商业项目市场调查具体执行计划书.doc

商业项目市场调查具体执行计划
一、调查目的
市场调查是所有决策的基础，通过调查可以了解市场至目前为止的动态状况，知道市场的需求类型及饱和状态，并为市场的现状和未来的发展趋势做动态预测，为开发商的后期工作提供强有力的保障及专业支持。

本次凌峻机构进行项目市场调查，是在了解及收集西安商业市场有关数据的基础上做更深层的调查，以了解西安目前商业圈的结构，商业的发展趋势、消费者消费习惯、消费能力等，并挖掘项目的商业价值及消费群体，为项目的可持续发展提供强有力的理论支持，并为之提供前瞻性的思想和专业支持。

二、市场调查的主要内容
本次市场调查以项目为核心，针对当前整体的社会环境、经济环境、商业经营环境，当地的商业房地产市场的供求状况，项目所在区域竞争性对手的现状及目标客户进行调研分析，同时重点对目标客户群体和经营客户群体进行访谈调研，再结合项目的分析，对项目所在区域的居民结构、消费群体进行调查。

从整体商业环境、消费人群、商业竞争态势、社会发展趋势等方面着手，进行基础资料的调查、收集和统计，以全面了解消费人口构成、购买力、消费习惯、现有和未来各类型商业物业的销售竞争状况和经营竞争状况等。

三、本次市场调查的程序
1、确定调查地域范围；
2、确定调查样本；
3、实地考察；
4、调查执行；
5、深度访谈与座谈；
6、审核与数据补充调查；
7、数据录入及汇总；
8、报告撰写。

四、市场调查主要内容
在本次市场调查中，主要针对商业物业的调查，全面了解西安经济、商业、房地产，商业物业的发展现状并对项目所在区域商圈做通透的研究，以寻求最适宜本项目的功能定位和形象定位，为本项目的商铺的定位推广提供参考依据。

本次市场调查的主要内容为：
一、西安宏观经济发展
一）经济概况
1、近两年的国民生产总值、第三产业发展状况，物价水平
2、市民收入状况、可支配收入、购买力数据
3、经济增长变化状况
二）商业发展状况
1、近两年社会消费品零售总额
2、商业经营形态，商业布局调查
3、商业圈变化历史
4、目前商业圈特点结构
5、主要商业设施的经营发展状况
二、西安商业物业状况调查
1、商业物业地域分布
2、主要的购物中心经营状况调查
3、商业中心商业区物业类型
4、商业物业经营成本、经营形式
5、西安社区商业分布，商业类型、租金水平
6、主要商业物业的消费群体判断
7、经营模式、经营状况评述
三、区域商圈调查
1、区域商业布局，商业经营形态
2、主要购物中心经营规模，经营方式，商业配套
3、交通设施配套情况调查
6、发展状况，销售价格、租金、面积调查
7、商圈辐射能力（交通状况和商业经营组织能力）
8、经营客户和消费群体状况（商品种类、客流量、客户年龄结构和职业判断、）
四、典型商场调查
、项目规模，经营模式，商铺数量，项目功能定位
、项目配套设施调查
、功能划分，商铺间隔调查
、销售、招商情况调查
五、商业项目地块调查
（一）地段交通组织条件
1、步行条件
2、车行条件
3、能够影响人流滞留时间的城市景观设施，休闲娱乐功能设施，独特功能基础
设施等。

4、通行环境
（二）地段周边人口居住状况
1、人口数量
2、人口结构与购买力
3、外来人口的数量与结构
4、居住人流的购物休闲动线判断。

（三）地段商业氛围与商业传统
1、主要商业网点
2、主要商业人流量和人流结构（年龄、职业）
3、主要网点租金水平和物业销售价格
4、地段经营状况和商业发展趋势判断
（四）地段未来规划发展
1、道路规划
2、城区重点工程规划
（五）地段热度（投资状况和消费状况）
1、目前商业项目开发数量状况
2、政府政策支持状况
3、外来后续资金进入状况
（六）地段前景判断
二、市场调查方式
一）项目周边商户随机调查
选取项目周边的商户进行随机拦截式调查。

二）实地调查与资料收集
凌峻公司市场调查小组实地对西安地产市场以及竞争项目进行全面调查。

并向有关房地产主管部门及媒体索取基本数据及市场资料。

四、西安商业项目市场调查人员组成及日程安排
此次负责项目市场调查人员包括凌峻公司专职商业策划的高级经理和策划人员，具体执行由多位策划及销售人员组成。

他们已经为国内多个大型房地产项目提供优质的服务，在房地产市场调查、产品开发、广告、营销推广、销售方面有着丰富的经验，对房地产市场有着深刻的认识和把握。

、日程：本次市场调查共—天。

、市场调查安排
➢市场调查前期筹备工作
广州凌峻房地产推广有限公司研究中心整理西安房地产市场资料并制定市场调查具体执行方案
➢具体行程
凌峻公司市调小组到达西安，熟悉项目，与开发商第一次交流，由开发商进行比较深入的项目介绍
第一天至第二天，市调正式开始，市调小组开始商圈和商业物业调查。

