城市控制性详细规划

§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制

四、建筑建造控制
– 1、建筑限高

在一定的层数内，建筑建造的单位成本几乎不 变
开发商希望建筑盖得越高越好

基础设施条件的限制（如机场周边建筑限高） 城市天际线的控制等
§6 城市道路交通规划
§7 城市居住用地规划 §8 城市工程系统规划 §9城市生态环境保护与建设 §10 城市更新和城市历史文化遗产的保护

城市总体规划的主要内容
– 1）、编制市域城镇体系规划 – 2）、确定城市性质和发展方向，划定城市规划区范围 – 3）、提出城市人口和用地发展规模，确定城市空间布局 – 4）、确定城市对外交通系统和城市道路广场系统
四、建筑建造控制

2、建筑后退

（1）保证必要的安全距离与紧急状况下的疏散 通道 – 深圳的“握手楼”不符合要求
H 房屋倒塌范围
1/3H

（2）保证必要的城市公共空间和良好的城市景观
2、建筑后退

2）建筑后退距离的确定
– 各个城市对不同情况下建筑后退均有较为详细的 规定。一般包括建筑后退用地红线、建筑后退道 路红线、建筑后退河道蓝线、建筑后退绿线、黄 线、紫线等。其退让距离的确定除必须考虑消防、 防汛、交通安全等方面外，还应考虑城市景观、 城市公共活动空间要求等。 – 《重庆市城市规划管理技术规定》

二、土地使用控制
– 1、用地面积与用地边界

用地面积。 – 精确度到小数点后两位。用地面积与征地 面积有差异
– 用地边界

是规划用地和道路或其他规划用地之间的分界线， 用来划分用地的权属
– 地块的用地边界划分原则（9条）

1）严格根据总体规划和其他专业规划、根据用 地部门、单位划分地块；
2）以单一性质划定地块，即一般一个地块只有 一种使用性质； 3）建议有一边和城市道路相邻；
《城市规划概论》
第三章
城市规划的工作内容

城市规划是为了实现一定时期内城市的经 济和社会发展目标，确定城市发展战略、城市 性质、规模和发展方向，合理利用城市土地， 协调城市空间布局和进行各项建设的综合部署 和全面安排。
第四章 城市规划的工作内容

§1 城市发展战略及其分析方法 §2 城市的性质与规模 §3 城市总体规划 §4 控制性详细规划 §5 修建性详细规划
– 5）、综合协调确定城市基础设施的发展目标和总体布局
– 6）、确定城市河湖水系的治理目标和总体布局，分配沿 海、沿江岸线
– 7）、确定城市园林绿地系统的发展目标及总体布局
– 8）、确定环境保护目标，提出防治污染措施 – 9）、提出城市防灾规划目标和总体布局
– 10）、确定风景名胜、文物古迹、传统街区的保护

一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制

三、环境容量控制
– 对建设用地能够容纳的建设量和人口聚集量作出合理规 定 – 自然环境：日照、通风、绿化等 – 主要指标：容积率、建筑密度、绿地率 – 延伸指标：空地率、人口密度、人口容量
一、控制性详细规划的含义、特点 3、控制方法
– 为实现规划意图选取控制的手段，对控制 性详细规划功能作用发挥的深度有决定性 的影响



§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
– 3、建筑间距

建筑间距是指两栋建筑物或构筑物外墙之间的 水平距离。 目的：使建筑物之间保持必要的距离，满足消 防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面 的基本要求；同时满足日照、通风要求



§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
– 2、建筑密度
概念：指规 划地块内各 类建筑基底 面积占该块 用地面积的 比例 使城市保持 适当的密度， 满足日照、 空气、防火 安全等需要

主要指标
– 3、居住人口密度
指单位建设用地上容纳的居住人口数 居住人口密度=（地块内的总人口数/地块面积） *100%

– 4、绿地率
指规划地块内各类绿化用地总和占该地块用地 面积的比例 绿地率=地块内绿化用地总面积/地块面积 *100%
1、容积率（FAR）

（1）地块的使用性质
– 如，商业、旅店和办公楼等的容积率一般高于住 宅、学校、医院和剧院等

（2）地块的区位
– 如，中心区、旧城区、商业区和沿街地块的地价 与居住区、工业区的地价相差很大，对建设用地 的使用性质、地块划分大小、容积率高低、投入 产出的实际效益等产生直接影响。区位和级差
– 通过技术指标来规定土地的使用性质（小类用地） 和使用强度，以土地使用控制为主要内容，以综 合环境质量控制为要点
一、控制性详细规划的含义、特点

