用主成份分析法选取影响地价的主要因素_张协奎
基于AHP方法的土地价格影响因素分析
基于AHP方法的土地价格影响因素分析作者：仇晓辉,余万军来源：《经济研究导刊》2010年第25期摘要：层次分析法是一种定性和定量相结合的多目标分析方法，从分析影响地价因素及其构成关系入手，对影响土地价格的因素进行优选，提出地价影响因素的层次结构评价模式。
通过建立指标权重体系，进行权重的测算，排名，得出对地价影响较大的因素是什么，通过对这些影响因素的控制，从而加强对地价的控制。
关键词：土地价格；区域因素；层次分析法；一般因素中图分类号：F29 文献标志码：A文章编号：1673-291X（2010）25-0148-03一、研究的背景中国的土地价格的含义不同于一般土地私有制国家，它是取得多年土地使用权时支付的一种代价，而不是土地所有权的价格。
中国实行土地公有制，土地价格是以土地使用权出让，转让为前提，一次性支付的多年地租的现值总和。
土地资源作为一种最基本的生产要素在中国的经济发展和城市建设中的作用越来越明显。
但是由于中国土地市场化改革起步较晚，明显的与中国高速的经济发展不相协调，表现为：一方面，土地市场的供需矛盾突出，另一方面，土地资源的配置效率和利用效率非常低下，从而造成土地资源利用过程中的浪费和短缺现象并存，多占、乱占、浪费土地资源的现象仍然比较严重。
土地的一个重要问题就是土地价格，因此对土地市场的管理者来说，从本质上讲，必须首先管好土地价格。
但是目前土地管理者在管理土地价格中存在难题，首先，缺少能够真实反映土地供求状况的价格信号，其次，土地管理者实质上不可能拥有每一块土地使用者或可能使用该块土地的土地使用者的所有信息，因此，不可能了解土地使用者对土地价格构成因素的偏好程度，在决策的时候就很难达到更加合理的配置土地资源，提高土地资源利用效率的目的，因此，就需要试图分析土地价格的影响因素，为充分发挥价格机制的作用，提高土地管理水平和促进土地市场发育程度提供科学的分析工具和实证支持。
二、影响土地价格变动的因素概述（一）一般因素一般因素是指影响土地价格的一般、普遍、共同的因素。
实务易错题
3、计算房地出租的总费用应包括( )。
A.管理费B.维修费C.房屋折旧费D.空房损失费E.保险费标准答案：a, b, c, e解析：根据房地出租的总费用应包括管理费、维修费、房屋折旧费、保险费1、收益还原法考虑的总费用是指为创造收益所投入的直接必要的经营费用与( )费用。
A.评估B.计C.资本D.建筑标准答案：c解析：产生收益包括房地产贡献、经营贡献、资本贡献，所以为创造收益所投入的直接必要的经营费用与资本费用。
2、 ( )理论和生产要素分配理论事收益还原法的理论依据。
A.地租B.区位C.级差地租D.剩余价值标准答案：a解析：收益还原法的理论依据是地租理论和生产要素分配理论4、贡献原则是关于部分( )的应用。
A.竞争和超额利润原则B.报酬递增、递减原则C.变动原则D.预期收益原则标准答案：b解析：贡献原则是关于部分收益递增递减原则的应用，也是收益还原法和剩余法估价的基础。
1、估价要考虑( )等因素对土地收益的影响。
A.社会经济发展B.土地利用方式C.土地预期收益D.土地利用政策E.地块大小标准答案：a, b, c, d解析：地估价就是估价人员依据土地估价的原则、理论和方法，在充分掌握土地市场交易资料的基础上，根据土地的经济和自然属性，按地产的质量、等级及其在现实经济活动中的一般收益状况，充分考虑社会经济发展、土地利用方式，土地预期收益和土地利用政策等因素对土地收益的影响。
综合评定出某块土地或多块土地在某一权利状态下某一时点的价格的过程。
8、标准宗地是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有( )的若干宗地。
(1998年真题)A.代表性B．示范作用C．比较作用D．指导作用ABCD E你的答案：标准答案： a, b, c本题分数： 5.13 分，你答题的情况为错误所以你的得分为0 分解析：标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
8、根据《土地管理法》，安置补助费最高不得查过被征用前3年平均年产值的 ( )倍。
基于主成分分析的房地产估价方法研究
RESEARCH ON THE MEATHOD OF REAL ESTATE EVALUATION ON THE PRINCIPAL COMPONENTS ANALYSIS
ABSTRACT
The real estate appraisal as a necessary work of the real estate development and management process has already been attached importance by people. With the continuous development of society and economy, the applied fields of real estate appraisal will become wider and wider. In our country, the step of the study on real estate appraisal is relatively later.The theories and methods still stand in the questing period, and it mainly gets the lights of