福州房价_房价趋势_买房全攻略

10年福州房地产房价变动情况
今年以来，国家出台了一系列房地产调控政策。

为重塑调控的决心，防止房价在政策作用下出现反弹，行业调控政策有不断加码的态势。

新一轮的调控是从09年12月开始的，10年年初受上一年度交易量放大惯性作用的拉动，住房成交量上升，1月1日至4月16日，市区每日商品房销售签约121套，其中住宅64套；4月17日国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，市场观望气氛浓厚，成交量下滑，4月17日至9月30日，日均签约商品房74套，其中住宅45套。

2010年“金九银十”恰逢楼市二次调控来临，“首付提高”、“限购令”等系列措施接踵而至，使原本就摇摆不定的市场变得更加的扑朔迷离。

在政策合力的推动下，福州的房价现在处于什么情况呢？
年初的时候，中国搜房指数研究网说福州房产指数超过广州，在全国排名第六。

福州目前的高房价的现象存在也是不争的事实，而且楼市还不是严格遵循价格机制来运作的，开发商方面还拥有定价强势。

由于目前楼市存在寡头垄断，开发商拥有定价强势，加上买卖双方信息不对称，导致开发商的决策行为还在很大程度上左右着房价。

中国指数研究院上周(3.15-3.21)监测的35个城市的房价排行榜上，北京、深圳、杭州、温州四城市房价突破两万，另外，上海、福州、宁波、厦门、广州房价突破万元。

一手房连续两月均价过万的福州，排名第六位。

截至3月29日，福州五行政区一手住宅的成交均价已经连续两个月站在万元之上。

令业内人士担忧的是，在房价节节高升的同时，一手住宅的成交面积也出现明显波动。

例如，2月份前两周，福州五行政区一手住宅成交面积分别为35574平方米和49616平方米，而从2月第三周开始，福州五行政区一手住宅的成交面积就分别为49835平方米、43066平方米、36901平方米、35859平方米，呈直线下降趋势。

成交面积
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2月第二周2月第三周2月第四周3月第一周3月第二周
成交面积
不过，上周福州五行政区一手住宅的成交面积又大幅回升到51079平方米。

目前福州楼市的购买力确实有收缩的态势，这说明市场观望情绪很浓，但还不能就此断定楼市交易已进入下降通道。

5.18之前，又有媒体报道，说福州房价跌了20%，对贸易洽谈会产生了非常不利影响，接下来又有央视媒体报道福州房价假衰。

房产新政实施以来，榕城楼市维持量跌价不跌的僵持态势。

不过，随着成交量的持续下跌，成交均价终于出现下跌现象，上周榕城一手住宅成交均价首度跌破万元。

福州房价跌破万元，今年5月中旬以前，经历了连续十五周均价“破万”之后，上周榕城一手住房成交均价回落到每平方米10000元以下，每平方米为9093元，较前一周每平方米下跌了1759元，跌幅为16.2%。

其中，均价最低的马尾区，上周签约均价只有每平方米5945元，新政的效果开始显现。

而在签约套数与签约面积方面，上周榕城楼市一手住宅总签约套数增至224套，比前一周增加121套，签约面积为22079平方米，较前一周提高94.22%。

福州楼市成交均价降低，主要是马尾、五四北与金山的几个楼盘“拖低”所致。

如马尾的一个楼盘上周成交了数十套，均价为每平方米4059元，金山的一个楼盘也备案了数十套，均价为每平方米4790元。

早在10月份之前，福州市就对高价位的在建楼盘申请预售许可证采取了限制或暂缓发放等措施，这使“高价区”的住宅销量立竿见影地跌了下来。

就这样，10月依靠“低价区”销量的骤增，
福州悄然“拉低”了房价。

今年8月，福州市住宅成交均价达每平方米13826元，在全国35个主要城市中超过上海、厦门，位列第七。

10月，这一价格降至11987元，排名也退居第十。

对于福州房价的速跌，有人分析，与当地政府10月中旬紧急颁布“限购令”等调控新政有关，更与当月成交楼盘所在区域的结构性变化紧密相关，然而深入调查会发现这只是结构性的假跌。

