酒店式公寓项目投资立项分析报告

酒店式公寓项目投资立项分析报告

第一章 ?市场现状分析

酒店式公寓开发的关键环节就是酒店运营是否成功,决定酒店运营成功与否主要设计到招商能否成功,即产品卖点和特色是否具有足够的吸引力来吸引酒店管理运营商。另外,项目周边环境和消费力是否能够支撑酒店公寓发展。招商成功后产品将以怎样的形式进行销售,其价格问题、客户群体问题、投资收益问题是否都能够被市场认可,基于这一系列问题,必须对市场进行详尽了解、对产品进行精确定位才能进行全方位推进,达到预期开发目的。

一、区域环境分析

1、区域概述?本项目位于武汉中心城区西北湖片新世界国贸大厦旁,北望西北湖;南临中山公园武广商圈;东靠汉口南北主动脉新华路;西依城市主干道青年路。交通便利,区域配套成熟。西北湖近年来已经发展为武汉高档商务、金融区,区域住宅、写字楼、金融银行已经成为武汉最为核心cbd。2000年以来,西北湖陆续开发高档住宅项目,成为武汉富人区代名词。西北湖作为城市中心湖泊,其环境优美,自然风光秀丽,成为城市中心最亮丽风景线。同时,西北湖坐拥三条城市主干线,将繁华便利与自然幽静相融合,各界名流趋之若骛。

零点分析:区域地段环境、交通环境、自然绿化环境均非常优越,具备开发酒店式公寓所需的地段、交通、绿化环境要求。

2、区域配套调查分析

金融机构:建设银行、农业银行、民生银行、武汉商业银行、工商银行、信合、交通银行、浦发银行

饮食酒店:湖锦酒楼、三五醇酒楼、小蓝鲸酒楼、海城大酒店、香格里拉饭店、高雄酒店、金盾酒店

休闲娱乐:红色恋人酒吧、2046音乐会所、石烧咖啡

购物场所:新世界百货、中百超市、武商北湖量贩店

教育机构:武汉市68中学、武汉市69中学、市外语学校

医疗机构:协和医院、各大药房

办公大楼:建银大厦、农业银行大厦、国贸大厦、民生银行大厦、招银大厦住宅楼盘:元辰国际、万松名门、同成广场、万豪国际、西北湖凤凰城、北湖假日、世纪华庭、福星城市花园、东一时区

零点分析:西北湖的市政配套及生活配套相当成熟,区域教育、金融、饮食、休闲、娱乐、购物一应俱全,能够满足区域消费者所有生活、工作、娱乐之需,而且西北湖区域的配套设施较为高档、无论是酒店餐饮,还是生活环境均在武汉之首。零点认为,区域便利的生活条件和完善的配套环境具有强大的市场竞争力,使城市中心化逐渐成为城市核心。对未来酒店投资客来讲,具有信心保障。3、区域人文环境

本区域人文环境相对集中,主要分为两大类型:上班白领、居住人群。西北湖周围聚集了大量的高档写字楼,从写字楼档次和入住公司来看,多为实力型大公司和跨国集团公司,该区域上班人群多为高收入知识分子和事业精英,他们无论从学历、素质、收入都达到较高水平,是武汉上班群体优秀的代表者。西北湖周边聚集了为数不少的高档楼盘和中高档楼盘,如同成广场、元辰国际、万豪国际、

世纪华庭等,这些楼盘的销售价格都在5000元以上,部分豪宅项目超过了6000元,从购买实力来看,他们均属于富裕阶层。其知识含量、受教育水平、收入水平均位于武汉首列,其年龄多集中在35岁以上,50岁以下,他们的职业多为公司老板、私营业主、高级经纪人等。

白领一族

类别年龄收入/月学历办公点

平均水平25?403000?10000本科以上建银、国贸、招银、瑞通、新世界

居住或者投资一族

类别年龄收入/月学历职业

平均水平35?5010000以上专科或以上老板、私企业主、高管

零点分析:本区域多位文化素质较高的高收入群体,他们事业逐渐走向辉煌,经济实力雄厚,和全国乃至世界联系紧密,他们是城市的精英。对本项目而言,无论是对后续的酒店经营还是投资增值,都提供了稳定的客源保证。