theother nations or regions.Therefore, it is of great significance to perfect the real estate theoriesand methods in our country. The thesis illustrates the points through the analysis of form, sort, influencing factors of the price of real estate, the principle, procedure of the real estate appraisal, methods, etc. Then,it summarizes and analyzes real estate appraisal methods-market comparison approach,which are the most basic and the important. Lastly, the thesis compares and gives the study onmarket comparison approach and other methods. The thesis study deeply on improvement of market comparison approach has been widely used and has the prominent position among the appraisal approaches. So the thesis makes the exploring analysis and solves the problem in the following aspects: problems of market comparison approach that how to eliminate variation caused by estimators' subjective consideration, the scientific choice of optional instances, confirm the amendatory coefficient of territorial and separate factor, confirm the appraisal result rationally.Firstly ,the author sets up the principal components analysis model to choose the comparable instances .In application of the model, two calculating methods are advanced responding to fix membership grade and weight,two issues still not satisfactorily explored,and in the way, the degree of precision is improved. Secondly, the author believes that the rights and interests of real estate should not be ignored in elements-revising and put forward new calculating method of revising elements.Thirdly, the uses of principal component analysis and linear regression completed correction; Finally, the comprehensive price is figured out with the help of the principal components analysis. All the above revisions are based on the calculations in evaluating case. Thus the feasibility is improved. . KEY WORDS: the real estate appraisal, the market comparison test, the principal components analysis
地价的构成与影响因素
地价的构成与影响因素地价是指土地在市场上的交易价格，是衡量土地价值的一个重要指标。
地价的构成和影响因素多种多样，可以从土地本身的特征、周边环境、市场需求等多个方面进行分析。
1.土地本身的特征：土地的面积、土质、地形等特征对地价有较大的影响。
一般来说，土地面积较大、土质好、地形平整的土地价格较高。
2.周边环境：地理位置、交通便利程度、周边配套设施等都对地价有较大影响。
比如，位于繁华地段、有便捷交通、周边有商业中心、学校、医院等设施的土地价格相对较高。
3.土地用途和规划：土地的用途和规划对地价也有重要影响。
不同用途的土地价格差异很大，比如商业用地、住宅用地、工业用地等。
而且，土地规划的变化也会对地价产生重大影响，比如城市规划调整、土地用途转型等都会导致地价的变化。
4.市场供需情况：市场供求关系是影响地价的主要因素之一、如果土地供应紧缺，需求大于供应，地价会上涨；相反，如果土地供应充裕，需求低于供应，地价会下降。