在福州房价下跌的10月，远离市中心的仓山区住宅销量骤增，而在市中心高房价区域的鼓楼区住宅销量却相对锐减。

福州住宅销售报告统计显示，8月，仓山区住宅销量682套，鼓楼区住宅销量69套，两区比例约为10:1。

10月，仓山区住宅销量猛增至2506套，而鼓楼区锐减为34套，比例约为73:1。

目前，仓山区新建住宅均价在每平方米1万元左右，鼓楼区却逼近了2万元。

早在10月份之前，福州市就对高价位的在建楼盘申请预售许可证采取了限制或暂缓发放等措施，这使“高价区”的住宅销量立竿见影地跌了下来。

就这样，10月依靠“低价区”销量的骤增，福州悄然“拉低”了房价。

今年以来，国家房地产调控令一道紧过一道，某些地方政府开始“慌”了，担心自己的“钱袋子”会收紧，担心被问责。

因此，一些城市急于在“表面上”把房价降下来，期待严厉的房地产调控早一点过去。

而出现假跌现象的原因可以归结为“限购令”时间太短，福州市仅限购到今年12月底，一旦政策执行到期，必然会带来市场的报复性反弹，其效果将大打折扣，这将进一步使人们加剧对政策逆反预期的形成。

不仅仅是福州，许多地方的一些楼市调控政策都不够严肃，存在“假降”现象。

这很容易让开发商通过销售不同楼盘或低端楼盘来控制市场价格，“制造”均价下降来蒙蔽政府，使政府以为政策达到预期目的了，从而停止调控，导致调控政策失去连续性。

要解决这一问题，应当加快房地产长期制度建设，完善调控手段，严格执行，巩固成效。

福州1-9月成交情况表
类型市区商品房同比下降全市二手房
签约套数25575 59.21% 27506 -20.03%
面积（万平方）204.62 56.28% 397.37 +23.72%
金额(亿) 237.36 35.14%
2011年福州地产泡沫指数达70%：
中国社会科学院财政与贸易经济研究所、中国社会科学院城市与竞争力研究中心所完成的2011年《住房绿皮书》出炉，其中，最引人关注的便是里面的各城市地产泡沫指数，福州市排名榜首泡沫指数达到惊人的70%。

这一榜单一经公布，便受到了各个方面的广泛议论，同时，也把福州推到了风口浪尖之上。

福州9月普通商品住宅集中成交价是13457元/平方米，减去福州商品房基准价格3998元/平方米，再除以13457元/平方米，就得出70.3%的泡沫指数。

第一，泡沫在房价中所占的比例无法测算，主要原因在于无法准确统计市场中的投资投机性需求，且市场中投资性需求和改善性需求难以区分。

第二，城市统计房价的标准不一样，有的城市会包含郊区，有的城市则不然，所以交易均价不具代表性。

第三，房价上涨的原因很大程度上在于地价推涨所致，除计算房价泡沫外，还应计算地价中的泡沫成分。

所以70%的泡沫指数难以让人信服。

有学者认为即使不分析这个数据是如何计算出来的，这个数据是比较符合实际情况的。

因为从数据看，福州平均工资在3000左右，一个家庭夫妻工资6000元左右，年收入7万。

但福州目前的平均房价1.3万元左右，市区远远高于这个价格。

也就是说，要是在福州买一套100平方米以上的房子，要130-150万元。

房价与年收入比达到20倍左右。

而在国外比如美国和加拿大，基本房价收入比在5倍左右，在中国，房价收入比在6倍左右比较合理，而福州目前房价，与收入差距太大，所以认为中科院的这个绿皮书是基本反映福州实际情况的（来源：福州大学房地产研究所所长王阿忠）。

但是对于用房价收入比衡量泡沫指数有两个关键点未被考虑。

第一，国际上对“房价收入比”所应采取的计算数据有严格的定义，如必须采用全部收入的中位数而非平均数，全部住房套面积的中位数而非平均数，全部住房交易价格的中位数而非平均数，尤其是不能仅用一手商品房的市场平均价，而不计算经济适用住房、享受经济适用住房政策的住房、二手房等价格的中位数或平均数。

第二，中国尚无严格的个人收入统计，而更多的是工薪为主的工资收入统计，包括中位数统计也几乎没有各种可交易住房价格的中位数。

简单的用各种平均数来估测，自然差距离现实巨大，不但不能对该市场有个清楚的认识，反而让
市场变得更混乱。

由于刚性需求仍然旺盛，加上福州市可供楼盘数量并不大，第四季度福州市将进入比较平稳的一个调整过程。

尽管福州并不是一线城市，但由于地处东南沿海，又是省会中心城市，再加上“海西”概念以及地铁、高铁等利好，福州楼市受到了投资者的青睐。

房价疯涨背后更重要的因素是非理性的投资，福州房地产市场虽然以理性而著称，但到了今年普通百姓似乎也憋不住了，许多人担心房价继续走高，冲向楼市，再加上城市化进程的加快，福州五区八县居民较强的购买能力，驱使房价走高。