影响房价的因素分析

研究背景

自2005年以来,中国房价持续快速大幅度上涨,其中尤以2007年、2009年为甚;综合考虑房价每年的合理涨幅后,相比较于剔除非正常上涨部分后的正常房价而言,2005年以来的房价中非正常上涨部分,远超过现实房价中的50%;而据国家统计局最新数据显示,2009年,无论是商品房成交量、销售额、房价涨幅,都创下了历史纪录;其中新房成交价格涨幅第一次超过了20%,达24%；新建商品房成交均价为4695元/平方米,比2008年上涨近24%;

房价上涨而且是非正常上涨这个原因是多方面造成的,一方面是由于2009年扩张性货币政策使得中国面临通货膨胀而导致房地产价格上涨；另一方面,政府缺少对于那些房地产市场的投机商的严厉打击导致房价畸形上涨,当然还有很多其他重要原因,比如土地价格的上涨,开放商的囤地行为等等;

房价问题已与人们日常生活息息相关,并直接影响到民生问题,社会稳定问题;

因此当前的房地产价格是否被严重高估,到底被高估了多少,以及房地产市场如何科学定价才能真正做到“价格围绕价值波动”,这些问题的讨论仍将是中国未来几年内的热门话题之一;

价格及影响因素分析

房地产价格的基本构成要素如下：

1．土地价格或使用费

2．前期开发工程费

3．建筑安装工程费

4．开发管理费

5．房地产开发企业的利润和税金

房地产市场价格水平,既受到上述成本与费用构成的影响,同时也是其他众多因素相互作用的结果;这些因素包括：

一、社会因素

社会因素包括人口密度、家庭结构、社会治安状况、消费心理等;例如,人口密度高的区域需求多,价格也就较高；家庭结构趋于小型化增加了家庭单位数量；人们消费心理的变化也影响着房地产的设计和开发建设,有的倾向于经济实用型有的趋于舒适方便型,因而也会不同程度的影响房价;

二、政治因素

政治因素是指对房地产价格产生影响的国家政策法规,包括房地产价格政策、税收政策、城市发展规划等;例如,目前中国政府正通过制定政策法规致力于减少房地产开发和交易过程中的各种不合理收费,从而降低住房价格,使之与广大居民的收入相匹配;

三、经济因素

经济因素包括宏观经济状况、物价状况、居民收入状况等;例如,当经济处于增长期时,社会对房地产的需求强烈,其价格也水涨船高;当经济处于萧条期时,社会对各种房地产的需求减少,价格自然会下降;物价水平和居民收入水平也与房地产价格呈同向变动;

四、自然因素

自然因素包括房地产所处地段的地质、地形、地势及气候等;例如,地质和地形条件决定了房地产基础施工的难度,投入的成本越大,开发的房地产价格就越高;气候温和适宜、空气质量优良的地域,其房地产价格也会比气候相对恶劣的地域高;

五、区域因素

区域因素包括交通状况、公共设施、配套设施、学校、医院、商业网点、环境状况等;例如,地处交通便利城区的房地产价格较高,交通不方便的郊区则价格偏低;对于商业房地产,区域因素尤其重要;繁荣的商圈区域内的房地产价格高昂,因持有这些区域的房地产而取得的租金收入不菲;

分析说明：

一个地区的商品房价格是由需求、供给及各种经济杠杆如利率等因素决定的;随着时间的推移影响房价变化最大的还是可变因素;为了科学、客观分析一个地区的房价,为有关部门的决策提供一定的科学依据,引入了下面7项影响因素;

1、宏观经济及政策环境中各份指标的重要性分布

根据分析可以明显得出,相关的房地产政策占的比例最大,因此重要程度相对高一些;

这充分说明在宏观经济及政策环境中,相关房地产政策起到重要的影响作用;这其中一个地区的总体经济形势和区域经济发展水平和通胀也起到了一定的影响;

2、地理位置也就是人们常说的地段对房价的影响最大,其次是交通设施,尤其是公交系统;

因此在研究房价是需要重点考虑地段特征;

3、建筑结构特征也很重要,它包括建筑的质量指标尤为重要,近年来房屋质量的重要

程度已经超过价格,跃居首位,然后是使用功能、户型设计、装修标准、个别特征因

素朝向、楼层、容积率等等;

4、满足基本生活的配套设施分布,依次包括给排水状况、垃圾处理状况、周边商超的便利

性、煤气状况、社区周边地区治安及安保状况、供热状况,社区生活服务状况;