5.政府政策：政府的土地政策也会对地价产生重要的影响。
政府采取的土地拍卖、土地出让等措施，以及对土地使用权的限制等政策都会对地价产生影响。
上述是地价构成的几个主要因素，接下来我们来详细探讨一下这些因素对地价的影响。
首先，土地本身的特征对地价的影响比较直接明显。
面积较大的土地价格相对较高，因为它的开发利用潜力更大；土质好的土地由于建设的方便性和基础设施建设成本低，价格也相对较高；土地地形平坦有利于建筑的施工，在一些特殊场合也会影响地价。
其次，周边环境对地价的影响也很大。
地理位置好、交通便利的土地价格较高，因为这些地方更容易接触市中心、商业中心等，有更多的商业机会；而且，交通便利对于日常生活也是一个重要的便利条件。
周边的生活配套设施也会对地价产生影响，比如学校、医院、购物中心等。
第三，土地用途和规划对地价的影响也很大。
不同用途的土地价格相差很大，商业用地价格一般较高，因为商业用地更有商业价值；住宅用地价格较为中等，因为住宅用地一般有较大的需求；而工业用地价格相对较低，因为工业用地的利用价值相对较低。
层次分析法在地价影响因素分析中的应用
土地是人类 生产和生活 活动 的空 间场所 ， 资源 能否 土地 得 到优 化配 置 ， 土地 资产 能否 实现保 值增 值 ， 键在 于地 价 关 能否真正反映 土地的市场交 易本 质 ， 能否发 挥作 为土地 市场
机 制核心 的作用 。土地 价格 是 为购 买土 地 而支 付 的用货 币 表示 的交换价值 ， 是土 地未 来地 租 的资本 化 。一般 说来 ， 土 地 价格 是在公 开 市场条 件下 形成 的 ， 然而 ， 在现 实土 地交 易 中， 由于土地 市场 的特 殊性 ， 这种 公 开市 场条件 很难 完全 具 备， 因此 ， 种价格也就很 难形成 。一般地 ， 响土地 价格 变 这 影
ｆｃｏ ． ｉｈ ｓ ｐ ｏｔｄ Ｌ ｃｅ ｔ ｅ ｆｕ ｄ ｔ ｎｆｒｔｅ ｅｔｂｉｈ ｎ ｆｒａｏ ａ ｌ ｒｍｉｍ ． ａ ｔｒｗｈｃ ｕ ｐ ｒｅ １ ａ Ｓｉｎｉ ｏ ｎ ａ ｏ ｏ ｈ ｓａ ｌ ｍｅ ｔｏ ｅｓ ｎ ｂｅｐ Ｓ ｉ ｆ ＿ ｉ ｓ ｅ ｕ
Ｋｅ ｒ Ｐ ｅ ｕ ； ｙ ｗｏ ｄｓ ｒ ｍｉｍ ＡＨＰ： ｎ ｅ ｉｈ Ｉ ｄ ｘ ｗｅｇ ｔ
关 键词 土地 价格 ； 次分析法 ； 层 指标权 重 中图分类号 Ｆ ０ ． ３ ２６ 文献标识码 Ａ 文章编 号
０ １ — ６ １２０ ）９ ０ ８４ ０ ５ ７ ６ １ （ ８ ０ — ３３ — ０ ３
Ｓ ｕ ｙ Ｏｌ ｈ ｃｏ ｔ ｄ ｉ ｅＦａ ｔｒｈ ｈ唧【 职 Ｐｎ舶面皿Ｔｗｉ ｌＡｎ ｌｌ ｌＩｉｒ ｒ ｈ ｏ ｅｓ ｔ 誓 ｌ ｔ ａｙ ａ －ｅａ ｅ ｙＰｒ ｃ ｓ ｌ Ｉ
ｘＵＹ－ ｉ ｔ ｌ （ ｏ ｅｅｏ Ｍａａｅ ｅｔＵ ｉ ｒｔ ｏ ｈ ｇａ ｆｒ ｃ ｎｅ＆Ｔｃｎｌｇ ，ｈｎＩｊ ｘ Ｊ ） ｉ ｍｅ ｅ ａ Ｃ ｌｇ ｆ ／ｇｍ ｎ， ｎｖ ｓｙ ｆ ａ ｈｉｏ ｉ ｃ ｌ ｋ ｅ ｉ Ｓｎ Ｓｅ ｅｈ ｏ ｙ Ｓ８ｇ１ ￣ ｘ９ ｏ ａ ３
土地估价理论与方法：地价理论题库知识点三
土地估价理论与方法：地价理论题库知识点三1、判断题区域因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，是同一区域内地价差异的主要原因。
（）正确答案：错参考解析：个别因素是决定同一均质地域内地块差异性的重要因素，（江南博哥）是同一区域内地价差异的主要原因。
一般因素从宏观上对地区整体的地价水平产生全局性影响。
区域因素对地区的地产价格水平有决定性的影响。
2、判断题设备的贬值因素只存在于实体性贬值。
正确答案：错参考解析：设备的贬值因素比较复杂，除实体性贬值外，往往还存在功能性贬值和经济性贬值。
3、单选市场比较法适用的估价对象是具有（）的土地。
A.交易性B.收益性C.特殊性D.再开发潜力正确答案：A4、单选德国经济学家阿尔申尔德·韦伯在工业区位理论中做了基本假设，下面说法符合其假设的是（）。
A.在一个特定地区只探讨影响工业区位的经济因素和社会因素B.劳动力在工资率固定的情况下，供给是充裕、已知、不能流动的C.工业产品市场确定，且需求量随季节、用户数量呈规律变化D.工业原料、燃料产地均匀分布在假设的整个区域内正确答案：B参考解析：工业区位理论的基本假设：在一个均质的国家或特定的地区范围内只探讨影响工业区位的经济因素，而不涉及其他因素，因此A选项错误；工业原料、燃料产地已知分布在特定地点，因此D选项错误；工业产品的消费地点和范围为已知，且需求量不变，因此C选项错误；劳动力在工资率固定情况下，供给是充裕、已知、不能流动的，因此B选项正确。
5、判断题土地价格实际上是地租的资本化，地价的高低取决于可以获取的预期地租的高低，土地除以价格表示外，还可以用租金表示。
（）正确答案：对6、判断题对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，但地租额应相同。
（）正确答案：错参考解析：级差地租与土地等级相联系，对于不同土地来说，在等量投入的情况下，土地等级不同，土地收益便不同，使得地租额不同。
7、多选中心地理论中关于每个中心地市场区的理论，下面说法正确的是（）。
东部沿海快速发展区耕地变化及影响因素分析——以山东青岛平度市为例
・
２４ ・
ＴＥＲＲＩＯＲＹ ＆ ＮＡＴＵＲＡＬＲＥＳＯＵＲＣＥ ＳＴＵＤＹ Ｔ Ｓ
２ ２ ＮＯ３ ０１ ． 文献 标 识 码 ： Ａ