二、区域房地产住宅市场分析

西北湖土地珍贵、环境优美。位于该区域的住宅项目均为高档项目,区域整体价格水平维持在5000元/平方米左右,就目前项目类别来看,基本上都为高层。从20001年开始,区域内先后推出了世纪华庭(当年武汉第一豪宅项目),随后2002年北湖北推出了沁园春、城市之光等项目,当时市场销售价格维持在2800元/平方米左右,2003?2004年,西湖南面推出了元辰国际、同成广场、万豪国际等项目,销售均价均在4500元左右,万豪国际收盘均价上调到6000元。2005年,西北湖首先推出北湖假日、西北湖?凤凰城项目,西北湖?凤凰城开盘均价4800元/平方米,临湖高层预计售价在7000元左右。本项目是今年下班年推出的最后

一个豪宅项目。

价格趋势

年份20012002200320042005

价格34502800350045006000

涨幅//25%28.57%33.3%

我们从上表价格上涨趋势来看,随着土地稀缺性发展,西北湖版块楼盘价格呈飞速增长态势。平均年增长率在25%以上。由此证明,高端产品的市场需求较为明显。

零点分析:区域房地产市场发展迅速,房价迅速抬升,有利于本项目依市就势,为本项目实现价格拉升打下坚实基础。

三、写字楼市场分析

本项目所在的西北湖板块是武汉写字楼最为集中的区域,这些写字楼无论是在数量上,还是在档次上都是武汉之首。对酒店式公寓而言,这些写字楼蕴含了巨大的消费市场。

写字楼名称级别租价元/平米/月出租率客源质量

建银大厦甲级8090%优跨国企业、集团企业

国贸大厦甲级80?10085%优跨国企业、集团企业

瑞通大厦甲级80?10070%优大型企业、实力型企业

招银大厦甲级40?5070%良实力强劲性企业

农业银行大厦甲级40左右70%良中等实力企业

福星商会大厦甲级40左右80%良中等实力企业

均值/7078%/

上述写字楼均在本项目1公里直径范围内,均为武汉高档写字楼,入住企业为外资企业、跨国企业和成熟的企业、公司,这些公司经济实力雄厚,处于发展辉煌期。他们的业务遍布全世界,囊括了各行各业优秀人才。根据我司调查统计,仅仅上述八大写字楼入住企业超过1500家,员工总数超过5万人,年经济能力达到数千亿元。员工平均年收入水平为5万元左右,是武汉员工收入最高的写字楼集群区。

零点分析:写字楼密集、员工综合能力高、经济能力强,为酒店公寓的经营提供了稳定的客源,同时,这些人群将成为本案投资的潜在目标客户群。也正是有如此众多高收入者来支撑酒店产业。

四、西北湖片区消费群体分析

西北湖区域及所在的建设大道是武汉金融中心,这里集中了武汉大量金融机构,并伴随着落户了大批大型跨国企业,这些机构和公司带动了区域经济活力,并产生大量高收入群体,为了满足这部分高收入群体的生活需求,西北湖区域出现了一系列高级商务酒店、高档餐饮机构、高档商业购物中心、高档咖啡茶楼及休闲娱乐场所。地段的稀缺性、环境优美性、高档配套的便利性,西北湖迅速成武汉名副其实的“富人区”,并不断吸收有钱人住此区域。

根据调查,该区域购房的客户群体收入较高,经济实力雄厚,分布区域相对较为广泛,但依然以公司老总、私企老板、高管为主要群体。这些客户群体的家庭年收入都在30万以上,他们事业成功,追求更高档次的生活享受,其个性张扬、自信、有攀比心理,但其思维慎密,眼光较远,对产品有较强的挑剔性。

零点结论:

◎区域地段环境、交通环境、绿化环境、人文环境能够满足酒店公寓发展