2、控制内容
– 控制性详细规划所控制的要素：

土地使用控制； 环境容量控制； 建筑建造控制； 城市设计引导； 配套设施控制； 行为活动控制。
建筑限高的确定
– 1）在有净空高度限制的飞机场、气象台、电台和 其他无线电通讯设施周围的新建、改建建筑物， 其控制高度应符合净空高度限制的规定 – 在文物保护单位和建筑保护单位周围的建设控制 地带内新建、改建建筑物，其控制高度应符合建 筑和文物保护的有关规定。进行视线分析，提出 高度控制和保护措施 – 沿城市一道路两侧新建、改建建筑物的控制高度， 除经批准的详细规划另有规定外，应符合如下规 定：
– 规划图纸

比例尺：大中城市 小城市 建制镇
1/10000—1/25000 1/5000—1/10000 1/5000
§3 控制性详细规划



一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制

3、建筑小品
– 对绿化小品、商业广告、指示牌等，规定 其布置的内容、位置、形式和净空限界




§3 控制性详细规划 一、控制性详细规划的含义、特点 二、土地使用控制 三、环境容量控制 四、建筑建造控制 五、城市设计引导 六、配套设施控制 七、行为活动控制
六、配套设施控制

1、公共设施配套控制 Nhomakorabea沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线 宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍 沿路高层组合建筑的高度 A≤L(W+S)（L：建筑基地沿道路规划红线的长度 ） 建筑高度计算


四、建筑建造控制

2、建筑后退
– 概念：指在城市建设中，建筑物相对于规划地 块边界的后退距离。 – 1）保证必要的建筑后退距离 – 如果两地块相邻地块的建筑均紧邻用地红线建 筑，如何能保证建筑物之间的日照、采光和通 风要求？？？？
1、容积率（FAR）

容积率与城市开发的关系
– 城市开发费用构成主要有前期投资费用、开发利用总额以 及开发资金的循环速度等。 – 前期投资费用：土地的有偿使用；场地平整；基础设施建 设等。是一个相对稳定的支出 – 增加容积率，以利于降低分摊成本。

容积率与可持续发展的关系
– 过高，造成过分拥挤和环境恶化，将引起人们心理上的紧 张和不安定感；同时，环境质量下降，也会引发地租及房 价下跌，降低开发利润。
一、控制性详细规划的含义、特点
– 定义：
以城市总体规划或分区规划为依据，确定建
设地区的土地使用性质和使用强度的控制指 标、道路和工程管线控制性位置以及空间环 境控制的规划要求
一、控制性详细规划的含义、特点

1、特点
– 控制引导性和灵活操作性。

对城市建设项目具体的定性、定量、定位、定界的控制 和引导
二、土地使用控制

2、土地使用性质控制
– 划分参照国家标准《城市用地分类与规划 建设用地标准》（GBJ137-90）。10大类、 46类、73小类
– 控制性详细规划要求划分到小类 – 部分用地的归属有一定的困难，建议补充 一些新的分类
二、土地使用控制

3、土地使用兼容
– 指多种用地性质在地块内的混合布置问题 – 目的：使控制性详细规划既有“弹性”， 又不失去控制作用 – 适建范围规定由用地的适建兼容表反映 （用地使用性质兼容表）
五、城市设计引导 1、建筑体量、建筑形式与建筑色彩控制
– 建筑体量大小，是一个相对的概念。 – 一般从建筑竖向尺度、建筑横向尺度和建筑 形体三方面提出控制引导要求。

建筑形式： 如“大屋 顶”等 建筑色彩


2、建筑空间组合控制
– 建筑群体环境的控制引导，即对由建筑实体 围合的城市空间环境及其周边其他环境要求 提出控制引导原则。 – 一般通过规定建筑组群空间组合形式、开敞 空间的长宽比、街道空间的高宽比和建筑轮 廓线示意等达到控制城市空间环境的空间特 征的目的。 – 封闭空间形态、半开放空间形态和全开放空 间形态
地租决定着土地使用强度
1、容积率（FAR）

3、人口容量
– 人口容量高回造成交通拥挤、交通混乱、容量失 控等问题，需要以城市交通与基础设施容量指标 来控制地块的开发建设强度，既要避免过度开