文 章 编 号 ：０ ３ ７５ ２ １ ０ — ０ ４ ０ １０ — ８３（ ０ ２） ３ ０ ２ — ３
中图分 类 号 ： ３ １２ Ｆ ０ ．１
张 勇等 东部沿海快速发展 区耕地变化及影响因素分析——以山东青岛平度市为例
・ ５・ ２
来 耕地 的形势将 更趋严 峻 ［。 保 护耕地 就是保护 我们 的生命 大 。２ ０ ３ １ ０５年 以前 ， 面积减少地 类大 多 以耕 地为 主 ， 面积 增加 地 线 ［，０ ７年 ３月 ５日，国务 院总理温家宝在 十届全 国人 大五 类 以城镇 村及工 矿用 地 、 ４２０ １ 交通 运输用 地 、 地 、 林 园地等 为主 ， 之 次会议 上作政 府工作报 告时强调 ： “ 在土地 问题上 ，我们 绝不 后减少地类 以林地 、 水域 、 草地等为主 ， 面积增加地类 中耕 地所 能犯不 可改正 的历史性 错误 ， 遗祸子孙 后代” 党 的十七 大报告 占比例较 大 。 。
Ｋｅ ｏ ｄ ｙ ｗ ｒ ｓ：Ｃｕ ｔｖ ｔｄ ｌ ｎ ｓ ｃ ｎ ｅ；Ｉ ｆｕｅ ｃｎｇ ｆｃｔｒ；Ｐｉ ｄ ｔ ｌｉ ａｅ ａ ｄ ｕ ｅ ｈａ ｇ ｎ ｌ ｎ ｉ ａ ｏｓ ｎｇ ｕ Ｃｉｙ
民以食为 天 ， 为农之本 。耕地作 为公 共资源不仅 是一种 土
重 要 的生产 资料 ， 而且是 人类赖 以生存和发展 的基 础 。我国是 个 农业 大 国 ， 人多 地少 是 我们 的 国情 ， 国在 不到 ７ 我 ％的耕 地 上 承载 着全 世界 ２ ％的人 口。截至 ２０ ３ ０ ７年 １ ０月 ３ １日， 我
影响地价的主要因素
影响土地价格的具体因素
1.土地位置。
各种经济和社会活动都根据本身特点对土地位置有不
同的要求。
土地位置的好坏，直接影响土地使用者的经济效益和环境效益。
决定土地好坏的因素有两个方面，一是它的外部性，二是它的内部性。
就
全国来看，各个城市的地理位置是客观存在的，有些城市紧靠港口、海岸，
成为交通枢纽，本身就具有优越的地理位置，这是它的外部性。
从一个
城市内部看，位置主要表现在内部人口、资本集中与规模程度上，这是它的内部性。
土地位置，不论是其外部性或内部性都能直接影响经济效益和环境
效益，进而影响土地价格。
土地位置可以通过投资加以创造和改变，使各具体位置的土地价格不断发生变化。
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夹
（2）土地使用限制。
主要指城市土地规划及使用要求，如土地
用途、建筑密度、高度、容积率、土地使用年限等，这些限制制约了土地使用
效果，因而对土地价格有重要影响。
土地规划与使用要求的不同，
往往使地价出物业管理员现很大差别
（3）基础设施完善程度。
主要指道路交通，上下水管线，邮电通讯，生活配套设施等项目。
基础设施完善，不仅有利于生产经营，而且生
活方便，因此，也直接影响土地价格。
浅谈我国城市土地价格评估的影响因素
浅谈我国城市土地价格评估的影响因素【摘要】在现实经济生活中，地价有力地促进了土地资源合理利用，显化了国有土地资产，支持了国有企业改制；同时，地价是政府在经营城市土地、制定和实施土地供应计划、调控土地供应结构时的科学参考，也是土地市场交易、房地产开发、建设项目投资决策和房地产税制改革的重要依据。
文章针对我国城市土地市场价格问题的现实需要和实际动态，通过系统总结出国内外城市地价水平影响因素，并探讨了城市土地价格评估的影响因素。
【关键词】土地价格；因素；评估1、价格评估的相关理论1、马克思地租理论。
马克思的地租理论是在西方古典经济学的地租理论的基础上发展起来的。
马克思不但对级差地租理论进行批判性的继承，而且创造性的分析了绝对地租理论。
对于级差地租，马克思将它分为级差地租I和级差地租H，他认为土地肥力、位置的差异是级差地租I的形成条件：在同一块土地上各个连续投资劳动生产率的差异而产生的超额利润转化的地租为级差地租11。
土地的有限性和不可再生性能形成经营上的垄断，使土地所有者获得持久而稳定的超额利润，这就是产生级差地租的原因。
马克思进一步提出，由于土地私有权的存在，即使是使用最劣等的土地也必须支付给土地所有者地租—绝对地租。
绝对地租的产生条件是农业资本有机构成低于社会平均资本有机构成。
2、土地供求理论。
在现代市场经济中，土地与其他商品一样，其价格取决于对土地的供给与需求。
马歇尔A（.Masrhal）l认为，地租的决定原则上应受土地供求的影响，而土地供给受自然条件的限制，土地的自然供给是固定不变的，并且它没有生产费用，因而也没有供给价格。
因此，地租只受土地需求的影响，上地需求价格则决定于土地的边际产品价值。
马歇尔认为由市场供求决定的土地价格更接近于土地市场交易价格。
但大多数学者认为，在一般的价格决定中，土地的供给与需求都是能够变动的：价格是二者相互运劝的结果；土地供给既非完全无弹性、亦非有无限弹性。
即使在地域性市场的短期分析中，二者的变动也同样存在。
地价的构成 -回复
地价是指土地作为一种自然资源的价值，它的构成因素是多样的，可以根据不同的角度和情境而有所不同。
以下是一些常见的地价构成因素：
1. 地理位置：地理位置是影响地价的主要因素之一。
地处繁华地区、交通便利、配套设施完善的地段通常地价较高，因为这些地区对商业、居住和投资有更大的吸引力。
2. 地块面积：地块的大小也会影响地价。
较大的地块往往价格较高，因为它们具有更多的潜在用途和开发价值。
3. 土地用途和规划：土地的规划用途对地价有重要影响。
不同的用途，如商业、住宅、工业或农业，具有不同的市场需求和发展潜力，从而影响地价。