5、配套的公共机构分布包括所在地区的学校、医院、银行、公园、邮局等等,他们的影响

程度大体相当;

6、小区环境首要的是空气质量,其次是采光面积、社区绿化噪音污染状况、园林景观状况

等;

7、开发商提供的服务质量中开发商经营者的综合素质最为重要、然后是合作机构的家装

设计、合作机构的物业公司水平、合作机构的施工企业能力、合作机构的监理单位能力等

那些因素影响消费者购房动机呢

影响消费者购房行为的主要因素有消费者自身因素、社会因素、企业和产品因素等;

消费者自身的因素

一、消费者购房决策首先受其自身因素的影响,这些因素主要包括：

1、消费者的经济状况,即消费者的收入、存款与资产、借贷能力等;

消费者的经济状况会强烈影响消费者的消费水平和消费范围,并决定着消费者的需求层次和购买能力;

2、消费者的职业和地位;

不同职业的消费者,对于商品房的需求与爱好不尽一致;

消费者的地位不同也影响着其对商品房的购买;经济实力雄厚、有一定社会地位的消费者,通常会购买能够显示其身份与地位的较高级的商品房或者别墅;东海花园、香榭里花园、硅谷别墅等豪宅项目的成功也是在于细分市场上抓住了目标客户的社会地位的不同;

3、消费者的年龄与性别;

消费者对产品的需求会随着年龄的增长而变化,在生命周期的不同阶段,相应需要各种不同的商品;不同性别的消费者,其购房行为也有很大差异;关注的重点也不尽相同;

4、消费者的性格与自我观念;

性格是指一个人特有的心理素质,通常用冲动或理性、外向或内向、创意或保守等去描述;不同性格的消费者具有不同的购买行为;冲动的消费者在购买中表现出大胆

自信,而理性的消费者在挑选商品房中往往货比三家、择优选择;

二、社会因素

人是生活在社会之中的,因而消费者的购房行为将受到诸多社会因素的影响;

首先,社会文化因素对消费者购买行为的影响;

任何文化还都包含着一些较小的群体或所谓的亚文化群;它们以特定的认同感和影响力将各成员联系在一起,使之持有特定的价值观念、生活格调与行为方式;这种亚文化群有许多不同类型,其中影响购买行为最显着的主要有：一是民族亚文化群;如我国除了占人口多数的汉族外,还有几十个民族,他们在很多方面仍保留着各自民族的许多传统情趣和喜好;二是宗教亚文化群;我国同时存在着伊斯兰教、佛教、天主教等;三是地理亚文化群;如我国华南地区与西北地区,或沿海地区与内地偏远地区,都有不同的生活方式和时尚,从而对商品房的购买也有很大不同;北方城市对南北朝向的优先选择程度远远超过景观,南方城市则以景观为优选选择对象;

其次,社会相关群体对消费者购房行为的影响;

相关群体是指对消费者的态度和购买行为具有直接或间接影响的组织、团体和人群等;家庭是消费者最基本的相关群体,因而家庭成员对消费者购买行为的影响显然最强烈;

影响消费者购房决策的主要因素,除消费者自身因素、社会因素之外,还有企业和产品因素,如房地产公司的品牌、物业服务的优劣、楼盘的质量、价格、宣传策略、推广模式和销售中的促销工作等;

三、消费者的购房决策过程研究

消费者的购房决策过程可以明显地分为五个阶段,它们是：认识需要、信息搜索、评估选择、购买决定与购后评估;

1、认识需要

消费者首先要认识到自己需要某种商品的功能后,才会去选择和购买,因此,认识需要是消费者购买决策过程中的第一个阶段;在这个阶段里,消费者认识到自己的即时状态与理想中的状态的差距,所以就想消除这个差距;

2、信息搜索

消费者认识到自己的需要以后,便会自动地进入购买决策过程中的另一个阶段——信息搜索,购买商品房对于一个消费者来说,一般还是比较重视信息搜索;

信息的外部来源有多种;

1个人来源：亲戚和朋友是典型的外部信息来源;

2公共来源：公共来源的范围较广,可以是政府或其它组织的评奖,也可以是报纸或杂志中关于产品的评论与介绍,还可以是广播电台或电视台组织的有关商品房的节目;

3商品来源：商品来源包括产品广告、售楼员的介绍、销售中心的情景营造、现场及样板