第三天至第四天，商圈与物业调查完成，深度访谈开始。

第五天，深度访谈完成，调查组对资料初步整理，查漏补缺。

五、需要发展商协助事宜
广州凌峻房地产咨询有限公司市场调查小组进行市场调查将秉着“专业、敬业”精神深入市场，获得市场的第一收资料为项目的产品开发、营销推广提供参考依据。

需要发展商协助事宜如下：
组织三场联系相关的人员座谈会，并获取相关政府资料。

（）、市房管局和商业局领导、规划局有关领导及办事人员；
（）、当地的房地产发展商。

西安当地经营投资者，约—人；
（）、西安主要媒体记者和销售人员的访谈（负责商业和房地产板快的专栏记者）（）、敬请为本公司市调人员提供一辆车和一名司机，以及对当地市场较为熟悉的工作人员。

物业投资者、经营者访谈查内容
1、对商铺的价格、区位、面积、租金等方面的要求
2、对经营管理的要求
3、对商场经营的看法
4、对主力商家的要求（超市、主力百货、大型品牌经营店的品牌、实力、是否进场等）
5、经营方式的要求（联营、自营、合作经营）
6、对开业后统一宣传的要求
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7、对铺位面积的要求
8、对功能区分和功能组合的要求
9、对业态分布组织和平面布局组织的要求
10、对景观性设施的要求
11、对电梯、手扶梯等配套设施的要求
12、对休闲性广场的要求
13、对娱乐功能设施的布局的要求
14、对租赁价格的看法
15、对销售价格的看法
16、对地段价值的判断
17、对项目的看法和期望值的判断
18、对项目的市场形象定位的看法
19、对经营品牌的要求
20、地段价值的判断
21、对销售价格的看法
22、对商铺销售的总价的承接能力
23、对投资面积的要求
24、对后续经营管理的要求
25、是否有经营旺场后自己经营的想法
26、对经营者的要求（品牌、实力、声誉、租金等）
27、对返租的看法和要求
28、对统一招租地看法和要求
29、对广告接受方式和阅读习惯
房管局访谈内容：
1、近两年的房地产成交总量
2、商业地产与住宅物业的成交比例
3、近两年的房地产开发总量
4、商业地产的区域分布与看法
5、商业地产的构成情况
6、商业地产与住宅物业的销售价格
7、房地产市场的空置率
8、房地产市场目前存在的问题和市场发展趋势
9、房地产行业总投资、其中地方投资占有率、房屋权属登记情况、住房按揭总金额、
各类型商业房销售总面积及销售总金额、销售商业房总量、购房者的年龄构成、
银行按揭的年限。

规划局访谈内容：
1、政府对西安各区未来几年的规划构想、功能定位以及城市的远景构想。

2、在未来几年内，项目所在区域在交通、公共配套的重要规划。

3、近期有关房地产行业的重要方针政策、法律法规的出台
4、区重点工程规划
5、目前商业项目开发数量状况
媒体、销售人员访谈内容：
1.西安整体房地产市场板块的划分、差异、特点：
包括各区的功能定位、发展的侧重点、土地开发量、土地供给量、施工项目数量、规模。

2.西安房地产商品商业房（包括）平均价格走势及趋势判断：
包括市各区商业房（包括）的主流价格、畅销楼盘的价格区域、未来一、二年西安整体房地产市场（包括商业房、）的价格走势。

3.项目所在区域商业房板块（包括）平均价格走势及趋势判断：
包括项目所在区域商业房（包括）的主流价格、畅销楼盘的价格区域，未来一、二年该区域房地产市场（包括商业房、）的价格走势。

4.西安现阶段房地产市场竞争状况
包括在售项目及未来一年内推出楼盘的规模、商业房类型、主推户型、主打价格、推出单位、主要针对的目标客户群；
5.西安商场的发展现状及发展趋势
包括的主要分布区域、主要推售价格、建筑类型、整体的销售状况、主要针对的目标客户群、近几年市场的开发情况、竣工情况；商业物业地域分布特点，物业类型，商铺供应量，成交均价，租金水平，价格或租金上升或下降的趋势，租售状况。

发展商（领导、主管、市场部人员）座谈会
1、公司的基本情况:
包括公司规模、近几年开发项目的名称、所处位置、项目类型、开发特点、销售面积、销售金额、租售状况、土地储备量。

（需发展商提供已开发项目的有关资料）
2、西安房地产市场（包括商业房、商铺）活跃的区域分别是哪些？其主要的代表楼盘是
哪些？（需发展商提供代表楼盘的名称、地理位置）
3、项目地块的概况、特点：
包括地块的占地面积、形状、地貌、位置、规划形态、历史背景、周边的环境、周边重要的配套设施（学校、银行、购物中心、医院、运动设施等）、交通状况。

（需发展商提供地块的地图、有关规划设计的参数数据）
4、发展商对项目地块的远景规划：
包括开发类型、各项经济技术指标（容积率、绿化率、占地面积、总建筑面积、户型配比）。