4. 土地开发潜力：土地的开发潜力指的是土地进行开发和利用的潜在能力。
例如，具有良好的建
设条件、适宜的土地形态和丰富的资源的土地通常具有较高的开发潜力，因而地价可能较高。
5. 地块形状和地貌：地块的形状和地貌也会对地价产生影响。
规则形状的地块和平坦的地貌更容易开发和利用，因此可能有更高的地价。
6. 市场供求关系：供求关系是决定地价的重要因素之一。
如果某个地区的需求超过供应，地价往往会上涨。
相反，如果供应过剩，地价可能会下跌。
需要注意的是，不同地区和市场的地价构成因素可能会有所不同。
此外，政府政策、法规和土地所有权制度也会对地价产生影响。
因此，在具体的地理、经济和政策背景下，地价的构成因素可能有所差异。
《影响价格的因素》知识点详解
《影响价格的因素》知识点详解（实用版）编制人：__________________审核人：__________________审批人：__________________编制单位：__________________编制时间：____年____月____日序言下载提示：该文档是本店铺精心编制而成的，希望大家下载后，能够帮助大家解决实际问题。
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用主成份分析法选取影响地价的主要因素
用主成份分析法选取影响地价的主要因素
张协奎;舒会江
【期刊名称】《基建优化》
【年(卷),期】2000(021)001
【摘要】本文根据主成份分析法的基本原理，应用于城镇基准地价评估选择影响地价的主要因素，并给出具体实例。
【总页数】3页(P25-27)
【作者】张协奎;舒会江
【作者单位】湖南城建高等专科学校;湖南城建高等专科学校
【正文语种】中文
【中图分类】F321.1
【相关文献】
1.基于主成份分析法的人人网最近来访量影响因素分析 [J], 杨宇博
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4.用主成份分析法选取影响地价的主要因素 [J], 张协奎;舒会江
5.基于主成份分析法的中国水产苗种产业区域划分及影响因素研究 [J], 唐曾;韩兴勇
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土地估价实务-8_真题(含答案与解析)-交互
土地估价实务-8(总分125, 做题时间150分钟)一、单项选择题(共30题，题号1-30，每题有A、B、C、D四个备选项，其中只有一个符合题意，请选择并将答题卡相同题号对应的字母涂黑。
每题1分，共30分。
选错不得分，不倒扣分)1.由于没有遵循（），对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
SSS_SINGLE_SELA 替代原则B 变动原则C 协调原则D 收益原则分值: 1答案:C解析：由于没有遵循协调原则，对于在低级商业中心内开设的高档用品专业商店，因其定位不准，很难获得同类专业商店的收益。
2.在下列土地价格影响因素中，属于一般因素的是（）。
SSS_SINGLE_SELA 物价变动B 交通条件C 公用设施条件D 环境质量分值: 1答案:A解析：物价变动属于影响土地价格的一般因素。
3.土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和（）为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
SSS_SINGLE_SELA 替代原则B 合法原则C 贡献原则D 变动原则分值: 1解析：土地估价的最有效使用原则应当以预期收益原则和变动原则为基础，就过去、现在以至将来作长远的考虑后予以确定。
4.预计某宗房地产未来第一年的纯收益为18万元，此后各年的净收益将在前一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的无限年期价格为（）万元。
SSS_SINGLE_SELA 225．00B 237．50C 381．25D 395．83分值: 1答案:C解析：18/8%+1/8%2=225+156.25=381.25万元5.“同一供需圈”是指（）。
SSS_SINGLE_SELA 待估宗地所在区域B 与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域C 待估宗地与比较宗地所处的同一区域D 与待估宗地相邻的区域分值: 1答案:B解析：同一供需圈”是指与待估宗地有替代关系，对待估宗地价格产生显著影响的其他土地所在区域。
土地估价的影响因素分析内容与方法
⼟地估价的影响因素分析内容与⽅法
1．分析内容
影响⼟地价格的因素主要有：
(1)⼀般因素。
指影响城镇地价总体⽔平的⾃然、社会、经济和⾏政因素等，主要包括地理位置、⾃然条件、⼈⼝、⾏政区划、城镇性质、城镇发展过程、社会经济状况、⼟地制度、住房制度、⼟地利⽤规划及计划、社会及国民经济发展规划等。
(2)区域因素。
指影响城镇内部区域之间地价⽔平的商服繁华程度及区域在城镇中的位置、交通条件、公⽤设施及基础设施⽔平、区域环境条件、⼟地使⽤限制和⾃然条件等。
(3)个别因素。
指宗地⾃⾝的地价影响因素，包括宗地⾃⾝的⾃然条件、开发程度、形状、长度、宽度、⾯积、⼟地使⽤限制和宗地临街条件等。
2．分析⽅法
⼟地估价时对影响因素的分析、选择要根据因素影响程度的⼤⼩，分主次分析、确定影响因素。
层次分析法在地价影响因素分析中的应用
