先后组建了绿地金融投资控股集团，入股锦州银行、上海农村商业银行和东方证券等金融企业，设立中国规模最大的小额贷款公司，在重庆、宁波、青岛、呼和浩特等城市成立小额贷款公司。

绿地并非单纯对金融机构的投资，而是将在政策框架范围内，深度介入包括金融资产管理、信托、投资银行、小贷公司运营等业务，自主参与经营。

绿地集团产融结合的战略，将拓宽融资渠道，降低成本，提高资本的使用效率，绿地集团近年来先后启动全国多个空港产业城项目，这些超级项目，均需要宏大的金融布局作支撑。

2.3充足的土地资源供应确保其长远发展截至2013年12月底，公司及下属子公司拥有的未开发土地面积约为1,570.80万平方米。

在当前城市土地资源大量稀缺的环境下，丰富的土地资产为绿地集团的长远发展奠定了基础；2.4多元化经营积极开拓新利润增长点，分散风险绿地在地产，能源、建筑、酒店及商业运营、汽车销售与服务等多个板块开展业务，多元化经营可以有效地应对经济周期性风险，地产，能源板块具有很强的顺周期性，而且传统的地产能源业务的发展在我国目前的经济转型升级中受到一定的限制，而随着我国消费在GDP的比重中逐步提高，消费性产业的发展显示出长期看好的趋势。

而绿地集团则兼具有投资性和消费性的产业布局，既可以搭上经济发展的顺风车，又可以在经济下行时对冲风险；2.5大力开拓国际市场，规避国内风险绿地集团在韩国，泰国，澳大利亚，美国，德国，英国等国的房地产市场都有巨大的投资，2014绿地对外投资将超100亿美元，海外销售将超200亿。

在中国国内房地产市场屡屡受到政策调控风险的影响下，在中国房地产市场可能面临的周期性下行和中国经济转型的大环境下，随着越来越多的中国人走出国门以及欧美经济和房地产市场的复苏，国外的房地产项目越发显现出价值，这无论对于分散房地产板块的风险还是整个集团的风险都是有利的；2.6绿地独特的国资身份使其具有独特的“轨道工程+区域功能”模式随着各大城市地铁交通的发展，在业内兴起了一种新兴的地铁建设方式---地铁+物业的投融资模式，通过政府注入配套融资资源(土地)，地铁集团经市场化融资解决地铁建设资金，再通过土地资源开发收益偿还借款。

而有资格能获取地铁开发的土地资源目前为止只有国企。

因此，绿地推出自己的“轨道工程+区域功能”模式，帮助地方政府修地铁，目的获取地铁沿线的土地资源。

绿地地铁的BT投资模式中，政府赎回的条件是，绿地在开展轨道工程投资建设的同时，就已经参与地铁沿线区域的城市综合开发。

对于绿地来说，低毛利甚至亏本的地铁经营并不属于自己，高利润的物业开发才是重头，是绿地所欲大展身手的领域，打造具备商业、办公、酒店等功能于一体的地铁上盖城市综合体及配套服务设施。

绿地的包括超高层地标在内的综合体建筑，一定能与地方政府找到共鸣。

而同时绿地集团的“大金融“战略提供的雄厚的资本又为这些超级项目保驾护航，可以说是真正的做到了产融结合；2.7十八大之后的国企混合所有制改革为绿地集团建立良好的管理结构提供了机遇在2014年3月17日，绿地通过增资，国有股权已降至50%的绝对控制一下，而由绿地集团职工持股会吸收合并而成的有限合伙制公司上海格林兰，将持有上市公司29%的股份，成为绿地集团大股东。

这保证了管理团队的充分决策自主权。

在混合所有制基础上，激励和约束机制在绿地集团自然而然形成。

这些管理结构的改革为绿地的长远发展和管理水平的提高奠定了很好的基础，而且在当前国外对国资背景的企业严格审查的情况下又具有很现实的经济意义；3绿地集团的分析估值根据之前的介绍知，绿地集团目前以房地产和能源板块为主，金融板块可能在未来成为其第三主业，因此我们分别对此进行分析。

目前关于公司估值有FCFF(自由现金流估值),FCFE(股权现金流估值),经济利润估值法，超额利润估值法，而这几种估值方法要求对企业的现金流和利润进行预测，而预测现金流和利润，我们又必须对企业的营收数据，投资数据和筹资情况进行预测，因此，我们的估值分三板块，而每一板块预测又分三部分，分别对营收，投资数据和筹资情况进行预测。

3.1.绿地集团营收预测3.1. 1房地产行业充足的土地储备是房地产企业销售收入得以增长的源泉，对绿地集团的土地储备情况和未来战略进行分析预测有利于我们对绿地集团盈利能力的了解与未来发展的预测。

绿地集团土地储备总量保持高位，增量小幅波动绿地集团“土地储备高消化快”。

根据资料显示，2011-2013年绿地土地储备一直处在房地产企业前五的位置，这显示绿地集团对未来的销售增长有着较为深厚的存货储备。

而绿地集团在2010-2013年间土地存续比在6-3.7年之间，行业平均土地存续比为6左右，说明绿地集团消化土地储备的速度是高于行业平均的，这是集团销售、开发房产实力的体现。