层次分析法在地价影响因素分析中的应用徐忆梅,叶春明 (上海理工大学管理学院,上海200093)摘要 层次分析法是一种有效的定性和定量分析相结合的多目标决策方法。
笔者从分析影响地价因素及其构成关系入手,利用层次分析方法对影响地价的因素进行优选,提出地价影响因素的层次结构评价模式。
首先,构建影响地价因素的层次分析结构模型及判断矩阵,其次,指出判断矩阵的一致性检验方法,并用实例数据进行演算,从而确定各指标的权重,为合理制定土地价格提供科学的依据。
关键词 土地价格;层次分析法;指标权重中图分类号 F302.6 文献标识码 A 文章编号 0517-6611(2008)09-03834-03Study on the F actor I nfluencing P remium w ith A nalytical H ierarchy P rocessXU Yi 2m ei et al (C ollege of M anagem ent ,University of Shanghai for Science &Techn ology ,Shanghai 200093)Abstract AHP is an effective multi 2target decision m eth od combined w ith the qualitative analysis w ith quantitative analysis.And there are num erous and com plicated factors in fluencing prem ium.In this paper the affecting factors were analyzed and the construction of the evaluation pattern was proposed.First 2ly ,the structure m odel and judgem ent m atrix ab out the factors affecting prem ium were built.Secondly ,the m eth od of testing consistency of judgem ent m atrix was put forward and then an exam ple is given to sh ow h ow to analyze the affecting factors in way of AHP.Finally ,we calculated the index weight of each factor ,which supported us a scientific foundation for the establishm ent of reas onable prem ium.K ey w ords Prem ium;AHP ;Index weight基金项目 上海理工大学资助项目。
地价的构成与影响因素
王玉武张应标一、地价的构成因素地价，一般是指土地交易的价格.地价的构成因素主要包括土地征用费、拆迁安置费、土地开发费和获取土地使用权支付的费用等。
1.土地征用费。
土地征用费是指建设单位为了使用并取得土地所有权，向被征地单位支付的土地补偿费、土地投资补偿费和安置补助三部分总和.①土地补偿费是建设单位征用农村集体经济组织的土地时，对其原来的土地收益给予的补偿费用，土地补偿费用的多少取决于土地收益和投资收益率两个因素，用公式可表示为:土地补偿费二土地收益今利息率②土地投资补偿费，是指建设单位对农村集体经济组织的土地投资损失给予的合理补偿。
对土地投资收益进行补偿的计算公式为:土绝投宜实接费.土地投资收益+利息率⑧安置补助费，是建设单位征用土地时，必须妥善安置因土地转让而游离出的劳动力的费用。
安置补助费的多少，应足以保证这批劳动力能够在其他部门充分就业.计算公式为:劳动力安置补助费，资金装备水平x游离劳动力人数2.拆迁安置费.拆迁安置费，是城市建设需要拆除被拆迁人所有房屋及地上附属物，而向被拆迁人支付的安置、补偿等费用的总和，包括安置费和补偿费两部分.①安置费是指拆迁人因拆除被拆迁人使用的房屋而对其进行安置的费用，如安置用房费、搬家费、周转房费、临时设施费、迁建期间营业税等。
②拆迁实偿费，是指拆迁人对拆除被拆迁人房屋及地上附属物的补偿费。
补偿方式可以采取作价补偿和产权调换，作价补偿时可由公式计算补偿费用的大小:拆迁补偿费”重置价万成新x(1士楼层系数土朝向系数士地段系数)x建筑面积+室内设施调节因素3.土地开发费。
土地开发费主要包括:①三通一平费，是指临时施工道路，施工用电、用水的安装及平整场地的费用，要根据设计概算计算。
②市政基础设施工程费，是指土地投资中用平整场地、修筑道路、地下管道，园林绿化等基础设施兴建部分的费用。
这一部分投资应通过土地的拍卖、转让而得到补偿。
③利息和税金，利息和税收对于国家来说是一种收人，而对土地开发方来说是一种支出，应到人土地开发费中.④利润，是土地的增值部分，一部分以所得税形式上缴国家，一部分用于扩大再生产。
土地价格影响因素分析
度、地价政策
价上涨
土地使用制度与住房制 ① 土地使用制度科学合理，可以调动土地利用者或投资者的积极性，促进土地资源合理配置，带动土地增值，导致地
社会福利因素
社会福利的状态，会影响社会文化生活水平，从而间接地影响地价水平。
教育科研水平因素与治 安因素
① 如果一个地区的教育水准、科研水平高，则意味着受教育的方便程度提高，科学技术转化为生产力的可能性增大， 因而土地价格水平也会上升。 ② 一个地区若经常发生偷盗、抢劫等犯罪案件，则会造成地价低落。
区域 因素
道路通达度因素 交通便捷度因素 城市设施状况因素
是指所在地区道路系统的通畅程度，道路的级别（主、次干道，支路）越高，地价水平也越高。 是指交通的便捷程度，包括公共交通系统的完善程度和便利程度。 城市设施科分为两类：公共设施（供水、供电等）、公用设施（学校、医院等）。以上两类因素可以用基础设施完善度、 公用设施完备度等指标来衡量。
商服繁华度因素
是指所在地区的商业、服务业繁华状况及各级商业、服务业中心的位置关系。
心理因素
主要表现为：购买或出售心态，欣赏趣味，时尚风气，风水，价值观等。
交通管制
行政隶属关系变更
税收制度、投资倾斜、
进行土地估价时，需考虑不同水中对土地市场中供需双方的不同影响
优惠政策
行政因素
城市规划、土地利用规 划、城市发展战略
格上涨。
家庭规模因素
一 般 社会因素 因素
① 家庭规模是指社会或某一地区家庭平均人口数。 ② 随着家庭小型化，家庭人口平均数下降，将增加对住宅总套数的需求，对土地的需求也会增加，从而促进土地的价
佳，土地价格则会低落。
④ 居民组织较高的地区，居住环境力求宽敞舒适，土地价格水平一般趋高；居民素质较低的地区，组成复杂，秩序欠
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投资管理 基 建 优 化 2000 年第 21 卷第 1 期
主成份综合反映能力 (在此指影响程度) 就越强。 根据 代表原来二十四个变量所含信息量的 94. 55◊ , 其相
单个贡献率的大小, 求得相应影响基准地价评估的前 应的主要影响因素为: 到商业中心的距离、到汽车站的
2000 年 2 月 第 21 卷 第 1 期
基 建 优 化
O PT IM IZAT IO N O F CAP ITAL CO NSTRUCT IO N
① 文章编号: 1000- 7717 (2000) 01- 0025- 27
Feb. 2000
Vol. 21 No. 1
用主成份分析法选取影响地价的主要因素3
对样本排序, 总是希望选取较少的主成份, 同时还要使
损失的信息量尽可能地少。 通常只就前 k 个主成份进
行分析, 而忽略后 (m - k ) 个成份, 使得它所保留原观
测变量信息的比重≥85◊ , 即
k
k
∑ ∑Κj≥85◊
(7)
i= 1 j = 1
6、主成份综合评价: 根据以上所求得的特征向量
及主成份数, 可获得主成份变换方程
22 0. 0886
23
24
0. 0749 0. 4750
单个贡献率
累积贡献率
(上接第 24 页)
=
( 10.
17. 05×107 733x + 9sin
3
Α0
)
1 3
取初始值 Αoo= 1. 5rad, 依次代入上三式有: x 0+ Αoo
- sin ( 1. 5rad ) co s ( 1. 5rad ) = 1. 429, r =
2. 原始指标数据的标准化: 由于主成份分析在通
过相关系数矩阵 R 求主成份时, 往往优先顾及方差较 大的变量, 即受变量的计量尺度影响较大, 这有时会造
成很不合理的结果。为了客观地说明主成份的内涵, 必
须将原始数据标准化, 去掉计量单位和数量级的影响。
具体方法如下:
Y ij=
X
ij - X{
Sj
j,
累积贡献率 31. 18◊ 序 号 13 特 征 根 1. 3572
63. 23◊ 141. 源自53973. 34◊15
16
- 0. 3394 0. 8595
17 0. 3579
82. 53◊ 88. 54◊ 94. 55◊
18
19
20
21
0. 3579 0. 3591 0. 4696 0. 4696
化设计方案, 亦无须动用电子计算机, 便于手算。 有效
地降低了有关工程设计者的劳动强度, 有效地提高了
设计功效。
5. 3 进行工程方案设计工程中, 迭代初值 Αoo 可按文 献[ 4 ]建议的 Α0≤0. 3Πrad 范围内选取, 若迭代得到的 Α0 值距 0. 3Πrad 偏离较远, 经过分析, 综合各种因素确 定。 5. 4 方程 (17) 将建筑材料的物理特性, 建筑材料的市 场商品价格。 方案各参数之间相互依存的内在联系定 量表达确定, 对于提高材料的合理利用, 具有显著的经 济、社会效益。
的评价矩阵 (因篇幅有限, 略)。据此评价矩阵可得到相
关系数矩阵 R (因篇幅有限, 略) , 进而计算得其特征
值、单个贡献率和累积贡献率 (见表 3)。
表 1
序号 1
2
因素
到商 业中 心的 距离
到汽 车站 的距
离
序号 因素
13
到学 校的 距离
14
到医 院的 距离
3
到农 贸市 场的 距离
15 文体 设施 状况
笔笔慈慈北芙古建园白零零紫文军永太
架架姑姑街蓉城设丁沙阳阳霞化民安平
路路路路
路路路路井西东路路路村村
2
3
1
2
路路路
2
3
从表 3 可知, 取第一个累积贡献率> 85◊ 时的累 来代替原来的二十四个变量, 可以代表原来二十四个 积贡献率 P = 88. 5◊ , 则 K = 5, 即取五个主成份变量 变量所含信息量的 88. 5◊ 。 因为贡献率越大, 相应的
价区段 (或区片) 的第 j 个主成份值, 由下式求出:
Z ij = lj1y i1+ lj2y i2+ …+ ljm y im
(12)
根据慈利县城的具体情况, 选择了影响基准地价
评估的 24 个因素 (见表 1) 和用于基准地价评估的 33
个地价区段 (或区片) (见表 2) , 则可获得一个 333 24
( 10.
17. 05×107 733x 0+ 9sin
3
Αo
)
1
3=
191.
51 (mm ) , Αo1=
1.
0673, 逐
取 Αλo =
(Αoo+ 2
Αo1 )
=
1.
5+
1. 2
0673 =
1.
2837 ( rad) 作为
Αo3 之近似解, 则由 r 表达式求得有: r= 208. 53mm , f
2 1. 067 236
3 1. 279 208. 98
4 1. 2819 208. 71
5 1. 5 191. 51
6 1. 2837 208. 53
f (mm 2) 273. 02
311 379. 52 380. 56
454 381. 14
z (元)
备 注
76. 63 原方案
71. 8
69. 24
(9)
j= 1
k
∑ w i= w oi w oj ( i= 1, 2, …k ) j= 1
(10)
则可求得地价区段 (或区片) 的主成份综合评价
值:
Z = w 1Z i1+ w 2Z i2+ …+ w k Z ik
(11)
式中: Z ij ( i= 1, 2, …, n; j = 1, 2, …k ) 为第 i 个地
5 结束语 5. 1 本文提出的极值条件方程及迭代公式建立在数
学分析、计算方法、钢筋砼结构学的基础上。 其物理概
念明确, 理论可靠。
5. 2 式 (17) 迭代函数构造简洁, 计算快捷, 通常只需 迭代一次, 取初始值与 Αo1之均值 Αλo 作为 Αo3 即足以满 足工程精度的需求, 无须凭经验或逐次趋近法获得优
主成份分析的出发点,
r11 r12…r1m
即 R = r21 r22…r2m
rn1 rn2…rnm
n
∑ 式中: rjk =
1 n- 1 i= 1 y ij y jk
(4)
且有, R ii= 1, rjk = rkj
4. 求相关矩阵 R 的特征根 Κj ( j = 1, 2, …, m )
① 3 本文为湖南省建委科研项目—城市规划中地价评估方法研究 (编号: 9601- 006) 张协奎 男 (1963. 1—) 湖南城建高等专科学校校长, 教授, 博士生
12
特征根 9. 7271 4. 2129 - 2. 7239 3. 1540 - 1. 9306 - 1. 9306 2. 8268 1. 8767 1. 8767 - 0. 6418 0. 5368 0. 5638
单个贡献率 0. 3118 0. 3205
0. 1011
0. 0919 0. 0601 0. 0601
[ 参考文献 ] [ 1 ]杨其文, 杨海山. 非对称配筋圆形和环形截面的受弯构件的强 度计算. 小水电, 1994, (4) [ 2 ]季国文. 非对称配筋圆 (环) 形截面受弯构件设计的直解法. 人 民长江, 1996, (1) [ 3 ]季国文. 非对称配筋环形截面受弯构件优化设计方法研究. 中 国农村水利水电, 1996, (8) [ 4 ]华东水利学院, 大连工学院, 西北农学院. 水工钢筋砼结构. 北 京: 水利电力出版社, 1977. 9 [ 5 ]砼结构设计规范 (GB 10- 89) [6 ]K. B. 萨赫诺夫斯基. 钢筋砼结构学. 北京: 中国建筑工业出版 社. 1965. 5 [ 7 ]白玉山主编. 计算方法. 沈阳: 辽宁人民出版社. 1984 [ 8 ]钱令希著. 工程结构优化设计. 北京: 水利电力出版社. 1984.
4
内部 交通 便捷 度
16 环境 质量
影响基准地价评估的因素
5
到火 车站 的距 离
6
到交 叉口 的距 离
7
街道 等级
8
供电 状况
17
自然 灾害
18
人口 状况
19
土地 利用 限制
20
城市 规划
9 供水 排水 状况
21 门面 租金
10 通讯 条件
22 容积 率
11 到港 口的 宽度
23 临街 宽度
69. 23
71. 025 69. 238 优化方案
原、优化方案验证结果表明, 单位长度为 1m 抗滑 桩费用差值为 (76. 63- 69. 24) = 7. 39 (元) , 优化方案 较原方案可节省 7. 39 76. 63= 9. 6◊ , 由此可见, 在可 能的情况下, 采用优化设计方法获得的方案对于降低 工程造价、提高经济效益具有明显的实际意义。
对于多目标的基准地价评估, 从收集资料的角度, 多选取几个因素可以避免重要信息的漏失。 但参评因 素多, 由于因素之间往往相互影响, 不可避免地存在一 定的相关关系, 它反映在数据上就是信息的重迭, 甚至 可能影响评估结果的准确性和真实性。 主成份分析法 是通过构造原评价指标的综合指标代替原指标进行评 估。 主成份之间是无关的, 而且通常少数几个主成份, 就能够在很大程度上 (例如> 85◊ ) 反映原有指标提供 的信息, 一方面能消除重迭的信息, 另一方面又起到降 维的作用。理论上可以证明, 以主成份的贡献率作为权 重, 且求少数几个主成分的加权之和, 就可以给出评价 对象的综合评价值。